사해행위로 인한 소액임차인 우선변제 배제한 사건

전 주 지 방 법 원 제 1 민 사 부 판 결 사 건 2016나4450 배당이의 원고, 항소인 주식회사 현대저축은행 피고, 피항소인 A 제 1 심 판 결 전주지방법원 정읍지원 2016. 5. 17. 선고 2015가단4663 판결 변 론 종 결 2017. 6. 28. 판 결 선 고 2017. 8. 16. 주 문 1. 원고의 항소를 기각한다. 2. 원고가 이 법원에서 추가한 예비적 청구에 따라, 가. D과 피고 사이에 별지 목록 기재 부동산에 관하여 2015. 1. 7. 체결된 임대차계 약을 취소하고, 나. 전주지방법원 정읍지원 B 부동산임의경매 사건에 관하여 2015 10. 22. 작성된 배당표 중 원고에 대한 배당금 88,671,120원을 100,671,120원으로, 피고에 대한 배당금 12,000,000원을 0원으로 각 경정한다. 3. 항소제기 이후의 소송비용은 피고가 부담한다. 청구취지 및 항소취지 1. 청구취지 주위적 청구취지 : 전주지방법원 정읍지원 B 부동산임의경매 사건에 관하여 2015 10. 22. 작성된 배당표 중 원고에 대한 배당금 88,671,120원을 100,671,120원으로, 피 고에 대한 배당금 12,000,000원을 0원으로 각 경정한다. 예비적 청구취지 : 주문 제2항과 같다(원고는 당심에서 예비적 청구를 추가하였다). 2. 항소취지 제1심판결을 취소한다. 청구취지 기재와 같은 판결을 구한다. 이 유 1. 원고의 주위적 청구에 관한 판단 - 제1심판결의 인용 이 법원이 적을 이유는, 제1심판결 제2쪽 제9행의 “월 33만 원”을 “월 35만 원”으로, 제2쪽 제14행의 “배당표가”를 “배당표(이하 ‘이 사건 배당표’라 한다)가”로 각 고치고, 제3쪽 제20행의 “지급하였다.” 다음에 “또한 피고는 2015. 11. 2. 가스요금 574,150원 과 아파트 관리비 등 1,713,210원을 지급하였다.”를 추가하며, 원고가 이 법원에서 추 가한 예비적 청구에 관하여 아래에서 판단하는 외에는 제1심판결의 이유와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다. 2. 원고의 예비적 청구에 관한 판단 가. 원고 주장의 요지 원고는, 가사 피고가 가장임차인이 아니라고 하더라도, D이 채무초과상태에서 유 일한 재산인 이 사건 아파트에 관하여 주택임대차보호법 소정의 소액보증금 최우선변 제권이 있는 임차권을 피고에게 설정해준 행위(이 사건 임대차계약을 피고와 체결한 행위)는 사해행위에 해당하므로 원고는 D에 대한 채권자로서 이를 취소하고, 그에 따 라 무효인 이 사건 임대차계약에 기초한 피고에 대한 배당액은 전액 삭제되어야 한다 고 주장한다. 나. 판단 1) 피보전채권의 존재 갑 제1, 6, 7호증의 각 기재에 의하면, 원고는 이 사건 임대차계약이 체결되기 전인 2012. 12. 24. D이 대표이사로 있던 주식회사 C에게 100,000,000원을 대출해 주 었고, D이 같은 날 이에 연대보증을 한 사실, 주식회사 C의 위 대출금 채무가 이 사건 배당표 작성 당시 123,665,222원에 이르는 사실이 인정되므로, 원고는 D에 대해 연대 보증채권을 가지고 있고, 위 연대보증채권은 이 사건 임대차계약의 취소를 구할 피보 전채권이 된다. 2) 사해행위의 성립 가) 주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권은 임차목적 주택에 대 하여 저당권에 의하여 담보된 채권, 조세 등에 우선하여 변제받을 수 있는 일종의 법 정담보물권을 부여한 것이므로, 채무자가 채무초과상태에서 근저당권이 설정된 부동산 에 관하여 채무자 소유의 주택에 대하여 위 법조 소정의 임차권을 설정해 준 행위는 근저당권자에게 우선하는 담보제공행위로서 채무자의 총재산의 감소를 초래하는 행위 가 되는 것이고, 따라서 그 임차권설정행위는 사해행위가 성립한다 할 것이다(대법원 2005. 