(부산일보) 늘어나는 부동산 거래와 향후 부동산 시장 전망

[이민철(brokerlee)]

늘어나는 부동산 거래와 향후 부동산 시장 전망 정두천, (주)고고넷 대표이사

금융위기와 정부의 부동산 규제 완화, 강남 부동산 가격의 상승,  늘어나는 부동산 거래... 향후 부동산시장 어떻게 될까?

1. 올해 들어 아파트 거래가 계속 늘어나고 있다고 하는데 과연 그런가요?

15일 국토해양부가 공개한 3월 신고 분 아파트 실거래가 자료에 따르면 1월 18,074 2월 28,741 3월 37,398건으로  8천657건(30.1%) 늘었습니다. 강남을 제외한 전국 6대 광역시 및 수도권 및 5개 신도시 지역은 모두 2월에 비하여 거래가 소폭 증가하였다. 그리고 강남을 제외한 대부분의 지역이 올해 1, 2, 3월 점증적으로 거래는 증가하고 있는 것으로 나타났습니다.

1-2. 부산은 어느 정도나 늘어났나요?

 전국적으로 지난해 1월 36,722건 , 2월 36,833건, 3월 46,629건으로 총 120,184건이며, 올해 1월 18,074건, 2월 28,741, 3월 37,398건으로 총 84,783건으로 지난해와 비교할 경우 70% 감소한 것으로 볼 수 있습니다.

부산의 경우 올해 1월 1,368건  2월 1,997건 , 3월 2,689건으로 소폭 거래가 상승하고 있으며, 올해 3월까지 총 6,054건이 진행 되었으나, 지난해와 비교할 경우 1월 3,064건 2월 2,988건, 3월 3,296건 총 9,348건 보다는 약 3294건이 줄어들어 지난해에 비해 약 64%가 감소한 것으로 나타났습니다.

따라서 올해 1,2,3월은 늘어나고 있지만 지난해와 비교할 경우는 줄어든 것으로 볼 수 있습니다.

2. 올해 부동산 거래가 늘어난 이유를 어디에서 찾아 볼 수 있나요?

우선 금융위기로 인하여 꽁꽁 얼어 붙어있던 심리가 회복되면서 아직도 시장에 대한 불확실성이 높지만 국제적인 정부의 지원책으로 세계적인 불황에 대하여 약간의 안정적인 심리를 회복하고 있다고 볼 수 있겠습니다.

두 번째로 무엇보다 정부의 강한 부동산 완화 정책이 큰 작용을 하고 있다고 봅니다. 참여정부 시절 자산거품에 대한 방어책으로 양도세 강화, 거래단절, 분양가 상한제 제한, 부동산 담보대출 규제 등의 정책이 거의 대부분 풀리고, 또한 한국은행의 시중금리 인하로 인하여 낮아지고 있는 대출금리 또한 작용을 같이 하고 있다고 생각됩니다. 따라서 이러한 시장 조치에 힘입어 실수요자 시장이 과감히 내집마련에 도전한 것으로 생각됩니다.

세 번째로 건설업체들의 미분양 물건의 해소화의 자구책과 다주택 투자자들의 소유물건의 가격인하에 있다고 보여 집니다. 요즘 건설업체가 다량의 미분양 물건에 대한 판매 촉진을 위하여 다양한 자구책을 놓고 있습니다. 가장 큰 소구점은 역시 파격적인 분양가 인하에 따른 실수요의 매입에 있다고 보여 집니다. 그리고 너무 과도한 투자를 했던 투자자들 역시 손해를 보더라도 손절매 하는 현상이 점점 증가하고 있다고 보여 집니다.

3. 정부의 부동산 규제완화와 초저금리로의 이동 그리고 공급의 축소 등이 향후 아파트 시장을 다시 거품화 시키는 요인이 될까 우려하는 목소리도 높던데 어떻게 생각하십니까?

우선 정부의 입장에서는 금융위기로 인하여 부동산 규제 완화를 하지 않을 수 없는 상태였습니다. 왜냐하면 무엇보다 부동산이 가계에 차지하는 자산 비중이 너무도 높기 때문이며, 이에 따른 담도대출 비중 또한 매우 높아 급한 불을 끄기 위해서는 어쩔 수 없는 정책이었다고 생각됩니다. 게다가 실업율의 증가는 향후 가계 자산의 파산 위험이 더 높아지기 때문에 금리 인하를 안할 수 없었겠지요.

