그린벨트 해제지역 투자전략등...

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그린벨트 해제지역 투자전략등... 접경지역에 대해 주목해야 할 시점이다. 투자가치가 높은 임야를 고르는 안목 어떤 전원주택부지를 선택해야 할 것인가? 그린벨트 해제지역 투자전략
1. 접경지역에 대해 주목해야 할 시점이다.
주택시장이 투자처로서 기능을 상실해하고 있는 가운데 유력한 투자대체지로 토지가 떠오르고 있다. 토지시장은 정부의 대응책이 한계가 있을 수 밖에 없다는 점과 대형 개발재료가 시장을 움직이는 견인차 역할을 하고, 대대적 지역균형발전계획에 따른 지자체별 개발계획이 진행될 예정이여서 내년에도 가격상승세를 이어갈 수 있을 것이다. 대형호재가 있는 지역의 경우 그동안 가격상승 폭이 컸기에 일정정도의 규모가 있는 자금만 투자처로서 역할을 할 수 있다. 매매가격이 낮은 지역의 경우 개발호재가 거의 없거나 여러가지 토지사용제한으로 인해 거래가 거의 이뤄지지 않아 가격이 매우 저렴한 상황이였다. 그중에 대표적인 곳이 접경지역이다. 접경지역은 민간인 통제선 이남 20Km이내 인천, 경기, 강원의 15개 시, 군 98개 읍, 면, 동지역이 대상ㄹ;다. 남과 북이 대치상태다보니 <군사시설보호법> 등의 각종 규제로 지역개발에서 소외되었으나 남북간 교류가 활성화되고 전쟁에 대한 위험성보다는 평화정착이 가시화되면서 남북교류의 전진기지로서 새롭게 주목받고 있으며, 개발지연에 따라 친환경적 여건을 갖추고 있는 지역이다. 접경지역 개발은 접경지역의 자연환경을 보전하고 지역경제를 활성화하기 위해 향후 10년간 정부.지방예산, 민간자본등 2조4천418억원이 투입될 계획이다. 경기도는 지난 5일 행정자치부의 접경지역정책심의위(위원장 국무총리) 심의와 대통령 승인받은 접경지역 종합 10개년계획(2003-2012)' 확정, 발표함에 따라 접경지역 개발에 본격화될 것이라고 밝혔다. 이에 따라 경기지역은 41개 사업에 국비 9천459억원, 도비 4천866억원, 시.군비 2천280억원, 기타 7천813억원등이 투입될 예정이다. 이에따라 정부는 지역개발에서 소외되었던 접경지역을 국가균형발전 차원에서 지원하기 시작했는데, 2003년부터 시작된 지원은 총 286억원(국비 200억원, 지방비 86억원)으로 65개소를 '친환경적 정주여건 개선사업'을 시범사업으로 추진하고 있다. 시범사업의 성과 등을 종합적으로 검토하여 점차 지원을 확대할 계획에 있는데, 국가균형발전에 대한 정부 의지를 가시화하기 위하여 2004년에는 2003년 대비 50% 증액된 300억원을 예산에 반영하여 지원사업을 진행했다. 앞으로 정부는 접경지역에 대하여 단계적으로 지원을 확대하여 접경지역의 건전한 발전을 유도, 수도권 과밀해소와 국토의 균형발전 및 통일기반을 조성할 뿐만 아니라 접경지역이 경의축, 경원축 등 주요 남북 연결축상에 위치하고 있어 남북교류협력 증대시 창구역할 및 남북육로 연결지로 큰 역할을 할 것으로 기대하고 있습니다. 또한 경기도는 2004년 낙후된 북부지역 균형발전을 위해 SOC 및 환경기초시설확충과 산업·문화 인프라 구축, 서민복지향상 등 도민의 삶의 질 향상에 1조 48억원을 북부지역에 집중투자 했다. 