다가구주택(원룸) 전세권설정 주의사항

[날라리]

투룸건물에 전세를들어가려고합니다
전세금은 6천5백이구요
건물 실거래가는 6억~7억 사이 입니다

선순위 채권최고액 3억3천 + 전세권6천이
이미설정되어있는상황입니다
집주인도 같은건물에 살고있습니다
월세는 몇개를 놓았는지 잘모르겠구요
등기상에는 위처럼 딱 두개 입니다

저역시 후순위지만 전세권은 설정 하려고하는데요
아파트처럼 집합건물이 아니라
건물등기와 토지등기가 각각되어있는 건물입니다
건물 토지 소유주는 같구요
전세권설정시 건물에만 전세권설정을 하는것으로 알고있는데
만약 문제가생기면 토지는 제외하구 건물에서만
보상을 받을수있는건가요?
아니면 건물에전세등기를 냈어도
땅위에 건물이 있기때문에
같이 땅과 건물을 같이 경매를 붙일수있는건가요?

만약아니라면

대부분의 원룸건물은 땅값이.. 대부분인데
건물은 가격자체가 나오지않지 않을가요?

그럼 원룸건물의 전세권설정은 무의미하다는 결론인간가요? ㅠ


빠른답변부탁드립니다

임동연 법무사부자공인중개사님의 답변 | 2016.07.05. 20:25 | 댓글 0

거주 하시는 주택에 근저당이 설정되어 있으면 불안한 마음이 드는 건 당연한 일입니다.

님에게 제 답변이 도움이 되었으면 하는 바람에서 짧은 지식이지만 몇 자 적어 드립니다.

전세 보증금의 안전장치를 할 수 있는 것은 전입신고와 확정일자를 받는 방법, 전세권설정등기를 하는 방법, 전세보증보험에 가입하는 방법 등이 있습니다.

가장 안전한 방법은 전세보증보험에 가입하는 것은 전세보증보헙에 가입하는 것인데, 이는 주택이 경매 또는 공매로 님의 보증금을 회수하지 못할 지라도 보험회사에서 님의 전세보증금을 100% 보전해 주기 때문입니다. 단, 해당 주택의 담보대출금액이 주택 가격의 60%이하이거나, 담보대출금액과 해당 주택의 보증금의 합계가 주택가격의 90% 이하일 경우만 가입이 가능합니다. 보증금이 100% 보존되는 대신 가입 요건이 까다롭습니다.

다음은 전입신고 + 확정일자입니다. 전입신고(주소이전) 자체로 전세보증금에 대한 대항력이 발생합니다. 대항력이란 전세보증금 반환에 대하여 제 3자에게도 주장할 수 있는 능력쯤으로 생각하시면 되는 데, 이로 인해 건물의 주인이 바뀌더라도 새 주인에게 전세보증금 반환을 요구할 수 있는 것입니다. 확정일자는 우선순위를 부여해주는 것입니다. 예를 들어 님이 들어가실 집에 10가구가 있고 그 중 님이 4번째로 입주를 하셨다면 경매 배당 요구시 4번째로 님의 보증금을 확보 할 수 있다는 것이지요...

전입신고와 확정일자만 받아도 보증금 반환이 가능합니다. 전세권 설정등기를 하는 경우와 비교해서 설명하자면, 전입신고를 통한 방법은 실제로 입주를 해야 한다는 점과 효력 발생시기가 전입신고한 다음날 0시라는 것입니다. 전세권 등기의 경우 등기 즉시 효력이 발생합니다. 효력 발생까지 하루의 차이가 나는 차이가 있습니다.  그 하루 때문에 가끔 중개 사고가 발생하기도 하지만 이는 특약을 잘 넣어 해결하시면 될 듯합니다.

또 다른 차이점은 확정일자를 통한 우선순위를 확보할 경우 소액보증금 최우선변제가 가능합니다. 확정일자 제도는 서민을 위한 제도이며, 이는 민법의 특별법인 주택임대차보호법 규정에 의합니다. 해당 주택가격의 1/2범위내에서 주택의 최초 근저당설정일 기준으로 소액임차인에 해당되면 일정 금액에 대하여 우선순위에 상관없이 보장을 받습니다. 그러나 전세권 등기의 경우는 그런 제도가 없습니다.

다음은 효력 발생 범위를 보면, 확정일자의 경우 건물 + 토지 합산 가액 전부로부터 보장을 받을 수 있습니다. 그러나 전세권등기는 물권으로서 건물의 사용 수익에 대한 권리를 등기한 것이므로 건물에 대해서만 보장이 가능합니다.

이상을 살펴보면 전입신고 + 확정일자를 받는 것이 효력 발생에 있어 하루가 늦게 되는 것을 제외하고 보증금을 보장 받는데 문제가 없을 듯 합니다.

마지막으로 전세권설정등기의 장점을 말해보면, 물권으로서 님의 보증금 회수에 문제가 있다고 생각이 되면 바로 경매청구가 가능하다는 것과, 경매시 배당요구를 안해도 돈을 받을 수 있다는 것입니다. 확정일자의 경우는 다른 사람의 경매청구에 의해 경매가 진행되면 법원에 나 돈 받을게 있다고 배당요구를 해야 돈을 받을 수 있고, 보증금 회수에 문제가 있다고 생각되어 경매 청구를 하려면 보증금 반환 청구 소송을 거친 후에야 경매 청구가 가능하다는 것입니다.

전입신고 및 확정일자 제도가 만들어진 이후 전세권 등기는 보증금 회수 차원에 있어서는 큰 차이가 없다고 생각됩니다. 님께서 들어가는 주택의 선순위 임차인의 보증금의 합계액 및 건물주의 부채가 이미 주택 가격을 초과했다면 위험할 수 있습니다. 다만, 님이 입주후 경매 등의 문제가 터지기 전에 님보다 앞선 임차인들이 이사를 가는 이유로 님의 순위가 당겨지는 것을 기대할 수 밖에요...

임대인에게 부탁을 하셔서 집에 꼭 들어오고는 싶은데, 불안해서 그러니 선순위 임차인의 보증금 합계 정도는 알려달라고 얘기해 보세요..

다시 한 번 말씀드리지만, 전세권 설정 등기가 님의 보증금을 회수하기 위한 수단으로 만능이 아니라는 것입니다.

다가구주택은 한사람 통 등기 이기때문에 호실이 나와잇는경우도 잇는데 보통 다가구주택은 세입자가 경매신청이어렵다