금융 아파트 가격 급등과 대출 금리 상승이라는 이중 고통의 거짓 아파트 버블이 곧 붕괴한다

[お持て成し]

아파트 가격 급등과 대출 금리 상승이라는 이중 고통의 거짓 아파트 버블이 곧 붕괴한다 / 6월 25일(목) / 데일리 신초

10년 전 대비 2.3배! 이제 23구 내 아파트는 서민이 손에 넣기 어려운 것으로...

◇ 대출 금리 상승으로 아파트를 구입하기 어려워질까

주택담보대출 등 대출 부담이 늘어나는 것을 걱정하는 사람들이 지금 급증하고 있다. 최근의 계기는 일본은행이 6월 16일 금융정책결정회의에서 정책금리를 약 0.75%에서 1.0% 정도로 인상한 것이다. 미즈호 종합연구소의 추산에 따르면, 주택담보대출 잔액이 많은 젊은 층 가구는 금리 인상으로 인한 부정적 효과가 크게 나타나며, 2인 이상 가구의 경우 30대는 연간 21,000엔, 29세 이하가 되면 14,000엔이 추가로 부담된다고 한다.

최근에는 주택 가격이 도시를 중심으로 이미 급등하고 있기 때문에, 걱정이 불가피하다. 부동산경제연구소에 따르면, 올해 5월 신축 분양 아파트의 평균 가격은 도쿄 23구에서 1억 6,286만 엔이며, 1년 전보다 15.9% 상승했다. 수도권 전체에서도 1억 엔을 넘어 1억 660만 엔을 기록했으며, 이는 13.5% 상승한 수치다. 특히 23구 내에서는 10년 전인 2016년에 평균 6,732만 엔이었으니, 약 2.3배로 급등한 셈이다.

앞으로 주택을 구하고자 하는 젊은 세대에게는 아파트 가격이 급등하고 대출 금리까지 상승하니, 손쓸 수 없다고 생각하는 것은 당연할 것이다. 하지만 신축 분양 아파트 가격이 왜 이렇게 급등했는지 그 이유를 생각해 보면, 금리 인상에 대해 원망할 여유가 없다는 것을 깨닫게 된다.

우선, 왜 아파트 가격이 급등했는지 확인하고 싶다. 그 이유는 용적률 등에 대한 두 가지 규제 완화를 배제하고는 생각할 수 없기 때문이다.

원래 용적률은 제1종 주거전용지역에서는 최대 200%, 상업지역에서는 400%가 표준이며, 최대 1,000%까지 정해져 있었다. 하지만 하시모토 류타로 정권 시절인 1997년에 시행된 건축 기준법 개정으로 완화되었다. 아파트 등 공동주택에서는 공용 부분, 즉 복도·계단·홀 등을 용적률에 포함하지 않아도 된다는 것이 정책이다. 이를 계기로 입구 홀 등이 지나치게 넓은 아파트가 늘어났다.

이어 2002년 코이즈미 순이치로 정권 시절에도 건축 기준법이 개정되어 용적률이 크게 완화되었다. 주거 지역에서는 최대 500%, 상업 지역에서는 최대 1,300%까지 허용되도록 되었다. 게다가 고층 주거 유도 구역에서는 인접 토지의 일조를 보호하기 위해 적용되던 사선 제한을 적용하지 않아도 되게 되었다. 즉, 그런 지역에서는 주변 일조에 대한 배려 없이 고층 아파트를 건설할 수 있게 된 것이다.

◇ 저금리 때문에 고가의 아파트만을
　

그 이후, 역과 가깝고 편리성이 높은 지역을 중심으로 타워맨션이 즐비하게 들어서면서 일본의 풍경은 크게 변해갔다. 이 변화는 아파트 가격 상승과 비례하고 있었다.

개발업체와 건설사는 일정한 토지에서 얻는 수익을 최대화하고자, 보통 정해진 용적률을 가득 채워 건설하고, 판매 가능한 바닥이나 임대 가능한 바닥을 가능한 한 많이 확보한다. 이 때문에 건물은 더 크게, 고층화되었으며, 당연히 건설 비용도 더 많이 들게 되었다. 그것만이 전부는 아니다. 거대한 아파트를 짓기 위해서는 기존 건물 철거와 토지 소유자에 대한 보상에도 비용이 들었으며, 그 비용이 사업비로 전가되었다.

