|
농지 전용으로 금싸라기 땅 만들기
전원주택은 전원, 즉 논과 밭이 시원스레 펼쳐진 농촌이나 산으로 포근하게 에둘러 싸인 산촌에 지은 집이다. 이러한 곳에 집을 짓는 과정은 도시하고는 다를 수밖에 없다. 지목이 대지여야 집을 지을 수 있기에 농촌의 전답이나 산촌의 임야는 반드시 개발 행위 절차를 밟아야 한다. 이번 호에는 토지 개발 행위란 무엇이고, 어떤 과정을 통해 농지를 대지로 지목 변경하는지 살펴보았다.
농지(전답)와 산지(임야)를 대지垈地로 전용하기에 앞서 ‘개발 행위’가 무엇인지 짚어 볼 필요가 있다. 〈국토의 계획 및 이용에 관한 법률〉에서는 개발 행위를 다음과 같이 규정하고 있다.
개발 행위란
-건축물의 건축 또는 인공을 가하여 제작한 시설물(공작물)의 설치.
-국가나 공공 단체의 소유로 공공의 이익에 제공되는 공유수면 매립이나 토지 형질 변경(경작을 위한 토지의 형질 변경을 제외).
-흙·모래·자갈·바위 등의 토석을 채취하는 행위.
-토지 분할, 즉 △녹지지역 안에서 관계 법령에 의한 허가·인가 등을 받지 않고 행하는 토지의 분할 △〈건축법〉에 건축물이 있는 대지는 대통령령이 정하는 범위 안에서 당해 지방자치단체의 조례가 정하는 면적에 미달되게 분할할 수 없다는 규정에 의한 분할 제한 면적 미만으로의 토지 분할 △관계 법령에 의한 인·허가 등을 받지 않고 행하는 너비 5미터 이하의 토지 분할 △녹지지역·관리지역 또는 자연환경보전지역 안에 물건을 한 달 이상 쌓아 놓는 행위 등이다.
이러한 개발 행위를 할 때는 반드시 특별시장·광역시장·시장 또는 군수의 허가(개발 행위 허가)를 받아야 한다. 즉 산지는 ‘산지 전용 허가’, 농지는 ‘농지 전용 허가’를 받아야만 부지 조성을 위한 토목 공사(형질 변경)를 하고, 여기에 집을 지어 지목地目을 대지로 변경할 수 있다. 이 과정에서 알 수 있듯이 형질 변경과 지목 변경은 그 내용이 다르다.
형질 변경이란
-평지나 경사면을 만들기 위해 흙을 깎아 내는 ‘절토’.
-흙을 쌓거나 메우는 ‘성토’.
-땅을 반반하고 고르게 만드는 ‘정지’.
-길바닥에 돌과 모래 따위를 깔고 그 위에 시멘트나 아스팔트 따위로 덮어 길을 단단하게 다져 꾸미는 ‘포장’ 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위를 말한다. 즉 전원주택을 짓기에 알맞도록 전·답이나 임야의 모양을 바꾸는 것이다.
지목 변경이란
〈지적법〉에는 땅의 주된 용도로 구분하여 지목을 28가지로 구분해 놓았다. 이 지적을 명확히 하는 토지대장·지적도·임야대장·임야도·수치지적부 등의 ‘지적공부’에는 필지마다 하나의 지목을 설정하고, 한 필지가 둘 이상의 지목 용도에 사용될 때에는 주된 사용 목적에 따른 지목으로 설정하고 있다. 즉 지목 변경이란 ‘지적공부’에 등록된 지목을 다른 지목으로 바꾸어 등록하는 것을 뜻한다.
농지란 무엇인가
농지란 지목이 밭이나 논·과수원인 토지 또는 현 상태가 농작물의 경작이나 다년성 식물 재배지로 이용하는 토지를 말한다. 또한 이러한 토지의 개량 시설(유지, 양·배수 시설, 수로, 제방 등)의 부지와 농지에 설치한 고정식 온실·버섯 재배사·비닐하우스 및 그 부속 시설의 부지, 농지에 딸린 농막이나 간이 퇴비장 등의 부지도 농지에 속한다.
