Re:"부동산매매업" 사업자로 등록 하면 유리한점 많은가요?(펀글)

[비에프]

부동산매매업자라 하더라도 자신이 거주하던 주택을 매매하는 경우에도 1세대1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다?

◈ 사례

A씨는 경매로 부동산을 취득하여 단기차익을 목적으로 매매하는 부동산매매업자이다.

A씨의 보유 주택 현황은 다음과 같다.

① A주택 : 1999.10.1 취득 서울시 서초구 서초동 ***아파트 (거주용 부동산)

② B주택 : 2007.6.1 서울시 관악구 봉천동 **빌라 (매매용 부동산)

위 주택 중 취득 이후 계속 거주하고 있는 서초동 **아파트를 2008.5.30. 6억원에 매매하였다. 이 경우 A주택 양도에 따른 소득은 사업소득세로 신고 납부하여야 하는지? 아니면 양도소득세로 신고하여야 하는지?

(답변) 부동산매매업자로 사업자등록을 하고 일정기간 매매한 부동산 양도차익을 사업소득으로 신고 납부하였다 하더라도 당해 거주자가 보유한 부동산의 취득 목적이 단기 차익 목적이 아니라 거주를 목적으로 하는 경우 당해 부동산은 부동산매매업의 재고자산에 해당되지 않아 사업소득세 과세대상이 아니라 양도소득세 과세대상이라 할 수 있습니다. 특히 1세대1주택의 비과세 여부를 판단하는 경우에는 부동산매매업자가 보유한 재고자산은 주택수 계산에서 제외됩니다.

따라서, 위의 경우 A주택의 양도로 인한 소득은 양도소득으로 보아야 하며 양도 당시 1세대1주택 비과세 요건을 충족한 경우에는 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

◈ 해설

부동산매매업자가 거래하는 부동산 거래는 사업소득으로 보아 종합소득세로 신고·납부하는 것이 원칙입니다. 그러나 부동산 취득 목적이 당초 단기 양도차익 목적이 아니라 거주목적이고 보유기간이 장기인 경우에는 양도소득으로 신고·납부하는 것이 타당합니다.

실무적으로 개인이 보유하고 있는 부동산이 사업용인지 비사업용인지 여부가 외관상으로 구분하기가 쉽지 않기 때문에 납세자와 과세관청 사이에 소득 구분을 두고 논란이 예상되는 부분이기도 합니다.

위의 예에서 A주택은 부동산매매업자 사업자등록 이전에 취득하였고 본인을 포함한 세대원이 상당 기간 거주하고 있어 매매 목적 부동산이 아니라 거주 목적 부동산이라는 것이 명확합니다.

그리고 1세대1주택 판단시 부동산매매업자의 매매 목적 부동산은 주택수에 포함되지 않습니다. 위 사례에서 보듯이 A주택 양도 당시 A씨가 2주택을 보유하고 있음에도 불구하고 B주택은 A주택의 비과세 판단시 주택에 포함되지 않아 A씨는 1주택을 보유한 것으로 간주하는 것입니다.

◈ 관련법령

국심 92서4159, 1993.06.24

국심 93중1913, 1993.10.12

국심 93중344, 1993.04.27

심사 소득 2003-3135, 2004.6.14

사업자등록을 하고 부동산을 매매하였는데도 세부담액이 차이가 없는 경우가 있다는데 어떤 경우인가?

매매사업자 등록을 하면 부동산 매매로 인한 세금 신고 시 절세가 가능하다는 얘기를 듣고 사업자 등록을 한 후 수선비 등 각종 영수증을 꼼꼼히 챙겨서 세무사사무실에 제출하였다. 그런데 이듬해 5월 종합소득세 신고를 하는 과정에서 열심히 챙긴 수선비 등 영수증이 비용 처리 되지 않는다는 소리를 들었다. 수선비 등 영수증은 어떤 경우에는 공제되고 어떤 경우에는 공제되지 않는지 알아보자.

◈ 사례

A씨는 경매로 부동산을 취득하여 단기차익을 목적으로 매매하는 부동산매매업자이다.

최근 세제 변경으로 인해 양도소득세 부담이 급격히 늘어나 알아본 결과 사업자등록을 하고 매매를 하면 절세가 가능하다는 이야기를 듣고 2007년 초에 사업자등록을 하였다.

A씨의 보유 주택 현황은 다음과 같다.

