부동산 개인 파산이 13년 만에 높은 수준, 주택 제조업체 파산도 급증… 부동산 시장의 ‘섬뜩한 조짐’

[お持て成し]

개인 파산이 13년 만에 높은 수준, 주택 제조업체 파산도 급증… 부동산 시장의 ‘섬뜩한 조짐’ / 6월 13일(토) / 다이아몬드 온라인

2025년 개인 파산 건수가 13년 만에 8만 건을 넘어섰다. 한편, 장기 금리도 한때 약 29년 만에 2.8%까지 상승했다. 주택담보대출과 대출 금리가 상승 국면에 있는 가운데, 금융기관 사이에서는 개인 파산 동향을 우려하는 목소리가 퍼지고 있다. 그 배경에는 물가 상승으로 임금 인상 효과가 사라져 실질 임금이 감소하고 있는 상황이 있다. 게다가 활발한 주택 수요를 뒷받침해 온 주택 제조업체에서도 파산이 급증하고 있다. 불안정해지는 부동산 시장 상황에 휘둘리는 주택담보대출 채무자와 주택 제조업체의 현황에 대해 도쿄상공리서치(TSR)가 설명한다. (도쿄상공리서치 정보본부 코바야시 유다이)

● 개인 파산 건수가 13년 만에 높은 수준에

대법원의 ‘사법 통계 연보’에 따르면, 2025년 자연인(이하 개인) 파산이 3년 연속 증가해 8만 3,100건(예비치)에 달했다. 8만 건은 2012년 8만 2,668건 이후 13년 만에 높은 수준이다.

파산의 정점은 소비자금융과 야미킨이 큰 사회문제로 떠오른 2003년의 24만 2,849건이며, 이에 비하면 3분의 1에 불과하다. 하지만 소비자금융 문제가 정리되지 않았던 당시와는 건수의 의미가 다르다.

현재는 경영자 보증 가이드라인에 따라 이전에 비해 기업의 파산과 경영자 개인의 파산이 분리되게 되었으며, 법인 파산과 동시에 경영자 개인도 파산하는 경우가 감소하고 있다. 또한 개인 대상 대출도 총량 규제 등으로 개인 파산 위험이 낮아지고 있다. 그러한 상황에서의 증가가 특히 큰 영향을 미쳤다.

일본 변호사 연합회의 소비자 문제 대책 위원회가 정리한 ‘2023년 파산 사건 및 개인 재생 사건 기록 조사’에 따르면, 파산은 ‘1인 가구’이며 ‘자택이 없는’ 사람이 ‘낭비·유흥비’로 과도한 부채를 안고 신청하는 구조가 드러난다. 개인 파산은 늘어나고 있지만, 주택담보대출과 관련된 파산은 아직 본격화되지 않았다.

● 주택담보대출 상환이 가계의 부담으로

최근 금융기관의 대출 담당자들은 다른 시각에서 개인 파산에 주목하고 있다. 주택담보대출을 안고 있는 사람들의 파산 위험에 신경을 곤두세우고 있다.

주택 가격 상승이 계속되는 가운데, “더 이상 가격이 오르기 전에”라고 조급해 구매를 결정하는 사람도 적지 않다. 이미 무리하게 주택을 구입한 사람에 대해, 한 대출 담당자는 “소득 대비 주택담보대출 상환 비중이 높아 생활고로 인한 파산이 늘어나는 경향이 있다”고 지적하며, 앞으로도 유사한 사례가 늘어날 것을 우려하고 있다.

또한, 다른 금융기관의 대출 담당자는 “물가 상승을 고려하지 않고 지역의 고가 아파트를 구입했지만 실질 임금이 감소해 파산 직전까지 몰린 채무자도 있다”고 경고했다.

금리와 물가 상승을 넘어서는 임금 인상이 실현된다면 문제되지 않겠지만, 현실에서는 실질 임금 감소가 계속되고 있다. 주택담보대출 상환이 가계에 부담이 되면서, 생활에 어려움을 겪는 채무자들이 은밀히 늘어나고 있는 듯하다.

● 금리 부담이 10년 전 대비 3배가 된 경우도 있다

국토교통부가 발표한 부동산 가격 지수는 2010년을 ‘100’으로 잡으면, 주거지, 단독주택, 아파트(구분소유)를 합한 주택 종합은 2013년 3월까지 100 이하로 떨어지는 경우가 많았으며, 2014년 12월까지는 103대에 머물렀다.