지목에 상관없이 농지로 보지 않는 토지
-종전 〈농지의 보전 및 이용에 관한 법률〉 시행일(1973. 1. 1) 이전부터 농지 이외의 용도로 이용하고 있음을 객관적으로 입증한 경우.
-〈초지법〉에 의해 조성한 초지(다년생 개량 목초牧草 재배에 이용하는 토지 및 사료 작물 재배지와 목도·진입 도로·축사 및 부대 시설을 위한 토지).
-〈지적법〉에 의한 지목이 전·답·과수원이 아닌 토지로, 농작물의 경작이나 인삼·약초·과수 등 다년성 식물의 재배지로 계속해서 이용한 기간이 3년 미만인 토지.
-〈지적법〉에 의한 지목이 임야인 토지로 그 형질을 변경하지 않고 과수·유실수·관상수 등의 재배에 이용하는 토지.
농지법 어떻게 진화했나
농지는 그동안 〈헌법〉과 〈농지법〉에 농업인과 농업법인만 소유하도록 하는 ‘경자유전耕者有田’ 원칙 실현을 위해 자기의 농업 경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못하도록 규정해 왔다. 비농민의 투기적 농지 소유를 방지하기 위해서였다.
그러나 1996년 1월 1일 개정된 〈농지법〉에 따라 도시인도 농지를 소유하게 됐다. 단, 농업인의 범위를 약 302.4평 이상의 농지 경작자로 규정함으로써 그 이상의 농지를 구입하도록 했다. 또한 2003년 개정된 〈농지법〉에는 ‘주말농장’ 제도를 도입해 도시인 등 비농업인이 농지를 주말·체험 영농 등의 목적으로 취득할 때는 세대당 약 302.4평 미만 범위 내에서 취득하도록 했다.
2006년 1월부터는 한국농촌공사(농지은행)를 통해 농업인 또는 농업법인에게 5년 이상 장기 임대하는 경우 비농업인의 농지 소유를 허용했다. 한편 농촌 투자를 활성화하고, 농지의 개발 이익이 농촌 활력 증진에 기여하도록 ‘농지조성비’ 제도를 개편했다. 부과 기준을 상대적으로 농촌지역에 불리한 현행 대체 농지 조성원가(㎡당 10,300∼21,900원)에서 공시지가로 변경했다. 공시지가의 30퍼센트를 부과하되, 도시 근교 등의 급격한 부담 증가를 막고자 상한제(상한 : ㎡당 50,000원)를 도입했다.
농지, 어떻게 대지로 전용하나
농지 전용이란 농지를 농작물의 경작, 다년성 식물의 재배 등 농업생산 또는 농지 개량 외의 목적으로 사용하는 것을 말한다. 참고로 농지를 대지로 바꾸는 것은 도시지역 내에서는 ‘개발 행위 허가’, 그 이외 지역에서는 ‘농지 전용’이 된다. 2003년 1월 1일 〈국계법〉 제정으로 종전의 전용 허가는 도시지역 내에서는 개발 행위 허가제로 바뀌었고, 제출 서류도 기존 농지 전용 허가 관련 서류에 건축 허가를 위한 관련 서류가 추가됐다.
농지 전용 허가를 받으려면 농지 전용 허가 또는 신고서에 다음과 같은 관련 서류를 첨부해야 한다.
농지 전용 신고서 첨부 서류
-전용 목적, 사업 시행자 및 시행 기간, 시설물의 배치도, 소요 자금 조달 방안, 시설물 관리·운영 계획 등.
-전용하고자 하는 농지의 소유권을 입증하는 서류 또는 사용 승낙서, 사용 승낙의 뜻이 기재된 매매 계약서 등 사용권을 가지고 있음을 입증하는 서류.
-전용 예정 구역이 표시된 지적도 등본 또는 임야도 등본과 지형도. 다만, 당해 농지의 전용 허가에 관한 권한이 시장·군수 또는 자치구 구청장에게 위임된 경우에는 이를 생략할 수 있다.
