금전소비대차 등 계약서 관련
1. 계약금
민법상 계약금은 민법 제565조 제1항에 의하여 해약금으로 추정되어, 당사자 일방의 이행 착수 (통상 매매계약시는 중도금의 일부 지급) 이전까지 계약금을 받은 자는 그 두배, 계약금을 준자는 계약금을 포기하고 계약해제를 할 수 있음.
※ 부동산 매매의 경우 현장확인과 부동산등기부등본 등 관련공부의 확인은 필수!!
※ 대리인과 부동산 매매계약 체결시에는 위임장, 본인의 인장 및 인감증명서, 본인의 등기권리증도 확인해야 하며, 되도록 현장에서 본인과 통화를 하는 것이 바람직
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2. 가계약
정식계약을 체결하기 전에 여러 가지 사정으로 계약서 작성 없이 가계약금이라는 명목으로 매매대금에 비해 소액의 금전이 수수되는 사례가 많은 데 이를 가계약이라고 함.
가계약금은 위 계약금으로 보아 민법 제565조 제1항 해약금으로 추정되나, 당사자간의 특약으로 본계약 체결을 조건으로 하거나, 본 계약 체결 전 일방이 임의로 파기할 권리를 유보한 때에는 본계약이 체결되지 않거나 일방이 파기하면 무효가 될 수 있다.
가계약시 계약의 중요내용 가령 목적물, 대금 등을 정한 바가 없고, 가계약금이 일반적인 계약금인 매매대금의 10%정도에 비해 미미하다면 단순한 보관금으로 보아 가계약 자체가 효력이 없을 수도 있음.
3. 양해각서(MOU)
는 본계약 체결 이전에 교섭 중간 결과를 바탕으로 서로 양해된 사항을 확인하기 위해서 체결하는 것으로 ? 의향서(LOI)의 의미, ? 이면적 약속인 의미로 나누어 볼 수 있다. 양자 모두 원칙적으로 법적구속력을 가지므로, 구속력을 원치 않으면 “ 본 양해각서의 내용은 계약 쌍방에 법적구속력을 부과하지 않는다. 구체적인 당사자의 권리의무는 추후 체결될 본 계약에 의해 정해진다.”는 법적구속력 배제 조항을 두어야 한다.
4. 부동산을 매매할 때 매수인이 중도금이나 잔금을 제때 내지 못했다면, 매도인이 계약해제를 하려면 계약해제통지를 할 때 매도용 인감증명서 등 이전등기를 위한 서류를 떼어놓거나, 그 사본을 통지서에 첨부하여 보내고, 다시 한번 상당한 기간(보통 1주일 전후)을 정해 이행을 최고해야 한다.
전범진 변호사