집을 마련했다 하더라도, 월급에서 집 대출금과 이자를 빼면 그리 남는 것이 없는 경우가 많다. 몇 년간 열심히 돈을 모아도 평범한 직장인이 내 집 마련을 하기에는 턱없이 모자라기 때문이다. 그래서 상대적으로 부담이 덜한 전세를 얻는 경우도 많다. 최근 부동산 시장이 얼어붙어 전세 물량이 많이 나오고 전셋값도 하락세가 이어지고 있다. 이로 인해 집주인이 세입자에게 보증금을 제 때 주지 못하는 상황도 속속 등장하고 있다. 한푼 두푼 모아 전세금을 마련했는데, 나중에 돌려받지 못한다면 그것처럼 속상한 일도 없을 것이다. 이때 ‘전세금 반환보증’을 챙긴다면 걱정할 것이 없다. 전세금 반환보증 대출과 반환보증 보험에 대해 함께 살펴보자.
전세금 반환보증 대출
이렇게 전세값이 하락하는 시기에는 전세금 반환보증 대출상품을 고르는 것이 유리하다. 현재 은행에서 판매하는 전세대출 상품은 주택도시보증공사(HUG), 주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI)로 총 3곳이 있다. 각 보증기관은 세입자에게 보증료를 받고 일정 금액을 보증하는데, 이는 상환보증과 반환보증이 있다. 상환보증이란 세입자가 은행에 대출금을 다 갚지 못할 경우, 보증기관이 세입자 대신 대출금을 갚아 주는 것을 뜻한다. 반면, 반환보증이란 전세계약이 끝났는데도 임대인이 세입자에게 전세금을 돌려주지 않는 경우, 보증기관이 임대인을 대신해 보증금을 돌려주는 것이다. 이러한 반환보증은 주택도시보증공사(HUG)의 ‘전세자금 안심대출’에만 있다. 그러므로 반환보증을 이용하고 싶다면 위의 제도를 활용해야 한다. 다만, 상품마다 주택보유 요건, 전세보증금 요건 및 은행 대출한도 등이 다르니 요건이 충족되는지를 먼저 확인해야 한다. 특히 대출받는 이가 사회적 배려계층에 해당될 경우, 보증료의 40%를 할인받을 수 있다.
<반환보증 대출제도>
보증기관
주택금융공사(HF)
주택도시보증공사(HUG)
서울보증보험(SGI)
상품명
은행마다 다름
전세자금 안심대출
은행마다 다름
보증내용
상환보증
상환 + 반환보증
상환보증
가입자
임차인
임차인
은행
차주 요건
무주택자 및 1주택자*
무주택자 및 1주택자
없음
전세보증금 요건
수도권_ 5억 원 이하
지방_ 3억 원 이하
수도권_ 5억 원 이하
지방_ 4억 원 이하
제한 없음
은행대출 한도
최대 2억 2,200만 원
(임차보증금의 80% 이내)
최대 4억 원
(임차보증금의 80% 이내)
최대 5억 원
(임차보증금의 80%이내)
보증요율
상환보증요율 0.05~0.3%**
상환보증요율 0.05%
+ 반환보증요율 0.128%(아파트), 0.154%(아파트 외)
보증보험료 대출금리에 반영
*부부합산 소득 1억 원 이하(단, 주공급상품은 보금자리론 소득기준 초과 시 보증요율 상향, 최대 0.05%p)
**차주 신용등급, 소득부채비율 등에 따라 주금공 자체심사 후 보증요율 차등
이러한 반환보증은 모든 전세대출을 받는 세입자가 선택할 필요는 없지만, 보통 ‘깡통전세’의 우려가 있는 경우, 즉 임대인에게 보증금 반환이 걱정된다면 선택하는 것이 좋다. 또한 최근 1년간 전세가 하락세를 보이는 지역이면서 이것이 지속될 가능성이 높아 보인다면, 반환보증을 선택하는 것을 추천한다.
또한 이미 전세를 살고 있는 세입자의 경우, 반환보증만 별도로 가입하는 것이 가능하다. 대출 신청 시 전세자금 안심대출을 이용하지 않았거나, 대출을 받지 않은 세입자라도 반환보증만 따로 가입할 수 있다. 반환보증 단독가입 상품의 경우, 주택도시보증공사(HUG)와 서울보증보험(SGI)에서 판매하고 있다. 또한 반환보증 단독가입은 임대인의 사전동의가 필요 없고, 대신 임대인에게 사후에 통보(채권양도 통지)를 하게 된다.
단, 단독가구나 다가구의 경우, 다른 가구의 전세보증금 총액을 확인하기 위해 임대인의 사전협조가 필요하다. 이는 세입자들의 보증금 합계액이 실거래가 대비 일정수준 이하인 경우에만 반환보증이 발급될 수 있기 때문이다.
전세금 반환보증 보험
그렇다면 전세 반환보증 보험제도는 어떨까? SGI서울보증보험에 따르면, 올해 1분기 전세금보장보험 가입 건수는 8595건, 가입금액은 1조 5934억 원에 달했다. 전세금을 안전하게 지키기 위해 가입하는 사람들이 대폭 증가한 것이다.
서울보증보험(SGI)은 작년 12월 3일 전세금 보증보험 제도를 개선했다. 오피스텔이나 연립, 다세대 등 임차주택의 시세 인정기준을 강화했는데, 오피스텔은 인터넷 평균 시세의 90%까지 적용해주던 것을 70%로 낮추었고, 연립, 다세대, 도시형 생활주택은 80%로 낮추었다. 전세보증금은 아파트는 제한금액이 없고, 아파트가 아닌 곳은 10억 원 한도 안에서 보증이 된다. 단, 전세금이 추정 시가보다 높다면 보증금 일부에 대해서만 보증을 받는 방식으로 가입하는 것은 허용되지 않는다.
<반환보증 보험제도>
판매처
주택도시보증공사(HUG)
서울보증보험(SGI)
상품명
전세보증금 반환보증
전세금보장 신용보장
전세보증금 요건
수도권_ 7억 원 이하
지방_ 5억 원 이하
아파트_ 제한 없음
아파트 외_ 10억 원 이하
가입기한
전세계약기간 1/2 경과 전
계약기간(2년) 10개월 경과 전
시세 인증기준
현행과 동일
*아파트, 단독주택, 다가구주택 _ 현행 동일
*오피스텔 _ 70%까지
*연립, 다세대 도시형 생활주택_ 80%까지
계속되는 전세값 하락으로 보증금을 제대로 받을 수 있을지가 걱정되는가? 그렇다면 우리 집 전세금을 지켜줄 보호망이 될 전세 반환보증 제도를 이용해보는 건 어떨까?