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[한라산]

[부동산/공법] ●―

1. 투기지역: 양도소득세를 실거래가로 부과하는 것이 핵심

토지와 건물등 부동산 거래시 기준시가가 아닌 실거래가를 기준으로 양도소득세를 부과하는 지역.

(ref. 투기지역은 또 주택투기와 토지투기지역으로 세분화된다.)

 

  a. 주택투기지역 : 주택거래시 기준시가가 아닌 실거래가를 기준으로 양도소득세를 부과하는 지역

                              (ref. 주택에 딸린 토지도 포함된다.)

  b. 토지투기지역: 토지거래시 기준시가가 아닌 실거래가를 기준으로 양도소득세를 부과하는 지역

                              (ref. 주택을 제외한 토지에 딸린 시설물도 포함된다.)

 

 

토지투기지역 지정기준

 

전분기 땅값 상승률이 같은기간 전국 소비자물가 상승률보다 30%이상 높은 지역으로

이 기간 땅값 상승률이 전국 평균상승률보다 30%이상 높거나 지난 1년간 연평균 상승률이

최근 3년간 전국의 평균 상승률보다 높은 지역이 지정대상이다.

 

2. 투기과열지역: 아파트 신규분양시 전매를 제한하여 분양권을 못팔게 하여 투기를 억제 하는 지역

 

투기과열지구란?

주택의 가격 상승률이 타지역대비 현격하게 높은 지역으로 투기수요가 우려되는경우

건설교통부장관 or 시,도지사가 지정하는 것이다.   주로 다음과 같은 상황에서 투기과열지구로 지정된다.

1. 최근 2개월간 신규아파트 청약경쟁률이 5:1이상일 경우
2. 전용면적 25.7평 이하 주택의 경쟁률이 10:1을 초과할 경우
3. 신도시 개발 등으로 투기가 우되는경우

 

투기과열지구로 지정되면 어떻게 되나?
1. 아파트 공급계얄일로 주택의 소유권등기가 끝날때 까지 분양권전매 불가능하다.

   (위반시 3천만원 이하의 벌금 or 3년 이하의 징역)
2. 1가구 2주택자이거나 5년내 아파트당첨 사실이 있거나 2002년 9월 5일 이후 청약저축 가입자가

   세대주가 아닌경우는 1순위 자격이 안주어 진다.
3. 주상복합건물, 오피스텔도 입주자를 공개모집해야한다.
4. 투기과열지구에서 재건축을 할때 재건축조합을 설립하게 되는데 조합원의 자격을 양도할

   수 없게된다.

 

그럼 우리나라 투기과열지구는 어디인가?
2008년 초까지 전국에 걸쳐 투기과열지구가 퍼져 있었으나  MB정권에서 정채을 바꿔

수도권만 투기과열지구로 지정하고 나머지는 모두 해제 될 예정이다.

 

 

 

 [연합뉴스2008-01-26 기사 발췌]

지방 주택투기지역.투기과열지구 전부 해제

서울 - 재정경제부는 25일 부동산가격안정심의위원회를 열어 주택 6개 지역과 토지 2개 지역의 투기지역 지정을 해제하고, 신규로 1개 주택투기지역을 지정했다고 밝혔다.

이번에 주택투기지역에서 해제된 곳은 충남 천안시.아산시, 울산 남구.중구.동구.북구 등으로 이번 조치로 서울.경기.인천 등 수도권을 제외한 지방 주택투기지역은 모두 해제된다. 또 토지 투기지역이었던 충남 태안과 경남 진주도 이번에 투기지역에서 벗어났다.

 

 

전매제한제도란?
분양되는 주택에 당첨된 후 일정기간동안 팔지 못하도록 하는 조치이다.
 

분양권 전매 : 

분양받은 사람이 아파트 소유권 등기를 하기전에 다른 사람에게 매도하는 것을 말한다.  
청약저축이다. 청약부금을 통해서 분양받은 입주권을 분양권이라 한다.

2003년 부터 아파트 당첨자가 등기를  완료된 뒤에야  매매가 가능하도록 바뀌었고

2004년 부터 투기과열지구의 20가구 이상 주상복합아파트에 대해서도 분양권 전매가 금지되었다.

