근린/상가 경매로 받아보기

근린/상가는 전체 물량의 15%정도이며, 매월 4천여 건 가량 경매로 진행되고 있다. 상가는 임대료와 권리금이 수익률을 판단하는 기준이 된다. 낙찰 받아 개업할 생각이라면 업종을 미리 정해둔 후, 임대목적용이면 예상수익률을 고려해 매물을 고르는 게 현명하다. 아파트상가는 1000가구 이상으로 주변에 대형유통시설이 없는 곳이 좋고 상가주택이나 근린상가는 역세권이나 기존 상권이 임대나 매매시 유리하다. 한 조사결과에 따르면 상가별 연평균 수익률은 테마상가(18. 7%), 단지 내 상가(13%), 근린상가(9.39%) 순으로 나타나 은행 금리 에 비해 최고 5~6배 정도 수익이 높은 것으로 나타났다. 저금리로 마땅한 투자처를 찾지 못한 뭉칫돈이 대거 유입된 데다 소비심리가 상승하면서 상가 시장도 큰 호황을 누렸던 것이다. 이 같은 상황에서 주 5일 근무제와 상가임대차보호법 시행은 상가경매시장 을 새롭게 재편할 주요 변수로 손꼽히고 있다. 주 5일 근무가 본격적으로 실시되면 주말상권으로 불리는 젊은 층 유동인구가 많은 대학가나 역세권, 유흥가 주변 상권이 활기를 띨 가능성이 많다. 반면 정부청사 등 주요 관공서 주변 상가는 큰 타격을 입을 것으로 보인다. 사무실 밀집지역인 광화문, 여의도, 테헤란로 등도 투자 메리트가 급감할 수 있다. 상가낙찰시 주의할 점은 상가 투자자들이 늘면서 건설사들이 너도나도 상가를 짓고 있기 때문이다. 따라서 향후 상권 경쟁이 치열해질 수밖에 없고 일부 상가는 당연히 경쟁에서 도태될 것이다. 서울과 수도권을 중심으로 분양이 임박한 아파트 단지 내 상가나 택지개발지구내 단지내 상가, 대형보다는 소형상가를, 단기전매차익보다는 안정적인 임대수익을 노린 장기투자 매물을 노리는 것이 투자 포인트다. 하지만 상가는 경기에 민감하며 경기가 급랭할 경우 임대수익률이 급락할 가능성이 높다. 따라서 새로운 상권형성이 가능한지, 실수요자 층이 선호하는지, 입주 후 전문적으로 상가를 관리하는 업체가 있는지 여부를 세밀히 따져 봐야 한다. 상권분석에 자신이 없다면 주변상인의 말 한마디에 귀 기울일 필요가 있다. 주변 상인들이 30% 이상 청약하는 상가라면 믿고 투자해도 손해 보지 않는다는 뜻이다. 또한 분양가격과 계약방법 등이 투명한 상가를 선택해야 한다. 직접 공개 입찰하는 상가는 내정가가 투명하고 프리미엄 피해를 줄일 수 있다. 분양업체(시행사)에 직접 문의해 이중계약여부를 확인하는 절차 도 중요하다. 상가임대차보호법에 따라 세입자에게 일정금액(서울은 2억4000만원) 이내를 우선변제해 줌으로써 담보 가치가 하락할 것 같다. 하지만 기존의 월세 방식에서 보증금 위주로 전환되면 투자금 회수는 빨라질 수도 있다. 상가는 단지내 상가, 근린상가, 테마형 상가로 구분할 수 있다. ▶단지내 상가◀ 단지내 상가는 독점상권보장으로 고정임대수익을 얻을 수 있어 퇴직자나 주부 등 임대소득자들에게 최고 인기를 누리고 있다. 가급적 1000세대 이상이고 가급적 25~30평형이 주류를 이루는 대단지가 좋으며 세대별 상 가면적은 0.3평 이내가 적다아다. 예를 들면, 1000세대일 경우 상가 연면적이 300평 이내면 투자적격이다. 과거에는 선착순 또는 추첨방식으로 분양했으나 최근에 수요가 몰리자 내정가를 정해 최고가로 낙찰하는 경쟁입찰방식을 시행하고 있다. 내정가의 2배에서 낙찰될 경우 임대수익률은 크게 하락할 수밖에 없다. 내정가의 1.5배 이내에서 낙찰 받는 방안이 안전하며, 고가낙찰 또는 높은 프리미엄을 주고 매입하는 것은 금물이다. 초기 임대료가 계속 유지될 수 있는지 비슷한 조건의 인근단지 상권 에 대한 수익성 분석도 필수적 사항이다. ▶근린상가◀ 근린상가는 택지개발지구 또는 대규모 아파트 단지 진입로 주변에 형성된 근린생활시설 밀집 상권을 말한다. 입지여건이나 배후인구에 따 라 매출과 임대료가 다르며 개발계획이나 발전 잠재력이 큰 지역의 근린상가 투자가치가 크다. 초기 수익률은 단지내 상가에 비해 떨어지는 편이나 시간이 지날수록 주변상권이 안정되고 땅값이 오르는 경향이 있어 자산가치측면에서는 오히려 유리하다. 높은 내재가치 때문에 불경기에도 쉽게 떨어지지 않고 주거를 겸용할 수 있어 자영업자에게 적합하다. 가급적 대로변 상가가 경쟁력이 있으며 “퇴근길 상가”가 고객 흡인력이 높다. ▶테마형 상가(쇼핑몰)◀ 요즘 서울 등 수도권은 물론 지방대도시 도심에서 분양되는 대형상가 대부분이 테마형 상가다. 부산, 대구, 대전, 인천지역에 이어 경부고속철 역세권인 천안지역의 상가분양에 돈이 몰리고 있다. 테마형 상가는 상권에 따라 거액의 프리미엄과 권리금을 노릴 수 있고 높은 월세수익도 기대할 수 있다. 반면 상권이 꺼질 경우 투자원금을 날릴 수도 있어 고수익, 고위험 법칙이 존재한다. 따라서, 매입 전에 철저한 입지분석과 함께 시행사 마케팅 능력과 경험, ‘상권활 성화방안’ 수립 및 예산확보 여부에 대한 검증이 필요하다 말뿐인 활성화는 공염불에 지나지 않고 반드시 분양가에 활성화 비용이 포함 돼야 한다. 주5일 근무제가 확산되면서 서울 광화문, 여의도, 테헤란 로 등 관공서나 사무실 밀집지역 상가는 매출감소가 예상되므로 매입 을 자제하는 것이 좋다. 주말에 가족단위로 찾기 쉽거나 대학생 등 젊은층 유동인구가 많은 대학가나 유흥가, 대규모주택 단지, 그리고 관광지 주변이 고객 확보 면에 유리하다.