하지만 2015년에 104로 상승한 뒤, 2017년 1월 110.5, 2021년 6월 120.5, 2022년 5월 130.9, 2024년 9월 140.8, 2025년 12월 148.0으로 급격히 곡선을 그렸다. 현재는 더욱 상승하고 있는 것으로 보이며, 2010년과 비교하면 부동산 가격이 단순히 1.5배 상승했다.

주택금융지원기구의 장기 고정금리형 주택대출 ‘플랫35’의 최저 금리를 보면, 매년 3월 금리는 2009년에 2.980%였다. 그 후 감소세가 이어져 2013년에는 1.990%, 2017년에는 1.120%까지 떨어졌다. 하지만 2017년을 바닥으로 삼아 급격히 상승 전환했으며, 2026년 3월에는 2.250%까지 올랐다. 최근 6월에는 3.210%로 급격히 3%대에 진입했다.

장기 금리의 급등이 주택담보대출에 반영되고 있다. 예를 들어 2017년 3월과 2026년 6월을 기준으로 주택담보대출 5,000만 엔, 보너스 상환 없이, 35년 대출 조건으로 상환액을 단순히 계산하면, 2017년은 월 상환액이 14.4만 엔이고 총 상환액은 6,047만 엔, 이자는 1,047만 엔이었다.

한편, 2026년 6월에는 월 상환액이 19.9만 엔이고 총 상환액은 8,330만 엔, 이자는 3,330만 엔이다.

2017년 3월과 비교했을 때, 월 상환액은 5만5천 엔 더 많고, 상환액은 2,283만 엔 더 많다. 금리만으로도 3배를 넘는 계산이 된다.

이처럼 부동산 가격과 금리가 모두 상승하면 구매자는 주저하게 된다. 구매 예산을 낮추는 구매자도 늘어나고 있다. 이 움직임이 주택 건설사를 직격한다.

● 주택 제조업체의 파산이 급증

주택 제조업체(목조 주택)의 파산이 급증하고 있다. 2026년 1~5월 누계는 98건(전년 동기 대비 81.4% 증가)으로, 전년 동기 대비 거의 두 배에 가까운 증가를 보였다. 자재 가격 상승과 인력 부족이 겹치면서 건축 비용이 상승하지만, 동종 업계와의 경쟁으로 쉽게 가격을 전가하기는 어렵다. 또한 신축뿐만 아니라 리노베이션 물건과의 경쟁도 더욱 치열해지고 있다.

1~5월의 파산 98건은 지난 10년 중 가장 많다. 버블기인 1989년 이후를 살펴보면, 금융 위기에서 IT 버블 붕괴로 이어진 2004년의 172건이 가장 많았으며, 이에 비하면 현재는 절반 수준에 머물고 있다. 하지만 코로나 사태가 시작된 2022년부터 1~5월을 비교하면 5년 연속 전년보다 높아, 주택 산업을 둘러싼 환경이 명백히 악화되고 있다.

2026년 1~5월의 파산 98건을 원인별로 살펴보면, 판매 부진이 70건(구성비 71.4%), 누적 적자에 따른 경영 악화가 18건(동일 18.3%)이며, 실적 부진이 대부분을 차지한다. 또한 직원별로는 5인 이하가 79건(동일 80.6%)으로, 소·소규모 기업에 대한 영향이 두드러졌다.

도도부현별로는 오사카부, 효고현, 사이타마현이 각각 8건으로 가장 많았다. 그 다음으로 아이치현이 6건, 후쿠오카현과 가나가와현이 각각 5건씩 이어졌다. 파산은 주로 대도시권에서 증가하고 있다.

다만, 앞으로 중동 정세의 흐름에 따라 나프사와 시너 등 화학 제품의 공급 부족과 가격 상승이 확대될 가능성이 있다. 그렇다면 건축 자재 가격이 추가로 오르고 납품이 지연돼 공사비 상승이 경영을 압박하게 된다. 파산 증가 속도가 한층 가속화될 것은 확실하다.

● 최근 부동산 불황의 확산 조짐?

주택담보대출은 금리가 낮고, 토지 가격도 안정적이며, 주거 환경이 뛰어나다. 그런 꿈같은 시대는 이제는 추억이 되었다. 현재는 금리 상승에 더해 토지 가격 급등과 주택 자재 및 인건비 상승이 주택 가격에 반영돼, 가격이 천정을 모르는 상황을 보이고 있다. 아파트 시장에서는 지방 도시에서도 ‘억션’이 드물지 않은 상황이다.

