부동산 가격을 올려주던 3가지 효과와 현상황

[청청]

※직접 작성한 글입니다.

대한민국의 부동산의 가격은

비싸다고 말을합니다. 또, 싸다고 말을 하기도 합니다.

무주택자, 매수자의 입장에서는 "비싸다"라고 얘기를 하고,

소유자 또는 판매, 중개자, 건설사 등등은 "싸다"고 얘기하겠죠.

이것은 오로지 자신의 입장에서 "유리한 방향"으로 가격을 책정하는

"주관적인 판단"에 의한 내용입니다.

매수자의 입장에서 부동산의 가격이 비싸다고 판단하면서도 가격이오른 이유는 무엇일까요?

부동산 가격이 오를수 있는 세가지 효과에 대해 한번 살펴보겠습니다.

1.베블렌 효과(Veblen effect) - 가격이 높을수록 소비를 자극하는 효과

남들보다 돋보이거나 뽐내고 싶어서 비싼 물건일수록 사려고 드는 인간의 심리를 뜻합니다.

주위사람들에게 자신의 부를 과시하기 위해 비싼 물건을 구입하는 사람들의 심리입니다.

(1)건설사들의 베블렌 효과를 노린 전략.

현재 여러 기업들이 하는 마케팅중에 두드러지는 마케팅은 무엇일까요?

그것은 바로 "名品"마케팅 입니다.

아파트의 명품화는 이미 상당한 수준으로 진행되고 있습니다.

예전에 삼성아파트, 현대아파트, 대우아파트 대림아파트, 롯데아파트 등의 이름은 전부다

래미안, 아이파크, 힐스테이트, 푸르지오, e-편한세상, 롯데캐슬 등등의 이름으로 바꾸기 시작했고,

중견 건설사들도 이와 같은 마케팅전략으로 전환하면서, 이름을 속속 바꾸기 시작했습니다.

센트레빌, 아이원, N플러스빌, 그대家, 비발디 등등 수많은 이름들이 생겨났습니다.

건설사들의 이런 명품 마케팅전략과 편승하여 아파트 분양가는 상승하고 있었습니다.

뽐내고 싶은 매수자들의 요구조건을 들어줄수 있는 "이쁜 이름값"을 주면서도 말이죠.

또한, 지역적으로 뽐내고 싶은 사람들도 많이 있었습니다.

강남, 분당, 용산, 과천, 목동 등등 아주아주 잘사는 동네에 산다고 하고싶었을 껍니다.

지금도 TV에서 인터뷰 장면에서 인터뷰 대상의 주거지가 하단에 나올때,

"서울시 강남구"라고 나오면, 와~ 잘사는 사람인가보다 하는것 처럼 말이죠.

(2)입주민들의 베블렌 효과를 위한 변화

신규 분양된 특정회사의 아파트 이름을 변경하는 사태가 발생하기 시작했습니다.

기존 아파트명을 개명하는것 만으로도, 평당 100만원 인상 효과가 나타난다는 기사도 있었습니다.

이미 지금은 아파트 이름을 바꾼곳이 대부분입니다.

예전의 촌스러웠던 "건설사 이름"의 아파트는 더이상 찾아보기 힘들어졌습니다.

5층짜리 단층 아파트도 하나같이 이쁜 명품 이름으로 다 바꿨으니까 말입니다.

2.밴드웨건 효과(bandwagon effect) - 다른 사람들이 많이 살수록 소비를 자극하는 효과

-밴드웨건 효과를 쉽게 생각하면, 어린시절 방역차(방구차)가 지나가면 너도나도 쫓아가는 현상을 말합니다.

밴드웨건 효과는 대표적으로 주식, 부동산, 국제금융등 주로 소비시장에서 많이 나타납니다.

주식,부동산 시장이 폭등세를 기록하면, 일시적으로 과열되어 "묻지마 투자"가 나타나게 되는 것이죠.

주가와 금리의 동조화 현상 역시 마찬가지입니다.

FRB(연방준비제도이사회)가 금리를 인하하면, 유럽,아시아 국가들도 금리를 인하하는 경우나,

미국의 다우지수, 나스닥지수가 상승하면, 다른나라의 주가에도 역시 같이 반영되는 현상을 말합니다.

하지만, 이 밴드웨건 효과는 하락세를 기록하게 되면, 공황심리가 자극되게 되고,

바로 밴드웨건 효과의 가장 큰 부작용인 "투매"의 현상이 나타나게 됩니다.

아직까지 대한민국 부동산은 "투매"단계 까지 오지 않은것으로 보입니다.

하지만, 지속적인 하락세가 이어질 경우 "투매"로 이어질수 있는 위험성을 껴안고 있는 형상입니다.

3.스놉 효과(snob effect) - 희귀성이 높을수록 소비를 자극하는 효과

특이하고 비싼 제품을 구입함으로써, 남과 차별화 시키려는 심리에서 나온 효과입니다.

즉, 스놉 효과와 밴드웨건 효과는 반대의 개념입입니다.

남들이 사는것을 따라 사는것과, 남들이 사는것을 사지 않고 희귀성을 찾으려는 효과.

