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대법원 2003.1.10 선고 2000다26425 판결 [소유권이전청구권가등기 말소등기]
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[판결요지]
[1] 복수의 권리자가 소유권이전청구권을 보존하기 위하여 가등기를 마쳐 둔 경우 특별한 사정이 없는 한 그 가등기 의 말소청구 소송은 권리관계의 합일적인 확정을 필요로 하는 필수적 공동소송이 아니라 통상의 공동소송이다.
[2] 매매의 일방예약에서 예약자의 상대방이 매매예약완결이 의사표시를 하여 매매의 효력을 생기게 하는 권리, 즉 매매예약의 완결권은 일종의 형성권으로서 당사자 사이에 그 행사기간을 약정한 때에는 그 기간 내에, 그러한 약정이 없는 때에는 그 예약이 성립한 때로부터 10년 내에 이를 행사하여야 하고, 그 기간을 지난 때에는 예약완결권은 제척 기간의 경과로 인하여 소멸한다.
[3] 제척기간에 있어서는 소멸시효와 같이 기간의 중단이 있을 수 없다.
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물론 위 판례의 '판결요지[2]'에서 보는 바와같이, 당사자가 행사 기간을 사전에 약정하였다면 그 기간 내에 행사하면
되는 것이고 한편 위 권리의 행사기간은 소멸시효 대상이 아닌, 제척기간에 걸리는 권리이기 때문에 시효의 중단이나
정지 등이 있을 수 없어 당사자 간의 행사기간 약정이 없는 이상, 무조건 예약일로부터 10년이 지나면 소멸하는 것이다.
결국 낙찰자가 인수하여야 할 것으로 공지된 선순위 가등기라 해도 가등기가 설정된 때로부터(정확하게 말하자면 가등기
등기 원인 란의 매매예약 성립일) 10년이 경과하면 가등기의 존재 근거가 되는 매매예약완결권이 제척기간의 도과로 소
멸되어 결국은 가등기도 말소될 운명이 되는 것이다.그렇다면, 법원이 공지한 것처럼 소유권이전청구권을 보전하기 위한 선순위가등기는 비록 낙찰자가 인수하여야 하고, 따라서 낙찰과 동시에 촉탁으로 소멸되는 권리는 아닐지라도 낙찰 후 법원에 가등기말소 소송을 제기하면 어렵지 않게 말소할 수 있는 것이다.
여기서 문제로 지적될 수 있는 것이 10년의 제척기간으로 소멸하는것은 당사자 간에 행사기간을 약정한 사실이 없을 때
만 적용되는 것이고 당사자 간 약정이 있다면 그에 따른다는 판례의 설시부분인데, 당사자 간에 행사기간의 약정이 존재
하느냐 여부는 응찰자들이 쉽게 알아낼 수 있는 정보가 아니어 문제이다.당사자 간에 매매예약완결권의 행사기간을 20년
으로 하는 약정이 있다거나, 아니면 애초에는 약정이 없었지만 낙찰자가 생기자 소유자와 가등기권자가 서로 공모하여
애초부터 행사기간을 20년으로 하는 약정이 있었다고 주장하면 낙찰자로서는 낭패가 아닐 수 없는 것이다.그러나 제척기
간의 효력에 대한 아래 판례의 설시를 보면 이런 의문도 단박에 해결 될 수 있음을 알 수 있다.
대법원 1995. 11. 10 선고 94다 22682, 22699(반소) 판결 [토지소유권이전등기]
위 판례는 매매예약완결권은 제척기간이 적용됨을 다시 한 번 강조한 뒤 그 제척기간은 당사자의 기간약정과 상관없이
권리발생일로 부터 10년이 경과하면 소멸한다고 밝히고 있다. 즉 앞선 판례에서의, 형성권의 행사기간에 대하여 당사자
간의 약정이 있다면 그 약정기간 내에 행사하여야 한다는 설시는 권리발생일로부터 10년의 범위 내에서 당사자간에 행사
기간을 약정하수 있다는 취지이지 10년을 넘어서까지 행사기간을 약정할 수는 없다는 취지인 것이다. 비록 당사자 간에
10년을 넘어서는 행사기간의 약정이 있다 하여도 매매예약완결권은 권리발생일 즉, 매매예약성립일로부터10년이 경과
하도록 에약완결권을 행사하지 않으면 소멸한다는 취지인 만큼, 만약 선순위 가등기가 매매예약일로부터 10년이 지난 것
이 분명한 상황이라면 이는 확정적으로 말소의 대상이 될 뿐이고, 그밖의 다른 조사는 행할 필요가 없는 것이다.
-최정희변호사, 법무법인 가원대표-
아래 판결은 "대법원 2012. 2. 16. 선고 2010다82530 전원합의체 판결" 내용 입니다. -미다스-
“공동명의로 담보가등기를 마친 수인의 채권자가 각자의 지분별로 별개의 독립적인 매매예약완결권을 가지는 경우,
채권자 중 1인은 단독으로 자신의 지분에 관한 청산절차를 이행한 후 소유권이전의 본등기절차 이행을 구할 수 있다.”
갑이 을에게 돈을 대여하면서 담보 목적으로 을 소유의 부동산 지분에 관하여 을의 다른 채권자들과 공동명의로 매매예약을 체결하고 각자의 채권액 비율에 따라 지분을 특정하여 가등기를 마친 사안에서, 채권자가 각자의 지분별로 별개의 독립적인 매매예약완결권을 갖는 것으로 보아, 갑이 단독으로 담보목적물 중 자신의 지분에 관하여 매매예약완결권을 행사할 수 있고, 이에 따라 단독으로 자신의 지분에 관하여 가등기에 기한 본등기절차의 이행을 구할 수 있다는 대법원 전원합의체 판결이 나왔다(대법원 2012. 2. 16. 선고 2010다82530 전원합의체 판결).