-당해 농지의 전용이 농지 개량 시설 또는 도로의 폐지 및 변경이나 토사의 유출, 폐수의 배출, 악취의 발생 등을 수반하여 인근 농지의 농업 경영과 농어촌 생활 환경의 유지에 피해가 예상되는 경우에는 대체 시설의 설치 등 피해 방지 계획서.
-변경 사유서(변경 내용을 증명할 수 있는 서류 포함) 및 허가증(변경 허가 신청의 경우에 한함).
-농지 보전 부담금 감면 추천서(중앙 행정기관의 장 또는 시장·군수·자치구 구청장의 추천이 필요한 경우에 한함).
농지관리위원회의 확인 기준
이러한 농지 전용 허가 시청서와 첨부 서류를 농지관리위원회(소위원회)에 제출하면 위원장은 7일 이내에 신청 서류 확인서를 첨부해 시장·군수에게 송부한다. 농지관리위원회란, 일반적으로 위원장은 해당 읍·면장이 되고 해당 읍·면 소재 마을의 이장이 위원이 된다. 농지 전용 허가 신청서를 해당 읍·면사무소에 제출하면 되는데, 시간을 앞당기려면 직접 이장에게 농지 전용 허가 신청서에 도장을 받아서 읍·면사무소에 제출하면 된다.
농지관리위원회의 위원장은 제출 받은 신청 서류를 다음 기준에 따라 확인하게 된다.
-전용하고자 하는 농지가 경지 정리·수리 시설 등 농업 생산 기반이 정비되어 있는지 여부.
-당해 농지 전용이 농지 개량 시설 또는 도로의 폐지 및 변경이나 토사의 유출, 폐수의 배출, 악취의 발생 등을 수반하여 인근 농지의 농업 경영과 농어촌 생활 환경의 유지에 피해가 예상되는 경우에는 그 피해 방지 계획이 수립되어 있는지 여부.
-전용 목적 사업이 용수의 취수를 수반하는 경우, 그 시기·방법·수량 등이 농수산업 또는 농어촌 생활 환경 유지에 피해가 예상되는지 여부.
농지 전용 허가권과 위임 권한
시장·군수는 농지관리위원장으로부터 받은 서류 중 농지 전용 신고서 및 농지 전용 허가권자가 시장·군수인 경우에는 직접 신고 수리 및 허가 여부를 결정한다. 농지 전용 허가권자가 시·도지사인 경우에는 15일 이내에 이를 심사한 심사 의견서 등을 첨부하여 시·도지사에게 송부한다. 그리고 시·도지사는 이를 받은 날로부터 10일 이내에 종합 심사 의견서를 작성하여 허가 여부를 결정한다.
농지를 전용할 때는 농림부장관의 허가를 받아야 한다. 즉 원칙적으로 농지 전용 허가권자는 농림부장관인데 그 권한의 일부가 시·도지사나 시장·군수·구청장에게 위임되어 있다.
*시도지사에게 위임된 사항
·농업진흥지역 안의 3000㎡ 이상 3만㎡ 미만의 농지전용
·농업진흥지역 밖의 3만㎡ 이상 20만㎡ 미만의 농지전용
*시장·군수·구청장에게 위임된 사항
·농업진흥지역 안의 3000㎡ 미만의 농지전용
·농업진흥지역 밖의 3만㎡ 미만의 농지전용
농지 전용 허가
관할청은 서식의 농지 전용 허가증을 신청인에게 농지 전용 허가를 함에 있어 지역 사회의 개발, 공용·공공용 목적 사업의 시행 기타 부득이한 사유가 있는 경우를 제외하고는 당해 농지의 소재지를 관할하는 농지관리위원회의 확인 결과를 참작하여 허가 여부를 결정한다.
