가구 2주택을 판정하는 정확한 기준
1세대가 소유하고 있는 다음 주택을 기준으로 2주택 여부를 판단합니다.
1) 서울, 광역시에 있는 모든 주택(군 지역 제외)
2) 경기도에 있는 모든 주택(읍면지역 제외,중 투기과열지구제외(웹 참조,본인추정))
3) 기타지역 : 국세청 기준시가(공시가격) 기준으로 3억원을 초과하는 주택
- 서울, 광역시, 경기도에 소재한 시가 1억원 이상의 주택은 1가구 2주택에 해당합니다. 시가 1억원 이하는 제외됩니다.
- 지방 도시의 경우 3억원 이상의 아파트나 주택이 1가구 2주택의 범위에 들어갑니다. 3억원 이하는 2주택으로 인정하지 않습니다.
사례 1) 농가주택을 소유하고 지방 신도시에서 시가 3억 이상의 아파트를 분양받아 2007년 입주 예정인 경우
-> 농가주택이 서울, 경기, 광역시에 있지 않고, 시가 3억을 넘지 않을 경우 1가구 2주택에 해당되지 않습니다.
사례 2) 기준시가 1억 미만의 다주택 보유자의 경우
-> 서울의 경우에는 모든 주택이 2주택에 해당할 수 있습니다. 다만 수도권, 광역시 소재 주택중 기준시가 1억원 이하의 주택은 적용이 제외됩니다. 3주택 이상을 소유하고 있더라도 주택의 기준시가가 1억원 이하일 경우 1세대 2주택에 해당하지 않습니다.
사례 3) 울산에서 시가 1억 이상의 아파트 한 채와 재건축되고 있는 1억 이상의 아파트를 소유하고 있는 경우
-> 1가구 2주택에 해당합니다. 울산은 광역시 소재이고 공시가격이 1억원을 초과하므로 1세대 2주택으로 중과 대상입니다. 재건축중인 주택은 내년부터 주택과 똑같이 취급되므로 1세대 2주택에 해당합니다.
사례 4) 경기도에 1억 미만의 연립주택을 보유하고, 서울에 시가 3억 5천의 아파트를 보유한 경우
-> 1가구 2주택에 해당합니다. 연립주택을 양도할 경우에는 중과대상이 되지 않으나 아파트를 먼저 양도하면 중과세 대상이 됩니다. 다만 2007.1.1부터 적용되므로 2006.12.31까지 양도할 경우에는 현재의 일반세율이 적용됩니다.
사례 5) 서울에 6000만원 빌라를 소유한 상태에서 2억원짜리 아파트를 새로 구입한 경우
-> 1세대 2주택에 해당되어 양도세 중과 대상입니다.
1) 기준시가 6000만원 정도인 주택을 먼저 양도할 경우 양도세가 중과되지 않습니다.
2) 기준시가 2억원인 주택을 먼저 양도할 경우 양도세가 중과됩니다.
사례 6) 시가 1억 이상의 주택 한 채와 시가 1억 미만의 주택 두 채를 가진 1가구 3주택자
-> 두 주택이 1억 미만일 경우 1가구 1주택으로 인정되며 양도세 중과에서 제외됩니다.
사례 7) 경남 진주에 시가 4억원의 상가건물 한채와 시가 7천만원의 아파트 2채를 보유한 경우
-> 1가구 2주택에서 상가 건물은 제외됩니다. 공시가격 3억원 초과는 모든 주택 공시가격의 합계를 말하는 것이 아니고 각 주택의 공시가격입니다.
사례 8) 경기도 남양주시 오남읍에 24평 아파트, 서울 중계동에 22평 등 아파트 두 채를 소유하고 있을 경우 양도세 중과 대상 여부
-> 읍 소재지에 있으므로 1세대 2주택 양도세 중과대상 주택에 해당하지 않습니다. 그러나 중계동에 있는 아파트는 양도세 중과대상에 해당합니다. 단, 공시가격이 1억원 이하이면 중과대상에서 제외됩니다.
사례 9) 기타지역에서 기준시가 3억 미만 여러 채를 보유한 경우
-> 양도세 중과에서 제외됩니다. 기준시가 3억원 초과는 소유한 모든 주택의 합산액이 아니라 개별적인 주택의 가격을 의미합니다.
사례 10) 서울에 시가 3억의 아파트를 보유하고, 아파트를 하나 더 구입할 경우
-> 서울 소재 주택이더라도 공시가격이 1억원을 초과하지 않는 주택을 구입하면, 1세대 2주택에 해당해도 두 주택 중 공시가격 1억원 이하 주택을 먼저 양도하면 중과세를 부담하지 않게 됩니다. 하지만 보유한 아파트를 먼저 양도하면 그 주택은 중과대상 주택이므로 중과세를 부담하게 됩니다.