지금과 같은 현상 즉 정부의 부동산 규제완화 조치와 초저금리는 분명 부동산 가격을 상승시킬 수 있는 요인이 되나 다량의 미분양 물량과 실업율의 증가와 가계의 너무도 높은 부동산 담보대출 비중이 아직까지 부동산 가격을 끌어 올리는데 역부족이라고 생각됩니다.

특히 지역에 따라 차이가 있는데 서울 및 수도권 5개 신도시 지역은 현재도 가격이 많이 내려갔으며, 일부 고가 아파트는 아직도 바닥이 멀었다고 생각되며, 부산지역의 경우 마린시티 등 일부 아파트를 제외한 나머지 지역은 거품론과는 다소 거리가 있다고 생각됩니다.

그러나 정부의 지속적인 규제 완화책은 부동산 시장의 거품을 분명히 조장할 수 있다는 것을 특히 주의해야 한다고 생각됩니다. 무엇보다 고분양가는 부동산 가격을 이끄는  선행 요인으로 작용하고, 부동산 담보대출의 완화는 투기수요 촉진에 큰 영향을 미치므로 정부에서는 주도면밀한 통찰이 꼭 필요하다고 생각됩니다.

4. 강남이 뛰면 전국 부동산 가격이 오른다고 하잖아요. 최근 강남지역 부동산 가격이 오르고 있던데요. 이것이 부산지역에도 영향을 미치지 않을까요?

서울 강남 시장은 경제적 상식선을 뛰어넘는 가격이라고 생각됩니다. 그러나 "그것이 거품이다"라고 할 수 있는 명확한 기준을 제시한 연구자는 아무도 없으며, 또한 향후에도 제시하기가 매우 어려울 것으로 생각됩니다. 왜냐하면 일반 상식선의 기준이 맞지 않기 때문입니다. 단지 우리가 유동성이 강한 금융 투자처의 투자대비 월평균 수익과 유동성이 약한 강남 부동산의 매각이득과의 수익률을 비교할 시 최근 몇 년전을 비교하면 결코 떨어지지 않는 것이 강남지역 부동산 매각이득입니다.

이것은 일반적인 상식을 가지고 설명할 수 없고 또 그렇게 이해해서도 안된다고 생각됩니다. 무엇보다 일반적인 원인은 서울은 국제적인 도시이며, 성장에 따른 인구 집중화 및 과밀화, 그리고 지방의 투자자조차도 빨아버리는 빨대 효과 등 기타 집중화 요인이 점점 더 강해지기 때문이며, 거기에서 강남이 제일의 투자처로 유망받는 지역이라는 것입니다.

따라서 서울 강남 시장은 특수요인에 의한 특수 시장이며, 일반 상식선으로 이해 할 수 없는 거품요인이 있다고 생각됩니다. 따라서 강남을 기준으로 타 지역의 아파트 가치를 비교 평가한다는 것은 매우 위험한 발상이 될 수 있다고 생각됩니다. 예를 들면 수도권 지역과 경기지역 및 신도시 지역은 현재 많은 가격 조정을 받았고 현재도 받고 있는 상태입니다.

부산의 경우 많은 전문가들이 부산의 강남이 될 것이라고 강조하여 많은 투자자들이 몰렸던 마린시티의 경우 경제위기의 직격탄을 맞고 있습니다. 현재 보이지 않는 많은 가격 조정을 받고 있으며, 재무구조가 좋지 않은 아파트의 경우 다수가 경매로 진행되고 있습니다. 당분간 이러한 시황은 계속 이어질 것으로 생각됩니다.

부산지역 부동산 시장의 특징은 현재 역세권과 소형 아파트 중심의 실수요자 시장이 움직이고 있는 상태이며, 시외각 지역으로는 양산지역이 저렴한 아파트 가격과 부산대 병원의 이전 등의 호재 요인으로 인하여 실수요자들이 가파르게 찾고 있는 상태입니다.

향후 부산지역 시장 성향은 소형 및 역세권 및 실수요자 및 저평가 된 아파트 선택 성향이 주류를 차지 할 것으로 보이며, 투자자들은 실제 매매가와 가격차이가 두드러진 일반 급매매나 가격차가 큰 경매를 선호하고, 자녀를 위한 증여계획을 서둘러 할 것으로 생각됩니다.

