■ 공인중개사, 대리권 없음을 알면서 고지 않았다면, 임차인에 대한 전액 손해배상책임

[운영자]

■ 공인중개사, 대리권 없음을 알면서 고지 않았다면, 임차인에 대한 전액 손해배상책임

공인중개사가 부동산 중개를 하는 도중, 고의 또는 과실로 거래당사자에게 손해를 발생하게 하는 경우를, 중개사고라고 합니다. 공인중개사법 제30조(손해배상책임의 보장) ① 개업공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 라고 규정하고 있습니다.

공인중개사가 임대인 측 대리인이라고 주장하는 자가 임대차계약을 맺을 적법한 대리권이 없다는 사실을 알면서도 이를 임차인에게 고지하지 않았다면, 이에 기해 발생한 손해를 배상해야한다는 판결에 대해 살펴보겠습니다.

사례를 보면 A는 2015년 4월 중인중개사 B의 중개로 집주인 C를 대리한 D사와 임대차계약을 맺고, C 소유 서울 마포구 소재 아파트를 보증금 1억 1,000만원에 월세 20만원으로 임차하였습니다. 하지만 D사는 한 달 전 C에게 위 아파트를 보증금 1,000만원에 월세 110만원에 임차했을 뿐, 임대차계약 체결에 관한 대리권이 없었습니다.

이후 C는 D사가 2016년 8월부터 월세를 연체하자 같은 해 12월 퇴거 통지서를 보냈고, A는 뒤늦게 D사가 이 아파트를 무단으로 전대한 것임을 알게 되었고, 결국 2017년 2월 아파트 보증금을 회수하지 못한 채 아파트를 C에게 인도해야 했습니다.

이후 A는 "B는 D사가 아파트를 임대할 적법한 권한이 없음을 알면서도 나를 속여 계약을 맺도록 했다. B는 민법 제750조(불법행위책임) 또는 공인중개사법 제30조에 따라 보증금 상당의 손해를 배상하라"는 취지로 손해배상청구소송을 제기하였습니다. 이에 B는 "임대차계약 내용에 관한 협의는 A와 D사 간 이뤄졌다. 나는 공인중개사로서 계약서 작성만 도와줬을 뿐이다"이라는 취지로, 손해배상책임이 없다고 다투었습니다.

이에 서울중앙지법 민사36단독은 A가 공인중개사 B를 상대로 제기한 손해배상청구소송에서 "B는 A에게 1억 1,000만원을 지급하라"는 취지로 원고 승소판결을 했습니다(2019가단54208).

재판부는 "중개업자는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 매도 등 처분을 하려는 자가 진정한 권리자와 동일인인지 여부를 부동산등기부와 주민등록증 등에 의해 조사·확인할 의무가 있다. 이러한 의무는 부동산중개업법의 개정 전후에 걸친 의무사항"이라고 전제한 후,

"B는 D사와 C 간 2015년 3월자 임대차계약 체결을 중개해 D사가 아파트의 임차인 지위에 불과했음을 잘 알고 있었다. B는 중개 당시 D사에게 위임에 관한 근거서류를 제출받거나 위임 여부를 확인하지 않았고, C에게 직접 위임 여부 등을 확인하지도 않았으며. B는 임대차계약 체결 당시 D사가 C를 대리해 계약을 맺을 적법한 권한이 없음을 잘 알면서도 이를 A에게 고지하지 않은 채 마치 아무런 문제가 없는 것처럼 기망해 A로 하여금 계약을 맺고 D사에게 보증금을 지급하도록 했다"고 판단하였습니다.

중개사고와 관련한 법원의 기본적 태도는 고의로 사고가 발생된 경우가 아닌한 중개사의 손해배상액을 발생한 손해 전체에 대하여 인정하지는 않고 있으며, 다만 고의로 사고가 발생한 경우 그 발생한 손해 전체에 대한 배상책임을 인정하고 있습니다.