미등기 전매 :

어떤 부동산을 갑->을->병의 순으로 매도를 해야 정상적인 매매거래인데 

중간에서 을이 장난을 쳐 갑과 병이 바로 거래하는 형식으로 위장매매를 통해 을이 매도 차익을 남기고

세금도 안내는 불법 거래를 말한다.

토지거래허가구역'이 무엇인지 이번에도 쉽게 알아보자

 

'나라에서 특정 지역을 토지거래 허가구역으로 지정하였다.

또는 '이지역은 토지거래 허가구역이다.' 라는 말을 자주 듣는다.

 

쉽게말하면 '이땅은 향후 개발 예정입니다.  해서 땅투기가 예상되어 구역을 정해놓고 감시하겠습니다.  

이제부터 허가 받고 거래하십시오.' 하는 법입니다.

 

이것을 역으로 생각해 보면  토지거래허가구역으로 지정되면 땅값이 오른다고 볼 수 있겠지요.

 

그러니 허가구역으로 지정되기전에 땅을 사두면 얼마나 좋겠습니까..   

 

토지거래허가구역은 한번 지정되면 최장 5년까지 지정되고 경우에 따라 연장되기도 합니다.

일단 지정이 되면 매매나 이미 허가받은 사항에 대한 변경을 할때등 무엇이든

해당관청의 허가를 받아야만 하는 상황이 발생합니다.

(ref. 단 해당 토지거래가 상속이나 증여로 인할 경우는 허가를 받지 않아도 됩니다.)

 

아래는 '국토계획 및 이용에 관한 법률' 중 관련 내용을 쉽게정리 하였습니다.  참고하세요.

 

 

 

 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률' 

   =>  이법은 우리나라 땅을 개발하고 보존하기 위해 필요한 여러가지 지켜야할 사항을 정리 한 법.

  

● [쉽게보기] 관련 법조문 내용요약 (118조,119조)
    '허가구역안에 있는 토지를 해당 관청(시,군,구청)에 서 허가받지 않고 서로 거래를 하게 되면

     그 거래는 무효'라는 내용이다. 

    => 즉 '허가구역 안에 있는 땅은 상호간 계약서만 쓰고 사버리면 안된다.'는 뜻이다.

 

● 신청방법

    매수자와 매도자가 협의 한 후 신청해야합니다.

● 필요서류
    - 토지거래계약허가신청서
    - 농업경영계획서(농지 취득시)
    - 임업경영계획서(임야 취득시)
    - 토지의 (개발)이용에 관한 계획서
    - 토지취득에 필요한 자금조달 계획서

 

● 허가대상면적

토지거래허가구역이라도 무조건 허가를 받아야 하는건 아니다. 해당용도지역 마다 기준이 다르다.

구 분		허가대상 면적	비 고
도시지역	주거지역	180㎡ 초과
	상업지역	200㎡ 초과
	공업지역	660㎡ 초과
	녹지지역	100㎡ 초과
	용도 미 지정	90㎡ 초과	개발제한구역 포함
도시지역이 아닌 지역	농 지	500㎡ 초과
	임 야	1,000㎡ 초과
	기 타	250㎡ 초과
재정비촉진지구	전지역	20㎡ 이상	뉴타운사업 예정지역

 

 

 

 

 

 

 

 

 ※ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 (참조문)

제118조 (토지거래계약에 관한 허가)

  ①허가구역안에 있는 토지에 관한 소유권·지상권(소유권·지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을

이전 또는 설정(대가를 받고 이전 또는 설정하는 경우에 한한다)하는

계약(예약을 포함한다. 이하 '토지거래계약'이라 한다)을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로

대통령령이 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다.

허가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다.

  ②경제 및 지가의 동향과 거래단위면적 등을 종합적으로 고려하여 대통령령이 정하는

용도별 면적 이하의 토지에 대한 토지거래계약에 관하여는 제1항의 규정에 의한 허가를 요하지 아니한다.

  ③제1항의 규정에 의한 허가를 받고자 하는 자는 그 허가신청서에 계약내용과

그 토지의 이용계획·취득자금 조달계획 등을 기재하여 시장·군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다.