① 1999.10.1 취득 서울시 서초구 서초동 ***아파트 1201호 전용 114㎡ 기준시가 6억

② 2007.6.1 서울시 관악구 봉천동 **빌라 301호 전용 56㎡ 기준시가 1.2억

   취득실가 1억 5천, 취·등록세 3백 3십만원, 벽지·장판·타일·싱크대 수선 5백만원

위 주택 중 경매로 취득한 봉천동 **빌라를 2008.5.30. 2억원에 매매하였다. 세금      신고시 필요경비로 인정받을 수 있는 금액은 얼마일까?

(답변) A씨가 봉천동 **빌라를 양도하는 시점 A씨는 이미 2주택 중과 대상자입니다. 이 경우 주택 등 매매차익에 대해서 세액계산 특례 규정이 적용되어 A씨가 부담하게 되는 종합소득세는 2주택 중과의 경우 양도소득세 계산 방법에 준하여 계산하게 되는 것입니다.

결과적으로 봉천동 **빌라 매매로 인하여 사업소득 신고시 양도가액 2억원에서 공제할 수 있는 필요경비는 취득가액 1억 5천, 취·등록세 3백 3십만원을 합한 153,300,000원이 필요경비로 공제됩니다. 벽지·장판·타일·싱크대 수선비 5백만원은 필요경비 공제가 되지 않습니다.

◈ 해설

소득세법 제64조에서는 부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례 규정을 두어 사업자등록 여부와 관계없이 개인의 부동산 매매로 인한 세부담에 차이가 없도록 하고 있습니다.

당해 규정을 살펴보면 부동산매매업의 경우 세액계산은 다음 ①과 ② 중 큰 금액으로 하는데, 이 때 주택 등 매매차익은 “주택 등 매매가액 - (취득가액+자본적지출액+양도비) - 양도소득 기본공제금액”으로 계산하도록 하고 있어 양도소득세 계산 방법과 동일하게 적용하도록 하고 있습니다.

① “주택 등 매매차익”을 포함한 종합소득과세표준 × 종합소득세율

② “주택 등 매매차익” × 양도소득세 세율 + {(종합소득과세표준-“주택 등 매매차익”) × 종합소득세 세율}

따라서 위 사례에서와 같이 2주택 중과 대상인 경우에는 수선비 등 각종 영수증 금액이 종합소득에서는 공제가 되지만 “주택 등 매매차익”에서는 공제가 되지 못하여 결과적으로 당초 예상했던 것보다 많은 세금을 부담하게 되는 것입니다.

다만, 위와 같이 세액계산 특례가 적용되는 경우는 다음과 같은 경우에 한하여 적용되므로 다음에 열거되지 않은 경우에는 수선비 등이 소득에서 공제될 수 있으니 유의하시기 바랍니다.

① 양도소득세 세율 60% 중과대상인 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택

② 양도소득세 세율 60% 중과대상인 1세대가 주택과 조합원입주권을 보유한 경우로서 주택수와 조합원입권수의 합이 3이상인 경우의 그 주택

③ 양도소득세 세율 50% 중과대상인 1세대 2주택에 해당하는 주택

④ 양도소득세 세율 50% 중과대상인 1세대가 주택과 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 그 주택

⑤ 양도소득세 세율 60% 중과대상인 비사업용 토지

◈ 관련법령

소득세법 제64조

소득세법 시행령 제122조

매매사업자 등록을 하고 부동산을 매매하는 경우로써 보유기간이 2년 미만인 경우에도 양도소득세 세율(50%, 40%)을 적용하는지 ?

부동산매매업자의 종합소득 소득세 계산시 종합소득세 세율과 양도소득세 세율을 적용하여 각각 계산한 세액 중 큰 금액으로 신고 납부하여야 한다는데(이하 “비교과세”) 2년 미만 단기 보유 자산의 경우에도 비교과세 하는지 알아보자.

◈ 해설

양도소득세와 종합소득세 세율 체계를 살펴보면 다음과 같다.

양도소득세	종합소득세
1년 이내 양도 : 50% 1년~2년 이내 양도 : 40% 1세대2주택(조합원입주권 포함) : 50% 1세대3주택(조합원입주권 포함) : 60% 비사업용 토지 : 60% 미등기양도 : 70% 기타 : 1천만 원 이하 9%        1천만 원 초과 4천만 원 이하 18%        4천만 원 초과 8천만 원 이하 27%        8천만 원 초과 36%	12백만 원 이하 8% 12백만 원 초과 46백만 원 이하 17% 46백만 원 초과 88백만 원 이하 26% 88백만 원 초과 35% ※ 그러나, 비사업용 토지, 2주택이상,    3주택이상의 경우에는 비교 과세에    의하여 양도차익에 양도소득 중과세율    이 적용됨.

