친구의 소액사건 상담해주기

[조문달달]

제가 법 공부를 하는 사실을 친구들은 일부에게만 알려줬습니다.

임대차 관련해서 이것저것 얘기를 하길래 그동안 공부했던 민법의 지식을 활용하여 설명을 해줬습니다.

같은 사안도 실력이 있어야 사안 파악도 법률적 쟁점도 빠르게 보이는 듯합니다. 그리고 중간에 쟁점이 될만한 것을 질문해서 필요한 사실관계도 찾아낼 수도 있지요.


사안을 간단히 설명하면 다음과 같은데 임대인을 갑, 임차인(친구)을 을 이라고 해보겠습니다.

갑과 을은 임대차반환보증금 600만원인 임대차계약을 체결하고 기간은 2024.9.1부터 2026.8.31이다.
월 차임은 밀린 것도 없었고 당사자 간의 분쟁이 없었으므로 일단 생략한다.
존속기간 중 을의 귀책 사유로 일부가 파손되었고 존속기간 만료일에 (지연없이)갑에게 목적물을 인도하였다.
을은 파손된 부분에 대하여 금전으로 배상하겠다고 하였는데 갑은 원상회복을 요구하였고 원상회복을 하거나 자신이 요구한 금액을 지급하지 않으면 임대차보증금을 반환하지 않겠다고 한다.
여기서 갑이 요구한 손해배상액은 수리비를 넘어 기타 인테리어 비용까지 들어간 금액이다.

몇 가지 질문했던 것들 얘기를 해보겠습니다.

친구인 조문달달이가 소액사건이므로 소송대리를 할 수 있는가? (소극)
->소액사건은 소송목적의 값이 3,000만원을 초과하지 아니하는 금전 기타 대체물이나 유가증권의 일정한 수량의 지급을 목적으로 하는 제1심의 민사사건으로 한다. 즉 소액사건은 맞다.
소액사건심판법 제8조 제1항에는 비변호사 대리인을 허용하는 범위를 규정하고 있다.(당사자의 배우자ㆍ직계혈족 또는 형제자매)
민사소송법 제88조는 예외를 정하고 있지만, 특별규정인 소액사건심판법이 우선 적용된다.
그리고 어느 규정을 적용해도 친구는 소송대리인이 될 수 없다.

임대인이 요구할 수 있는 범위
->임차인의 파손으로 인해 임대차 목적물을 원상복구 하는데 들어가는 비용이다.
이를 넘어서 새로운 인테리어 비용까지 요구하는 것은 임차인의 채무를 넘어서 요구하는 것이라 허용될 수 없다.

파손상태 입증책임에 관하여
->파손에 의한 손해배상을 요구하는 것은 임대인이 자신의 채권을 행사하는 것이므로 임대인이 손해를 증명해야 한다.
한편 친구 임차인은 처음 들어올 때 집안의 상태를 사진을 찍어놓거나 하는 준비는 따로 하지 못하였다. 그러나 임대인은 파손상태와 정상인 상태의 차이를 넘어서 청구하는 것은 허용될 수 없다.


임차인이 임대차 목적물을 반환하였음에도 불구하고 임대인은 목적물에 파손이 있다는 이유만으로 임대차보증금반환을 거부할 수 있는가? (소극)
->임차인의 원상회복의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행 관계에 있다. 그러나 임차인이 사소한 원상회복 의무를 이행하지 아니한 채 건물의 명도 이행을 제공한 경우, 임대인이 이를 이유로 거액의 임대차보증금 전액의 반환을 거부하는 동시이행의 항변권을 행사하는 것은 허용될 수 없다. (99다34697 참조)


수리비 손해배상에 관하여 임차인이 할 수 있는 조치(여기 단계는 일단 보증금 생각은 하지 않고)
->과도한 비용을 임대인이 청구하는 경우 임차인은 객관적이고 합리적인 수리 비용을 변제하면 된다. 임차인이 적법한 액수를 변제하였음에도 임대인이 이를 거부하는 경우 체권자지체가 성립할 것이다.
불법행위 채무는 사고 당일부터 이행기에 도래하지만, 채무자가 적법한 액수를 변제 제공한 시점부터 채권자지체 효과가 발생하여 더 이상 지연이자가 누적되지 않는다.