이 경우 토지이용계획·취득자금 조달계획 등에 포함되어야 할 사항은 건설교통부령으로 정한다.

다만, 시장·군수 또는 구청장에게 제출한 취득자금 조달계획의 변경이 있는 경우에는

취득토지에 대한 등기일까지 시장·군수 또는 구청장에게 그 변경사항을 제출할 수 있다.

<개정 2005.12.7>

  ④시장·군수 또는 구청장은 제3항의 규정에 의한 허가신청서를 받은 때에는

「민원사무처리에 관한 법률」의 규정에 의한 처리기간 내에 허가 또는 불허가의 처분을 하고,

그 신청인에게 허가증을 교부하거나 불허가처분사유를 서면으로 통지하여야 한다.

다만, 제122조의 규정에 의하여 선매협의절차가 진행중인 때에는 위의 기간 이내에

그 사실을 신청인에게 통지하여야 한다.

<개정 2005.12.7>

 ⑤제4항의 규정에 의한 기간 이내에 허가증의 교부 또는 불허가처분사유의 통지가 없거나

 선매협의사실의 통지가 없는 때에는 당해 기간이 만료한 날의 다음날에

제1항의 규정에 의한 허가가 있는 것으로 본다. 이 경우 시장·군수 또는 구청장은 지체없이

신청인에게 허가증을 교부하여야 한다.

 ⑥제1항의 규정에 의한 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력을 발생하지 아니한다.

⑦제2항의 규정에 의한 토지의 면적 산정방법에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제119조 (허가기준) 시장·군수 또는 구청장은 제118조의 규정에 의한 허가신청이

다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 허가를 하여서는 아니된다. <개정 2007.1.19>

1. 토지거래계약을 체결하고자 하는 자의 토지이용 목적이 다음 각목의 1에 해당되지 아니하는 경우

    가. 자기의 거주용 주택용지로 이용하고자 하는 것인 경우

    나. 허가구역을 포함한 지역의 주민을 위한 복지시설 또는 편익시설로서 관할 시장·군수 또는

         구청장이 확인한 시설의 설치에 이용하고자 하는 것인 경우

    다. 허가구역안에 거주하는 농업인·임업인·어업인 또는 대통령령이 정하는 자가 당해

         허가구역안에서 농업·축산업·임업 또는 어업을 영위하기 위하여 필요한 것인 경우

    라. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 그 밖의 법률에 의하여 토지를

           수용 또는 사용할 수 있는 사업을 시행하는 자가 그 사업을 시행하기 위하여 필요한 것인 경우

    마. 허가구역을 포함한 지역의 건전한 발전을 위하여 필요하고 관계 법률의 규정에 의하여 지정된

         지역·지구·구역 등의 지정목적에 적합하다고 인정되는 사업을 시행하는 자 또는 시행하고자

         하는 자가 그 사업에 이용하고자 하는 것인 경우

    바. 허가구역의 지정당시 당해 구역안에서 사업을 시행하고 있는 자가 그 사업에 이용하고자

         하는 것인 경우 또는 그 자의 사업과 밀접한 관련이 있는 사업을 행하는 자가 그 사업에

         이용하고자 하는 것인 경우

    사. 허가구역안에 거주하고 있는 자의 일상생활 및 통상적인 경제활동에 필요한 것 등으로서

         대통령령이 정하는 용도에 이용하고자 하는 것인 경우

2. 토지거래계약을 체결하고자 하는 자의 토지이용목적이 다음 각목의 1에 해당되는 경우

    가. 도시계획 그 밖에 토지의 이용 및 관리에 관한 계획에 적합하지 아니한 경우

    나. 생태계 보전 및 주민의 건전한 생활환경 보호에 중대한 위해를 초래할 우려가 있는 경우

3. 그 면적이 그 토지의 이용목적으로 보아 적합하지 아니하다고 인정되는 경우

지목[地目]이란말은  땅의 목적이 무엇이냐 하는 것으로 쉽게 해석하면 될것 같습니다.