부동산매매업자의 경우 주택 등 매매차익에 대하여 종합소득세 세율을 적용하는 것이 원칙입니다. 다만, 일정한 경우에 한하여 비교과세하여 산출세액을 계산하도록 예외 규정을 두고 있는 것입니다.

따라서, 예외 규정에 언급된 경우가 아닌 경우에는 종합소득세 세율을 적용하는 것이 옳습니다.

부동산매매업자가 비교과세에 의하여 종합소득세 산출세액을 계산하는 경우는 다음과 같습니다.

① 양도소득세 세율 60% 중과대상인 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택

② 양도소득세 세율 60% 중과대상인 1세대가 주택과 조합원입주권을 보유한 경우로서 주택수와 조합원입권수의 합이 3이상인 경우의 그 주택

③ 양도소득세 세율 50% 중과대상인 1세대 2주택에 해당하는 주택

④ 양도소득세 세율 50% 중과대상인 1세대가 주택과 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 그 주택

⑤ 양도소득세 세율 60% 중과대상인 비사업용 토지

◈ 관련법령

소득세법 제64조

소득세법 시행령 제122조

부동산매매업과 관련하여 발생한 각종 경비를 비용으로 처리하기 위해서는 어떤 준비를 하여야 하는가?

매매사업자 등록을 하고 주택 등 매매차익을 사업소득세로 신고하는 경우 발생한 비용을 경비로 인정받기 위해서는 어떤 준비가 필요한지를 알아보자.

◈ 해설

사업자가 사업소득금액을 계산함에 있어서 발행한 경비를 비용으로 인정받기 위해서는 그 비용의 지출에 대한 다음의 증빙서류(이하 “법정지출증빙”)를 수취하고 5년간 보관하여야 합니다. 다만, 거래가액이 1만원(2008년 12월 31일까지는 3만원) 이하인 경우에는 다음의 증빙서류 이외의 간이영수증도 지출증빙으로 인정이 됩니다.

① 계산서

② 세금계산서

③ 신용카드매출전표

④ 현금영수증

그러나, 지출증빙 수취 및 보관 의무는 거래상대방이 사업자인 경우에만 적용되는 것이므로 예를 들어 부동산을 매도하거나 취득하는 자가 사업자가 아닌 경우에는 위 지출증빙에 대한 의무가 적용될 여지가 없으므로 오해가 없으시기를 바랍니다.

뿐만 아니라 경비에 대한 지출을 객관적인 자료로 입증할 수 있다면 설령 위 법정지출증빙을 수취 및 보관하고 있지 않는다 할지라도 비용으로 인정해 주는 건이 일반적입니다. 이 경우도 사업자에게 해당 금액의 2%만큼 가산세 부담은 있습니다.

부동산매매업의 경우에도 사업과 관련하여 발생한 수선비, 이자비용, 공과금, 명도비용, 수수료, 인건비 등 경비를 비용으로 처리할 수 있으며, 비용 처리하기 위해서는 위 법정지출증빙 이외에도 인건비의 경우에는 인건비 지급 내역을 세무서에 신고하는 절차가 필요합니다.

이렇듯 세법에서는 사업자에 대해서는 일정한 납세협력의무를 지우고 있으므로 관련 내용을 정확하게 이해하고 불필요한 세금 부담이나 가산세 부담이 없도록 유의하는 것이 필요합니다.

◈ 관련법령

소득세법 제160조, 제160조의2

소득세법 시행령 제208조, 제208조의2

매매업자 사업자 등록을 내고 오히려 후회하는 투자자들이 있다는데...

사업자 등록을 내면 부담하게 되는 각종 협력 의무에 대해서 알아보자.

◈ 사례

A씨는 그 동안 전업주부로 남편 급여로만 생활하다가 부동산 투자로 재미를 보고 있는 주위 사람들의 권유로 최근 몇 년 전부터 부동산 투자에 뛰어 들었다.

최근 부동산 경기가 좋지 않아 투자 수익률이 떨어지고 있는 가운데 부동산 매매차익을 사업소득으로 신고하면 투자 수익률을 좀 더 높일 수 있다는 주위의 말만 믿고 2007년 매매사업자 등록을 하고 2008년 5월 부동산 매매차익을 사업소득으로 신고하였다.

그런데, 사업소득으로 신고하고 난 뒤에 투자 수익률을 살펴보니 양도소득으로 신고하는 경우와 별 차이가 없고, 사업자등록을 내고 난 뒤에는 종전에 추가로 부담하지 않아도 되었던 국민연금, 건강보험, 세무 수수료 등 추가적인 지출이 만만치 않아 폐업 신고를 하여야 하는지 판단이 서지 않아 부동산 전문 세무사에게 상담을 하고 결정을 내리려고 한다.

