장기임대주택 소유시 거주주택 특례(소득세법시행령 제155조[ 1세대1주택의 특례 ] 제20항)

[Jayden Ju.]

이름	주황규
상담제목	장기임대주택 소유시 거주주택 특례(소득세법시행령 제155조[ 1세대1주택의 특례 ] 제20항)
상담내용	ㅏ국세에 노고가 많으십니다. 장기임대주택 소유시 거주주택 특례(소득세법시행령 제155조[ 1세대1주택의 특례 ] 제20항)에 대해서 몇가지 질의 드립니다. 질의 1) 단기민간임대주택(4년 이상)을 등록 하던지 장기일반민간임대주택(8년이상)을 하던지 1호이상 5년이상 하면 거주주택에 대해서 특례적용이 되는지요? 민간임대주택에 관한 특별법 제2조(정의) 5. "장기일반민간임대주택"이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다. 6. "단기민간임대주택"이란 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다. 질의 2) 거주(양도)주택에 조정지역이 아닌 곳에 소재하는 곳도 2년 거주요건이 적용되는 지요? 아니면 2017.8.3.이후 취득한 주택이며 취득당시 조정대상지역주택인 경우 만 보유기간 중 거주기간 2년 이상 요건을 충족하면 되는지요? 조정지역이 아니면 거주기간은 상관 없는지요? 질의 3) 상기 특례는 생애 1번만 적용 가능한지요? 질의 4) 소득세법시행령 제167조의 3 에 1항 나.에보면 기존사업자기준일이 나오는데, 이부분에 대해서 설명
국세상담센터의 인터넷 상담은 단순 상담 및 안내로서 상담관의 개인적인 견해이며, 국세청의 유권해석(결정, 판단)이 아니므로 각종 신고 및 불복 청구등의 증거자료로서의 효력이 없고 사실관계에 따라 달리 적용될 수 있습니다.
답변내용	답변:장기임대주택 소유시 거주주택 특례(소득세법시행령 제155조[ 1세대1주택의 특례 ] 제20항)
	재산분야(양도, 상증, 종부) 문의가 급증하여 상담이 지연되고 있습니다. 국세상담센터는 관련 법규정과 해석사례 등을 제공하여 판단에 도움을 드리고자 하고 있으나, 최근 세무대리인 등의 사전의견을 구하는 상담이 급격히 증가됨으로써, 세법지식이 없는 납세자들에게 상담을 제공하는데 차질이 발생되고 있습니다. 세무대리인등 세무전문가들께서는 “상담사례검색 바로가기”와 “국세법령정보시스템 바로가기”를 활용하시어, 세법지식이 없는 납세자들이 우선 상담을 받을 수 있도록 배려하여 주시길 당부드립니다. 안녕하십니까? 귀 상담의 경우, 질문1) 임대주택 요건은 1호이상 5년이상 기준시가(수도권6억/그외지역3억원)이하입니다. 질문2) 특례대상 거주주택은 전국 공통으로 2년이상 거주요건이 필수입니다. 질문3) 기존사업자기준일이란 2005.1.5일로 (구)임대주택법 제 6조에 따라 등록한 임대사업자가 임대하고 있던 임대주택으로 전국 2호이상 국민주택규모이하의 공시가격 3억원이하주택을 5년이상 임대하는 것을 의미하는것으로 사료됩니다. ▣ 장기임대주택사업자의 거주주택 비과세 규정 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호에 따른 장기임대주택과 거주주택 1개를 소유한 1세대가 거주주택을 양도하는 경우 거주주택의 보유기간이 2년 이상이고, 세대전원의 거주기간이 2년 이상이면 거주주택에 대하여는 1세대 1주택으로 보아 비과세 적용을 받을 수 있습니다.(소득세법 시행령 제155조 제20항). <장기임대주택(매입임대주택) 요건> ① 소득세법 제168조에 의한 사업자등록(세무서)과 민간임대주택에관한특별법(예전 임대주택법)에 따른 임대사업자(준공공임대사업자도 가능) 등록하고 임대하는 주택일 것 ② 해당 주택의 임대개시일 당시 주택의 공시가격이 6억원[수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원] 이하일 것 ③ 5년 이상 임대하는 것일 것 * 장기일반민간임대주택의 경우 8년 이상 임대 ④ 1호 이상의 주택을 임대할 것 ⑤ 2019.2.12. 이후 주택 임대차계약을 체결하거나 기존 계약을 갱신하는 분부터 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 아니할 것 ※ 임대기간의 계산시 사업자등록등을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 봄 (소령 제167조의3 제3항)이 경우 장기임대주택의 임대기간요건을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보아 위 특례를 적용합니다. 다만, 추후 임대기간요건을 충족하지 못한 경우(임대하지 아니한 기간이 6개월을 지난 경우 포함)에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월이내에 아래 ①에서 ②를 뺀 금액을 양도소득세로 신고 및 납부하여야 합니다. ① 거주주택 양도 당시 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보지 아니할 경우에 납부하였을 세액 ② 거주주택 양도 당시 특례를 적용받아 납부한 세액 ※※ 장기임대주택사업자의 거주주택 비과세 규정은 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에만 적용됨. 소득세법 시행령 제155조 【(1세대1주택의 특례)】20항 다만, 최초가 아니더라도 2019.2.11.이전에 취득한 주택이 거주주택인 경우에는 적용이 가능하며 2019.2.12.당시 거주하고 있는 주택과 2019.2.11.이전에 거주주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에도 적용이 가능합니다. * 오늘도 건강과 행복이 가득하시길 기원합니다. 감사합니다. .
상담분류	상속세 및 증여세
답변일자	2020-01-21
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