상가동의 반대로 재건축 추진이 힘들었던 정비구역에 대한 해법이 제시됐다. 상가동 구분소유자의 동의를 받지 못해 2년여간 조합설립인가를 받지 못했던 둔촌주공이 지난해 12월 말경 조합설립인가를 받았다.
둔촌주공이 조합설립인가를 받게된 가장 결정적인 역할을 한 것은 도시정비법 제41조제1항 ‘토지분할청구’ 규정을 활용했기 때문이다.
도시정비법 제41조제1항은 ‘재건축사업을 하는 경우, 조합설립의 동의요건을 충족시키기 위해 필요한 경우에는 그 주택단지안의 일부 토지에 대해 토지분할을 청구할 수 있다’고 규정하고 있으며 제4항은 ‘토지분할이 청구된 경우 시장·군수는 분할되는 토지 및 건축물의 토지등소유자가 전체의 1/10 이하인 경우 조합설립·사업시행 인가를 할 수 있다’고 규정하고 있다.
그러나 실제로 이 규정을 활용해 토지분할을 한 재건축단지는 거의 없었다. 특히 6000세대급 매머드 단지에서는 국내 최초다. 둔촌주공은 지난 2006년 정비구역지정을 받고 2007년 안전진단까지 마쳤지만 단지 내 상가 소유자들의 반대로 인해 사업추진이 주춤한 상태였다.
공동주택 재건축의 경우 주택단지내 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 봄)별 구분소유자 2/3 이상 및 토지면적의 1/2 이상의 토지소유자 동의와 주택단지안의 전체 구분소유자 3/4 이상 및 토지면적 3/4 이상의 토지소유자 동의를 얻어야 조합설립이 가능하다. 이로 인해 그동안 둔촌주공을 비롯한 다수의 재건축 사업장에서 상가소유자들의 반대로 조합설립이 늦어지거나 아예 사업을 포기하는 사례도 속출하고 있는 실정이다.
실제로 잠실의 A단지의 경우 상가 측과 ‘추진위 및 사업진행 전반을 주택과 상가를 분리해 이행한다’는 이면계약을 맺고 조합설립인가를 받았다. 그러나 추후 조합장이 바뀌면서 신임 조합장이 이를 인정치 않자 갈등이 심화, 결국 법정소송으로 번지는 사례도 있었다.
이외에 수원의 한 재건축단지는 상가 측과의 대립으로 인해 사업이 잠정중단 됐으며, 안산의 G주공아파트와 J주공아파트도 상가소유자와의 대립으로 1년 이상 사업추진이 늦춰지기도 했다. 또 지난해 10월 정비구역지정을 마친 고덕주공 6단지도 상가 측과의 대립으로 사업추진이 늦어지고 있다.
둔촌주공의 경우 7개나 되는 상가단지(309개 점포)로 인해 상가동(법령에 따라 1개동으로 취급) 구분소유자 2/3 이상의 동의요건 부족으로 조합설립인가 요건을 갖추지 못해 2년 이상 사업이 지연돼왔다.
상가동 토지면적의 63%를 차지하고 있는 둔촌종합상가의 경우 현위치를 고수하려하고 나머지 6개의 상가단지는 역세권을 원해 합의가 이뤄지지 않았다.
상가문제로 동의율 미비…법 제41조로 조합설립인가 받아
이처럼 사업이 지지부진하자 추진위(현 조합) 측은 지난해 12월 8일 법원에 상가동에 대한 토지분할청구 소장을 접수했다.
추진위 측은 소장에서 “수차례 협의에도 불구하고 상가소유자들이 조합설립에 동의하지 않아 조합설립인가를 받지 못하고 있다”며 “대다수 토지등소유자의 권리를 보호하기 위해 토지분할청구를 하게 됐다”고 밝혔다. 이후 추진위는 소장접수 다음날인 12월 9일 관계서류를 첨부해 조합설립인가신청서를 강동구에 접수했고 28일 조합설립인가를 받았다.
최찬성 조합장은 “상가가 여러 곳에 흩어져 있고 상가소유자들의 요구사항도 제각각이어서 의견조율이 쉽지 않아 동의를 받을 수 없었다”며 “연구에 연구를 거듭하다 토지분할청구를 하게 됐다”고 소회했다. 그는 또 “조합설립을 받았더라도 상가소유자들과의 협의는 계속해 좋은 결과를 이끌어 낼 것이다”고 덧붙였다.
이런 사실이 알려지자 그동안 같은 이유로 조합설립이 지체되던 재건축사업장이 활기를 띠기 시작했다. 고덕주공6단지 추진위의 한 관계자는 “90% 이상의 주민동의를 받았지만 상가동 동의가 저조해 조합설립이 지연되고 있다”며 “최근 법원에 토지분할청구 소송을 제기한 상태로 조만간 강동구청에 건축심의를 받을 예정”이라고 말했다.
인근 고덕주공 3단지 추진위도 상가 소유자들과 계속 접촉을 하고 있지만 합의가 이뤄지지 않을 경우 상가를 배제한 채 아파트만 별도로 재건축하는 방안을 검토 중에 있어 귀추가 주목된다.