관할청은 농지 전용 허가를 하는 경우에는 농지 전용 허가 대장에 이를 기재하고 농지 전용 허가증을 교부한다. 다만, 농지 보전 부담금의 납입을 조건으로 하는 농지 전용 허가를 한 경우에는 농지 보전 부담금의 납입을 확인한 후에 농지 전용 허가증을 교부한다
.
농지 보전 부담금 납부
농지 보전 부담금은 농지를 전용하고자 하는 사람에게 식량 자급 기반 유지 및 우량 농지 보전에 소요되는 비용을 부담하도록 한 것이다. 납입 의무자는 농지 전용 허가를 받은 사람과 농지 전용 협의 신청 서류에 기재된 사업 시행자 등이다.
농지 보전 부담금 부과 방법 :
‘개별 공시 지가(원/㎡)의 30%×전용대상농지의 면적(㎡)×감면율’.
단, 개별 공시 지가의 30% 금액이 5만 원 이상의 것은 5만 원으로 부과하고 있다.
납입 기한은 고지서 발송일로부터 30일 이내 그리고 자진 납부는 농지 보전 부담금 내역 확인서를 교부받은 날로부터 15일 이내다. 자진 납부 시에는 행정 쟁송의 대상이 되지 못하므로 주의해야 한다. 그리고 납입 의무자가 부득이한 사유로 납입 기간 연장을 신청한 경우에는 납입 기간 만료일 전 농지 보전 부담금 납입 재원 조달 계획서 및 기타 농림부 장관이 정하는 서류를 첨부하여 관할청에 1차에 한해 60일 범위 내에서 할 수 있다.
농지 보전 부담금을 납부하지 않으면 농지 전용 허가가 취소될 수 있다. 반대로 농지 전용 허가가 취소되면 이미 납부한 농지 보전 부담금을 환급받게 된다.
토지 사용 승낙서의 활용
농지 전용은 원칙적으로 땅주인만 신청할 수 있다. 소유권을 이전한 해에는 전용 허가가 나지 않기에 그 해에 집을 지으려면 소유권을 이전하기 전 토지 소유주의 인감을 첨부한 ‘토지 사용 승낙서’를 받아서 전용 허가를 받는 것이 좋다. 또한 지적도상 맹지에는 전용 허가가 나오지 않으므로 진입 토지 소유주의 토지 사용 승낙서를 받아야 한다. 맹지인 경우에는 도로 폭이 3미터 이상이어야 하며 진입 거리가 35미터인 경우에는 도로 폭이 4미터는 돼야 한다. 또한 자연녹지 내에서의 도로는 4미터 이상, 단지를 조성하려면 6미터 이상의 도로를 확보해야 한다.
토지 사용 승낙서는 땅의 사용권을 갖기에 소유권 이전 등기와 같은 효력을 지니기 때문이다. 대개 땅값의 70퍼센트 정도를 치러야 토지 사용 승낙서를 받을 수 있다. 토지 사용 승낙서를 받는 절차는 인감 1통을 준비해, 그 용도란에 토지 사용 승낙용이라 기재하고 주민등록등본 1통과 토지 사용 승낙서에 해당 토지 지번과 면적을 기재하고 소유주 기재란에 소유주의 인감도장을 찍어야 한다.
한편 전용 허가를 받으면 1년 내에 집을 지어야 하나 6개월씩 두 차례 연기할 수 있다. 즉 전용 후에도 2년간 집을 짓지 않고 연기할 수 있다. 물론 이 기간이 지나면 다시 농지로 환원되어 불이익을 보므로 전용 허가 시기는 자금 사정 등을 검토한 후 주택 건축 예정 기간을 계산해 정해야 한다.
1. 땅 부자들은 삼승 법칙을 먹고 산다
개발 발표, 착공, 완공의 3단계 과정에선 어김없이 땅값이 오른다.
이런 부동산을 사되 크고 주목받는 것을 사야 큰 폭 상승이 가능하다.
2. 용도 변경이 가능한 지역의 땅을 사라
용도 변경이 될 가능성이 있으면 웃돈을 더 주고라도 사야 한다.
다만 장차 값이 올라갈 수 있는 용도 변경 가능성이 높은 땅을 사라.
