아파트, 상가 임차인이 납부한 장기수선충당금 환급받을 수 있나요. 광주부동산전문변호사

[변호사 김덕은]

장기수선충당금은 장기수선계획에 따라 아파트의 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 금액을 말합니다. 장기수선충당금의 요율은 해당 아파트의 공용부분의 내구연한 등을 감안하여 관리규약으로 정하고, 적립금액은 장기수선계획에서 정합니다.

우리나라 국민의 약 70퍼센트가 공동주택에 거주하고, 공동주택의 관리비, 사용료, 장기수선충당금 등 공동주택관리와 관련된 비용만도 연간 11조 6천억원에 이르는 등 공동주택 관리의 중요서잉 더욱 커졌고, 공동주택 관리 자치기구인 입주자대표회의의 구성, 운영이나 관리비 등을 둘러싸고 많은 민원과 분쟁이 발생하였습니다. 공동주택 관리를 보다 전문적이고 체계적으로 지원할 필요성이 제기되었으나 기존 주택법은 공동주택 관리를 체계적, 효율적으로 지원하기에는 한계가 있어 2015년 8월 11일 공동주택관리법을 제정하여 주택법 중 공동주택 관리와 관련된 내용만을 불리하여 공동주택을 투명하고 안전하며 효율적으로 관리할 수 있게 하였습니다.

공동주택관리법 제18조 제1항은 각 시·도에서는 공동주택의 입주자등을 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위해 공동주택의 관리 또는 사용에 관해 준거가 되는 관리규약의 준칙을 정하도록 규정하고 있으며, 같은 조 제2항에 따라 입주자등은 관리규약준칙을 참조해 관리규약을 정하도록 규정하고 있다.

장기수선충당금은 주택법의 적용을 받는 아파트와 집합건물의 소유와 관리에 관한 법률의 적용을 받는 오피스텔과 상가의 경우에 납부를 하게 됩니다.

1. 아파트의 장기수선충당금

공동주택관리법 제30조(장기수선충당금의 적립) ① 관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다.

시행령 제31조 ⑦ 공동주택의 소유자는 장기수선충당금을 사용자가 대신하여 납부한 경우에는 그 금액을 반환하여야 한다.

공동주택의 장기수선충당금은 공동주택관리법에서 주택의 소유자로부터 징수를 하도록 하고 있습니다. 공동주택의 임차인이 있는 경우 실제 공동주택의 사용자는 임차인이고 임차인이 거주기간 동안 장기수선충당금을 대신 납부하는 경우가 많은데 공동주택관리법 시행령은 이러한 경우에도 소유자가 임차인에게 임차인이 대납한 장기수선충당금을 반환하도록 하고 있습니다.

따라서 실제 장기수선충당금을 임차인이 대납하였다면 소유자로부터 반환을 받을 수 있습니다.

2. 상가 장기수선충당금, 특별수선충당금

집합건물의소유및관리에관한법률에서는 공동주택관리법에서와 달리 장기수선충당금(특별수선충당금)의 부담주체에 관하여 명시적인 규정을 두고 있지 않습니다.

집합건물법은 집합주택의 관리 방법과 기준, 하자담보책임에 관한 「주택법」 및 「공동주택관리법」의 특별한 규정은 이 법에 저촉되어 구분소유자의 기본적인 권리를 해치지 아니하는 범위에서 효력이 있다고 규정하고 있을 뿐입니다.

제2조의2(다른 법률과의 관계) 집합주택의 관리 방법과 기준, 하자담보책임에 관한 「주택법」 및 「공동주택관리법」의 특별한 규정은 이 법에 저촉되어 구분소유자의 기본적인 권리를 해치지 아니하는 범위에서 효력이 있다.

따라서 상가건물의 경우도 공동주택관리법을 준용하여야 한다는 견해가 있을 수 있으나 위 규정은 "집합주택"이라고 명시하고 있으므로 상가건물에 준용하기는 어렵다는 것이 개인적인 의견입니다.

그렇다면 결국 집합건물법에서 상가건물의 장기수선충당금에 대하여 명시적인 두고 있지 아니하므로, 그 부담주체에 대해서는 집합건물의 관리규약 및 임대차계약의 내용에 따라 그 부담주체가 결정될 것입니니다.

이와 관련하여 대구지방법원은 상가의 특별수선충당금에 대해 임차인이 부담한다고 판시를 한 바가 있습니다.

주택법 제51조 제1항에서 ‘관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다’고 규정하고 있고, 주택법 시행령 제66조 제5항에서 ‘공동주택의 사용자는 그 소유자를 대신하여 장기수선충당금을 납부한 경우에는 해당 주택의 소유자에게 그 납부금액의 지급을 청구할 수 있다’고 규정하고 있기는 하나,

이 사건 상가는 주택법이 규정하는 공동주택에 해당하지 않을 뿐만 아니라,

갑 제1호증의 기재와 당심의 주식회사 □ 대표이사에 대한 사실조회 결과에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 원고와 피고들이 위 임대차계약을 체결할 당시 원고는 관리법인의 청구에 따라 관리비를 매월 납부하고, 상가관리규정 등을 준수하기로 약정한 점, 이 사건 상가 상인들은 상가 관리·운영을 위해 유통산업발전법에 따른 운영법인인 □법인을 설립한 점, □법인이 제정·시행하고 있는 이 사건 상가 운영규정에 따르면, 사용수익권자, 임차인, 사용자 및 본 규정에 적용되는 기타 이해관계인을 ‘사용수익권자 등’이라 하고, 운영법인은 관리비의 부과, 징수, 예치, 사용에 관한 업무와 특별수선충당금의 징수, 예치 및 사용 업무를 담당하며, ‘사용수익권자 등’은 전용부분에 소요되는 전기료, 상하수도료, 냉난방비 및 공용부분, 공용부분 등의 관리에 소요되는 일체의 비용인 관리비를 부과기준에 따라 부담하는 한편,

건물의 주요 시설의 교체 및 대규모 수선에 필요한 특별수선충당금을 매월 납부하고, 특별수선충당금은 관리비에 포함하여 부과하고(제26조 제1항, 제29조) 있는 점 등에 비추어 보면, 계쟁 상가에 부과된 특별수선충당금의 납부의무자는 원고라고 봄이 타당하다

대구지방법원 2015. 6. 4. 선고 2014나14267

그러나 대구지방법원의 판결은 상가의 특별수선충당금의 부담주체가 일률적으로 임차인이라고 판단을 한 것이 아니고 상가운영규정, 임대차계약 등 여러가지 사정을 고려하여 위 사건에서는 임차인이 특별수선충당금을 부담하는게 맞다고 판단을 한 것입니다.

따라서 상가건물의 경우 규약, 임대차계약 등 당사자간의 계약내용에 따라서 장기수선충당금의 부담주체가 달라지므로 이에 대한 세세한 검토가 필요하다 할 것입니다.

부동산전문변호사 김덕은