임차인이 보증금액수에서 수리비를 공제한 금원의 반환을 요구하였으나 임대인의 이행을 의사가 전혀 없는 경우 어떻게 해야 할까? (당연히 이것이 친구가 가장 궁금해하는 내용이다.)
->여기서부터는 법률가마다 처리하는 방법이 다양하게 있을 것으로 생각한다. 조문달달 본인의 생각대로 써본다.

내용증명을 보낸다. 내용증명에는 임대차보증금 반환청구 목적도 있지만, 정상적인 수리비 공제를 위한 의사표시가 중요하다고 생각한다.
즉 정상적인 수리비 요구 내지 합의가 중요하다고 생각한다.

참고로 임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차 관계가 종료되어 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우, 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등이 채권양도의 요건을 갖추지 않았더라도 임대차보증금에서 당연히 공제된다. (2016다277880 참조)
보증금 전액을 청구할 수는 있겠지만 임대인은 분명히 목적물의 파손을 주장할 것이며 그러면 그 액수가 공제되어 일부패소하게 되는 것은 충분히 예상할 수 있다. 이렇게 되면 소송비용 일부에 있어서 작전 실패가 된다.

이렇게 하고 임대인이 가만히 있는다면 법적 절차로 가야 할 것이다.
본인은 독촉절차를 추천했다. 이유는 빠른 처리이다. 임대인이 지급명령이 송달된 날부터 2주 이내에 이의신청을 하지 않으면 그대로 확정판결과 같은 효력이 생긴다.
금전채권에 대한 소송이고, 공시송달을 해야 하거나 그런 상황도 아니므로 요건을 충족한다.
다만 이의신청을 하면 소송절차로 가야 할 것이다. (수리비 액수가 불명하여 이의를 할 여지도 있고, 불명으로 인한 다툼액이 그리 크지 않다면 이의를 안 할 수도 있다.)


친구가 한편으로 변호사선임도 생각해봤다고 한다. 그런데, 변호사를 선임하기에는 보증금 반환액수가 작으며 일부패소할 경우 부담해야 하는 비용이 커지는 문제가 있다.
또 다른 압박수단으로 임차권등기명령이 있는데 이 얘기는 따로 하지는 않았다. 참고로 임차인이 임대차 종료 후 임차주택에 대한 점유를 상실하였더라도 보증금을 반환받지 못한 경우, 임차권등기명령을 신청할 수 있다. (2024마8598)
소송 이후 과정에 대하여도 따로 얘기하지 않았지만, 민사집행법을 공부했기에 이 내용도 설명이 가능할 것 같다. (1차 시험에서 민법 다음으로 잘 본 것이 민사집행법이다)



만약 실제로 의뢰인에게 수임료를 받고 상담을 한다면 계약서 확인, 각종증거확보, 수리비의 객관화 작업 등 더욱 진심으로 사건을 처리하게 될 것 같네요

[카페지기]

법의 문외한이 2년 정도 공부해서 법률전문가로서 손색없는 답변을 내놓았으니 역시 열공한 보람이 있습니다. 저 정도 사건으로 변호사비용을 감수한다는 건 비현실적인 생각이죠. 법무사가 적정한 가격으로 처리해줄 수 있는 사건입니다.

[조문달달]

생각해보니 이렇게 거액도 아닐때 딱 법무사 의뢰가 아주 좋을 때네요

[더기법무사]

조문달달님 조원봉버무사님 유튜브를 통해 알게 되었습니다.
실례지만 평일, 휴일 법무사 공부하는 시간은 얼마나 되실까요?
(저도 직장인에다가 가정이있어서 궁금해서 그렇습니다)

[조문달달]

주당 대략 40~50시간 정도로 되는 편이에요.
하루에 얼마큼인지는 많이 불규칙적입니다. (그래서 계획도 주당으로 짜는 편)
그리고 저는 지하철에서 공부하는 시간이 상당히 긴 편입니다. (이게 공부시간을 엄청 끌어올리는 요소입니다.)

[김주완]

조문달달님
민법은 꾸준히 지원림 기본서 보고 계시나요

[조문달달]

민법강의 교재를 처음부터 끝까지 읽는 회독방식은 올해 2월이 마지막이었고 이후에는 발췌용으로만 보고 있습니다.
최근에는 객관식문제집에 있는 조문과 판례를 직접 분석적이해로 하거나 최신선고된 판례를 직접 찾아서 분석적이해를 하는 방식으로 하고 있습니다.

전과목 교수저 끝까지 읽는 방식을 정리할 목적으로 몇번은 더 볼거같긴 합니다.

[김주완]

네. 답변 감사합니다.