사전청약 맹점...본청약 땐 분양가 1억 뛸 수 있다!! 사전청약의 득과실 & 아파트시장에 미치는 영향력 분석

[부동산재테크1번지정보팀]

사전청약 맹점...본청약 땐 분양가 1억 뛸 수 있다!!

사전청약의 득과실 & 아파트시장에 미치는 영향력 분석

불안한 127만 가구 공급계획

하남·과천 땅값 매년 10%이상 올라

사전청약 분양가와 큰 차이 날 듯

서울시민, 경기·인천 당첨 힘들어

무주택 우선, 1주택자엔 ‘그림의 떡’

서울 집값 급등으로 촉발된 정부의 수도권 대규모 주택공급 계획이 본궤도에 오르고 있다. 127만 가구라는 막대한 물량을 앞세우며 사전청약을 통해 공급 속도를 높이고 있다.

정부는 새로 공급되는 물량도 분양가상한제 적용을 받아 주변 시세보다 30%가량 저렴할 것이라고 했다. 분양가는 사전청약 때 잠정적으로 정한 뒤 본청약 때 최종 확정된다.

정부는 본청약을 사전청약 후 2년 이내에 실시하겠다고 했지만 2년도 분양가가 적지 않게 오를 수 있는 기간이다. 현재 공공택지 분양가상한제는 땅값을 감정평가 금액으로 정하는데 땅값이 오르면 분양가도 그만큼 오르게 된다. 한국감정원에 따르면 최근 2년간 서울과 경기도 주거지 땅값 상승률이 각각 12%, 10%다. 하남(15%)·과천(13.5%)에서 상승률이 높다.

실제로 경기도 하남시 감일지구 84㎡ 공공분양 분양가는 2019년 11월 5억1000만원에서 지난 7월 6억원으로 20% 가까이 상승했다. 이 기간 하남시 주거지 땅값 상승률이 20.26%다. 이미 공공택지 분양가가 3.3㎡당 2400만원까지 오른 과천에선 사전청약에서 본청약까지 분양가가 84㎡ 기준으로 1억원 정도나 오를 수 있다.

분양가 산정방식도 달라졌다. 이명박 정부 때는 땅값을 개발비용인 조성원가로 계산했다. 건축비만 바뀌기 때문에 당시엔 사전예약 때 분양가를 거의 확정할 수 있었다. 하지만 지금은 본청약까지 땅값 변동을 알 수 없어 분양가를 미리 정하기 어렵다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “분양가가 불확실하면 사전청약의 기대효과는 떨어질 것”이라고 지적했다.

서울 주택 수요를 겨냥한 주택공급인데 정작 서울 몫이 적다. 서울에서 나오는 물량이 많지 않고 서울 거주자가 경기도·인천에 들어서는 주택을 분양받기 어렵기 때문이다. 정부가 계획한 수도권 공공택지 공급물량이 84만6000가구이고 이중 서울이 14%인 11만8000가구다. 사전예약 6만 가구 중 정부가 서울 주요 물량으로 내놓은 게 4000가구에 불과하다.

정부는 경기도·인천 공급 물량이 서울에서 가까워 서울 수요를 흡수할 것으로 보지만 문제는 위치가 아니라 당첨 확률이다. 해당 지역 우선공급제도 때문이다. 경기도 내 66만㎡ 이상인 대규모 공공택지에서 우선공급 비율이 해당 지역 30%, 경기도 20%, 서울·인천 50%다. 서울이 인천과 합쳐 50%지만 해당 지역과 경기도 경쟁 탈락자도 넘어오기 때문에 실제 당첨 확률은 훨씬 낮다.

또한 수도권 공급 계획 127만 가구는 유주택자에게 그림의 떡이다. 거의 다 무주택자에게 우선 공급하기 때문이다. 공공분양은 모두 무주택자 대상이고 민간이 짓는 민영주택도 85㎡ 이하에선 무주택자만 대상으로 하는 청약가점제로 당첨자를 뽑는다. 85㎡ 초과에 일부 1주택 몫이 있긴 하지만 전체의 12.5%다.

민영주택 85㎡ 이하 1주택자 배정 비율이 1기 신도시 때 50%였고 판교신도시 이후 25%를 유지하다 현 정부 들어 없어졌다. 85㎡ 초과의 1주택자 몫도 현 정부 이전까지 절반이었다.

정부가 2022년까지 공급하기로 한 37만 가구 중 민영주택이 12만 가구다. 1주택자가 추첨 운을 걸어볼 만한 물량이 4000가구 정도(전체의 1%)에 그친다. 2018년 기준으로 수도권 1주택이 380만 가구로 전체의 39%다. 무주택 가구가 47%다. 근래 집값이 뛴 데는 새집으로 옮기려는 1주택자의 갈아타기 수요가 크게 작용했다.

박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “청약시장에서 소외된 1주택자가 기존 집값을 자극한다”며 “1주택자에 일부 문을 열어두면 주택 수요를 분산할 수 있다”고 말했다.

안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr

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