하지만, 대한민국의 부동산은 스놉효과 까지 마케팅 전략에 사용합니다.

밴드웨건 효과는 전국적인 부동산 붐으로 진행됬다고 한다면,

스놉효과는 세부적인 내용으로 보다 하위조직에서 조직적으로 매수자들에게 마케팅을 진행했습니다.

같은 아파트 단지라고 하더라도, 특정한 동호수에 따라 조망권이 다르다던지,

지하철역사가 가깝다던지, 또는 그 역사가 환승역이라던지, 최상층이라서 복층으로 되어있다던지

단지 주변에 좋은 학교가 설립된다던지, 대형 마트가 입점예정이라던지

주변에 호수, 공원, 편의시설이 잘 발달되었다던지 하는 여러가지 이유를 들어

여러가지 "호재", 도는 "희귀성"등을 통한 "단지" 혹은 "공인중개사" 단위의 마케팅 전략입니다.

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위의 세가지 효과는 대한민국 주택시장의 상승세를 이끌어 오던 효과입니다.

하지만, 영원할것 같았던 대한민국 주택시장은 상당기간 "약보합"이 진행될 것으로 보입니다.

또한, 수많은 상황들이 하락을 가속화 하고 있습니다.

그 수많은 상황중에 가장 커다란 이유는 바로 "거래량 급감"입니다.

즉! 부동산의 상승을 이끌어오던 3가지 효과중

밴드웨건 효과가 없어진 것입니다.

이 밴드웨건 효과는 상승장이 끊임없이 이어져야하며, 하락장에 들어서게 되면

사람들은 "투매"심리에 사로잡히게 되기 때문에, 정부에서는 수많은 규제를 풀면서

부동산 시장의 하락세를 막아보려고 노력하는 중입니다.

하지만, 약보합장에서 상승장으로 반전되기전 까지

밴드웨건 효과는 더이상 나타나지 않을 것으로 판단됩니다.

즉! [묻지마 투자는 더이상 없다!] 라고 판단하시면 될 듯 합니다.

하락 가속화의 두번째 이유는 베블런 효과의 한계점에 도달하였다는 것이다.

또한, 스놉효과의 한계점도 도달하고 있습니다.

신규분양 부진의 가장 큰 이유는 바로 "가격"이라고 누차 강조한 적이 있습니다.

하지만, 과시하고 싶은 인간의 욕구, 내가 남들보다 앞서가고 있다는것을 강조하고 싶은 마음

단지, 과시욕 때문에 지불할 수 있는 "비용"의 한계점이 왔다는 것 입니다.

강남의 10억이 넘는 재건축 아파트는 두가지 효과의 전형적인 범례 입니다.

희귀성도 있고 소유하는것 자체로 과시할수 있는(부동산 게시판에도 주구장창 보유사실을 자랑하는 사람이 있죠?)

하지만, 지금 현재의 상황으로는 "매물이 늘어나고 있는 실정이지요."

재건축 하라고 허가를 내줬음에도 불구하고 말이죠.

즉! 희소성 및 과시욕의 가격을 넘어선 상황이라고 볼수 있습니다.

대한민국 주택시장의 부양을 이끌어오던 세가지 효과가 더이상 진행되고 있지 않습니다.

현재는 어떤 효과가 진행되고 있을까요?

반베블린 효과(counter-Veblen effect) - 가격이 낮을수록 소비를 자극하는 효과

저렴한 제품이 살아남는 매수자 위주의 시장이라는 점.

지금 가까운 부동산에 한번 들러서 매물을 확인해보십시오.

급 매물만 간간히 거래가 되고있는 반베블린 효과만이 있다는것.

반베블린 효과는 "매수자 우위의 시장"에서만 나타나는 현상입니다.

즉! 경쟁이 치열하면 치열할수록 더 크게 나타나는 현상이라고 생각하시면 됩니다.

벤드웨건 효과의 마지막에 설명되어있는 하락장에 도달하여 나타나는 부작용인 "투매" 상황까지는 아니지만,

대량 투매 현상이 발생할 수 있는 상황이라는 점 역시 간과할수 없습니다.

그리고, 현 정권의 부동산 규제 완화등의 정책에도 불구하고 부동산 시장 반응은 냉랭한점

또한, 부동산 경기 부양을 외치면서도 "보금자리주택" 을 통한 

70~80% 시세로 신규 물량을 대량으로 공급하고 있다는점.(부동산 거래 활성화에 反하는 정책)

역시 부동산 시장을 어렵게 만들고 있습니다.

서울 아파트는 변두리라도 [1,000만원/평] 은 싸다! 라는 생각이 베블렌 효과 때문이고,

서울, 수도권 아파트는 과부 땡빚을 얻어서라도 사두면 돈번다! 라는 생각이 벤드웨건 효과 때문이고,

거실에서 커피를 마시면서 한강이 보이는 것이, 강남에살고, 분당에 살고 하는것이 스놉 효과 때문이라고 해서

그저 과시욕 때문에, 남들이 다 매수하니까, 이집은 특별하고 희소성이 있으니까

라는 생각때문에 "소중한 자산"을 부동산에 투자하는 행동을 할 때가 아니라는 것입니다.