즉  전(밭), 답(논), 대지(집지을땅),과수원 이런 식으로 쉽게 생각하시면 되겠습니다.

(*자세한 지목의 종류는 아래 화면을 참고하세요)

 

 

모든 땅마다 땅의 사용목적(地目)을 기록하게 되어 있는데 이 기준이 필지입니다.

 

역으로 말하면 모든 필지에는 각 필지당 땅의 목적을 기록해 두게 됩니다. 

(이것을 1필1목의 원칙라고 하더군요.)

 

 

지적법상 28개의 지목이 지정되어 있는데 구체적인 내용은 글 아래 추가 자료를 참조하시기 바랍니다.

그런데 조금전 '필지'라는 말이 나왔습니다.

 

필지(筆地)는 토지등기부상에서 1개의 토지로 인정합니다.

 

그래서 토지는 1필지마다 등기부에 기재가 가능하고, 기제되면 지번이 붙혀집니다.

(* 즉 한필지마다 번지가 붙습니다.  이 필지는 땅의 크기와는 상관없습니다.)

 

예를들어 우리동네 땅 3필지를 모두 매입해서 합해버리면 한필지가 되기도 하고

이를 '합필(合筆)'이라 하고, 한 필지를 각각 쪼개어 팔아서 여러 필지로 만들 수 있는데 이것을

'분필(分筆)'이라고 한답니다. 

<= 중요하지 않습니다.

 

 

즉 필지라는 것은 한 덩어리의 땅을 말하며 지적도상에서 토지를 세는 단위로 보면 이해가 쉽겠지요.

 

그리고 그 땅들은 각각의 번지를 가지게 되는 것입니다.

 

지목 => 해당 필지의 사용용도

지번 => 필지에 부여하여 지적공부에 등록한 번호를 말합니다.
번지 => 행정구역에 대한 편의적 측면에서 부여한 번호로 우편물배달, 동사무소 주소관리,

            등록등을 하기위해 부여되는 숫자입니다.

[주의] 지번과 번지는 다를 수 있으니 무조건 같다고 하시면 안됩니다..

 

 

 

※ 지목의 종류 및 도면에 표기하는 부호

번호

지목

부호

번호

지목

부호

1		전	전	15	철도용지	철
2		답	답	16	제방	제
3		과수원	과	17	하천	천
4		목장용지	목	18	구거	구
5		임야	임	19	유지	유
6		광천지	광	20	양어장	양
7		염전	염	21	수도용지	수
8		대	대	22	공원	공
9		공장용지	장	23	체육용지	체
10		학교용지	학	24	유원지	원
11		주차장	차	25	종교용지	종
12		주유소용지	주	26	사적지	사
13		창고용지	창	27	묘지	묘
14		도로	도	28	잡종지	잡

우리나라 땅은 4가지의 용도로 구분을 해서 관리를 하고 있답니다.

 

바로 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 입니다.

법에서는 이렇게 표기를 하였더군요(국토의 계획 및 이용에 관한 법률)

 

 

“관리지역의 용도:도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나

농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리가 필요한 지역”

 

 

그러니까

관리지역이란것은 현재 땅의 보전을 목적으로 하지만 필요에 따라 개발할 수도 있는

어중간한 성질을 가지고 있습니다.

 

 

즉 필요에 따라 허가만 받으면 개발할 수 있는 땅이라는 뜻입니다.

 

이렇게 어중간하면 우리나라에서는 이틈을 노려 누군가는 이땅에서 한삽 뜨겠지요 ^^

 

아무튼 투자하고 싶은 사람들에게는 좋은 관리용도인건 확실합니다.

앞글에서 국가에서 우리나라  땅을 주거지역, 관리지역,상업지역, 자연보존지역을 대분류로

 분류해서 관리한다고  말했었다.

 

그럼 당연히 세부 분류가 있을텐데  법을 그대로 다 정리하면  골치아프니 쉽게 보자..

 

위의 4가지 대분류중 관리지역을 예전에는 '준농림지역과 준도시지역' 2가지로 구분했단다. 

(관리지역을 농사나 임야지역으로 볼수 있는 땅과 도시에 편입시키거나 도시의 관리법을 적용할

 수 도 있는 땅으로 구분했었다.)