해당 지자체들도 이러한 정부와 경기도의 움직임에 발맞춰 각종 개발계획을 쏟아내고 있는데, 그 대표적인 예가 연천군 신도시 개발사업이다. 연천군 신도시는 전곡읍 은대리와 통현리 일대로 약 200만평 규모로 2005년부터 10년간 2만여가구가 입주하는 단계적 개발계획을 세워놓고 있다. 이 지역은 국도3호선과 경원선이 지나가는 남북간 교류의 길목에 서있는 지역이다. 접경지역은 자연환경여건이 매우 좋아 관광지로서 개발사업 추진하고 있습니다. 자연경관이 수려하고 역사·문화유적이 풍부한 지역에 위치한 관광지에 대한 지속적인 지원과 개발을 통하여 기존 관광지를 가족단위 관광 등 현대적 관광개념에 맞도록 관광지별로 볼거리와 체험프로그램을 개발해 종합휴양 관광지로 육성해 나가고 있다. 포천 산정호수는 사계절 전천후 휴양지로, 가평 대성리관광지는 자연친화적 생태관광지로, 연천 한탄강관광지는 선사역사문화 관광지로, 남양주 수동관광지는 몽골문화 체험관광지로 탈바꿈 시키고 있으며, 가평 산장관광지, 동두천 소요산관광지, 파주 공릉관광지, 양주 장흥관광지에 대해서는 보다 많은 수도권 관광객을 유치할 수 있도록 관광지에 대한 편익시설을 대폭 확충해 나갈 방침이다. 특히 주한미군이 주둔하고 있어 대외적인 이미지 개선이 필요한 동두천관광특구의 경우 미관광장 및 가로공원 조성 등을 통한 상업휴양지로 조성, 쾌적한 관광여건을 마련해 나가고 있다. 또한 접경지역의 특징을 최대한 살려 안보관광지로서도 개발하고 있는데, 최북단 접경지역에 건설되어 운영중인 도라산역 주변을 남북관광교류의 중심거점지역으로 조성해 나가고 있으며, 우선 120억원을 들려 도라산역 평화공원을 조성하고, 605억원을 들여 평화생태공원 조성도 펼칩니다. 임진각 재정비사업 158억원, 제3땅굴의 안보교육현장 개발사업 80억원 투입 등 DMZ탐사활동 등 안보관광상품 개발로 타 지방자치단체와 차별화된 지역특성을 살린 관광상품 개발이 이뤄지고 있다. 이렇듯 접경지역은 정부와 경기도, 해당 지자체들이 노력에 의해 꾸준한 발전계획이 세워지고 있다. 남북간 교류가 활발해지면 이들 지역에 대한 개발압력은 더욱 거세질 것이며, 교류의 길목에 있는 접경지역은 지금까지와는 다른 새로운 양상을 보일 것이다. 아직까지는 투자자의 발길이 그리 많이 이어지고 있지 않는 접경지역에 대한 꾸준한 관심과 투자를 이뤄낸다면 장기적으로 좋은 결과가 있을 것으로 전망된다. <참고>접경지역 범위 ㅇ인천광역시 ..ㅁ강화군(강화읍, 교동면, 삼산면, 서도면, 송해면, 양사면, 하점면, 내가면, 선원면, 불은면, ...............길상면, 양도면, 화도면) ..ㅁ옹진군(대청면, 백령면, 연평면, 북도면) ㅇ경기도 ..ㅁ동두천시(불현동, 소요동, 보산동, 상패동) ..ㅁ고양시(송산동, 고봉동, 송포동) ..ㅁ파주시(문산읍, 파주읍, 법원읍, 교하읍, 적성면, 탄현면, 광탄면, 파평면, 월롱면, 군내면, ...............장단면, 진동면, 진서면) ..ㅁ김포시(월곶면, 통진면, 하성면, 대곶면, 양촌면) ..ㅁ양주시(백석읍, 남면, 은현면, 광적면, 장흥면) ..ㅁ연천군(연천읍, 전곡읍, 군남면, 미산면, 청산면, 중면, 장남면, 신서면, 백학면, 왕징면) ..