생활 | 아파트 공용부분 무단사용 광고업체 상대로 한/부당이득금 반환청구소송 권한 입대의에 없어 | 광주아파트총연합회

[LHKOREA]

	아파트 공용부분 무단사용 광고업체 상대로 한/부당이득금 반환청구소송 권한 입대의에 없어
	인천지법 아파트 입주자대표회의가 공용부분을 무단으로 사용했다며 광고기획업자를 상대로 법원에 부당이득금 반환청구소송을 제기했지만 패소했다. 아파트 공용부분을 무단 점유한 자에 대해 입대의가 직접 부당이득을 청구할 수 있는 권한은 없다고 판단해서다. 인천지방법원 민사13부(재판장 김동진 부장판사)는 최근 인천 남동구 A아파트 입대의가 초대 회장 B씨와 광고기획업자 C씨를 상대로 제기한 부당이득금 반환청구소송에서 입대의의 청구를 기각한다고 밝혔다. 이에 따르면 광고기획업자 C씨는 2011년 6월경 이 아파트 관리사무소장과 사이에 아파트 전단지함 계약 및 시설물광고계약을 체결, 전단지함과 주차금지 표지판 등 약 4,870만원 상당의 시설물을 무상으로 설치했고 이를 통해 광고영업을 벌였다. 한편 계약 체결 이후에 구성된 입대의는 의결을 통해 C씨에게 광고영업 중지 및 시설물 철거를 요구했고 내용증명까지 발송했다. 그런가하면 초대 회장 B씨는 C씨로부터 1,000만원을 지급받았음에도 이를 입대의에 보고하지 않았고 추후 이를 반환한 것으로 알려졌다. 이와 관련해 입대의는 “광고기획업자 C씨가 법률상 권원이 없음에도 아파트 공간을 무단으로 이용해 광고수익을 얻은 것은 부당이득 또는 불법행위에 해당한다”고 주장했다. 또한 초대 회장 B씨의 경우 광고영업을 묵인하는 조건 내지 추후 수의계약을 할 수 있도록 도와주는 조건으로 1,000만원을 지급받았다며 이는 C씨의 무단광고행위에 동조한 공동불법행위라고 덧붙였다. 이에 대해 재판부는 종전 대법원 판례(사건번호 2003다17774 판결 2003. 6. 24. 선고)를 참조해 “입대의는 공동주택 관리에 관한 사항을 결정해 시행하는 등의 관리권한만을 가질 뿐이므로 구분소유자에게 고유하게 귀속하는 공용부분 등의 불법점유자에 대한 방해배제청구 등의 권리를 재판상 행사할 수 없다”고 전제했다. 이러한 법리를 토대로 재판부는 C씨가 아파트 공용부분에 전단지함 등을 설치하고 이를 이용해 광고영업을 한 사실은 인정되나, C씨가 점유·사용하고 이익을 얻은 부분은 아파트 공용부분으로 설령 C씨의 광고영업행위가 부당한 행위일지라도 이에 대한 부당이득 반환청구권 또는 손해배상 청구권은 아파트 공용부분의 공유지분권자인 구분소유자에 속하고 관리권한만을 가진 입대의에 속하는 것이 아니라고 못 박았다. 아울러 초대 회장 B씨에 대한 청구와 관련해서도 공용부분을 불법으로 점유·사용하는 행위에 동조한 자에 대한 손해배상청구권 역시 구분소유자들에게 있다고 판단, 입대의의 청구를 받아들이지 않았다.