이렇게 공급되는 신축 아파트 가격은 계속 상승했지만, 그럼에도 불구하고 고가 아파트 판매는 꾸준히 호조를 보였다. 주택담보대출 금리가 낮았기 때문이다. 오랫동안 금리가 매우 낮게 유지돼 왔기 때문에, 같은 상환액이라도 이전보다 높은 물건을 살 수 있다. 구매해 주는 사람도 있기 때문에 개발업자는 건물의 높이와 가격을 점점 더 높게 만든다. 그런 순환이 생겨났다.

즉, 장기화된 초저금리 정책 때문에 고가의 아파트만 공급되게 된 것이다. 결국 저금리 정책은 개발업자나 고가 부동산을 사려는 부유층을 도왔지만, 저렴한 주택을 사려는 일반적인 젊은 층에게는 거의 도움이 되지 않았다.

◇ 저금리가 지속된 탓에 급증한 비거주자
　

비정상적인 저금리가 지속되면서 아파트 가격이 급등하는 또 다른 이유도 발생했다. 투자나 재판매를 목적으로 아파트를 주거용이 아니라 자산으로 구입하는 사람이 늘어났다. 이 때문에 도심을 중심으로, 판매는 되고 있지만 비거주율이 높은 아파트가 급증하고, 그 비율은 20층 이상 타워맨션에서는 20%에서 많을 경우 60%에 이른다고 한다.

그런 방은 한편으로는 단기 재판매되는 경우가 많다. 국토교통부는 지난해 11월, 3대 대도시권을 중심으로 신축 아파트 약 55만 가구를 대상으로 실시한 조사 결과를 발표했다. 그에 따르면, 1년 이내에 재판매된 아파트는 도쿄권에서 6.3%였으며, 도쿄 23구에 한정하면 9.3%에 달했다. 오사카권도 5.6%였으며, 특히 효고현은 7.1%, 오사카부는 6.2%로 높은 편이었다.

같은 조사에서 해외에 주소가 있는 사람이 취득한 비율은 도쿄 23구에서 3.5%, 치요다·주오·미나토·신주쿠·분쿄·시부야 등 도심 6구에 한정하면 7.5%에 달했다. 오사카시도 4.3%에 달했다.

말할 필요도 없지만, 이런 방은 소유자는 있어도 공실이 되고 있다. 소유자는 매입가와 매각가의 차액으로 이익을 얻으려 하지만, 실제로 최근에는 그에 따른 수익률이 크게 상승하고 있었다.

이미 언급했듯이, 해가 갈수록 아파트 가격은 상승했지만 금리가 낮아 잘 팔렸다. 비싸도 팔 수 있기 때문에, 거의 제로에 가까운 금리를 이용해 부동산 투자를 하는 사람들이 국내외 모두 늘었다. 그 결과, 신축 아파트 가격이 더욱 상승하고, 투자와 투기의 대상으로 적합하다는 인식이 확산되었다.

저금리 시대에는 은행에 예금을 해도 이자가 붙지 않고, 물가 상승만큼 자산이 줄어든다. 그렇다면 부자들도 높은 수익률을 기대하며 아파트를 구매할 것이다. 그 결과 아파트 가격이 더욱 상승하고, 가격이 오르면서 고수익을 기대해 투자나 재판매 목적으로 구매하는 사람이 늘어나, 다시 가격이 오르는 악순환이 발생했다.

은행도 악용했다. 기업의 차입 수요가 늘지 않는 만큼, 아파트 개발업자와 구매자에 대한 대출을 계속 확대한 것이다.

◇ 아파트 버블이 언젠가 터질 이유
　

이미 눈치채셨겠지만, 이렇게 아파트 가격이 급등하고 구매가 어려워진 것은 저금리 정책 때문이다.