ㅁ포천시(관인면, 창수면, 영북면, 영중면, 신북면, 이동면) ㅇ강원도 ..ㅁ춘천시(사북면, 북산면) ..ㅁ철원군(철원읍, 김화읍, 동송읍, 갈말읍, 서면, 근남면, 근북면, 근동면, 원동면, 원남면, ...............임남면) ..ㅁ화천군(화천읍, 사내면, 하남면, 간동면, 상서면) ..ㅁ양구군(양구읍, 동면, 방산면, 해안면, 남면) ..ㅁ인제군(인제읍, 서화면, 남면, 북면, 기린면, 상남면) ..ㅁ고성군(간성읍, 거진읍, 현내면, 토성면, 죽왕면, 수동면)
2. 투자가치가 높은 임야를 고르는 안목
일반적으로 대지에 비해 임야의 활용도가 높다고들 이야기 한다. 그래도 대지와 비교하면 개발 및 활용에 제약이 많아 임야를 매입하기 전에 산림전용 및 개발허가 여부, 토목 공사시 추가적으로 설치해야 하는 시설 등을 관할 행정기관을 통해 확인하지 않으면 낭패를 보기 쉽상이다. 또한 추가시설이나 개발시 투자비용에 비해 어느 정도의 개발이익이 보장될 것인지에 대한 사업성 판단도 필수적이다. 투자가치가 높은 임야는 어떤 조건을 갖추고 있어야 하는가? 경사가 완만하고 조망권이 좋은 땅이나 산꼭대기 분지형 지형을 찾는다. 전원주택지나 개발 적지를 찾게 될 때 가장 먼저 떠올리는 것은 배산임수형 땅이다. 뒤로는 병풍처럼 산이 둘러싸여 있고, 앞으로 강이나 호수가 있으며 남향을 바라보고 있는 입지의 땅을 예로부터 최고로 쳤다. 특히 임야는 강을 바라보고 있지 않더라도 주변에 계곡이나 개울을 끼고 있으면 그 가치가 더 높아진다. 그러나 산 좋고 물 좋은 곳이 그리 많지 않은 것이 현실이며 무조건 강이나 호수가 가깝다고 좋은 것만도 아니다. 강이나 호수, 계곡 가까이에 건물이 있으면 장마나 홍수 때 물이 넘칠 위험이 있다. 더욱이 강이나 호수에서 너무 가까우면 습기가 많고 안개가 자주 끼어 주거리로서 적합하지 않다. 그저 앞이 탁 트이고 강이나 호수를 멀리서 바라보기에 좋을 정도의 조망권을 가진 위치면 적합하다. 산이나 절벽 바로 아래 집을 지을 경우에는 산사태의 위험은 없는지, 또 계곡을 끼고 집을 지을 경우에는 여름 장마철에 계곡물이 많이 불어서 넘칠 위험은 없는지 등 만일의 위험도 점검해야 한다. 요즘은 자연환경이나 조망을 중요하게 생각하기 때문에 평지보다는 오히려 지대가 높고 경사진 땅을 선호하기도 한다. 최근에 개발하는 전원주택지를 보면 임야의 지형과 지세를 그대로 살리고, 주변 숲을 최대한 활용하여 자연스럽게 단지를 조성하는 경우도 많다. 그러나 경사가 너무 급격한 땅은 개발허가를 받기도 어려울 뿐더러 토목공사비도 많이 들기 때문에 사전에 꼼꼼하게 투자비를 계산해 봐야 한다. 주변 지역보다 지대가 낮거나 패인 분지는 토목공사비가 많이 드는데, 지대가 높은 곳에 아늑하게 형성하고 있는 분지는 오히려 장점이 될 수도 있다. 산꼭대기까지 도로를 내는 데 드는 비용을 감안해서 사업성만 보장된다면 오히려 산꼭대기 분지가 천혜의 전원주택지나 휴양지가 될 수 있다. 자갈과 암반이 적은 토질로 배수가 잘 되는 남동향 땅을 선택한다. 임야를 개발하는 경우에 토질도 상당히 중요한 기준이 된다. 돌이나 자갈이 많이 섞인 땅이나 암반이 나올 우려가 있는 곳도 공사비가 많이 들어가는 데다 개발이 쉽지 않다. 