현재는 준주거 지역이지만 머지 않아 상업지역으로 바뀔 가능성이 있는 땅을 구입하면 분명 오른다.
만일 준주거 지역이 마치 시장통처럼 되어 있 다면 틀림없이 상업 지역으로 머지않아 용도 변경이 시행될 것이다.
3. 반드시 실수요자가 대다수인 땅만 사라
대다수가 필요로 하는 땅은 수요층이 두터워 가격 상승이 에상된다.
소수가 필요로 하는 땅은 수요층이 얇아 오를 가능성이 희박하다.
대다수가 필요로하는 땅은 주거용지, 상업용지, 공업용지, 농업용지, 관광 용지다. 이런 용지 중에서도 도시 내에 있는 용지나 도시 근교에 있는 땅 이 주로 실수요자가 찾고있는 땅들이다.
실수요자는 대체로 소규모 땅을 찾는다. 당장 집을 지을 곳, 당장 상가를 지어 장사를 시작할 수 있는 곳 등을 찾는다.
약간 멀리보며 투자해도 무방한 곳은 대도시 근교의 논이다. 언젠가는 다른 용지로 바뀔 가능성이 높기 때문이다. 유의할 것은 기업체나 지방자치 단체, 정부가 필요로 하는 땅도 수요자가 있는 땅임에는 틀림없으나 이 경 우는 보통 사람들이 노리는 부동산이 아니므로 실수요자가 필요로 하는 땅이 아니라는 점이다.
4. 싼게 비지떡이라는 사실을 명심하라
부동산 투자에 능한 사람들은 실수요자들이 필요로 하는 땅만을 산다.
실수요자들은 싼 땅을 찾지 않고 비싼 땅만 찾는다는 것을 명심하라.
부자들은 대도시 인근지역의 택지개발 가능지역, 대도시내 실수요자들이 찾는 주택지, 상업용지, 빌딩용지, 아파트용지 등만 골라서 사들인다. 때문에 부자들은 개발 시점만 기다리고 있다가 막상 개발되면 떼돈을 번다.
5. 반드시 목적에 적합한 땅만 사라
목적에 맞는 땅을 산다면 일차적으로 성공한 투자라고 할 수 있다.
목적에 투철한 땅을 사기 위해서는 어떤 유혹도 단호히 뿌리쳐라.
6. 지방 땅보다는 도시의 땅을 사라
지방 부동산은 특수한 경우를 제외하곤 손해를 볼 가능성이 크다.
반면에 도시 부동산은 갖고 있으면 있을수록 가치가 올라간다.
도시의 부동산은 항상 매수인이 대기하고 있지만 지방 부동산은 그렇지 않다.
7. 최대한 도로와 가까운 땅을 사들여라
도로변에서 멀리 있는 집터를 사면 백발백중 실패하기 십상이다.
도로에 가까울수록 집값은 비싸고 도로와 멀수록 집값은 싸진다.
8. 이면이 도로에 걸쳐있는 집터를 사라
도로 이면의 집터를 사들이기만 하면 나중에 큰돈이 될 수 있다.
이면이 도로에 걸친 집은 상가가 형성될 가능성이 크므로 꼭 사라.
가끔 빌딩과 단독주택이나 빌라가 함께 붙어있는 곳이 있다.
이런 집을 사 거나 대지를 사면 횡재하는 경우가 있다.
성장하는 도시에서는 도시 전체를 보고서 어느 쪽으로 뻗어가는가를 보고 뻗어가는 변두리를 중심으로 이면도로의 집터를 구입해야 한다. 나중에 도로 확장시 또는 구입한 곳이 활성화되면 이면도로에 좋은 상가가 형성되어 큰돈이 굴러들어올 것이다.
9. 막다른 골목의 집터는 사지 마라
막다른 곳에 있는 집터는 좀처럼 개발되기가 어려워 오르기 힘들다.
자연적, 인위적, 행정적이든 간에 막다른 곳에 있는 땅은 사지 마라.