 

몇년전 이것을 3가지 용도로 구분법을 바꾸었는데 그게 바로

 '계획관리지역, 보전관리지역,생산관리지역'이다.

 

이렇게 바꾸고 나서 건설교통부에서 2007년까지는 전국 시,도,군,구의 문서상 기록을 바꾸라고

지시가 내려간 상태이다.

(그런데 실제로는 아직 다 바꾸지 못한것 같다. 그뿐 아니라 개별 감정평가업체에서 작성했던 문건들은

거의 안바뀐것 같다.    혹시 경매입찰 하시는 분들은 평가서에 관리지역으로 적혀 있어도

해당 관청에서 꼭 다시 확인하기 바란다.)

 

 

 

최근 적용되는 관리지역의 분류를 살펴보자. 

 

● 우리나라땅 >  관리지역

 

● 우리나라땅 >  관리지역 > 계획관리지역 （용적률 100％ 이하，건폐율 40％ 이하）

도시지역 편입이 예상되거나 제한적 개발을 위해 관리가필요한 곳

=> 쉽게말해 필요하면 개발 할 수 있는 지역 => 땅값을 가장 높에 쳐주는 지역

 

● 우리나라땅 >  관리지역 > 보전관리지역 （용적률 80％ 이하，건폐율 20％ 이하）

자연환경 보호，수질오염 방지 등을 위해 보전이 필요한 곳

 => 쉽게 말해 손도 못데는 지역 => 땅값이 우울한 지역

 

● 우리나라땅 >  관리지역 > 생산관리지역   (용적률 80％ 이하，건폐율 20％ 이하）

농림，어업 생산을 위해 관리가 필요한 곳

=> 쉽게말해 농장, 창고는 지어도 다른건 손도 못데는 지역

=> 현지인들에게 필요하지만 외지인에게는 우울한 지역으로 보면되겠다.

 

보전관리지역, 생산관리지역은 건폐율이 20% 이하이다. 즉 건물짓지 말라는 예기다.

100평땅에 20평짜리 건물 지어서 뭐에 쓰겠나 (정답은 창고정도??)

개발이 어려우니 당근 쓸모가 없어 가격이 떨어지는 것이다..

 

 

 

특별주의사항

 

현재 감정평가자료를 살펴보면 현재 관리지역으로 나와 있어도 해당관청에서 계획관리지역인지,

보전관리지역인지, 생산관리지역인지  다시 확인을 해보아야 한다.

 

왜냐하면 국가에서 이 관리지역을 새로바뀐 구분형태로 바꾸라고는 했지만

실제로 모든 우리나라 문서를 다 바꾸지 못했기 때문에 현재 내가 보고 있는 문서에 관리지역이라고만 적혀있다면

세부적으로 어떤 관리지역인지 꼭 해당관청에서 직접 확인해야 한다는 것이다..

 

 

관리지역 세분화는 신문에 공고하는 것이 아니고 각 지방자치단체별로 알아서 공고한다고 하니

 

자기가 보유한 땅이 속하는 해당 관청에서 알아봄이 바람직 하겠쥐...

 

 

참고로 내땅이 계획관리지역으로 분류가 될지 생산,보전관리지역으로 분류가 될지를

가늠해 볼 수 있는 기준을 누군가 정리 해 두었기에 참고로 퍼왔다.

 

개발이 쉬운 계획관리지역으로 분류가 기대되는 땅

-개발 예정지로 둘러싸인 3000여평 미만의 땅
-경사도(대략 15도 미만)와 높이가 낮은 임야
-기존 개발지와 거리가 가까운(대략 1-2km이내) 땅
-고속도로IC등 공공편의시설에서 가까운 땅
-경지정리면적 비율이 낮은(대략 10% 미만) 논밭
-들쭉날쭉한 모양의 개발예정지와 붙은 농지ㆍ임야
-취락지구

 

 

개발이 까다로운 생산ㆍ보전 관리지역으로 분류가 예상되는 땅

-보전지역으로 둘러싸인 3000평 미만 땅
-국가 하천ㆍ지방 1급 하천변에서 500m 이내인 땅
-상수원보호구역에서 1㎞ 이내인 집수구역(물을 모아두는 곳)
-면적 30만㎢ 이상 농업용 저수지에서 500m 이내인 집수구역
-경지정리가 잘된 지역과 가까운 논밭
-그린벨트 등 공적 규제지역
-상습침수 등 재해발생 가능성이 큰 땅 

토지의 형질변경이란 토지의 형태를 바꾸는 것입니다. 즉 임야의 경우 당연히 나무와 잡초가 무성하겠지요.