대체로 자갈이 많고 토질이 먼저처럼 푸석푸석한 땅들이 그런 경우가 많다. 반면 자갈은 없으나 너무 검붉은 땅은 차질고 단단해 공사하는 데 애를 먹는다. 또 땅 밑으로 물이 흐르는 경우도 있다. 산인데도 비가 조금만 오면 땅에 흥건히 물이 고이고, 장마철에는 도랑이 패이기도 한다. 이런 땅은 배수에 문제가 있을 수 있으므로 주의해야 한다. 동절기가 긴 강원도나 경기도 북쪽에 위치한 임야는 기후조건도 매우 중요하다. 강설량이 많고 평균일조량이 부족하며 겨울이 긴 곳은 아무래도 임야를 개발해서 다양한 용도로 활용하는 데 있어 제약이 많다. 이런 임야를 개발할 때는 인근에 스키장 등의 겨울 스포츠시설이 설치된 레저, 위락시설이 가까운 곳을 선택한다. 또한 고도가 높은 곳에 위치한 땅은 겨울이 길고 춥기 때문에 눈이 많이 오거나 기온이 많이 떨어지면 진입도로 등에 눈이 쌓이거나 얼어서 쉽게 녹지 않는 경우도 많다. 늘 햇볕을 잘 받을 수 있는 남동향의 땅을 선택해야 겨울이 길고 추운 입지적 단점을 조금이라도 극복할 수 있다. 도로 진입이 수월하고 생활편의시설과의 거리가 가까운 곳을 고른다. 대지, 농지 투자와 마찬가지로 임야에 있어서도 교통망과 진입도로 조건이 투자가치를 판단하는 데 있어서 아주 중요하다. 도로망이 잘 정비되어 있고 도로 접근성이 좋다면 무엇으로 개발하든 부가가치가 크다. 주로 고속도로 톨게이트나 국도로 진입하기 수월하고, 인근지역과 연결되는 도로망이 잘 발달된 곳이 교통 체증시 차량 분산의 역할을 톡톡히 하기 때문에 유리하다. 고속도로 IC나 국도와 바로 인접하지 않더라도 대상 부지까지 진입하는 데 도로 여건상 어려움이 없고 고속도로나 국도까지의 거리가 너무 멀지 않다면 문제가 없다. 전원주택지나 사람들이 많이 이용하는 위락시설은 진입도로뿐만 아니라 대중 교통망과의 연계성도 중요하다. 자가용 이용이 어려울 때 철도나 고속버스를 이용할 수 있으면 더없이 좋고, 가까운 관광지나 시내를 왕래할 수 있는 대중버스 노선 등이 잘 갖추어져 있다면 그만큼 부지의 매력은 커진다. 도로 폭은 필수 점검사항이다. 임야는 대체로 마을에 접해 있어도 진입도로나 도로 조건이 건축하기에 적합하지 않은 곳이 많기 때문에 도로 여건을 꼭 살펴야 한다. 만약 도로 여건이 여의치 않으면 진입도로 개설이나 도로 확장 등에 필요한 토지의 손실과 공사비용 등을 감안해서 매입금액의 경제성을 따져봐야 한다. 개발 제한이 많아 피해야 할 임야는 대표적으로 6가지가 있는데 이를 소개하며 글을 마무리할까 한다. 첫째, 보전목적이 강한 보전임지 둘째, 분묘기지권이 인정되는 묘지가 있는 임야 셋째, 개발허가가 어려운 급경사인 임야 넷째, 보존가치가 있는 나무 등이 있는 임야 다섯째, 진입도로가 없어서 건축허가가 어려운 맹지 여섯째, 암반 등이 많고 공사시 재해발생이 우려되는 임야 물론 이 중에서도 헐값에 사서 단점을 보완할 경우에는 투자 비용보다 땅값 상승분이 더 클 수도도 있다. 예를 들어 도로와 접하지 않은 맹지는 도로 개설을 통해 가치를 높일 수 있고, 재해발생이 우려되는 임야는 재해방지 시설을 설치하면 된다. 그러나 애초에 토지 매입비와 공사비를 합한 금액이 개발 후 인근 시세와 큰 차이가 없다면 포기하는 것이 낫다.
