뉴타운소식 주거시민단체 '뉴타운 5대 요구안' 서울시에 제출

[권경욱]

최근 새정부 들어 다시 집값과 전세값이 뛰고 있으며, 총선이후로 사회적 이슈가 되고 있는 뉴타운 사업 관련해서 서민들의 주거안정 및 주거복지 문제가 다시 현안으로 떠오르고 있습니다. 이에 그동안 꾸준히 ‘주거복지연대모임’을 함께 진행했던 민변, 주거연합, 임대아파트국민연합, 주거복지연대, 천주교빈민사목위원회 송파·서초 평화의집, 참여연대, 성북주거복지센터, 나눔과미래‘평지’, 강북주거복지센터, 비닐하우스주민연합, 주거기본권실현을위한동작공대위 등 12개 주거·시민단체와 환경정의, YMCA전국연맹 등 1가구1주택국민운동은 함께 서울시에 뉴타운에 대한 5대 요구안을 전달하였습니다.

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주거 시민단체들의 뉴타운 5대 요구안을 보면, ▶ 뉴타운 사업지구의 추가지정을 중단하고 기존에 뉴타운 사업지구로 지정되어 개발이 추진 중인 2,3차 뉴타운 33곳에 대하여도 단계적, 순차적 개발로 사업 속도를 조절해야 함 ▶ 뉴타운 개발사업의 본래 목표인 “원주민의 주거환경개선”에 부합하도록 사업내용을 재정비하여야 함 ▶ 뉴타운 개발사업으로 주변집값이 상승하지 않도록 민간의 분양가상한제 적용정책은 차질없이 추진되어야 함 ▶ 용적율 인센티브를 부여하는 경우 공영개발을 선택하도록 하여 개발이익을 환수하고 도로.학교.문화시설 등 기반시설을 최대한 확충하는 광역공영개발을 추진해야 함 ▶  한나라당과 정치권은 마구잡이 뉴타운 개발공약 남발을 반성하고, 더 이상 서울시 뉴타운 행정 흔들기를 중단하라는 내용을 골자로 하고 있습니다.

또한 지난 4월 23일 환경정의와 참여연대 공동 뉴타운 토론회의 토론참여요청에도 국토해양부과 서울시는 공식문건이 아닌, 구두로 참여를 거절하였고, 오늘 기자회견후 서울시장 면담 요청에도 구두로 거절을 하였습니다. 총선을 전후로 오세훈 서울시장의 오락가락한 태도로 인해 강북지역의 전세값은 급등하였을 뿐만아니라, 투기꾼들의 움직임이 일어나고 있습니다. 이와 같은 상황에 대한 서울시의 입장을 듣기 위한 면담요청에도 면담을 거절한 것은 비판하지 않을 수 없습니다.

오세훈 시장은 뉴타운 관련 입장을 더욱 명명백백하게 밝혀야 할 것이며, 새롭게 시작되는 18대 국회가 집값 안정과 서민주거복지를 위해서 신속히 관련법들을 심사하고 입법하는데 노력해야 할 것입니다. 더불어 앞으로도 주거 시민단체들은 뉴타운과 관련된  문제들에 대해서 지속적으로 대응할 것임을 밝힙니다. 

뉴타운 관련 5대 요구안

1. 먼저, 뉴타운 사업지구의 추가지정을 중단하고 기존에 뉴타운 사업지구로 지정되어 개발이 추진 중인 2,3차 뉴타운 33곳에 대하여도 단계적, 순차적 개발로 사업 속도를 조절해야 한다.

2차 뉴타운 11곳 중 48%(면적기준)만이 사업시행인가를 받아 이주를 시작하는데도 1만5천세대의 이주수요가 발생하고 뉴타운 사업지구 주변에 이러한 이주수요를 수용할 소형아파트나 다세대·연립주택 등이 턱없이 부족하여 전세값, 집값 폭등의 진원지가 되고 있다. 3차 뉴타운까지 모두 사업시행인가를 받아 이주가 시작된다면 10만 세대 이상의 이주수요가 발생하여 지금과 같은 무분별한 사업지구 지정과 사업추진을 방치할 경우 단기간에 엄청난 이주수요가 발생하여 전세값, 집값 대란이 더욱 확대될 것이다.

즉, 더 이상의 뉴타운을 추가 지정하는 것을 중단하고 연간 서울시가 감당할 수 있는 이주수요를 예측하여 현재, 2010년까지는 완료될 것으로 예상되는 2,3차 뉴타운 사업의 시행인가도 연차적으로 최대한 분산시켜야 한다. 