 

 이럴 경우 벌목을 하고 평지로 다음는 경우가 여기에 속하고 논이나 밭을 메우는 경우를 형질변경이라고 합니다.

 

이런 형질변경을 하려면 사전에 ‘개발행위허가’를 받아야 합니다.

 

지목변경이라는 것은 개발행위허가를 통해 토지의 형질을 변경한 후 해당 시군관청에서

‘토지이동신고서’를 작성하여 지목을 현실에 맞게 정정하는 것입니다.

 

이 지목을 변경하기 위해서는 형질변경을 완료 후 해당 공사를 완료 했다는 것을 입증하는

서류와 함께 제출하면 가능합니다.

 

그냥은 해주 지 않으니 참고하시기 바랍니다.

 

 

우리나라의 모든 땅은 그 용도가 미리 정해져 있다고 보면 되겠습니다.

 

우선 크게 보면 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 땅의 용도를 구분을 할 수 있습니다.

 

그중 도시지역은 => 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 구분이 되는데

여기서  녹지지역은 => 자연녹지, 생산녹지, 보전녹지로 또 세부 구분이 됩니다.

(* 좀 복잡하지요.. 쉽게 보기위해 카테고리처럼 다시한번 정리 해보겠습니다.)

 우리나라 지역구분    - 농림지역

                          - 자연환경보전지역

                          - 관리지역 

                          -> 도시지역   -> 주거지역

                                                      -> 상업지역

                                                      -> 공업지역

                                                      -> 녹색지역   -> 자연녹지

                                                                         -> 생산녹지

                                                                         -> 보전녹지

 

이제 이 자연녹지의 활용성에 대해 한번 알아보자

자연녹지지역에서는 건폐율 20%, 용적율 100% 이내에서 건축을 할 수 있다고 합니다.

(즉 100평땅에 20평 정도 건물을 짓는다는 말이지요..그럼..창고나 만들수 있을까.. 뭐 짓지말란 뜻인듯)

특별한 유해 시설은 규제되는데 주택, 의료, 운동, 창고, 교육시설등은 개발에 별 문제가 없다고 합니다.

참고사항은 각 시군구에서 지정한 개발과 관련한 규제조건이 없으면 개발이 가능한데 

일반적으로 단독주택부터 연립주택, 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설등 다양하게

건축이 가능한 활용도가 높은 땅으로 볼 수 있겠습니다.

초보자인 경우 위에서 말한 근린생활시설이란? 또 궁금하지 않을 수 없습니다.

모르는게 많으니 일단 정리해가면서 하나씩 배워 보겠습니다.

 

 

 

근린생활시설은 1종과 2종이 있는데 건축법 시행령을 참고 하였으니 아래를 참고 하시기 바랍니다.

 

우선 제1종 근린생활시설은

   가. 수퍼마켓과 일용품(식품·잡화·의류·완구·서적·건축자재·의약품류 등)
       등의 소매점으로서 동일한 건축물(하나의 대지안에 2동이상의 건축물이 있는 경우에는 이를

       동일한 건축물로 본다. 이하 같다)안에서 당해 용도에 쓰이는  바닥면적의 합계가 1천제곱미터

       미만인 것
   나. 휴게음식점·제과점으로서 동일한 건축물안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 300제곱

        미터미만인 것
   다. 이용원·미용원·일반목욕장 및 세탁소(공장이 부설된 것을 제외한다)
   라. 의원·치과의원·한의원·침술원·접골원 및 조산소
   마. 탁구장 및 체육도장으로서 동일한 건축물안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가