3. 어떤 전원주택부지를 선택해야 할 것인가?
서울과 수도권의 광역교통망이 확충된다는 각종 발표가 나오고, 인구유입에 따른 지방세수 확보에 열을 올리고 있는 지자체들의 무분별한 개발허가, 소득수준의 향상과 주 5일근무제의 전격도입으로 최근 전원주택이 각광을 받고 있다. 서울 접근성이 양호하고 자연경관이 수려한 농촌지역은 전/답이나 임야에는 어김없이 전원주택이 들어서고 있다. 전원주택이 단순한 주거개념이 아닌 투자용으로도 제 구실을 하고 있는데, 주거와 투자를 만족시키는 전원주택지를 선택한다는 것이 쉬운 일은 아니다. 부동산은 일반적으로 투자3박자중 환금성이 떨어진다는 단점이 있는데 그중 전원주택은 환금성이 토지용도별 구분에서도 환금성이 안 좋은 편에 속한다는 것은 주지의 사실. 이럴수록 좋은 전원주택지를 선택하는 안목을 키우는 것이 더욱 필요하다. 어떤 토지가 좋은 전원주택부지일까요? 자연적 조건으로 뒤편은 산으로 둘러쌓이고 물을 바라볼 수 있는 남향배치의 전형적인 배산임수형 택지가 좋다. 일조권과 여름철 통풍에 유리하고, 겨울철 북서계절풍을 막아주기 때문이다. 또한 지대는 약간 높아야 시원한 전망을 즐길 수 있고 수해에 대비할 수 있다. 사회적 조건은 도시나 읍, 면소재지 등의 행정소재지와 가까이 있어야 전원생활을 하면서 많은 불편함을 덜 수 있습니다. 교육, 쇼핑, 의료시설 등 생활편익시설이용이 편리해야 하는데 대개 도심과 30분~1시간거리 정도가 적당할 것입니다. 또한 환금성을 고려한다면 주위 발전가능성과 사회적 여건변화도 눈여겨봐야 할 것이다. 광역교통망 개선, 신도시 인접, 주5일근무제 실시, 소득수준향상, 주택가격변화 등 각종 개발재료와 사회적 여건의 변화는 지가를 상승시키고, 수요층의 저변확대를 가져와 향후 환금성 높은 투자가치를 기대할 수 있다. 토지와 인접된 도로가 있는가의 여부도 매우 중요합니다. 도로는 최소한 2m이상의 도로가 있어야 건축허가가 가능하기 때문에 만약 진입로가 없다면 인접토지의 토지사용승낙서가 필요하다. 또한 전기와 전화의 인입거리 확인, 식수, 하수도 처리문제 등도 꼼꼼히 따져봐야 할 것이다. 투자대상지역으로는 서울과 접근성이 양호하고 자연환경이 뛰어난 수도권지역이 우선적으로 꼽힌다. 특히 양평, 강화, 청평 등은 자연환경이 수려하며, 중앙선 복선전철화, 경춘고속도로 개통, 초지대교 개통, 김포신도시개발 등 호재를 안고 있으면서 서울과 30분~1시간정도 떨어져 있어 향후 가격상승을 기대할 수 있는 유력지역으로 꼽힌다. 여기서 한 가지 주목할 사실은 주5일근무제의 전격적 시행을 앞두고 최근 전원주택지가 각광을 받으면서 투자가치와 실거주를 만족시킬 수 있는 전원주택부지는 갈수록 줄어들고 있기 때문에 유력지역에서도 가격이 저렴한 물건을 잘 선택한다면 실거주와 투자가치를 만족시킬 수 있는 상품을 찾을 수 있다.