사례 11) 부산에 기준시가 1억 이하와 기준시가 1억7천만원의 아파트를 보유한 경우
-> 부산은 광역시이므로 일단 1세대 2주택에 해당하게 됩니다. 다만 기준시가가 1억원을 초과하지 않는 32평 아파트는 적용대상에서 제외됩니다. 따라서 1억 이하의 아파트를 먼저 양도할 경우에는 중과세를 부담하지 않으나, 1억 7천만원의 아파트를 먼저 양도하면 중과세 대상이 됩니다.
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양도소득세 1가구 2주택자에 대한 중과세
집을 팔때 내야 하는 양도소득세 분야에서 가장 큰 변화는 1가구 2주택자에 대한 중과세다.
비사업용 나대지와 잡종지, 부재지주의 농지, 임야, 목장용지에 대해서도 비슷한 방식으로 불로소득에 대한 세금 징수가 강화된다.
중과세는 유예기간을 거쳐 2007년부터 시행되지만 내년부터는 1가구 2주택 등에 대해 우선 실거래가 과세가 이뤄질 예정이다.
□ 주택 부문 : 1가구 2주택자(2년이상 보유)는 현재 9∼36%의 누진세율을 적용받아 양도소득세를 내고 있으나 2007년부터는 50%(주민세 포함 55%)의 높은 단일 세율로 세금을 내야 한다. 중과세 대상 주택은 장기보유특별공제 적용 대상에서도 제외된다.
1가구 2주택자를 따질때 포함되는 주택은 서울, 경기도(읍.면지역 제외)와 광역시(군 지역 제외)는 공시가격 1억원 초과 주택, 다른 지역은 3억원 초과 주택이다.
도시 및 주거환경 정비법에 의해 정비구역으로 지정, 고시된 지역의 재개발, 재건축 주택은 공시가격 1억원이하여도 2주택 산정때 대상 주택으로 포함된다.
v 다만, 상속뒤 5년이 경과하지 않은 주택을 비롯해 현재 1가구 3주택중과 대상자 산정에서 빼주는 경우 등은 2주택 산정때도 예외를 적용 해준다.
특히▲ 혼인이나 노부모 봉양을 위해 세대를 합치면서 2주택자가 된 경우는 사유 발생일로 부터 5년이내에 양도하면 중과세 대상에서 제외 된다.
▲ 가구원중 일부가 직장 문제로 다른 지역에 집을 산 경우는 1년이상 거주요건을 채우고 사유 해소일로부터 3년이내에 양도하면 중 과세 대상에서 제외된다.
▲ 소송이 진행중이거나 승소로 취득한 주택은 확정판결일로부터 3년 이내에 양도하면 중과세 대상에서 제외된다.된다.
이에 따라 전체 1가구 2주택자 72만 가구중 수도권과 광역시권내 1억원 이하 10만 가구, 기타지역 3억원이하 22만가구, 예외 적용 12만 가구 등을 뺀 약 28만 가구가 중과세 대상이 될 것으로 정부는 추산하고 있다.
만일, 1가구 2주택자로 중과세를 피하려면 대상 주택을 매각, 내년말(2006년)이전에 잔금청산까지 끝내거나 등기이전을 마쳐야 한다.
실거래가 과세의 경우 현재는 투기지역내 주택, 6억원 초과 고가주택, 1가구 3주택 보유자의 주택, 미등기 양도나 1년이내 단기 보유 등에 한해서만 적용되고 대부분은 기준시가를 원칙으로 세금을 물린다.
작년의 경우 양도세 과세 대상자중 약 30%만 실거래가로 양도세를 냈으며 이들이 낸 세금은 전체 양도세의 45%를 차지했다.
그러나 내년에는 1가구 2주택자면 실거래가 대상이 된다.
특히 2007년부터는 실거래가 과세가 전면 도입돼 기본적으로 양도차익에 대해서는 실거래가를 기준으로 과세가 이뤄진다.
다만, 2007년이후에도 1가구 1주택자가 3년이상 보유한 주택에 대해서는 양도소득세 자체가 비과세되는 만큼 영향이 없다.
아울러 장기보유특별공제의 경우 3년이상 5년미만은 10%, 10년미만 15%, 15년미만 30%, 15년이상 45% 등 4단계로 체계가 바뀐다.
고가주택에 대한 별도의 공제율 규정은 삭제됐지만 중과세 대상 주택이 아닌 경우는 15년이상 보유하다가 매각할 경우 현행 30%보다 더 많은 공제를 받을 수 있게되는 것이다.