예를 들어, 내가 집을 1억원에 사서 1억 5,000만원에 팔았다고 하자. 그럼 양도차익은 5,000만원이다. 하지만 실제 양도소득세는 5,000만원에 대해 납부하는 것이 아니다.
양도차익에서 필요비용, 장기보유특별공제, 기본공제 250만원 등을 뺀 금액을 ‘과세표준’이라고 하고, 실제 양도소득세는 과세표준을 기준으로 계산한다. (여기서 필요비용은 매매관련 중개보수, 법무사비, 취득세, 보일러 등)
정리하면 과세표준은 아래와 같은 방법으로 계산한다.
양도차익 (= 매도가 - 매수가)
- 필요비용 (취득세, 법무비, 매매 중개수수료, 보일러 등)
- 장기보유특별공제 (계속 바뀌니 양도시 확인필요)
- 기본공제 250만원 (1년에 1회)
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= 과세표준
과세표준이 4,000만원이라면 양도소득세는 얼마일까? 4,000만원 중 1,200만원은 6% 세율로 계산하고, 2,800만원은 15% 세율로 계산한다.
(1) 1,200만원 * 6% = 72만원
(2) 2,800만원 * 15% = 420만원 (2,800만원 = 4,000만원 – 1,200만원)
(3) 양도소득세 = 492만원 (72만원 + 420만원)
이처럼 양도소득세 계산은 좀 번거롭다. 하지만 아래와 같이 누진공제액을 이용하면, 쉽게 양도소득세를 계산할 수 있다.
(1) 4,000만원 * 15% = 600만원
(2) 양도소득세 = 492만원 (600만원 – 누진공제액 108만원)