이러한 상황에서 부동산을 구매하려면 예산을 늘리거나, 주택담보대출 상환 기간을 연장하거나, 희망 지역과 다른 지역으로 옮기거나, 혹은 임대주택에 계속 거주하는 등 어려운 선택을 강요받는다.

‘언제가 구매 시점일까…’ 그렇게 고민하는 사람이 늘어날수록, 주택 제조업체 등 관련 업종에 미치는 영향도 커진다. 최근에는 대기업도 예외가 아니다. 아파트와 단독 주택의 판매·건설을 담당하는 상장 기업들의 주가는 전반적으로 부진하게 움직이고 있다.

개인 파산이 증가함에 더해, 주택 제조업체의 파산도 급증하고 있다. 게다가 경기 선행 지표로 여겨지는 주가도 하락 추세에 있다. 이러한 움직임이 부동산 경기 침체의 전조일까. 아니면 일시적인 조정 국면에 불과한가. 그 답은 언젠가 시장이 제시할 것이리라.

코바야시 유다이

個人破産が13年ぶり高水準、ハウスメーカー倒産も急増…不動産市況の「不気味な兆候」

個人破産が13年ぶり高水準、ハウスメーカー倒産も急増…不動産市況の「不気味な兆候」（ダイ

個人破産が13年ぶり高水準、ハウスメーカー倒産も急増…不動産市況の「不気味な兆候」/ 6/13(土) / ダイヤモンド・オンライン

　2025年の個人破産件数が13年ぶりに8万件を超えた。一方、長期金利も一時、約29年ぶりとなる2.8％まで上昇している。住宅ローンや貸出金利が上昇局面にあるなか、金融機関の間では個人破産の動向を懸念する声が広がり始めている。その背景には、物価高によって賃上げ効果がかき消され、実質賃金が目減りしている現状がある。さらに、旺盛な住宅需要を支えてきたハウスメーカーでも倒産が急増している。加熱する不動産市況に翻弄される住宅ローン債務者とハウスメーカーの現状について、東京商工リサーチ（TSR）が解説する。（東京商工リサーチ情報本部　小林祐大）

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●　個人破産件数が13年ぶりの高水準に

　最高裁の「司法統計年報」によると、2025年の自然人（以下、個人）破産は3年連続で増加し、8万3100件（速報値）に達した。8万件は、2012年の8万2668件以来、13年ぶりの高水準だ。

　破産のピークは、消費者金融やヤミ金が大きな社会問題になった2003年の24万2849件で、これに比べると3分の1にすぎない。だが、消費者金融問題が整理されていなかった当時とは件数の意味合いが異なる。

　現在は、経営者保証ガイドラインよって、以前と比べて会社の倒産と経営者個人の破産が切り離されるようになり、法人破産と同時に経営者個人も破産するケースは減少している。また、個人向け貸し出しも総量規制などで個人破産リスクが低下している。そうした中での増加だけにインパクトは大きかった。

　日本弁護士連合会の消費者問題対策委員会がまとめた「2023年破産事件及び個人再生事件記録調査」によると、破産は「単身世帯」で「持ち家ではない」人が、「浪費・遊興費」で過剰債務を抱えて申請する構図が浮かび上がる。個人破産は増えているが、住宅ローンに絡む破産はまだ本格化していなかった。

●　住宅ローン返済が家計の重荷に

　最近になって金融機関の融資担当者は、別の視点から個人破産に注目している。住宅ローンを抱える人の破産リスクに神経をとがらせているのだ。

　住宅価格の高騰が続くなか、「さらに値上がりする前に」と焦って購入を決断する人は少なくない。すでに背伸びして住宅を購入した人について、ある融資担当者は「所得に占める住宅ローン返済の比率が高く、生活苦による破産が増える傾向にある」と指摘し、今後も同様のケースが増えることを懸念する。

　また、別の金融機関の融資担当者は、「物価上昇を考えずに地元の高価格マンションを購入したものの、実質賃金が目減りして破産寸前に陥っている債務者もいる」と警鐘を鳴らす。

　金利や物価上昇を上回る賃上げが実現すれば問題ないが、現実には実質賃金の減少が続いている。住宅ローン返済が家計の重荷となり、生活に苦しむ債務者は水面下で増えているようだ。