5. 13. 선고 2003다50771 판결 참조). 나) 살피건대, 다툼 없는 사실, 갑 제9 내지 11호증의 각 기재, 이 법원의 효성 캐피탈 주식회사, 신용보증기금, 주식회사 전북은행, 법원행정처 사법등기국에 대한 각 사실조회 결과 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 아파트는 이 사건 임대차계 약 체결일인 2015. 1. 7.경 당시 D의 유일한 적극재산으로, 당시 그 시가가 160,000,00 0원 상당이었던 사실, 그런데 당시 D의 소극재산으로는 원고에 대한 위 채무를 제외하 더라도 ① 신용보증기금에 대한 채무 695,000,000원, ② 효성캐피탈 주식회사에 대한 채무 156,373,447원, ③ 주식회사 전북은행에 대한 채무 241,235,235원의 합계 1,092,6 08,682원 이상이 있었던 사실을 인정할 수 있다. 위 인정사실에 의하면, D은 이미 채 무초과상태에서 피고와 이 사건 임대차계약을 체결하여 주택임대차보호법상 최우선 변 제권이 있는 임차권을 설정함으로써 자신의 총재산 가액을 감소시켰다고 할 것이므로, 이는 결국 사해행위에 해당하고, 수익자인 피고 G의 악의 또한 추정된다. 3) 피고의 주장에 관한 판단 가) 피고는 실제 거주를 위해서 이 사건 임대차계약을 체결한 진정한 임차인으 로서 원고를 해할 의사가 없었다는 취지로 주장한다. 나) 살피건대, 주택임대차보호법 제8조 소정의 요건을 갖춘 임차인에 대하여 선 행의 담보권자 등에 우선하여 소액보증금을 회수할 수 있도록 한 입법 취지에 비추어 보면, 위 법조 소정의 임차권을 취득하는 자는 자신의 보증금회수에 대하여 상당한 신 뢰를 갖게 되고, 따라서 임대인의 채무초과상태 여부를 비롯하여 자신의 임대차계약이 사해행위가 되는지에 대하여 통상적인 거래행위 때보다는 주의를 덜 기울이게 될 것이 므로, 수익자인 임차인의 선의를 판단함에 있어서는 실제로 보증금이 지급되었는지, 그 보증금의 액수는 적정한지, 등기부상 다수의 권리제한관계가 있어서 임대인의 채무초 과상태를 의심할 만한 사정이 있었는데도 굳이 임대차계약을 체결할 사정이 있었는지, 임대인과 친인척관계 등 특별한 관계는 없는지 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험 칙을 통하여 합리적으로 판단하여야 할 것이다(대법원 2005. 5. 13. 선고 2003다50771 판결 참조). 다) 이 사건에 관하여 보건대, 피고가 D과 사이에 이 사건 임대차계약을 체결한 당일 이 사건 아파트로 전입신고를 하였고, 관할 관청으로부터 임대차계약서에 확정일 자를 받았으며, 피고의 가족들 또한 그로부터 일주일 후에 이 사건 아파트로 전입신고 를 한 사실, 피고가 이 사건 아파트에 관한 임대차보증금, 월 차임, 공과금을 지급한 적이 있는 사실, 2015. 2. 13.경 피고 및 그 남편이 이 사건 아파트에서 실제로 거주하 고 있는 것이 조사된 사실은 앞서 본 바와 같다. 그러나 다툼 없는 사실과 갑 제3, 5호 증, 을 제1, 2, 8호증의 각 기재, 이 법원의 정읍농협협동조합에 대한 2016. 11. 30.