◈ 해설

위 사례를 살펴보면 A씨가 부동산매매업 사업자 등록을 내기 전에 이미 다주택 중과 대상자였다는 점을 알 수 있다. 앞서 언급한 바와 같이 부동산매매업 관련 재고자산인 주택의 경우에도 양도소득세 중과세율 적용 여부를 판단할 때 세대별 주택 수에 포함되기 때문에 사업자 등록을 내기 전에 이미 중과 대상인 경우에는 사업자 등록을 낸다 하더라도 소득세법 제64조 규정에 따라 종합소득세로 계산한 산출세액과 양도소득세로 계산한 산출세액 중 큰 금액을 신고 납부하여야 하는 것이다. 따라서 이 경우에는 부동산 매매차익을 사업소득으로 신고하더라도 양도소득을 신고하는 경우와 큰 차이가 없게 되는 것이다. 뿐만 아니라 사업자 등록을 내고 종합소득세를 신고하게 되면 각종 부담금(국민연금, 건강보험) 및 세법상 각종 협력의무들이 추가적으로 부담되는 것이 사실이다. 이러한 점들을 충분히 심사숙고하지 않는 경우 A씨처럼 후회하는 사례가 발생할 수 있는 것이다.

그럼 A씨와 같이 사업자 등록을 내는 경우 추가적으로 부담하게 되는 각종 협력의무에 대해서 알아보자.

(1) 소득세법상 신고의무

부동산 매매차익이 발생하는 경우 사업자는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 양도차익 예정신고를 하여야 하며, 다음 해 5월 말일까지 종합소득세 확정신고를 하여야 한다.

양도소득세의 경우에는 예정신고 한 내용에 차이가 없는 경우에는 다음 해 양도소득세 확정신고 없이 신고의무가 종료될 수 있으나, 사업소득의 경우에는 반드시 다음 해 5월 말일까지 종합소득세 확정신고를 하여야 한다.

사업자가 직원을 채용한 경우 직원에게 지급하는 인건비는 지급한 달의 다음 달 10일까지 소득세 및 주민세를 원천징수하여 신고 납부하여야 한다.

(2) 부가가치세법상 신고의무

사업자가 부가가치세법상 과세대상이 되는 재화를 공급하는 경우 당해 재화의 과세표준의 10%에 해당하는 부가가치세를 과세기간(1.1 ~ 6.30, 7.1 ~ 12.31)별로 신고 납부(7월25일, 1월 25일)하여야 한다. 부동산의 경우 토지는 부가가치세 면세대상이고 건물의 경우에도 국민주택 규모의 건물은 부가가치세 면세대상이므로 부가가치세 신고 납부 의무가 없으나 상가 또는 국민주택 규모를 초과하는 주택을 공급하는 경우에는 부가가치세를 신고 납부하여야 한다.

(3) 사업장현황신고서 제출의무

면세사업자는 1월 1일부터 12월 31일까지 발생한 면세 수입금액을 사업장현황신고서에 기재하여 다음 해 1월 31일까지 세무서에 제출하여야 한다.

부동산매매업의 경우 대부분 과세사업자로 사업자 등록을 내는 것이 일반적이나 간혹 면세사업자로 사업자 등록을 하는 경우도 있으므로 유의하여야 한다.

(4) 국민연금 및 건강보험 가입 의무

사업장에 직원이 1인이라도 채용하는 경우에는 국민연금 및 건강보험 등 사업장 가입자에 해당되며 국민연금 및 건강보험 사업장가입신고를 하여야 한다.

사업장에 직원이 없는 경우에는 사업주가 국민연금 및 건강보험은 지역가입자로 남게 된다.

(5) 사업용 계좌 개설 의무

소득세법상 개인사업자 중 복식기장의무자의 경우에는 반드시 사업용 계좌를 개설하고 사업장 관할 세무서에 당해 사업용 계좌를 신고하여야 하며 금융기관을 통하는 거래, 인건비, 임차료는 반드시 신고한 사업용 계좌를 통하여 이루어져야 한다. 그렇지 않은 경우 사업용 계좌 외 거래금액의 0.5%로 계산한 가액을 가산세로 부담하게 된다.

어떤 경우에 부동산 매매차익을 사업소득세로 신고할 수 있는지 알아보자.

◈ 사례

전업주부인 A씨는 얼마 전부터 경매로 나온 부동산이나 급매로 나온 부동산을 취득한 후 단기에 매도하는 방식으로 큰 돈 들이지 않고 얻는 투자수익에 재미를 보고 있다.

