(부산일보) [2016 이렇게 달라집니다] LTV(주택담보대출비율) 60% 초과 땐 원리금 분할상환

[브로커리(이민철)]

 

(부산일보) [2016 이렇게 달라집니다] LTV(주택담보대출비율) 60% 초과 땐 원리금 분할상환

▲ 2016년엔 LTV(주택담보대출비율) 규제 완화가 종료되고 신혼부부 디딤돌 대출 지원이 확대된다. 사진은 수도권의 한 아파트 단지 전경. 연합뉴스

2015년은 주택건설업이 사실상 한국 경제를 견인했다. 부산을 비롯한 영남권발 분양 열풍은 저금리 기조로 갈 곳 잃은 유동 자금을 부동산 시장으로 끌어들였다. 그러나 지나친 열기는 가계부채를 눈덩이로 불리는 요인이 됐다. 결국 정부는 지난해 하반기 가계대출을 옥죄는 쪽으로 가닥을 잡았다. 올해 그 여파가 시작된다. 2016년 눈여겨봐야 할 주요 부동산 정책과 제도를 짚어봤다. 동의대 재무부동산학과 강정규 교수와 부산일보부동산센터 이영래 센터장이 도움을 줬다.
 
■LTV 규제 완화 7월 종료 예정
 
18종 정보 담은 '일사편리' 종합증명서 발급
10년 이상 부모 모시고 살면 상속세 대폭 감면
신혼부부 디딤돌 대출 금리 0.2%P 더 낮춰 

정부는 지난해 7월 '가계부채 종합 관리방안'을 발표했다. 주택담보대출 중 분할상환 대출 비중을 40%에서 2017년 45%로 높여나간다는 게 골자. 

여기에 기존 거치식 대출의 거치 기간도 현행 3~5년에서 1년 이내로 대폭 단축하고 대출금이 LTV(주택담보대출비율)의 60%를 초과할 경우 원리금 분할상환을 의무화했다. 수도권은 2월, 지방은 5월부터 시행한다.  

거치식 대출은 일정 기간 원금 상환을 유보한 채 이자만 지불하는 방식이다. 가격대가 높은 상품인 주택은 그 특성상 분할상환식 대출보다 거치식 대출이 주로 이용됐다. 따라서 거치식 대출 규제는 기존 주택시장뿐 아니라 신규 분양시장까지 위축시킬 위험이 도사리고 있다.

기존 주택시장에 직접적인 영향을 미친다. 더욱이 분할 상환 대출 비중이 늘면 주택 매수 심리와 거래량에 영향을 미친다. 

■부동산 관련 증명서 간소화 

올해부터 국토교통부는 '일사편리' 서비스를 시작한다. 18개로 나뉜 부동산 관련 증명서상 정보를 부동산종합증명서 1개에 모두 담아 발급하는 제도다. 

이 서비스를 통해 부동산 관련 정보를 종합적으로 확인할 수 있어 합리적인 자산 관리에 도움이 될 전망이다. 

공공기관도 개별 민원을 하나의 증명서로 확인 가능해 업무 효율이 예상된다.

부동산종합증명서는 전국 시·군·구 민원실과 읍·면·동 주민센터, 일사편리 부동산통합민원(www.kras.go.kr)을 통해 발급·열람 가능하다. 

■비사업용 토지 양도소득세 중과세 부활 

비사업용 토지 양도세 중과제도 유예 기간이 지난해로 끝났다. 비사업용 토지는 나대지와 부재지주 소유 임야를 실제로 사용하지 않은 채 투기 성격의 재산 증식 수단으로 보유하는 토지를 말한다.

비사업용 토지 양도세 중과제도는 2005년 발표된 '8·31 부동산대책' 때 도입됐다. 보유 기간과 무관하게 양도 차익의 60%를 세금으로 매기는 게 핵심. 이후 2008년 글로벌 금융위기 때 부동산 시장이 침체되자 기본 세율(6~38%)에다 추가 세율(10%포인트)을 적용해 1~2년 주기로 중과세를 매번 유예했다. 

올해부터는 거주용이나 사업용이 아닌 비사업용 토지는 양도 차익에 따라 16~48%의 세율을 적용받는다. 다만 3년 이상 보유 때 장기보유 특별공제 혜택을 받게 된다. 10년 이상 장기 보유하면 양도 차익의 최대 30%를 공제 받을 수 있다. 

■10년 이상 부모님 모시면 5억 원까지 상속세 면제 

무주택인 자녀가 10년 이상 부모님과 함께 산 집을 물려받을 때 집값 중 5억 원까지는 상속세를 80% 면제받을 수 있다. 

소득세법 개정안이 통과돼서다. 기존 상속세법은 무주택 자녀가 5억 원짜리 부모 집을 물려받을 때 다른 공제 혜택이 없다면 40%(2억원)에 대해서만 면제됐고 나머지 3억 원에 대해 5천만 원의 상속세를 내야 했다. 

■신혼부부 디딤돌 대출 지원 확대 

신혼부부가 디딤돌 대출을 신청하면 금리 우대를 받는다. 그 폭은 현 대출 금리보다 0.2%포인트 낮게 대출이 가능해진다. 

통상 분양을 받게 되면 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%를 납부한다. 중도금 이자 후불제가 있다면 입주 후 주택담보대출로 전환해 20~30년으로 상환이 가능하다. 분양 아파트는 집단대출이 적용되므로 신혼부부는 신규 분양을 받는 게 유리하다. 

지난달 28일부터 유한책임 디딤돌 대출이 출시됐다. 채무자의 상환 책임이 담보물로 한정된다. 대출 원금 상환 부담이 줄고, 집값이 떨어져 대출 원금보다 낮아질 땐 모자라는 원금에 대해 책임도 없어지게 된다. 

■기업형 임대주택 5만 호 추진 

국토교통부는 올해 기업형 임대주택 물량을 5만 호로 확대한다. 지난해 물량이 2만 4천 호인 걸 감안하면 배가 되는 수치다. 

주택담보대출 규제로 시장이 침체되면 건설사는 사업성이 낮아진다. 실수요자들도 집값 하락이 두려워 집 사는 걸 미룬다. 

그러나 기업형 임대주택은 실수요자 입장에서는 월세를 내기는 하지만 8년간 임대를 보장받을 수 있고, 8년 뒤엔 분양을 받는 장점이 있다. 

건설사 입장에선 그린벨트 등 개발이 안 되는 사업지를 활용할 수 있는 이점과 함께 주택기금 지원으로 인해 사업 참여가 안정적이다. 

[상큼한레몬]

공부 잘 하고 갑니다.