자 금융거래정보제출명령 결과, 농협은행 주식회사에 대한 각 금융거래정보제출명령 결과, 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 아래와 같은 사실과 사정들을 종합하면, 위 인정사실만으로는 피고의 악의 추정을 번복하기에 부족하고 달리 위 추정을 번복할 증거가 없다. ① 이 사건 임대차계약의 임대차보증금은 20,000,000원으로 이 사건 아파트의 가액에 비추어 그 보증금의 액수가 적정하다고 보기 어렵다. ② 이 사건 아파트의 가액은 160,000,000원 상당인데, 이 사건 임대차계약 체 결 당시 이 사건 아파트에 관하여 근저당권자 중소기업은행의 채권최고액 46,800,000 원의 근저당권, 근저당권자 주식회사 현대저축은행의 채권최고액 130,000,000원의 근 저당권, 근저당권자 H의 채권최고액 200,000,000원의 근저당권이 각 설정되어 있었으 므로, 채권최고액 합계(376,800,000원)가 이 사건 아파트의 가액을 상당히 초과하는 상 태에 있었으므로, 피고로서는 D이 채무초과상태에 있음을 의심할 충분한 사정이 있었 다. ③ 피고는 2014. 3. 20. I으로부터 정읍시 J건물 403호(이하 ‘이 사건 원룸’이 라 한다)를 임대차보증금 60,000,000원, 임대차기간 2014. 3. 31.부터 2015. 9. 30.까지 로 정하여 임차하였고, 피고 가족들이 모두 2014. 4. 4. 전입신고를 하고 그 즈음부터 거주하여, 이 사건 임대차계약 체결일인 2015. 1. 7. 당시 임대차기간이 8개월 이상 남 은 상태였음에도 불구하고 이 사건 임대차계약을 체결한 것으로, 위와 같이 D의 채무 초과상태를 의심할 사정이 있는데도 굳이 해당 주택을 임차할 객관적인 이유가 있다고 보기 어렵다. ④ 이 사건 임대차계약 체결 약 1달 이후인 2015. 2. 6. 이 사건 아파트에 관 하여 임의경매개시결정이 있었다. ⑤ 이 사건 임대차계약에 관한 임대차계약서(갑 제5호증, 을 제1호증)의 중개 인 란에 ‘K공인중개사무소’라고 인쇄되어 있으나, 중개인에 관한 기재는 없어, 이 사건 임대차계약의 당사자인 피고와 D이 중개인 없이 직접 계약을 체결한 것으로 보이는데 (피고는 이 사건 원룸을 임차할 당시에는 L공인중개사 사무소의 M의 중개를 받았다), D과 어떻게 계약체결을 하게 되었는지, D과의 어떠한 관계인지에 관하여 전혀 밝히지 못하고 있어 이 사건 임대차계약 체결 경위에 석연치 않은 점이 있다. 4) 사해행위취소 및 원상회복 따라서 이 사건 임대차계약은 사해행위에 해당하여 이를 취소하고, 위 임대차계 약에 따라 피고가 주택임대차보호법의 소액임차인으로서 12,000,000원을 배당받았음은 앞서 본 바와 같으므로, 그 원상회복으로 이 사건 배당표 중 원고에 대한 배당금 88,671,120원을 100,671,120원으로, 피고에 대한 배당금 12,000,000원을 0원으로 각 경 정한다. 3. 결론 그렇다면, 원고의 주위적 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 할 것인바, 제1심판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각하고, 원고가 이 법원에서 추가한 예비적 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한 다. 재판장 판사 김봉규 판사 정성화 판사 유인한 별지 목 록 1동의 건물의 표시 : 전라북도 정읍시 E, N, O, P, Q에 있는 F아파트 제112동 [도로명주소] 전라북도 정읍시 R 철근콘크리트조 슬라브지붕 15층아파트 전유부분의 건물의 표시 건물의 번호 : 제8층 제804호 구 조 : 철근콘크리트조 면 적 : 84.990㎡ 대지권의 목적인 토지의 표시 1. 전라북도 정읍시 E 대 32,615㎡ 2. 전라북도 정읍시 N 대 1,745.5㎡ 3. 전라북도 정읍시 O 대 1,500.8㎡ 4. 전라북도 정읍시 P 대 2,325.1㎡ 5. 전라북도 정읍시 Q 대 1,207.7㎡ 대지권의 종류 : 1, 2, 3, 4, 5 소유권 대지권의 비율 : 39,394.1분의 43.569. 끝