●　金利負担は10年前に比べて3倍のケースも

　国土交通省が公表した不動産価格指数は、2010年を「100」とすると、住宅地、戸建住宅、マンション（区分所有）を合わせた住宅総合は、2013年3月まで100を割り込むことが多く、2014年12月まで103台にとどまっていた。

　だが、2015年に104に上昇すると、2017年1月110.5、2021年6月120.5、2022年5月130.9、2024年9月140.8、2025年12月148.0と急カーブを描く。現在はさらに上昇しているとみられ、2010年と比較すると単純に不動産価格は1.5倍に上昇している。

　住宅金融支援機構の長期固定金利型住宅ローン「フラット35」の借入金利（最低）をみると、各年3月の金利は、2009年は2.980％だった。その後、低下を続け、2013年は1.990％、2017年は1.120％まで低下した。ところが、2017年を底に、一転して上昇に転じ、2026年3月には2.250％まで上昇した。直近の6月は3.210％と一気に3％台に突入している。

　長期金利の急上昇が、住宅ローンに跳ね返っている。仮に、2017年3月と2026年6月で、住宅ローン5000万円、ボーナス返済無し、35年ローンの条件で返済額を単純計算すると、2017年は月返済14.4万円で返済総額は6047万円、利息は1047万円だった。

一方、2026年6月は月返済19.9万円で総返済額は8330万円、利息は3330万円だ。

　2017年3月と比べ、月返済は5.5万円多く、返済額は2283万円も多い。金利だけで3倍を超える計算になる。

　これだけ不動産価格も金利も上昇すると、購入者は躊躇する。購入予算を引き下げる購入者も増えてくる。この動きがハウスメーカーを直撃する。

●　ハウスメーカーの倒産が急増

　ハウスメーカー（木造住宅）の倒産が急増している。2026年1〜5月の累計は98件（前年同期比81.4％増）と、前年同期から2倍近く増加している。資材高騰に人手不足も重なり、建築コストは上昇するが、同業者との競合で簡単には価格転嫁できない。また、新築だけでなく、リノベーション物件との競合も激しさを増している。

　1〜5月の倒産98件は、過去10年間で最も多い。バブル期の1989年以降でみると、金融危機からITバブル崩壊につながる2004年の172件が最多で、これに比べると現状は半分にとどまる。だが、コロナ禍の2022年から1〜5月比較では5年連続で前年を上回っており、明らかに住宅業界を取り巻く環境が悪化している。

　2026年1〜5月の倒産98件を原因別にみると、販売不振が70件（構成比71.4％）、累積赤字による経営悪化が18件（同18.3％）で、業績不振が大半を占める。また、従業員別では、5人以下が79件（同80.6％）で、小・零細企業への影響が際立っている。

　都道府県別では、大阪府、兵庫県、埼玉県が各8件で最多となった。次いで、愛知県が6件、福岡県と神奈川県が各5件で続く。倒産は主に大都市圏で増加している。

　もっとも、今後は中東情勢の動向によって、ナフサやシンナーなど化学製品の供給不足や価格上昇が広がる可能性がある。そうなれば、建築資材のさらなる値上がりや納入遅延を招き、工事費の上昇が経営を圧迫する。倒産増加のペースが一段と加速するのは確実だ。

●　足もとで広がる不動産不況の兆し？

　住宅ローンは低金利で、地価も安定し、住環境はバツグン。そんな夢のような時代は、今や懐かしいものとなった。現在は金利上昇に加え、地価の高騰、住宅資材や人件費の上昇が住宅価格に反映され、価格は天井知らずの様相を呈している。マンション市場では、地方都市でも「億ション」が珍しくない状況だ。

　こうした状況で不動産を購入するには、予算を増やすか、住宅ローンの返済期間を延ばすか、希望エリアから外れた地域に変更するか、あるいは賃貸に住み続けるか、難しい選択を迫られる。

　「いつが買い時なのか…」。そう悩む人が増えれば増えるほど、ハウスメーカーなどの関連業種への影響も広がる。足もとでは、大手企業も例外ではない。マンションや戸建住宅の販売・建設を手がける上場企業の株価は総じて軟調に推移している。

　個人破産の増加に加え、ハウスメーカーの倒産も急増している。さらに、景気の先行指標とされる株価も下落基調にある。これらの動きは、不動産不況の前触れなのか。それとも一時的な調整局面にすぎないのか。その答えは、いずれ市場が示すことになるだろう。

小林祐大