금리 인상으로 주택담보대출 금리가 오를 것을 우려하기 전에, 잠시 멈춰서 잘 생각해 주었으면 한다. 금리가 오르면, 그동안 저금리 때문에 아파트에 투자·투기해 온 사람도 줄어들어 아파트 가격을 오히려 끌어내리는 압력이 된다. 그렇게 되면 주택담보대출 상승분이 상쇄된다.

게다가 현재 아파트 가격 상승을 버블이라고 생각하지 않으면, 가슴 아픈 반격을 맞게 된다. 이는 급격한 저출산과 인구 감소가 원인이고, 앞으로 아파트 수요가 늘어나는 것은 상식적으로 불가능하기 때문이다.

2025년 국내에서 태어난 일본인의 출생 수는 67만 1,236명에 불과했다. 국립사회보장·인구문제연구소가 2023년에 발표한 미래 추계 인구에 따르면, 출생 수가 67만 명이 되는 시점은 2040년으로 추정되었으므로, 국가가 예상한 것보다 15년이나 앞서 저출산이 진행되고 있는 셈이다. 같은 연구소는 외국인을 포함한 총 인구가 2048년에 1억 명 이하가 될 것으로 추정하지만, 꽤나 낙관적인 전망이 아닐까.

금리가 상승 추세로 전환되고 아파트 수요가 앞으로 늘어날 가능성이 없어지면, 결국 현재의 버블은 터질 것이다. 주택담보대출 금리가 상승하고 부담이 얼마나 늘어나는지를 세밀히 계산하기 전에, 무리하게 고액 대출을 받아 구입한 아파트가 급락할 가능성을 염두에 두는 것이 좋다.

현재 주택에 대해 가장 걱정되는 것은 앞으로 인구 감소에 비례해 빈집이 급격히 늘어날 것이라는 점이다. 빈집을 유통시켜, 어느 정도 빈집을 중심으로 주택 시장을 형성하지 않으면 앞으로 일본은 여기저기 슬럼화될 것이다. 이를 방지하기 위해서는 행정이 교통·교육·의료 등 서비스가 저하되지 않도록 힘을 쏟는 동시에(그를 위해서는 막대한 예산이 필요하므로 일본은 세금 감면이나 낭비를 할 여유가 없다), 젊은 세대가 빈집, 즉 중고 주택에 눈을 돌리도록 시장을 정비하고 유도하는 것이 중요하다.

이를 위한 방안으로 제안하고 싶은 것이 많지만, 그것은 다음 기회에 말씀드리겠다. 우선 이번 금리 인상이 현재 아파트 가격 급등이라는 비정상적인 상황을 냉정히 바라보고, 고가 아파트만이 주거가 아니라는 생각을 갖게 하는 계기가 되길 바란다.

카하라 토시 / 음악 평론가·역사 평론가. 가나가와 현 출신. 와세다 대학 교육학부 사회과 지리·역사 전공을 졸업. 저서로는 『컬러판 도쿄에서 찾는 에도』와 『교양으로서의 일본 성』(두 권 모두 헤이보시 신서)이 있다. 음악, 미술, 건축 등 유럽 문화에도 정통하며, 오페라를 중심으로 클래식 음악 평론 활동도 하고 있다. 관련 저서로는 『이탈리아 오페라를 의심하라!』(알테스 퍼블리싱) 등이 있다.

데일리 신초 편집부

신초사

マンション高騰とローン金利上昇の二重苦のウソ　マンション・バブルは間もなく崩壊する

マンション高騰とローン金利上昇の二重苦のウソ　マンション・バブルは間もなく崩壊する（

マンション高騰とローン金利上昇の二重苦のウソ　マンション・バブルは間もなく崩壊する / 6/25(木) / デイリー新潮

10年前の2.3倍！もはや23区内のマンションは庶民の手に届かないものに

ローン金利上昇でマンションは入手困難になるのか

　住宅ローンなどの借り入れ負担が増すのを心配する人が、いま急増している。直近のきっかけは、日本銀行が6月16日の金融政策決定会合で、政策金利を0.75％程度から1.0％程度まで引き上げたことである。みずほ総合研究所の試算では、住宅ローン残高が多い若年層の世帯では、金利引き上げによるマイナス効果が大きく、2人以上の世帯の場合、30代は年間2万1,000円、29歳以下は1万4,000円の負担増になるそうだ。

