낙찰 시 체납 공용관리비 양도세 필요경비로 인정될까?

[김태희]

낙찰자에게 승계되고 구상권 실익 없을 경우, 해당 금액을 부대비용으로 인정

경매를 통해 건물을 낙찰받는 일은 복잡한 과정이다. 단순히 건물을 소유하는 것만으로 끝나지 않는다. 이전 소유자가 남긴 관리비 체납 문제까지 떠안게 되는 경우가 허다하다. 그런데 이 관리비를 납부한 비용이 과연 세금 계산에 필요한 비용으로 인정될 수 있을까?

현실 속 이야기, 경매 낙찰자의 딜레마

A씨는 몇 년 전, 오피스텔과 근린생활시설이 섞인 복합 건물을 경매로 낙찰받았다. 건물 가격은 꽤 저렴했지만, 낙찰 후 A씨는 예상치 못한 문제에 직면했다. 바로 이전 소유자가 남긴 수백만 원의 공용부분 관리비 체납이었다.

문제는 여기서 끝나지 않았다. 건물의 관리단은 체납 관리비를 납부하지 않으면 단전·단수 조치를 하겠다고 통보했다. 전 소유자는 연락두절 상태였고, 이미 다른 재산도 경매로 처분된 상태라 구상권을 행사할 방법조차 없었다.

“왜 내가 이전 소유자가 안 낸 관리비까지 떠안아야 하는 걸까?” A씨는 답답했지만, 전기와 물 공급이 끊기면 건물을 제대로 활용할 수 없게 되니 어쩔 수 없이 체납금을 납부했다.

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법의 시선은?

이런 상황에서 A씨가 궁금한 건 하나였다. “내가 낸 관리비가 건물의 비용으로 인정될까?” 세법상 양도소득세를 계산할 때는 건물의 취득가액과 그에 관련된 부대비용을 공제할 수 있다. A씨는 이 비용이 건물의 필요경비로 인정될 수 있기를 바랐다.

과거 국세청은 A씨 같은 사례에 대해 단호했다. “이건 인정되지 않습니다. 법적인 납부 의무가 없었던 돈이고, 구상권을 행사할 가능성도 있으니 매입가액에 포함할 수 없습니다.”라고 했다. 그러나 2013년 대법원은 새로운 판단을 내놨다.

대법원의 판결, “필요경비로 인정할 수 있다”

1. 대법원은 A씨 같은 사례에서 중요한 세 가지 사실에 주목했다.

집합건물의 공용부분 체납 관리비는 낙찰자가 법적으로 승계해야 한다.

2. 전 소유자에게 구상권을 행사하더라도 돈을 돌려받을 가능성이 없다면 이는 실질적으로 낙찰자의 부담이다.

3. 단전·단수 같은 불이익을 피하기 위해 어쩔 수 없이 납부한 금액이다.

이런 이유로 대법원은 2013년 판결(2012두28285)에서 공용부분 체납 관리비에 대해 낙찰자가 법적으로 납부 의무를 승계하며, 구상권 행사로 상환받을 가능성이 없을 경우 이를 매입가액의 부대비용으로 인정해야 한다고 판시했다. 국세청은 이 대법원 판례를 수용해 2015년부터 기존 해석을 변경했다. 즉, 공용부분 체납관리비가 낙찰자에게 승계됐고 구상권 실익이 없을 경우, 해당 금액을 부대비용으로 인정하기로 한 것이다. 다만, 연체료는 제외하는 조건이 붙었다.

필요경비로 인정받는 관리비 조건

그렇다면 어떤 경우에 체납 관리비가 세금 계산에 반영될 수 있을까? 다음 조건을 충족해야 한다.

1. 법적 납부 의무: 낙찰자가 해당 금액을 납부해야 하는 법적 근거가 있을 것.

2. 구상권 불가: 전 소유자에게 구상권을 행사해도 상환받을 가능성이 없을 것.

3. 공용부분 관리비: 개인적 성격의 관리비가 아니라 공용부분 관리비에 해당할 것.

4. 연체료 제외: 연체료는 필요경비에서 제외된다.

낙찰 전 꼼꼼한 확인이 필수

A씨의 사례는 경매로 부동산을 낙찰받는 사람들에게 중요한 교훈을 남긴다. 경매 과정에서 건물의 체납 관리비는 필수적으로 확인해야 한다. 공용부분 관리비가 포함된 경우 낙찰자는 이를 떠안게 될 가능성이 크다.

또한, 이런 비용을 필요경비로 인정받으려면 사전에 세부 내용을 명확히 기록하고 납부 증빙을 확보해야 한다. 납부 금액 중 연체료가 포함되지 않았음을 증명할 자료도 필요하다.

A씨 같은 사례는 누구에게나 일어날 수 있다. 경매를 통한 부동산 취득이 매력적일 수 있지만, 예상치 못한 추가 비용과 그 처리 방법을 이해하고 대비하는 것이 무엇보다 중요하다.

부동산 투자는 꼼꼼한 검토와 정확한 정보가 뒷받침될 때 진정한 가치를 발휘한다.

[출처] 낙찰 건물의 공용부분 관리비, 양도세 필요경비로 인정될 수 있을까?|작성자 오비탈

[황사 人-박준호]

와~!
감사~!