이 사안의 경우 재판부는, 공인중개사 B가 임대차계약 체결 당시 D사가 C를 대리해 계약을 맺을 적법한 권한이 없음을 잘 알면서도 이를 A에게 고지하지 않은 채 마치 아무런 문제가 없는 것처럼 기망해 A로 하여금 계약을 맺고 D사에게 보증금을 지급하도록 했다고 판단하여, 즉 고의성을 인정하여 발생한 손해 전체에 대한 배상책임을 인정한 것입니다.

※ 참조

■ 공인중개사법 제30조(손해배상책임의 보장) 

①개업공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. [개정 2014.1.28, 2020.6.9 제17453호(법률용어 정비를 위한 국토교통위원회 소관 78개 법률 일부개정을 위한 법률)]
②개업공인중개사는 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. [개정 2014.1.28] [[시행일 2014.7.29]]
③개업공인중개사는 업무를 개시하기 전에 제1항 및 제2항에 따른 손해배상책임을 보장하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 보증보험 또는 제42조에 따른 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다. [개정 2014.1.28, 2020.6.9 제17453호(법률용어 정비를 위한 국토교통위원회 소관 78개 법률 일부개정을 위한 법률)]
④제3항에 따라 공탁한 공탁금은 개업공인중개사가 폐업 또는 사망한 날부터 3년 이내에는 이를 회수할 수 없다. [개정 2014.1.28, 2020.6.9 제17453호(법률용어 정비를 위한 국토교통위원회 소관 78개 법률 일부개정을 위한 법률)]
⑤개업공인중개사는 중개가 완성된 때에는 거래당사자에게 손해배상책임의 보장에 관한 다음 각 호의 사항을 설명하고 관계 증서의 사본을 교부하거나 관계 증서에 관한 전자문서를 제공하여야 한다. [개정 2014.1.28] [[시행일 2014.7.29]]
1. 보장금액
2. 보증보험회사, 공제사업을 행하는 자, 공탁기관 및 그 소재지
3. 보장기간

■ 공인중개사법 제42조(공제사업) 
①협회는 제30조에 따른 개업공인중개사의 손해배상책임을 보장하기 위하여 공제사업을 할 수 있다. [개정 2014.1.28, 2020.6.9 제17453호(법률용어 정비를 위한 국토교통위원회 소관 78개 법률 일부개정을 위한 법률)]
②협회는 제1항에 따른 공제사업을 하고자 하는 때에는 공제규정을 제정하여 국토교통부장관의 승인을 얻어야 한다. 공제규정을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다. [개정 2008.2.29 제8852호(정부조직법), 2013.3.23 제11690호(정부조직법), 2020.6.9 제17453호(법률용어 정비를 위한 국토교통위원회 소관 78개 법률 일부개정을 위한 법률)]
③제2항의 공제규정에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 공제사업의 범위, 공제계약의 내용, 공제금, 공제료, 회계기준 및 책임준비금의 적립비율 등 공제사업의 운용에 관하여 필요한 사항을 정하여야 한다. [개정 2020.6.9 제17453호(법률용어 정비를 위한 국토교통위원회 소관 78개 법률 일부개정을 위한 법률)]
④협회는 공제사업을 다른 회계와 구분하여 별도의 회계로 관리하여야 하며, 책임준비금을 다른 용도로 사용하고자 하는 경우에는 국토교통부장관의 승인을 얻어야 한다. [개정 2008.2.29 제8852호(정부조직법), 2013.3.23 제11690호(정부조직법)]
⑤협회는 대통령령으로 정하는 바에 따라 매년도의 공제사업 운용실적을 일간신문·협회보 등을 통하여 공제계약자에게 공시하여야 한다. [개정 2020.6.9 제17453호(법률용어 정비를 위한 국토교통위원회 소관 78개 법률 일부개정을 위한 법률)]
⑥ 삭제 [2013.6.4] [[시행일 2013.12.5]]
⑦ 삭제 [2013.6.4] [[시행일 2013.12.5]]

■ 민법 제750조(불법행위의 내용) 