【写真を見る】都内に住むのはもう無理！そんななかで注目を集める人気の「地方都市」とは

　近年、ただでさえ住宅価格は、都市部を中心に高騰しているから、心配になるのも無理はない。不動産経済研究所によると、今年5月の新築分譲マンションの平均価格は、東京23区で1億6,286万円となり、1年前よりも15.9％上昇した。首都圏全体でも1億円の大台を超えて1億660万円を記録し、こちらは13.5％の上昇だった。とくに23区内は、10年前の2016年には平均6,732万円だったから、約2.3倍に跳ね上がったことになる。

　これから住宅を手に入れたい若い世代にとっては、マンションが高騰したうえにローン金利も上昇するのだから、お手上げだと思っても当然だろう。しかし、新築分譲マンションの価格がどうしてこれほど高騰したのか、その理由を考えると、金利が引き上げられたことを恨んでいる場合ではないと気づかされる。

　最初に、なぜマンション価格が高騰したのか、確認しておきたい。その理由は、容積率などに対する2つの規制緩和を抜きにして考えることはできない。

　もともと容積率は、第一種住居専用地域で最大200％、商業地域では400％が標準で最大1,000％と定められていた。それが、橋本龍太郎政権下の1997年に行われた建築基準法の改訂で緩和された。マンションなどの共同住宅では共用部分、すなわち廊下や階段、ホールなどは容積率に加えなくていいことになったのだ。これを機に、エントランスホールなどがやたらと広いマンションが増えた。

　続いて、小泉純一郎政権下の2002年にも建築基準法が改訂され、容積率が大幅に緩和された。住居系地域で最大500％、商業地域では最大1,300％まで許されるようになった。加えて高層住居誘導地区では、隣地の日照を守るために課されていた斜線制限を適用しなくていいことになった。要するに、そういう地区では周辺の日照への配慮なしに、高層マンションを建てられるようになったのだ。

低金利のために高額のマンションばかりに
　以後、駅に近いなど利便性が高いエリアを中心にタワーマンションが林立し、日本の景観は大きく変わっていった。この変化はマンション価格の上昇と比例していた。

　ディベロッパーやゼネコンは、一定の土地から得られる収益を最大化したいので、たいてい定められた容積率いっぱいに建て、売れる床、または貸せる床を少しでも多くする。このため建物はより大きく、高層化し、当然ながら、建設費もより多くかかるようになった。それだけではない。巨大なマンションを建てるためには、従前の建物の解体や地権者への補償にも費用がかかり、それらが事業費に転嫁されることになった。

　こうして、供給される新築マンションの価格はどんどん上昇したが、それにもかかわらず、高価格帯のマンションの販売は、ずっと好調に推移してきた。住宅ローン金利が低かったからである。長年、金利がきわめて低く抑えられてきたので、同じ返済額でも、かつてより高い物件を買える。買ってもらえるからディベロッパーは、建物の高さも値段もますます高くする。そんな循環が生まれた。

　つまり、長引いた超低金利政策のために、高額なマンションばかりが供給されるようになった、ということだ。結局、低金利政策は、ディベロッパーや高額物件を購入したい富裕層は助けたが、手ごろな住宅を購入したい一般的な若年層にとっては、ほとんど助けにならなかったことになる。

低金利が続いたせいで激増した非居住者
　異常な低金利が続いたことで、マンションが高騰する別の理由も生じた。投資や転売を目的に、マンションを住宅としてではなく資産として購入する人が増えたのである。このため都心部を中心に、売れているのに非居住率が高いマンションが急増し、その割合は20階以上のタワマンでは、20％から多いところでは60％にも達するという。

　そういう部屋は、一つには短期転売されることが多い。国土交通省は昨年11月、三大都市圏を中心に新築マンション約55万戸を対象として行った調査の結果を発表した。それによると、1年以内に転売されたマンションは、東京圏では6.3％で、東京23区にかぎれば9.3％に達した。大阪圏も5.6％で、なかでも兵庫県は7.1％、大阪府は6.2％と高い傾向にあった。