<주택 매수 시점에 대한 대책방안>

무주택자 여러분 "내집마련을 하고 싶으십니까?"

그렇다면 적어도 거래가 활성화되는 

밴드웨건 효과(bandwagon effect)가 나타나는 시점에 시작하십시오.

미분양이 소진되고, 신규 청약시장이 활성화되며, 너도나도 집을 사려는 매수세가 살아나는 시점

거래가 폭발적으로 활성화 되는 시점만 기다리고 계시면 됩니다.

복잡한 정보를 따져볼 필요도 없이 부동산의 상승은 밴드웨건 효과에서 시작됩니다.

부채를 줄이고 안전한 금융자산을 최대한 모아서

밴드웨건 효과를 기다리는 것! 거래 활성화를 기다리는 것! 그때까지 재무건전성을 확보하는것!

지금이 매수 적기다!, 지금 최저점을 찍었다! 등등의 추측성 주장보다 훨씬 신빙성있다고 생각되지 않으십니까?

로또 판교에 아직도 미분양이 남아있다고 한다면 믿으시겠습니까?("판교미분양"이라고 검색을 해보세요)

계약만하면 호가가 분양가의 100%가 넘는 아파트를 왜?

그 계약해지한 10여명이 왜 그랬을까요? 

수백 : 1의 경쟁을 뚫고 당첨된 판교아파트를 말입니다.

계약을 유지한 사람들이 현명한 선택일까요? 아니면 계약해지한 극소수의 사람들이 현명한 선택일까요?

현재의 상황으로는 밴드웨건 효과가 나타날수 있는 시점을 예측한다고 하면,

최소한 2년은 거래활성화가 진행되지 못할것입니다.

최대한으로 보면, 10년이상  벤드웨건 효과는 나타나지 않을수도 있습니다.

주택은 매도자가 가격을 결정합니다. 이것이 "호가"입니다.

하지만, 매수자는 가격의 마지노선과 맞아 떨어져야합니다. 이것이 "실거래가"입니다.

참고로 밴드웨건 효과가 절정에 달했을때는 매도자의 "호가"가 "실거래가"였습니다.

생면부지 모르는 사람이 무주택자 여러분들에게 돈을 벌수있는 기회를 그냥 주지 않습니다.

부동산이 한참 오를때(2000~2006년까지) 생면부지 모르는 사람이

무주택자 여러분들에게 연락해서 어느동네 어디집 사면 돈번다고 알려준사람 있습니까?

매도자 부류들은 여러분들에게 위의 세가지 효과에 대해 설명하면서 매도하려고 할것입니다.

한강 조망권 프리미엄, 서울에 내집마련할수 있는 마지막 기회, 청약 경쟁률 수십대 일 등등등!

확실하게 말씀드릴수 있는것은!  상승이건 하락이건 확률이라는 것입니다.

"지금이 최저점이다!"라는 말이 100%참은 아닙니다.(최저점을 알수있다면, 다 돈을 벌수 있겠죠?)

"아파트는 장기적으로 0원이다!"라는 말역시 100% 참은 아닙니다.(이걸 알면 다 투매를 하겠죠?)

이렇게 혼란한 상황에 한치앞도 내다보기 힘든 시점에서는

공격적으로 저돌적으로 발빠르게 움직이는 것 보다는

수비적으로 침착하게 그리고, 느긋하게 기다리는 것이 더 현명할 수 있다는점 입니다.

※다시 한번 강조말씀 드립니다!

지금 가장 주의해야 할것은 "성급함" 필요한것은 "신중함"입니다.

 장문의 글 읽어주셔서 감사합니다.

[무학]

공감 합니다. 건강 하세요.

[청청]

제가 작성한글인데 다른분이 옮기신듯 합니다.

[이예모]

그렇군요. ^^ 윗 댓글을 지우겠습니다.

[나토얀]

이글 오늘 아침에 노트에 필기해가며 열공(?) 했답니다.. ㅎㅎ

[갈림길]

이 글의 오리지널이 청청님이었군요

[청청]

다음부동산게시판에 제가 올린글입니다.(사실 별로 읽지 않으시더라구요 하하하)

[바보천사]

지식 카피했습니다. 죄송^^ (잊어버릴까봐서...)

[나도알고 싶다]

감사합니다.

[거북달린다]

혼자 읽기 아까워 제가 퍼왔습니다. 좋은글 감사합니다.^^ 실례지만, 청청님은 어떤일에 종사하시는지요.

[청청]

업종은 제조업종이고 구매자재업무를 하고있답니다

[이병쥐박새끼]

좋은 글 감사합니다..

[행복한 추억들]

해박한 지식과 탁원한 표현력에 감탄했습니다.~~

[희망싼타]

참 해박한분이시네요 ^^

[청청]

학교다닐때 "책가방"만 다녔다고 많이 혼났던 소문난 꼴통이였답니다;;; -_ ㅜ