         500제곱미터미만인 것
   바. 동사무소·경찰관파출소·소방서·우체국·전신전화국·방송국·보건소·공공 도서관·지역의료보험조합

       기타 이와 유사한 것으로서 동일한 건축물안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 1천제

       곱미터미만인 것
   사. 마을공회당·마을공동작업소·마을공동구판장 기타 이와 유사한 것
   아. 변전소·양수장·정수장·대피소·공중화장실 기타 이와 유사한 것

 

제2종 근린생활시설은 다음과 같습니다.
   가. 일반음식점·기원
   나. 휴게음식점·제과점으로서 제1종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것
   다. 서점으로서 제1종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것
   라. 테니스장·체력단련장·에어로빅장·볼링장·당구장·실내낚시터·골프연습장기타 이와 유사한 것으로

        동일한 건축물안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥 면적의 합계가 500제곱미터미만인 것
   마. 종교집회장·공연장이나 비디오물감상실·비디오물소극장(「음반·비디오물및 게임물에 관한

        법률」 제2조제8호 가목 및 나목의 시설을 말한다. 이하 같다)으로서 동일한 건축물안에서 당해

        용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가  300제곱미터미만인 것

   바. 금융업소, 사무소, 부동산중개업소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사 기타 이와 유사한 것으로서     

동일한 건축물안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 500제곱미터미만인 것

   사. 제조업소·수리점·세탁소 그 밖에 이와 유사한 것으로서 동일한 건축물안에 서 당해 용도에 쓰이

        는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만이고, 다음의 요건중 어느 하나에 해당되는 시설
         (1)「대기환경보전법」,「수질환경보전법」 또는 「소음·진동규제법」에 의한 배출시설의설치

           허가 또는 신고를 요하지 아니하는 것
     (2) 「대기환경보전법」, 「수질환경보전법」 또는 「소음·진동규제법」에 의한  설치허가 또는

           신고대상 시설이나, 귀금속·장신구 및 관련제품 제조시설로 서 발생되는 폐수를 전량

          위탁처리하는 것
   아. 게임제공업소, 멀티미디어문화켄텐츠설비제공업소, 복합유통·제공업소(「음반  ·비디오물 및

        게임물에 관한 법률」 제2조제9호·제10호 및 제12호의 규정에  의한 시설을 말한다)로서 동일한

        건축물안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의  합계가 500제곱미터미만인 것
   자. 사진관·표구점·학원(동일한 건축물안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 500제곱미터

        인 것에 한하며, 자동차학원 및 무도학원을 제외한다) ·장의사·동물병원·독서실·총포판매소

        이와 유사한 것
   차. 단란주점으로서 동일한 건축물안에서 당해용도에쓰이는 바닥면적의 합계가50제곱미터미만인것
   카. 의약품도매점 및 자동차영업소로서 동일한 건축물안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의

      합계가 1천제곱미터미만인 것
   타. 안마시술소·안마원 및 노래연습장

 

 

 

참고1. 국토의계획및이용에관한법률의 건폐율 및 용적율표

자연녹지지역에서 건폐율은 20%이며  용적율이 100% 미만으로 낮습니다.

각 시군구마다 조례로 별도 제정하여 운영하고 있으니 해당 관청에서

참고하시는 것이 필요합니다.

 

                        아래 표는 참고만 하십시오.

구분				건폐율		용적율
				법률	시행령	법률	시행령
도시	주거	전용	제1종	70	50	500	50-100
			제2종		50		100-150
		일반	제1종		60		100-200
			제2종		60		150-250
			제3종		50		200-300
		준주거			70		200-500
	상업	중 심		90	90	1500	400-1500
		일 반			80		300-1300
		근 린			70		200-900
		유 통			80		200-1100
도시	공업	전 용	70	70	400	150-300
		일 반		70		200-350
		준공업		70		200-400
	녹지	보 전	20	20	100	50-80
		생 산		20		50-100
		자 연		20		50 ~ 100
관리		보 전	20	20	80	50-80
		생 산	20	20	80	50-80
		계 획	40	40	100	50-100
농림			20	20	80	50-80
자연환경보전			20	20	80	50-80