　また同じ調査で、海外に住所がある人が取得した割合は、東京23区で3.5％、千代田、中央、港、新宿、文京、渋谷の都心6区にかぎると7.5％にもなった。大阪市も4.3％におよんだ。

　いうまでもないが、こうした部屋は所有者はいても空室になっている。所有者は購入価格と売却価格の差額で利益を出すことをねらっているわけだが、実際、近年はそれによる収益率がかなり高くなっていた。

　すでに述べたように、年を追ってマンション価格は高額になったが、低金利だったのでよく売れた。高くても売れるから、ゼロに近い金利を利用して不動産投資する人が内外ともに増えた。結果として、新築マンションの価格はさらに上向き、投資や投機の対象としてうってつけだと認識されるようになった。

　低金利時代は銀行に預金していても金利がつかず、物価が上昇した分だけ資産は目減りする。だったら資産家も、高い利回りを期待してマンションを購入する。その結果、マンション価格はさらに上昇し、値上がりするから高利回りを期待し、投資や転売目的で購入する人が増え、そのためにまた価格が上がる、という悪い循環が生まれてしまった。

　銀行も悪乗りした。企業の借り入れ需要が増えない分、マンションの開発業者や購入者への融資をどんどん増やしたのだ。

マンション・バブルがいずれ弾ける理由
　もうおわかりだと思うが、これほどマンションが高騰し、買いにくくなったのは、低金利政策のせいなのである。

　利上げによって住宅ローン金利が上昇すると憂うる前に、立ち止まってよく考えてほしい。金利が上がれば、これまで低金利ゆえにマンションに投資および投機していた人も減るので、マンション価格を逆に押し下げる圧力になる。そうなれば、住宅ローンの上昇分は相殺される。

　それに、いまのマンション価格の高騰はバブルだと思っていないと、手痛いしっぺ返しを食らう。というのは、急激な少子化と人口減少が原因で、今後、マンションの需要が高まることは、常識的にはありえないからだ。

　2025年に国内で生まれた日本人の出生数は67万1,236人にすぎなかった。国立社会保障・人口問題研究所が2023年に発表した将来推計人口では、出生数が67万人になるのは2040年だと見積もられていたので、国の想定より15年も速く少子化が進んでいることになる。同じ研究所は、外国人を含む総人口が2048年に1億人を切ると推計するが、かなり甘い見通しなのではないだろうか。

　金利が上昇基調に転じ、マンションの需要が今後、増えようがないとなれば、いずれ現在のバブルは弾ける。住宅ローンの金利が上昇し、負担がどれだけ増える、と細かく計算する前に、無理して高額のローンを組んで購入したマンションが、暴落する可能性を頭に入れておいたほうがいい。

　いま住宅に関していちばん心配なのは、これから人口減少に比例して、急激に空き家が増えることである。空き家を流通させて、ある意味、空き家を中心に住宅市場を形成していかないと、今後の日本はそこら中がスラム化してしまう。それを防ぐためには、行政が交通や教育、医療などのサービスが低下しないように注力しつつ（そのためには、膨大な予算が必要だから、日本には減税や無駄遣いをする余裕はない）、同時に、若い人たちが空き家、すなわち中古住宅に目を向けるように、市場を整備しつつ、誘導することが大切である。

　そのための策として、提案したいことはたくさんあるが、それは別の機会に述べたい。まずは今回の利上げが、現在のマンション価格の高騰という異常な状況を冷静に眺め、高額のマンションだけが住宅ではない、と考えるきっかけになることを願う。

香原斗志（かはら・とし）
音楽評論家・歴史評論家。神奈川県出身。早稲田大学教育学部社会科地理歴史専修卒業。著書に『カラー版　東京で見つける江戸』『教養としての日本の城』（ともに平凡社新書）。音楽、美術、建築などヨーロッパ文化にも精通し、オペラを中心としたクラシック音楽の評論活動も行っている。関連する著書に『イタリア・オペラを疑え！』（アルテスパブリッシング）など。

デイリー新潮編集部

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