10. 집터는 전용주거지역을 구하지 마라
전용주거지역이 집터로 제일 좋다고 생각하면 큰코다친다.
저층 주택지이므로 아파트 같은 건물을 지을 수 없기 때문이다.
상대적으로 잘 오르지 않는 부동산을 갖고 있는 것은 손해를 보는 것이나 다름없다. 전용주거지역에 집이 있다면 빨리 팔고 준주거지역, 일반주거지 역에 있는 집을 사야 부동산이 더 잘 오른다.
11. 대지의 생김새가 좋아야 값도 올라간다
보기 좋은 떡이 먹기도 좋은 이치는 부동산에서도 마찬가지다.
사실 집 모양을 잘 만들기 위해서도 대지 모양이 좋아야 한다.
집을 살 때나 택지를 살때는 반드시 땅 모양을 보고 사는 것을 잊어서는 안된다. 이제는 집도 디자인에 따라 값이 달라지므로 대지 모양부터 좋은 모양을 고르는 것이 돈 만드는 부동산을 만들어 내는 지름길이다.
12. 상업지역과 준주거지역의 경계선에 숨은 땅을 사라
상업지역과 준주거지역이 혼합된 땅은 드문 만큼 가치가 있다.
상업지역의 비중이 놓으면 준주거지역이 상업지역으로 편입된다.
13. 잘 안 팔리는 큰 땅을 비싸게 파는 방법
큰 땅을 잘 팔기 위해서는 사업 계획을 치밀하게 세워야 한다.
분할 등기를 하고, 조각조각 길을 내고, 다양한 평수로 분할하라.
큰 땅을 잘 팔기 위한 4단계 과정
1단계 : 되도록 비싼 값에 팔겠다는 의지를 갖고 땅 사업을 본격적으로 해야 한다.
2단계 : 어떻게 상품을 만들면 수요층이 많아질 것인가를 연구 검토해야 한다.
3단계 : 상품을 만들 자금, 인원, 전문가 등을 확보해야 한다.
4단계 : 어느 시장에 내놓고 팔 것인지를 마케팅 전략을 짜야 한다.
큰 땅을 잘 팔기 위한 요령
첫째, 토지공사처럼 땅 장사를 잘 하려면 상품을 불특정 다수가 필요로 하면서 소액으로 살 수 있는 상품으로 만들어야 한다. 소액투자 상품 으로 만들려면 분할 등기를 행정적으로 끝마쳐야 한다.
둘째, 조각조각 길을 내야 한다. 길은 땅값 상승의 기본이다. 때문에 용도 에 맞게 충분한 길을 만들어 놓아야 상품이 뜬다.
셋째, 다양하게 만들어야 한다. 용도에서 벗어나지 않는 범위내에서 다양 한 평수가 고객을 부른다. 용도에 적합한 땅으로 분할해야 한다.
넷째, 대출 안내도 섭외해 놓고 있어야 한다. 사전에 대비하면 사업이 원할히 돌아간다.
14. 토지 분양 받아서 돈 버는 9대 원칙
토지 시장이 과열되면 묻지마 토지 투자를 해서 목돈을 잃기 쉽다.
수요층이 두터운 땅을 사면 좋고 사거리 코너를 사면 금상첨화다.
첫째, 수요층이 두터운 땅인지 살펴야 한다.
철저히 시장성이 있느냐를 분석, 검토한 후 구입 여부를 결정해야 한다. 주택 수요가 많거나 상가의 절대부족이 있을 것으로 조사되면 구입해도 되지만 반대의 경우 남따라 투자하는 일은 없어야 한다. 둘째, 주변 땅값을 바이블로 생각하고 비교, 판단해야 한다.
셋째, 후진 땅은 사지 말아야 한다.
넷째, 규모가 큰 단지 땅일수록 입지는 앞면을 사라.
좋은 택지는 인근 대규모 쪽에 자리잡은 앞면이다.
택지의 앞면은 큰 도로가 통과해 역세권이 될 가능성이 높고 인근 에 큰 규모의 빌딩이나 주택이 있는 경우가 많아 가격이 높게 형성되게 마련이다.