<부동산투자개발자문 (주)고고넷 정두천 대표, gogonet@nate.com>

금융위기와 정부의 부동산 규제 완화, 강남 부동산 가격의 상승,  늘어나는 부동산 거래... 향후 부동산시장 어떻게 될까?

1. 올해 들어 아파트 거래가 계속 늘어나고 있다고 하는데 과연 그런가요?

15일 국토해양부가 공개한 3월 신고 분 아파트 실거래가 자료에 따르면 1월 18,074 2월 28,741 3월 37,398건으로  8천657건(30.1%) 늘었습니다. 강남을 제외한 전국 6대 광역시 및 수도권 및 5개 신도시 지역은 모두 2월에 비하여 거래가 소폭 증가하였다. 그리고 강남을 제외한 대부분의 지역이 올해 1, 2, 3월 점증적으로 거래는 증가하고 있는 것으로 나타났습니다.

1-2. 부산은 어느 정도나 늘어났나요?

 전국적으로 지난해 1월 36,722건 , 2월 36,833건, 3월 46,629건으로 총 120,184건이며, 올해 1월 18,074건, 2월 28,741, 3월 37,398건으로 총 84,783건으로 지난해와 비교할 경우 70% 감소한 것으로 볼 수 있습니다.

부산의 경우 올해 1월 1,368건  2월 1,997건 , 3월 2,689건으로 소폭 거래가 상승하고 있으며, 올해 3월까지 총 6,054건이 진행 되었으나, 지난해와 비교할 경우 1월 3,064건 2월 2,988건, 3월 3,296건 총 9,348건 보다는 약 3294건이 줄어들어 지난해에 비해 약 64%가 감소한 것으로 나타났습니다.

따라서 올해 1,2,3월은 늘어나고 있지만 지난해와 비교할 경우는 줄어든 것으로 볼 수 있습니다.

2. 올해 부동산 거래가 늘어난 이유를 어디에서 찾아 볼 수 있나요?

우선 금융위기로 인하여 꽁꽁 얼어 붙어있던 심리가 회복되면서 아직도 시장에 대한 불확실성이 높지만 국제적인 정부의 지원책으로 세계적인 불황에 대하여 약간의 안정적인 심리를 회복하고 있다고 볼 수 있겠습니다.

두 번째로 무엇보다 정부의 강한 부동산 완화 정책이 큰 작용을 하고 있다고 봅니다. 참여정부 시절 자산거품에 대한 방어책으로 양도세 강화, 거래단절, 분양가 상한제 제한, 부동산 담보대출 규제 등의 정책이 거의 대부분 풀리고, 또한 한국은행의 시중금리 인하로 인하여 낮아지고 있는 대출금리 또한 작용을 같이 하고 있다고 생각됩니다. 따라서 이러한 시장 조치에 힘입어 실수요자 시장이 과감히 내집마련에 도전한 것으로 생각됩니다.

세 번째로 건설업체들의 미분양 물건의 해소화의 자구책과 다주택 투자자들의 소유물건의 가격인하에 있다고 보여 집니다. 요즘 건설업체가 다량의 미분양 물건에 대한 판매 촉진을 위하여 다양한 자구책을 놓고 있습니다. 가장 큰 소구점은 역시 파격적인 분양가 인하에 따른 실수요의 매입에 있다고 보여 집니다. 그리고 너무 과도한 투자를 했던 투자자들 역시 손해를 보더라도 손절매 하는 현상이 점점 증가하고 있다고 보여 집니다.

3. 정부의 부동산 규제완화와 초저금리로의 이동 그리고 공급의 축소 등이 향후 아파트 시장을 다시 거품화 시키는 요인이 될까 우려하는 목소리도 높던데 어떻게 생각하십니까?

우선 정부의 입장에서는 금융위기로 인하여 부동산 규제 완화를 하지 않을 수 없는 상태였습니다. 왜냐하면 무엇보다 부동산이 가계에 차지하는 자산 비중이 너무도 높기 때문이며, 이에 따른 담도대출 비중 또한 매우 높아 급한 불을 끄기 위해서는 어쩔 수 없는 정책이었다고 생각됩니다. 게다가 실업율의 증가는 향후 가계 자산의 파산 위험이 더 높아지기 때문에 금리 인하를 안할 수 없었겠지요.