4. 그린벨트 해제지역 투자전략	위로
그동안 금단의 영역으로 인식되어 외면받았던 개발제한구역이 정부의 잇따른 해제 계획 발표로 인해 투자자들의 관심 1순위로 급부상한 가운데 전국이 그린벨트 열기에 휩싸였다. 각종 규제에 묶여있던 땅이 다양한 용도의 개발이 가능한 땅으로의 변신을 앞두고 해당지역 주민에서부터 투자자에 이르기까지 관심이 증폭되고 있다. :: 대박이냐, 쪽박이냐? :: 30여년간 자유로운 재산권 행사를 제약받았던 토지를 소유하고 있는 주민들의 입장에서는 그린벨트 해제 여부에 따라 그 희비가 극명하게 엇갈릴 수 밖에 없기에 관심이 고조되고 있는 것은 어쩌면 당연하다고 할 수 있다. 투자자 입장에서는 그린벨트 투자를 통해 소위 말하는 대박을 터뜨리는 경우가 있겠고, 잘못된 선택으로 쪽박을 차는 경우도 있을 것이다. 대박의 확률을 높이기 위해서는 먼저 시류에 편승하지 않는 확실한 투자전략을 세워 접근해야 한다. 전략이 수립되었다면 과감한 투자로 이어져야 함은 재고의 여지가 없을 것이다. :: 그린벨트란? :: 그린벨트(greenbelt)는 환경보존 차원에서 정부가 만들어놓은 일종의 제어장치이다. 우리나라 개발제한구역제도는 영국의 그린벨트법을 모체로 하여 1971년 7월 도시계획법을 근거로 서울 주변에 최초로 지정.고시하게 되었다. 1972년 8월 수도권 개발제한구역이 2배로 확대되어 서울의 광화문 네 거리를 중심으로 반지름 30km 이내의 6개 위성도시를 총망라한 68.6㎢지역이 개발제한구역이 되었다. 그 밖에 개발제한구역으로 지정된 도시는 부산.대구.춘천.청주.대전.울산.마산.진해.충무.전주.광주.제주 등 13개 도시이다. 개발제한구역은 국토이용관리법상 도시지역에만 적용되는 구역의 하나로서, 특별히 도시가 무질서하게 외곽으로 확산되는 것을 방지하기 위하여 도시외곽의 녹지지역 일부를 대상으로 지정되어 있다. 따라서 도시지역이 아닌 관리지역이나 도시지역(도시계획구역)에서도 주거지역이나 공업지역에는 개발제한구역이 지정되어 있지 않으며, 개발제한구역에서 해제되면 녹지지역으로 남게 되어 녹지지역에 대한 행위제한규정이 적용된다. 이 구역 내에서는 건축물의 신축.증축, 용도변경, 토지의 형질변경 및 토지분할 등의 행위를 제한하고 있다. 그러나 건설교통부 장관, 도지사, 시장, 군수 등의 승인 또는 허가를 받아 구역설정 목적에 위배되지 않는 한도 안에서의 개발행위는 가능하다. :: 그린벨트가 해제되면 땅값은 얼마나 뛸까 :: 국토의계획및이용에관한법률 제51조(지구단위계획구역의 지정 등)에 따르면 개발제한구역에서 해제되는 구역의 시도지사는 지구단위계획구역으로 다시 지정하여 토지이용을 합리화.구체화하고, 도시 또는 농.산.어촌의 기능의 증진, 미관의 개선 및 양호한 환경을 확보하기 위한 계획을 수립하여야 한다. 따라서 그린벨트 해제가 되면 지구단위계획이 어떻케 수립되는가에 따라 개발계획을 알 수 있다. 그러므로 해당 시군구청에 도시계획업무를 담당하는 부서나 시도의 도시계획업무부서에 문의하는 것이 가장 바람직하다. 과연 그린벨트가 해제되면 땅값은 얼마만큼이나 상승할까? 이미 집단 주택지가 조성되어 있는 취락지구를 제외하고는 그린벨트에서 풀리면 토지용도는 자연녹지지역으로 변경, 인근 자연녹지지역 땅값과 비슷한 수준으로 상승할 것이라고 보는 것이 일반적이다. 97%가 그린벨트인 하남시의 대로변 자연녹지는 평당 150만원인데 비해 옆의 그린벨트 토지는 평당 40만원에 불과하다. 