그리고, 순환재개발 방식을 서둘러 적용해야 한다. 도시및주거환경정비법(이하 ‘도정법’) 제35조에 있는 순환재개발 방식을 적용하여 선추진된 뉴타운 사업으로 건설된 임대아파트에 후추진되는 뉴타운 사업의 이주수요를 수용한 후, 후추진된 뉴타운사업이 종료되면 선추진된 뉴타운 임대아파트를 임대분양하는 방식으로 뉴타운 사업자체에서 이주수요를 감당해 내야 한다.

2. 뉴타운 개발사업의 본래 목표인 “원주민의 주거환경개선”에 부합하도록 사업내용을 재정비하여야 한다.

 현재, 사업시행인가를 받은 2차 뉴타운을 보면, 장위뉴타운의 경우 오히려 4,538가구가 줄어드는 등 기성시가지에서 주택공급을 늘린다는 이명박 정부의 정책목표에도 불구하고 거의 주택공급확대 효과가 발생하지 않는 것으로 나타나고 있다. 뉴타운 사업지구는 영세민들의 밀집지구로 많은 세입자와 영세가구 소유자가 거주하여 소형아파트, 임대아파트의 수요가 많아 주택재개발사업의 경우 전체주택의 80%를 소형아파트(전용면적 25.7평, 공급면적 33평)로 건설하고 임대주택을 전체주택의 17% 건설하도록 하고 있으나, 뉴타운사업의 모법인 도시재정비촉진에관한특별법(이하 ‘도촉법’)은 오히려, 중대형아파트를 40%까지 건설하도록 하여 소형·임대아파트 의무건설비율을 완화해 주고 있기 때문이다.

또한, 뉴타운 사업지구(도촉법상의 ‘재정비촉진지구’)로 지정될 것이라는 소문만 나도 집값이 오르고 다시 사업지구 지정 후 사업의 진행정도에 따라 지속적으로 집값이 상승하고 이러한 집값상승분이 그대로 사업비용에 전가되다 보니 분양가와 임대료가 높게 책정되어 대부부이 저소득층인 원주민들이 그러한 분양가와 임대료를 감당하지 못하여 분양권을 전매하고 다른 지역으로 이주하거나 임대아파트 입주를 포기하고 있다. 원주민들이 분양받을 소형·임대아파트가 부족하고 분양가, 임대료가 높은 것이 원주민 재정착율이 20%도 안 되게 하는 원인이다.

이는 원주민의 주거환경개선이 목적인 주택재개발사업에 이명박 전 서울시장이 강남을 대체하는 고급도시 건설이라는 명목으로 ‘뉴타운’이라는 정치적 브랜드를 붙이고 강남대체용의 중대형 아파트 건설위주로 사업방향을 잡았을 때부터 이미 예견되었던 부작용이었다. 지금은 오히려, 소형아파트가 부족하여 강북 소형아파트가 투기의 대상이 되어 급등하고 있다. 신도시 건설의 경우처럼 ‘중대형:중소형:임대 = 3:3:4’와 같이 합리적으로 조정하여 소형·임대아파트 건설의무비율을 늘려야 한다. 소득수준에 따른 임대료차등부과제를 실시하여 저소득층 세입자의 임대아파트 입주를 가능하게 하고 공영개발, 분양가상한제 등을 통하여 분양가를 최대한 낮추어야 한다.

3. 뉴타운 개발사업으로 주변집값이 상승하지 않도록 민간의 분양가상한제 적용정책은 차질없이 추진되어야 한다.

 재건축.재개발 개발사업은 주택조합의 조합원총회를 통해 시공사를 선정하기 때문에 건설회사들은 시공사로 선정되기 위하여 통상적으로 조합원 부담을 최소화하고 일반분양분에서 수익을 얻는 지분제 사업계획안을 조합측 제시하게 된다. 이렇다 보니, 조합원 분양분과 일반분양분 사이의 가격차이가 크게 벌어지게 되고 시공사들은 일반분양분에서 최대의 수익을 얻기 위하여 조합과 시공사는 주변시세 보다 20-30% 높은 고분양가의 일반분양을 하게 된다. 노무현 정부 내내 서울시 집값상승을 주도한 것은 이러한 재건축, 재개발의 일반분양분의 고분양가이었습니다. 주변보다 20-30% 높은 분양가가 책정되면 그 주변 아파트가격도 이에 따라 상승하여 비슷한 가격을 형성하는 현상이 누적적으로 반복되어 재건축이 활발했던 강남과 송파 등 지역과 뉴타운 재개발사업이 활발했던 용산·성동 등 강북지역의 집값상승이 계속 반복되었던 것이다.