지금과 같은 현상 즉 정부의 부동산 규제완화 조치와 초저금리는 분명 부동산 가격을 상승시킬 수 있는 요인이 되나 다량의 미분양 물량과 실업율의 증가와 가계의 너무도 높은 부동산 담보대출 비중이 아직까지 부동산 가격을 끌어 올리는데 역부족이라고 생각됩니다.

특히 지역에 따라 차이가 있는데 서울 및 수도권 5개 신도시 지역은 현재도 가격이 많이 내려갔으며, 일부 고가 아파트는 아직도 바닥이 멀었다고 생각되며, 부산지역의 경우 마린시티 등 일부 아파트를 제외한 나머지 지역은 거품론과는 다소 거리가 있다고 생각됩니다.

그러나 정부의 지속적인 규제 완화책은 부동산 시장의 거품을 분명히 조장할 수 있다는 것을 특히 주의해야 한다고 생각됩니다. 무엇보다 고분양가는 부동산 가격을 이끄는  선행 요인으로 작용하고, 부동산 담보대출의 완화는 투기수요 촉진에 큰 영향을 미치므로 정부에서는 주도면밀한 통찰이 꼭 필요하다고 생각됩니다.

4. 강남이 뛰면 전국 부동산 가격이 오른다고 하잖아요. 최근 강남지역 부동산 가격이 오르고 있던데요. 이것이 부산지역에도 영향을 미치지 않을까요?

서울 강남 시장은 경제적 상식선을 뛰어넘는 가격이라고 생각됩니다. 그러나 "그것이 거품이다"라고 할 수 있는 명확한 기준을 제시한 연구자는 아무도 없으며, 또한 향후에도 제시하기가 매우 어려울 것으로 생각됩니다. 왜냐하면 일반 상식선의 기준이 맞지 않기 때문입니다. 단지 우리가 유동성이 강한 금융 투자처의 투자대비 월평균 수익과 유동성이 약한 강남 부동산의 매각이득과의 수익률을 비교할 시 최근 몇 년전을 비교하면 결코 떨어지지 않는 것이 강남지역 부동산 매각이득입니다.

이것은 일반적인 상식을 가지고 설명할 수 없고 또 그렇게 이해해서도 안된다고 생각됩니다. 무엇보다 일반적인 원인은 서울은 국제적인 도시이며, 성장에 따른 인구 집중화 및 과밀화, 그리고 지방의 투자자조차도 빨아버리는 빨대 효과 등 기타 집중화 요인이 점점 더 강해지기 때문이며, 거기에서 강남이 제일의 투자처로 유망받는 지역이라는 것입니다.

따라서 서울 강남 시장은 특수요인에 의한 특수 시장이며, 일반 상식선으로 이해 할 수 없는 거품요인이 있다고 생각됩니다. 따라서 강남을 기준으로 타 지역의 아파트 가치를 비교 평가한다는 것은 매우 위험한 발상이 될 수 있다고 생각됩니다. 예를 들면 수도권 지역과 경기지역 및 신도시 지역은 현재 많은 가격 조정을 받았고 현재도 받고 있는 상태입니다.

부산의 경우 많은 전문가들이 부산의 강남이 될 것이라고 강조하여 많은 투자자들이 몰렸던 마린시티의 경우 경제위기의 직격탄을 맞고 있습니다. 현재 보이지 않는 많은 가격 조정을 받고 있으며, 재무구조가 좋지 않은 아파트의 경우 다수가 경매로 진행되고 있습니다. 당분간 이러한 시황은 계속 이어질 것으로 생각됩니다.

부산지역 부동산 시장의 특징은 현재 역세권과 소형 아파트 중심의 실수요자 시장이 움직이고 있는 상태이며, 시외각 지역으로는 양산지역이 저렴한 아파트 가격과 부산대 병원의 이전 등의 호재 요인으로 인하여 실수요자들이 가파르게 찾고 있는 상태입니다.

향후 부산지역 시장 성향은 소형 및 역세권 및 실수요자 및 저평가 된 아파트 선택 성향이 주류를 차지 할 것으로 보이며, 투자자들은 실제 매매가와 가격차이가 두드러진 일반 급매매나 가격차가 큰 경매를 선호하고, 자녀를 위한 증여계획을 서둘러 할 것으로 생각됩니다.

<부동산투자개발자문 (주)고고넷 정두천 대표, gogonet@nate.com>

[존재감1g(창훈)]

어렵다~

[이난]

역시 부동산투자가 매력적인나라.....