A씨는 지금까지는 부동산 매매가 마무리되면 가까운 세무전문가에 의뢰하여 매매차익에 대해서 양도소득세를 신고·납부하여 왔는데, 주위에서 1년에 부동산을 2회 이상 거래를 하면 사업자로 사업소득세를 신고하여야 한다는 얘기를 듣고 어떻게 세무처리를 하여야 하는지 궁금해서 세무전문가를 찾아 상담을 의뢰하려고 한다.

◈ 해설

(1) 종합소득과 양도소득의 구분

소득세법에서는 개인의 소득을 종합소득, 양도소득, 퇴직소득 3가지로 구분하고 종합소득은 사업소득을 포함하여 7종류의 소득으로 구성되어 있다.

부동산매매차익에 대해서 당해 부동산 거래가 일시적, 비반복적인 경우에는 양도소득으로 과세가 되고 있으며, 개인이 당해 부동산 거래를 사업목적으로 하고 있거나 당해 부동산 거래가 계속적, 반복적으로 발생하는 경우에는 사업소득으로 보아 종합소득세를 과세하도록 하고 있다.

따라서 부동산매매차익을 사업소득으로 보는 기준은 첫째, 당해 거래를 사업목적으로 하고 있거나 둘째, 당해 거래가 계속적, 반복적으로 발생하는 경우이다.

첫째, 사업목적성은 사업자등록 등 비교적 판단이 용이하나 둘째, 계속·반복성의 경우에는 그 기준이 모호하여 논란이 많다. 통상 부가가치세법상 1과세기간(1.1 ~ 6.30 또는 7.1 ~ 12.31)에 1회 이상 취득하고 2회 이상 판매하는 경우로 보고 있습니다.

그러나 부동산 거래 횟수는 부동산매매업이 되기 위한 필요조건이지 충분조건은 아니다.

(2) 부동산매매업의 정의

부동산매매업이라 함은 소득세법 시행령 제34조에서 "한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다."라고 규정하고 있다.

한국표준산업분류표상의 건물건설업이라 함은 도급 또는 자영 종합건설업자에 의하여 건물을 신축 증축 재축 개축하는 산업활동을 말하며 조립식 건물의 건설활동도 여기에 포함된다. 전체 건설공사를 다른 건설업체에게 일괄 도급하여 건물을 건설하게 한 후 이를 분양 판매하는 경우에는 부동산공급업으로 본다.

한국표준산업분류표상의 부동산공급업이라 함은 직접 개발한 농장 택지 공업용지 등의 토지와 타인에게 도급을 주어 건설한 건물 등을 분양 판매하는 산업활동을 말하고, 구입한 부동산을 임대 또는 운영하지 않고 재판매하는 경우도 여기에 포함된다.

위 정의에서 보면 알 수 있듯이 부동산을 자영 건설하여 판매하는 경우, 타인에게 도급주어 건설하여 판매하는 경우, 단순히 매입하여 재판매하는 경우를 통틀어 부동산매매업이라 하고 있다. 다만, 주택을 신축하여 판매하는 경우에는 부동산매매업이 아닌 건설업으로 본다.

따라서 단순 재판매의 경우에는 주택, 상가, 토지 등 모든 부동산 거래를 부동산매매업으로 보고 있으며, 상가의 경우에는 자영 건설하든지 타인에게 도급을 주어 건설을 하든지 모두 부동산매매업에 속한다. 다만, 주택 건설의 경우에는 자영 건설하든지 타인에게 도급을 주어 건설을 하든지 주택신축판매업으로 별도로 구분하고 있다.

◈ 관련법령

소득세법 시행령 제34조

부가가치세법 시행규칙 제1조 제2항

부동산 매매차익을 사업소득으로 신고하는 경우와 양도소득으로 신고하는 경우 세액 계산상 차이에 대해서 알아보자.

◈ 해설

현행 소득세법상 소득의 종류는 종합소득, 양도소득, 퇴직소득으로 구분하고 있으며, 종합소득 납세의무와 양도소득 납세의무는 장을 달리하여 각각 규정하고 있다. 소득세법 제2장에서는 “거주자의 종합소득 및 퇴직소득에 대한 납세의무”를 규정하고 있으며 소득세법 제3장에서 “거주자의 양도소득에 대한 납세의무”를 규정하고 있다.

소득세법에서 규정하고 있는 종합소득 납세의무와 양도소득 납세의무의 차이 중 가장 큰 차이는 소득금액 계산 시 필요경비 공제 항목의 차이, 소득공제 항목의 차이, 세율 적용의 차이 부분이며 이 부분을 나누어서 설명하면 다음과 같다.

