[김재권 변호사의 부동산 읽기] 지상물매수청구권이 인정되는 지상물의 범위

[김태희]

건물 기타 공작물의 소유 등을 목적으로 하는 토지임대차에서 기간만료 시 임차인에게는 지상물매수청구권이 인정된다.
민법에선 "건물 기타 공작물의 소유 또는 식목·채렴·목축을 목적으로 한 토지임대차 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존하는 때에는 임차인은 계약갱신을 청구할 수 있다.
임대인이 계약갱신을 원하지 아니할 때는 상당한 가액으로 이 건물 기타 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다"고 규정하고 있다.(643조, 283조)

임차인이 지상물매수청구권을 행사하면 곧바로 임대인·임차인 사이에 지상물에 관한 매매가 성립하게 된다. 
매수청구 당시의 시가상당액을 임대인으로부터 받아낼 수 있게 된다. 
이 규정은 강행규정이어서 지상물매수청구권을 포기하는 등 임차인에게 불리한 약정은 그 효력이 없다.(대판 94다34265 등)

그런데 지상물매수청구로 보상을 받는 임차인의 지상물 범위는 어디까지일까. 
임차인이 시설한 지상물이 모두 포함되느냐의 문제인데, 이에 관한 판례를 소개하고자 한다.

전주지법 군산지원은 토지를 임대해 각종 지상물을 설치한 후 양계장을 경영한 임차인이 지상물매수청구를 한 사례에서 "지상물 중 사료저장통, 일부 철파이프조 비닐하우스·보온덮개 함석지붕·비닐하우스 창고는 모두 토지상에서 쉽게 분리·철거해 낼 수 있다. 구조와 용도 등에 비춰 이를 철거할 경우 전혀 쓸모가 없어지거나 경제적으로 큰 손실을 초래한다고 볼 수 없는 것으로서 지상물매수청구의 대상이 될 수 없다"고 봤다.

다음으로 "수목의 경우, 이 사건 임대차계약이 식목을 목적으로 하는 게 아닌 점, 건물 기타 공작물과는 달리 이식으로 인한 가치 저하가 적고 임대인이 향후 이를 활용하기도 어려운 점 등을 감안하면 역시 지상물매수청구의 대상이 될 수 없다"고 했다.

마지막으로 "이 사건 토지상에서 쉽게 분리·철거하기 어렵고 구조와 용도 등에 비춰 이를 철거할 경우 전혀 쓸모가 없어지거나 경제적으로 큰 손실을 초래하는 별지 목록 나항 지상물(목조구조물 창고, 철파이프조 비닐하우스 양계장, 일부 철파이프조 비닐하우스, 조립식창고, 목조건조물 견사, 조립식패널 주거용 건물)은 지상물매수청구대상"이라는 이유로 법원이 감정한 시가상당액(3천131만2천300원)을 임차인에게 지급하라고 판결했다.(2015년 10월8일 선고 2015가합10297 판결)

결국 토지로부터 분리·철거가 어렵고, 철거 시 경제적 손실이 큰 지상물에 한해 매수청구의 대상이 된다.

[황사 人-박준호]

굿~!