고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

■ 공인중개사법 제25조(중개대상물의 확인·설명) 

①개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. [개정 2011.4.12 제10580호(부동산등기법), 2013.7.17 제11943호(측량·수로조사 및 지적에 관한 법률), 2014.1.28, 2020.6.9 제17453호(법률용어 정비를 위한 국토교통위원회 소관 78개 법률 일부개정을 위한 법률)]
1. 해당 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계
2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항
3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항
②개업공인중개사는 제1항에 따른 확인·설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 매도의뢰인·임대의뢰인 등에게 해당 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있다. [개정 2014.1.28, 2020.6.9 제17453호(법률용어 정비를 위한 국토교통위원회 소관 78개 법률 일부개정을 위한 법률)]
③개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 제1항에 따른 확인·설명사항을 대통령령으로 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령으로 정하는 기간 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 한다. 다만, 확인·설명사항이 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제9호에 따른 공인전자문서센터(이하 "공인전자문서센터"라 한다)에 보관된 경우에는 그러하지 아니하다. [개정 2014.1.28, 2018.8.14, 2020.6.9 제17453호(법률용어 정비를 위한 국토교통위원회 소관 78개 법률 일부개정을 위한 법률)]
④제3항에 따른 확인·설명서에는 개업공인중개사(법인인 경우에는 대표자를 말하며, 법인에 분사무소가 설치되어 있는 경우에는 분사무소의 책임자를 말한다)가 서명 및 날인하되, 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인하여야 한다. [개정 2009.4.1, 2014.1.28, 2020.6.9 제17453호(법률용어 정비를 위한 국토교통위원회 소관 78개 법률 일부개정을 위한 법률)]

■ 전자문서 및 전자거래 기본법 제2조(정의)
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. [개정 2020.6.9] [[시행일 2020.12.10]]
1. “전자문서”란 정보처리시스템에 의하여 전자적 형태로 작성·변환되거나 송신·수신 또는 저장된 정보를 말한다.
2. “정보처리시스템”이란 전자문서의 작성·변환, 송신·수신 또는 저장을 위하여 이용되는 정보처리능력을 가진 전자적 장치 또는 체계를 말한다.
3. “작성자”란 전자문서를 작성하여 송신하는 자를 말한다.
4. “수신자”란 작성자가 전자문서를 송신하는 상대방을 말한다.
5. “전자거래”란 재화나 용역을 거래할 때 그 전부 또는 일부가 전자문서 등 전자적 방식으로 처리되는 거래를 말한다.
6. “전자거래사업자”란 전자거래를 업(業)으로 하는 자를 말한다.
7. “전자거래이용자”란 전자거래를 이용하는 자로서 전자거래사업자 외의 자를 말한다.
8. “공인전자주소”란 전자문서를 송신하거나 수신하는 자를 식별하기 위하여 문자·숫자 등으로 구성되는 정보로서 제18조의4에 따라 등록된 주소를 말한다.
9. “공인전자문서센터”란 타인을 위하여 다음 각 목의 업무(이하 “전자문서보관등”이라 한다)를 하는 자로서 제31조의2제1항에 따라 지정받은 자를 말한다.
가. 전자문서의 보관 또는 증명
나. 그 밖에 전자문서 관련 업무
10. “공인전자문서중계자”란 타인을 위하여 전자문서의 송신·수신 또는 중계(이하 “전자문서유통”이라 한다)를 하는 자로서 제31조의18에 따른 인증을 받은 자를 말한다.
[전문개정 2012.6.1] [[시행일 2012.9.2]]

■ 공인중개사법 제25조의2(소유자 등의 확인) 

개업공인중개사는 중개업무의 수행을 위하여 필요한 경우에는 중개의뢰인에게 주민등록증 등 신분을 확인할 수 있는 증표를 제시할 것을 요구할 수 있다. [개정 2014.1.28] [[시행일 2014.7.29]]
[본조신설 2013.6.4] [[시행일 2013.12.5]]