1. 필요경비

양도소득세	종합소득세
1. 취득가액 2. 자본적 지출액 3. 양도비	1. 부동산 장부가액 2. 종업원 급여 3. 사업용자산의 수선비 4. 사업과 관련있는 제세공과금 5. 기타 총수입금액에 대응하는 경비

양도소득세와 종합소득세의 필요경비 항목은 대체로 일치하고 있으나 종합소득세의 경우 사업과 관련된 경비로써 지출이 확인되는 경우에는 대체로 비용을 인정해 주고 있어 양도소득세에 비하여 공제 항목의 폭이 넓다고 할 수 있다.

그러나 다주택중과 세대의 세대원 또는 비사업용토지 양도자의 경우에는 세액계산특례 규정이 적용되어 양도소득세 규정에 준하여 세액이 계산되기 때문에 세부담 측면에서 필요경비 공제 항목의 경우에도 양도소득세에 준하여 적용되므로 이 점 유의하여야 한다.

2. 소득공제

양도소득세	종합소득세
국내자산 토지, 건물, 부동산에 관한 권리 및 기타자산의 양도소득 : 250만원	1. 소득세법상 종합소득공제 ① 기본공제 ② 다자녀추가공제 ③ 표준공제 : 60만원 ④ 기부금특별공제 2. 조세특례제한법상 소득공제 ① 연금보험료공제 ② 개인연금저축 및 연금저축공제 ③ 소기업·소상공인 공제부금에 대한    소득공제 ④ 투자조합출자 등 소득공제

일반적으로 양소소득의 경우 연간 인별로 250만원 소득공제가 가능하나 종합소득세의 경우에는 인적공제 이외에도 기부금 공제, 연금 공제 등 공제 항목의 폭이 넓다

3. 적용세율

양도소득세	종합소득세
1천만 원 이하 9% 1천만 원 초과 4천만 원 이하 18% 4천만 원 초과 8천만 원 이하 27% 8천만 원 초과 36% 1년 이내 양도 : 50% 1년~2년 이내 양도 : 40% 1세대2주택(조합원입주권 포함) : 50% 1세대3주택(조합원입주권 포함) : 60% 비사업용 토지 : 60% 미등기양도 : 70%	12백만 원 이하 8% 12백만 원 초과 46백만 원 이하 17% 46백만 원 초과 88백만 원 이하 26% 88백만 원 초과 35%

종합소득세와 양도소득세의 소득구간별 적용세율에서 다소 차이가 있으며, 종합소득세에서는 양도소득세와 달리 단기 양도에 따른 단일 세율은 적용되지 않는다. 다만, 사업자가 비사업용 토지, 다주택 중과 대상 주택을 양도하는 경우에는 비교 과세에 의하여 양도차익에 양도소득 중과세율을 적용하여 계산한 산출세액을 종합소득세로 부담하게 된다.

부동산매매업을 법인으로 운영하는 경우 부동산 매매차익에 대한 세 부담이 줄어드는지 알아보자.

◈ 사례

투자자 A씨는 수년간 부동산 매매를 전업으로 하고 있는데 최근 부동산 시장이 꽁꽁 얼어붙어 수익률이 좋지 않은데다 세법 개정으로 매매차익에 대한 세 부담이 크게 늘어 고민이다. 그러던 중에 법인세 세율이 소득세 세율보다 훨씬 낮고 법인세율 인하 얘기도 언론에서 계속 흘러나오고 있어 이번에 법인을 설립하여 법인 명의로 부동산을 취득하여 매매하는 방안이 어떨지 고민 중이다. 그래서 세무전문가를 찾아 부동산매매업을 법인으로 운영하는 경우 과연 세 부담이 줄어드는지 자문을 구해 보려고 한다.

◈ 해설

1. 법인의 소득과 개인의 소득은 별개이다.

일반적인 경우 법인세율은 소득세율에 비하여 상당히 낮다. 소득세의 경우 과세표준이 88백만 원 초과하는 경우 35%의 세율을 적용 받지만 법인세의 경우 과세표준이 1억 이하인 경우 13% 세율이 적용되고 있어 단순 세율 차이만 해도 20% 이상이므로 법인세 세 부담이 소득세보다 낮은 것은 틀림이 없다.