그렇다면 개발제한구역에서 풀리는 것과 동시에 그린벨트 토지는 150만원으로 뛰는 것이 일반적이나 하남시의 경우에는 그 경우에 해당하지 않는다. 하남시의 경우 전체 면적의 97%가 개발제한구역으로 자연녹지 토지가 절대적으로 부족하기에 비교적 높은 가격을 형성하고 있다. 그러나 그린벨트가 풀리게 되면 한꺼번에 많은 공급이 이루어지면서 가격은 하락할 것으로 보여진다. 장기적으로 바라보면 150만원하던 자연녹지 땅값은 100만원으로 내려앉고 40만원이던 최초 그린벨트 땅은 100만원으로 상승하는 충돌현상이 예상되어 진다. :: 그린벨트 투자 5계명 :: ① 현장답사는 필수=토지투자와 마찬가지로 사전정보를 충분히 숙지한 후 직접 현장을 들러 해제 대상 지역으로 선정될 것인지를 직접 확인해야 한다. ② 해제 프리미엄이 반영된 곳은 피하라=그린벨트가 풀린다는 얘기는 어제 오늘 일이 아닌만큼 이미 해제 프리미엄이 반영돼 값이 오를대로 오른 지역이 많다. 이 지역은 시세 차익을 기대하기 어려울 뿐더러 공영개발이 들어가는 경우에는 오히려 손해를 보는 수도 있으니 주의해야 한다. ③ 환경이 좋은 곳을 노려라=그린벨트가 풀려도 당장 아파트를 지을 만큼 규제가 완화되는 것은 아니므로 일단 전원형 주택단지를 염두에 두어야 한다. 그러려면 주변 환경이 좋은 곳을 골라야 한다. 또 완전 해제가 안되더라도 건축규제 완화 등 혜택이 뒤따를 경우 괜찮은 전원주택터로 탈바꿈 될 수 있음을 고려해야 한다. ④ 활용가능성을 살펴라=자본이 달려 개발 가능한 땅을 사기 어렵다면 투자 2순위로서 활용가능성이 높은 임야를 골라라. 나무를 심거나 가족 휴양지로 꾸며 입구에 음식점이나 휴게소를 열 수 있다. 특용 작물 재배지로도 활용이 가능하다. ⑤ 브로커를 조심하라=일부 지역에서는 그린벨트 투자자만을 노리는 브로커가 등장해 음성적인 거래를 부추기는 것으로 알려졌다. 이들은 대개 확정이 안된 사실을 호도하여 땅 매입을 권유한다. 해당 지자체를 직접 방문해 개발 가능성을 살펴야 한다. :: 어떤 땅을 주목해야 하나 :: ① 최고의 그린벨트 투자대상은 지목이 대지인 땅이다. 그린벨트 지정전부터 대지였던 땅은 해제후 일반 주택 등의 신축이 가능하다. 물론 맹지가 아닌 경우에만 한한다. 그러나 다른 그린벨트에 비해 이미 상당 수준으로 가격이 상승되어 있다는 것이 단점이다. ② 집단 취락지구가 형성되어 있는 개발제한구역내 도로에 접한 전답을 매입하는 것도 높은 수익을 기대할 수 있는 한 방법이다. 대형 취락지구의 경우에는 덩어리로 그린벨트 해제가 예상되어 일단 해제가 되면 대지, 전답, 임야 등과 같은 지목은 더 이상의 의미가 없어지게 된다. 향후 대지와 같은 조건으로 각종 건축물을 지을 수 있는데 비해 땅값은 대지가격 보다 저렴하게 구입이 가능하다. 다만 10만㎡(약 3만평) 이상 규모의 경우에는 공공임대주택으로 개발되어 수용될 가능성이 있기에 피하는 것이 좋다. ③ 안전을 먼저 생각한다면 다소 비싸더라도 해제가 임박한 지역을 노리는 것이 좋다. 특히 경기도 화성시, 광명시, 시흥시 등 수도권 일대의 그린벨트내 중규모 이하 집단취락지에 관심을 가져보는 것도 좋은 방법이다. 그린벨트 투자에 성공하게 되면 1년내 최소한 투자금액의 따블은 기본이다. 이렇게 매력적인만큼 위험요소가 상존하는 것이 피할 수 없는 사실이다.