즉, 대법원 전원합의체(관여 법관의 일치된 의견)는 “수인의 채권자가 각기 그 채권을 담보하기 위하여 채무자와 채무자 소유의 부동산에 관하여 수인의 채권자를 공동매수인으로 하는 1개의 매매예약을 체결하고 그에 따라 수인의 채권자 공동명의로 그 부동산에 가등기를 마친 경우, 수인의 채권자가 공동으로 매매예약완결권을 가지는 관계인지 아니면
채권자 각자의 지분별로 별개의 독립적인 매매예약완결권을 가지는 관계인지는 매매예약의 내용에 따라야 하고, 매매예약에서 그러한 내용을 명시적으로 정하지 않은 경우에는 수인의 채권자가 공동으로 매매예약을 체결하게 된 동기 및 경위, 그 매매예약에 의하여 달성하려는 담보의 목적, 담보 관련 권리를 공동 행사하려는 의사의 유무, 채권자별
구체적인 지분권의 표시 여부 및 그 지분권 비율과 피담보채권 비율의 일치 여부, 가등기담보권 설정의 관행 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다.
이와 달리 1인의 채무자에 대한 수인의 채권자의 채권을 담보하기 위하여 그 수인의 채권자와 채무자가 채무자 소유의 부동산에 관하여 수인의 채권자를 권리자로 하는 1개의 매매예약을 체결하고 그에 따른 가등기를 마친 경우에, 매매예약의 내용이나 매매예약완결권 행사와 관련한 당사자의 의사와 관계없이 언제나 수인의 채권자가 공동으로 매매예약완결권을 가진다고 보고, 매매예약완결의 의사표시도 수인의 채권자 전원이 공동으로 행사하여야 한다는 취지의 대법원 1984. 6. 12. 선고 83다카2282 판결, 대법원 1985. 5. 28. 선고 84다카2188 판결, 대법원 1985. 10. 8. 선고 85다카604 판결, 대법원 1987. 5. 26. 선고 85다카2203 판결 등은 이 판결의 견해와 저촉되는 한도에서 변경하기로 한다.”고 하였고, 이러한 전제에서 “원심의 판단은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같이 매매예약완결권의 행사와 필수적 공동소송에 관한 법리를 오해한 위법은 없다.”고 판시하였다.
아울러 “공동명의로 담보가등기를 마친 수인의 채권자가 각자의 지분별로 별개의 독립적인 매매예약완결권을 가지는 경우, 채권자 중 1인은 단독으로 자신의 지분에 관하여 가등기담보 등에 관한 법률이 정한 청산절차를 이행한 후 소유권이전의 본등기절차이행청구를 할 수 있다고 할 것이다.”고 밝혔다.
한편, 원심은 “원고가 2005. 3. 11. 피고에게 1억 원을 대여하면서 이를 담보하기 위하여 피고에 대한 다른 채권자들인 소외 1, 2, 3, 4, 5와 공동명의로 피고와 이 사건 부동산 중 피고 소유의 1,617분의 1,607 지분(이하 ‘이 사건 담보목적물’이라고 한다)에 관하여 매매예약을 체결한 사실, 이에 따라 이 사건 담보목적물에 관하여 원고는 2,498,265분의 241,050 지분(이하 ‘이 사건 지분’이라 한다), 소외 1은 2,498,265분의 1,205,250 지분, 소외 2는 2,498,265분의 795,465 지분, 소외 3은 2,498,265분의 120,525 지분, 소외 4는 2,498,265분의 72,315 지분, 소외 5는 2,498,265분의 48,210 지분(위 각 지분은 원고 등 6인 각자의 채권액의 비율에 따라 산정되었다)으로 특정하여 이 사건 가등기를 마친 사실을 인정한 다음, 원고를 포함한 6인의 채권자가 각자의 지분별로 별개의 독립적인 매매예약완결권을 갖는 것으로 보아, 채권자 중 1인인 원고는 단독으로 이 사건 담보목적물 중 이 사건 지분에 관하여 매매예약완결권을 행사할 수 있고, 이에 따라 단독으로 이 사건 지분에 관하여 가등기에 기한 본등기절차의 이행을 구할 수 있다.”고 판단하였다(서울중앙지법 2010. 9. 17. 선고 2010나21114 판결).
수인의 채권자가 각기 채권을 담보하기 위하여 채무자와 채무자 소유의 부동산에 관하여 수인의 채권자를 공동매수인으로 하는 1개의 매매예약을 체결하고 그에 따라 수인의 채권자 공동명의로 그 부동산에 가등기를 마친 경우, 매매예약의 내용이나 매매예약완결권 행사와 관련한 당사자의 의사와 관계없이 언제나 수인의 채권자가 공동으로 매매예약완결권을 가진다고 보고, 매매예약완결의 의사표시도 수인의 채권자 전원이 공동으로 행사하여야 한다는 취지의 과거 대법원 판결들을 변경하였다는 점과 수인의 채권자가 공동으로 매매예약완결권을 가지는 관계인지 아니면 채권자 각자의 지분별로 별개의 독립적인 매매예약완결권을 가지는 관계인지는 매매예약의 내용에 따라야 하고, 매매예약에서 그러한 내용을 명시적으로 정하지 않은 경우에는 수인의 채권자가 공동으로 매매예약을 체결하게 된 동기 및 경위 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다는 것을 명확히 하였다는 점에서 의미 있는 판례이다.
첫댓글 감사합니다