※ 세목별 적용세율

종합소득세	법인세
12백만 원 이하 8% 12백만 원 초과 46백만 원 이하 17% 46백만 원 초과 88백만 원 이하 26% 88백만 원 초과 35%	1억 이하 13% 1억 초과 25%

그러나 법인의 소득을 주주 또는 임직원의 개인으로 귀속시키기 위해서는 급여 또는 배당 형식으로 처리하게 되는데 이 때 수취하는 개인은 법인세와 별개로 종합소득세를 부담하여야 한다.

따라서 법인으로 부동산을 취득하였을 때와 개인으로 부동산을 취득하였을 때의 세 부담의 차이를 단순히 명목세율 차이로만 판단할 수 없으며 실질적인 세 부담을 분석하여 유·불리를 판단하는 것이 옳다고 본다.

2. 토지 등 양도소득에 대한 과세특례

법인의 경우에도 다음의 부동산 등 양도소득에 대해서는 매매차익에 대한 각 사업연도소득에 대한 법인세와 별도로 토지 등 양도차익에 대하여 30%(지가급등지역 부동산은 10%)에 해당하는 금액을 추가하여 납부하여야 한다.

① 지가급등지역으로 재정경제부령이 정하는 지역에 소재하는 토지 및 건물(현재까지 재정경제부령에서 지정한 지역은 없다)

② 주택

③ 비사업용토지

이는 납세의무자가 법인이냐 또는 개인이냐에 따는 세 부담 차이가 없도록 하여 투기수요가 부동산 시장에 발붙이지 못하도록 하기 위한 조치이다.

위 규정을 고려하여 볼 때 예를 들어 법인이 주택을 취득하여 양도하는 경우 각 사업연도에 대한 법인세 25% 이외에 주택 양도차익에 30%를 추가로 법인세로 납부하여야 하므로 명목세율이 55%에 달하게 되고, 세대별로 3주택 이상 보유한 자가 주택을 양도하는 경우 적용되는 양도소득세율 60%에 근접하게 되어 법인으로 주택을 취득한다 해도 세 부담 측면에서 큰 실익이 없는 것이다.

이렇듯 세법 곳곳에는 투기 수요를 차단하기 위한 여러 규정들이 포함되어 있어 단순히 명목세율 차이 또는 일부 규정만으로 매매차익에 대한 세금을 줄이려는 노력은 쉽게 성공할 수 없다고 본다. 더욱이 하루가 다르게 바뀌어 가는 세법 규정을 보고 있으면 어제의 절세 비법이 오늘의 절세 비법이 될 수 없음을 실감하게 된다. 세법을 정확하게 이해하려는 본인의 노력과 세무전문가와의 지속적인 협의로 통한 본인의 투자성향에 맞는 절세 방안을 찾는 것 그것만이 정답이 아닐까 싶다.

◈ 관련법령

법인세법 제55조의2

법인세법 시행령 제92조의2

2008년 9월 1일 세제개편(안)이 발표되었다. 6.11 지방 미분양 아파트 관련 대책과 함께 금년(2008년)에 적용될 수 있는 양도소득세 개정 내용을 살펴보기로 하자.

(아래의 내용 중 7월 24일 시행령 개정시 반영된 사항을 제외한 내용은 칼럼 작성 시점 현재 확정이 되지 않은 내용이므로 시행령 개정 사항을 살펴보신 후 적용하시기 바랍니다.)

1. 지방 미분양 아파트 대책(7월 24일 시행령 개정 내용)

현  행	개  정  안
<신설> <신설>	□ 1세대1주택의 특례 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 수도권 밖의 지역에 소재하는 미분양주택으로서 2008년 6월 11일부터 2009년 6월 30일 까지 최초로 분양계약을 체결하고 계약금을 납부한 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 : 2년 이내에 종전 주택을 양도하면 1세대1주택 비과세 적용 □ 중과에서 배제되는 지방 임대사업자 요건 임대주택법에 따른 매입임대주택으로서 다음의 요건을 모두 갖춘 주택(위 지방 미분양에 한한다.) ① 대지면적이 298㎡ 이하 주택 연면적이 149㎡ 이하일 것 ② 5년 이상 임대하는 것일 것 ③ 취득 당시 기준시가가 3억 이하일 것 ④ 수도권 밖의 지역에 소재할 것 ⑤ 동일 시군에서 5호 이상일 것

<해설> 6.11 지방 미분양 주택 대책과 함께 나와서 7.24일 시행령 개정 사항에 반영된 내용이다. 지방 미분양 주택의 취득을 장려하기 위한 규정이다. 이와 별도로 취·등록세 감면 규정도 함께 나와 있다.