다섯째, 사거리 코너를 사라.
택지 분양시 이런 땅을 못 받을 경우엔 차선책으로 분양받은 사람 을 통해 계약단계에서 사서 상가주택으로 건축, 직접 상가를 경영하 거나 되팔 경우 큰 돈이 된다.
여섯째, 상업지는 인근에 대형 쇼핑센터, 잘되는 대형 시장이 없는 곳만 사라.
일곱째, 소유권 이전에 문제가 없어야 한다.
이상 여부를 분석, 검토하고 이전 등기가 잔금과 동시에 가능한 경 우만 사야 하며, 가능한 한 등기상 매도인과 계약하는 치밀성이 있 어야 성공 투자자가 된다.
여덟째, 택지 분양지는 대도시 근교지가 가장 좋다.
택지 분양이 잘 되고는 있지만 모두 좋은 땅은 아니다. 때문에 택지가 주택지든 상업지역이든 실수요층이 두텁게 자리잡고 있는 주요 입지가 아니면 분양 받거나 사서는 낭패를 당하기 쉽다. 분당 신도시 인근 택지, 구리.토평 인근 택지 같은 수준은 되어야 한다.
아홉째, 입지가 나쁜 토지는 분양 즉시 되팔고 좋은 토지를 사야 한다.
좋은 입지를 웃돈 주고 사는 게 훨씬 돈을 많이 만들어 준다.
15. 전원 주택지가 뜨지 않는 7가지 이유
전원주택이 한때 반짝 인기를 누리긴 했지만 지금은 애물단지다.
장점보다는 단점이 많은 전원주택 투자는 되도록 하지마라.
첫째, 수요층이 적기 때문이다.
둘째, 체질에 맞지 않는 주택이기 때문이다.
오랫동안 도시 생활에 익숙해진 수요층에게 전원의 낭만은 삶의 부담이 되었다.
셋째, 인간은 단절을 싫어하기 때문이다.
넷째, 기업체 근무가 어렵기 때문이다.
다섯째, 노인들에게 불편하다.
약국과 병원이 있는 전원 주택 입지 구하기가 힘들다.
여섯째, 관리하기가 힘들다.
비워진 집 청소, 난방, 도둑 방지 등 관리해야 할 일이 많다.
일곱째, 값이 잘 오르지 않는다.
16. 그린벨트 지역이 뜨는 6가지 이유
개발이 제한된 그린벨트는 개발될 가능성 또한 클 수밖에 없다.
다소 위험이 따르긴 하지만 개발만 된다면 그 폭발력은 엄청나다.
첫째, 도시 주변에 있기 때문이다.
그린벨트지역이 풀릴 경우 쾌적한 환경 덕분에 인접한 도시 내의 땅값과 같은 수준에서 팔릴 수 있다.
둘째, 큰 폭으로 성장하기 때문이다.
그린벨트지역도 시내 부동산 값이 오르는 만큼 꾸준히 오르고있다.
셋째, 건물이 있는 땅은 재건축이 가능하기 때문이다.
현재 건축물을 보다 더 넓혀 새로 지을 수 있다.
넷째, 이축권(移築勸)이 매력적이기 때문이다.
그린벨트지역내 간혹 이축권이 보장된 곳이 있다. 건축면적만큼 그린벨트지역내에서 옮겨 새로 건축할 수 있어 재산 증식에 큰 힘이 된다.
다섯째, 그린벨트는 언젠가는 풀리기 때문이다.
그린벨트가 해제되면 인근 개발된 땅보다 더높게 땅값이 거래되는 경우가 많다. 다만 개발 필요성이 거의 없는 지역은 풀어도 부동산 값이 별로 오르지 않는 특징이 있다.
여섯째, 쾌적한 지역에서 살고 싶기 때문이다.
대도시인들 중 돈에 여유가 있는 사람들은 그린벨트로 자연환경이 잘 보존된 지역에서 산다.
#토지모임
|