노무현 정부는 재건축.재개발의 위와 같은 지속적인 집값상승에 대처하기 위하여 후분양제, 소형아파트 의무비율, 개발이익환수제도 등 다양한 규제를 도입하였으나, 이러한 재건축.재개발의 사업구조 때문에 항상 새로운 규제에 따른 부담이 일반분양분에 전가되어 다시 더 높은 분양가가 책정되어 다시 주변집값을 끌어올리는 부작용이 반복되었다. 결국, 중복규제를 만들었으나 재건축.재개발사업에 따른 집값상승에는 효과가 없었다는 비판은 이러한 사업구조에 따른 영향을 제대로 분석하지 못하였기 때문이다. 위와 같은, 재건축, 재개발 사업과정에서 분양가와 주변집값을 서로 끌어올리는 악순환은 민간에도 분양가상한제가 적용되면서 어느 정도 진정되는 국면을 맞게 되었다. 일반분양분의 분양가가 주변시세보다 높지 않게 구조적으로 차단되어 일반분양분의 고분양가를 통하여 수익을 챙기는 사업구조가 불가능해졌기 때문에 조합원 부담분이 상승하면서 재건축.재개발대상 낡은 주택가격이 상승하는 것도 어느 정도 차단되게 된 것이다.

4. 용적율 인센티브를 부여하는 경우 공영개발을 선택하도록 하여 개발이익을 환수하고 도로.학교.문화시설 등 기반시설을 최대한 확충하는 광역공영개발을 추진해야 한다.

 대통령직 인수위원회는 지난 3월 21일 도촉법의 ‘재정비촉진지구’를 강남재건축단지에도 도입하여 개별조합방식이 아닌 50만㎡(15만평) 광역단위로 SH공사, 주공 등이 사업시행을 맡아 광역공영개발을 추진하는 방안을 검토한바 있다. “공영개발을 하면 개발이익이 자연스레 환수되면서 재건축도 활발히 진행될 것이다”라는 이유에서였다. 재건축은 사적인 개발이어서 공영개발을 위해서는 법제도의 개정이 필요하나 재개발, 뉴타운 개발은 도정법·도촉법에서 이미 공영개발방식을 규정하고 있어 법 개정 없이도 공영개발이 충분히 가능하다.

이 경우 원주민들의 반발이 최대 걸림돌인데, 용적률, 층고, 녹지율, 건축규제 등 규제를 완화하고 국민주택기금지원 등 인센티브를 제공하는 경우에는 반드시 공영개발을 선택하도록 한다면 원주민의 선택에 의한 공영개발도 가능할 것이다. 또 정치적·투기적 목적으로 5~10년 내에 후닥닥 개발하는 것이 아니라, 후세대와 함께 백년대계로 30~50년에 걸쳐 계획적·단계적으로 추진해야 제대로 된 도시계획 사업이 되지 않겠는가.

만약에 정 공영개발이 어렵다면, 재건축초과이익 환수제도처럼 뉴타운 개발사업의 경우에도 초과이익 환수제도를 도입하여 개발이익을 공적으로 환수하고 개발이익의 사적 전취에 따른 집값상승의 부작용을 최소화해야 할 것이다.

5. 한나라당과 정치권은 마구잡이 뉴타운 개발공약 남발을 반성하고, 더 이상 서울시 뉴타운 행정 흔들기를 중단하라.
 
 이번 총선에서도 입후보한 후보들을 비롯한 정치권은 뉴타운의 현실을 무시한 채 오로지 표를 얻기 위한 목적으로 집값 상승의 욕망을 부추긴 것은 비판받아 마땅한 일이다. 한나라당 후보들의 무분별한 공약은 결국 서울을 더욱 집값 상승과 서민 주거 불안정의 악순환으로 몰아넣었다는 점은 두고두고 비난을 받을 수밖에 없을 것이다. 또한 서민들과 원주민들의 입장에서 공약을 내세워야할 야당인 민주당 후보들조차도 뉴타운 공약을 남발해 한나라당을 쫓아가는 행태를 보였다는 점도 우리는 지적하지 않을 수 없다.

특히, 한나라당은 오세훈 서울시장에게 부당한 압박을 중단해야 한다. 오세훈 시장이 서울의 집값 안정과 서민 주거안정을 이유로 뉴타운 추가 지정은 없다고 못박자마자, 총선에서 거짓으로 공약을 하고 당선된 한나라당 인사들이 오세훈 시장을 거칠게 압박하고 있는데, 이는 뉴타운 사업의 문제점을 무시한 매우 잘못된 행태이다. 오세훈 시장도 총선 때 애매한 태도를 취한 잘못이 있는 만큼 그것을 만회하기 위해서라도 집권여당의 부당한 압박을 이겨내고 뉴타운 사업의 정상화를 위해 깊이 노력해야 할 것이다.

나아가 우리가 요구한 요구안들을 보다 적극적으로 수행하기 위해서는 관련 법제의 정비나 제·개정이 필요하다. 새롭게 시작되는 18대 국회가 집값 안정과 서민들의 주거복지를 위해 신속히 관련법들을 심사하고 입법하는데 노력할 것을 촉구한다. 

2008.5.7
 

주거복지연대모임, 1가구1주택국민운동

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