2. 지방 소재 주택 중과 배제 기준 완화

현  행	개  정  안
□ 1세대 2주택자 중과(50%세율) 대상에서 제외되는 저가주택 기준  ㅇ 수도권 광역시 : 1억원 이하    * 중과여부 판정시 주택수에 포함  ㅇ 기타 지방지역 : 3억원 이하    * 중과여부 판정시 주택수에서 제외	□ 지방 저가주택 기준 조정  ㅇ 지방 광역시 : 3억원 이하     * 중과여부 판정시 주택수에서 제외    ※ 수도권은 현행 유지  ㅇ (좌 동)

<해설> 지방 주택에 대해서는 중과 규정을 적용하지 않는다는 규정이다. 이 규정으로 부산, 대구 등 지방 광역시 보유 주택은 중과를 피할 수 있게 되었다.

3. 1세대 1주택 비과세 요건 개선

현  행	개  정  안
□ 1세대 1주택 양도소득세    비과세 적용요건  ① 보유 및 거주요건   ㅇ 3년 보유 및 2년 거주*      * 거주요건 적용지역 : 서울, 과천, 5대 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동) ② 고가주택 기준   ㅇ 양도가액 6억원 초과 주택      ※ 6억원 초과분만 과세	① 거주요건 강화   ㅇ 3년 보유 및 3년 거주     - 비수도권 및 수도권 일부지역은 3년 보유 및 2년 거주  ② 고가주택 기준 조정   ㅇ 양도가액 9억원 초과 주택     ※ 9억원 초과분만 과세

<해설> 고가주택의 기준가액이 9억원으로 상향 조정되었다. 수도권에 고가주택 보유자에게 반가운 소식이 아닐 수 없다. 그런데, 1세대1주택 거주요건은 3년으로 오히려 강화되었다.

새로운 거주요건의 적용은 공포일 이후 취득하는 주택분부터 적용되므로 당초 취득 주택에는 적용되지 않는다.

4. 실수요 2주택자에 대한 양도소득세 중과 배제

현  행	개  정  안
□ 실수요 목적의 부득이한    2주택자에 대한 중과배제 요건    ① 근무상 형편으로 인하여 주택을  취득하여 2주택이 된 경우    ② 1년이상 거주    ③ 당해 사유 해소일로부터 3년이내 양도시 2주택자 중과 배제 <신 설>	□ 실수요 목적의 부득이한 사유 확대 및 가액요건 신설   ① 취학, 장기요양 추가
		② ③ : (좌 동)
		④ 취득시 3억원 이하일 것

<해설> 2주택자에 대한 중과배제 요건 중 실수요 목적에 취학, 장기요양을 추가하였다.

5. 수용되는 토지의 경우 비사업용 토지의 범위 조정

현  행	개  정  안
□ 협의매수 수용되는 공익사업용 토지로서 비사업용 토지 중과(60%)대상에서 제외되는 토지  ㅇ 사업인정 고시일이 ‘06.12.31이전인 토지	ㅇ 사업인정고시일로부터 10년 이전에 취득한 토지로 확대    * 상속 토지 : 피상속인 취득일 기준

<해설> 수용에 의하여 부득이하게 매매되는 토지 중 중과에서 배제되는 토지의 요건을 완화하였다. 그런데 10년 보유 요건을 추가하였다.

6. 중과에서 제외되는 매입임대주택 요건 완화

현  행	개  정  안
□다주택자 중과대상에서 제외되는 매입임대주택 요건 ㅇ 임대호수 : 5호이상 ㅇ 면적 : 85㎡이하 ㅇ 의무임대기간 : 10년 ㅇ 가액 : 취득가액 3억원 이하	□ 비수도권에 한하여 매입임대주택 요건 완화 ㅇ 1호이상 ㅇ 149㎡이하 ㅇ 7년 ㅇ (좌 동)

<해설> 7.24 개정 시행령 내용과 별도로 지방 미분양 주택에 대한 추가적인 조치이다.

http://cafe.daum.net/ema-best13/Mkjk/2   부동산공경매 / 부동산 매매업의 세금과 양도세의비교

http://cafe.daum.net/ema-best13/Mkjk/2?docid=1HtZh|Mkjk|2|20090621122922&q=%BA%CE%B5%BF%BB%EA%B8%C5%B8%C5%BE%F7%20%BC%BC%B1%DD&srchid=CCB1HtZh|Mkjk|2|20090621122922

[신봉]

감사합니다.

[꽉찬지갑]

좋은 정보네요... 하지만, 기본적인 세무지식 없이 이 내용 이해하기는 좀 어려울 것 같네요... 한번 정리해서 주택매매사업자에 대해 토론해 보면 좋을 것 같네요... 자료 감사합니다...