[Q&A] 부동산개발업 영위를 위한 부동산개발업 등록

[최규철]

[Q&A] 부동산개발업 영위를 위한 부동산개발업 등록

Q: A는 보유 중인 토지 위에 상가를 신축해서 일반에 분양하고자 합니다. A가 위와 같은 부동산개발사업을 하기 위해 갖추어야 할 자격 조건이나 필수적인 인허가가 무엇인가요?

A: 부동산개발사업을 시행함에 있어 간과하기 쉬운 인허가 중 하나가 「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」(이하 “이 법”)에 따른 “부동산개발업 등록”입니다.

이 법에 따른 등록 대상이 되는 “부동산개발”이란 타인에게 공급할 목적으로 (i) 3천 제곱미터 또는 연간 1만 제곱미터 이상의 토지를 조성(건설공사 또는 형질변경)하거나 (ii) 연면적 2천 제곱미터 또는 연간 5천 제곱미터 이상의 건축물(주택이 아닌 건축물과 주상복합건축물로서 주거용 외의 부분이 위 면적 기준을 만족하는 건물을 말함)을 건축·대수선·리모델링, 용도변경 또는 공작물을 설치하여 그 부동산의 전부 또는 일부를 제3자에게 공급(판매 또는 임대)하는 행위를 의미합니다.

이와 같은 규모의 부동산개발을 업(業)으로 하기 위해서는 국토교통부의 위임을 받은 (사업자의 주된 영업소 소재지를 관할하는) 시·도지사에게 “부동산개발업 등록”을 해야 하고, 이를 누락하고 부동산개발업을 영위하는 행위는 3년 이하의 징역 또는 5천만 원 이하의 벌금의 형사처벌 대상이 됩니다.

그런데 부동산개발업 등록을 하기 위해서는 (i) 주식회사인 경우 자본금 3억 원 이상, 개인인 경우 영업용자산평가액 6억 원 이상, 주식회사 이외의 법인인 경우 순자산이 3억 원 이상이어야 하고, (ii) 사무실 및 (iii) 2명 이상의 부동산 개발전문인력 상근 요건을 모두 갖추어야 하며, 여기서 부동산 개발전문인력이라 함은, 변호사, 법무사, 공인회계사, 세무사, 감정평가사, 공인중개사, 건축사, 부동산관련 학사 학위 이상 소지자로 부동산개발 관련 업무에 3년 이상 종사한 자로서 국토교통부장관이 지정·고시한 대학 기타 각종 기관에서 부동산개발에 필요한 사전교육을 60~80시간의 범위에서 이수한 자(단, 일부 전문가에 대해서는 사전교육이 면제되기도 함)를 의미합니다.

한편, 부동산간접투자기구인 부동산투자회사법상 부동산투자회사, 「자본시장 및 금융투자업에 관한 법률」상 투자회사 및 법인세법상 특수목적회사(‘PFV’)는 해당 법률에 의해 상근 임직원을 두는 것이 금지되어 위와 같은 부동산개발업 등록요건을 갖추지 못하는데, 이러한 특수목적법인들은 사무실 및 부동산 개발전문인력을 5인 이상 확보한 자산관리회사(투자회사의 경우 집합투자업자)와 자산관리위탁계약을 체결하면 부동산개발업 등록이 가능합니다.

그리고 이 법은 부동산개발의 대상이 되는 토지의 소유자에 대해 등록사업자와 공동사업주체가 되어 부동산개발을 시행할 수 있는 예외를 허용하고 있는데, 이 경우 공동사업주체는 개발 부동산의 사용·처분, 수익의 분배 및 사업비의 부담 등에 관한 공동사업협약을 체결해야 합니다.

국토교통부 고시인「부동산개발 공동사업의 협약에 관한 규정」에 따르면 위와 같은 공동사업은 “공동수행방식”(공동사업주체 구성원이 토지평가액과 개발사업비 등을 기준으로 일정 출자비율에 따라 연대하여 공동으로 사업을 수행하는 방식)과 “분담수행방식”(공동사업주체 구성원이 일정 분담내용에 따라 각각 책임을 지고 공동으로 사업을 수행하는 방식)중 하나의 방식으로 수행할 수 있고, 위 고시에 따라 각 수행방식에 관하여 미리 마련된 공동사업표준협약을 참고하여 공동사업협약서를 작성하고 연명으로 서명, 날인하여 이를 해당 개발사업에 대한 인·허가 신청시 제출해야 합니다.

즉, 본건에서 A는 스스로 자본금, 사무실 및 부동산개발전문인력과 같은 부동산개발업등록 요건을 갖추거나 부동산투자회사 등 특수목적기구를 이용하여 부동산개발업 등록하는 방법 또는 등록사업자와 공동사업주체가 되는 방법으로 부동산개발사업을 시행할 수 있습니다.