	입주민 사용 복리시설료 받아도 대표회의 부가세 납세의무 없어
	국세청 입주자대표회의가 입주민만 사용하는 단지 내 복리시설 운영시 실비상당액의 이용료 받는 등의 경우 부가세 납세의무가 없다는 국세청의 답변이 나왔다. 국세청은 최근 대한주택관리사협회가 ‘입주자대표회의가 제공하는 복리시설 이용료 및 전기검침료를 받는 경우 부가가치세 납세의무가 있는지’에 대한 질의에 이같이 회신했다. 국세청은 회신에서 “공동주택의 입주자대표회의가 입주민만이 배타적으로 이용하는 공동주택 단지 내 복리시설(체육시설 등으로 사용)을 운영하면서 ▲실비 상당액의 이용료를 받는 경우 ▲단지 내 주차장을 입주민에게 사용케 하면서 주차대수가 1차량을 초과하는 세대에 대해 추가로 주차비용을 징수하는 경우 ▲관리비와 장기수선충당금, 하자보증금 등을 금융기관에 예치하고 이자를 받는 경우에는 부가가치세 납세의무가 없다.”고 밝혔다. 국세청은 “다만 입주자대표회의가 계약상 또는 법률상의 원인에 따라 단지 내 장소 및 시설을 임대하거나 다른 사업자와의 업무대행 계약에 따라 전기검침 용역을 공급하고 그 대가를 받는 경우 및 재활용품을 수집해 매각하는 경우에는 부가가치세법 제3조에 따라 부가가치세를 납부할 의무가 있다.”고 설명했다.

	대표회장 후보 결격사유 담은 공고문 승강기에 부착했어도 선거관리위원회, 손배 책임 없어
	서울고법 판결 대표회장 후보자가 관리비 3개월 이상 체납 등 자격요건에 미달돼 선거관리위원회가 승강기 내 해당 내용을 공고했다면 선관위는 업무를 적법하게 수행했기에 입후보자에 손해배상을 지급할 책임이 없다는 판결이 나왔다. 서울고등법원 제21민사부(재판장 성지용 부장판사)는 최근 경기 성남시 A아파트 동대표이자 입주자대표회의 감사인 입주민 B씨가 이 아파트 선관위원장 B씨 등 입주민 6명을 상대로 제기한 손해배상 청구소송 항소심에서 “원고 B씨의 항소와 추가 청구를 모두 기각한다.”는 원고 패소 판결을 내렸다. 이 아파트 선거관리위원회는 지난 2012년 4월 입주자대표회의 회장선거와 관련해 후보등록 신청을 받았고, 입주민 B씨는 동대표 자격으로 후보등록을 신청했다. 이에 앞서 선관위는 지난 2012년 3월 개최된 회의에서 입주민 B씨가 관리비 3개월 이상 체납, 현 동대표 감사 임원 사퇴서 미제출, 관리비 항소·건물명도 소송으로 법적계류 중의 이유를 들어 동대표 선출 및 감사선거시 결격사유에 해당한다는 내용의 공고를 단지 내 승강기에 부착했다. 이후 선관위는 지난 2012년 6월 입주민 B씨의 동대표 및 감사자격 정지를 의결했고, 그 내용이 담긴 공고문을 승강기에 부착했다. 이에 입주민 B씨는 이 아파트 선관위원장 B씨 등 입주민 6명을 상대로 소송을 제기, 이 사건 제1심 재판부인 수원지법 성남지원은 지난해 9월 “원고 입주민 B씨의 청구를 기각한다.”며 원고 패소 판결을 내렸다. 하지만 입주민 B씨는 제1심 판결에 불복, 항소를 제기했다. 이에 대해 재판부는 판결문에서 “동대표 선거 공고일이었던 지난 2011년 9월 원고 B씨가 3개월 이상 관리비를 체납하고 있었을 경우 주택법 시행령에 따라 동대표 피선거권이 없는 경우에 해당한다.”며 “동대표 자격을 소급해 상실한 것으로 볼 수 있고, 대표회장 후보자 자격이 없는 것으로 해석된다.”고 밝혔다. 더불어 재판부는 “선거관리위원회가 공직선거법의 규정을 준용키로 결정해 대표회장 후보자 등록 신청시까지 감사직 사퇴서를 원고 B씨에게 제출토록 한 것은 정당하다.”며 “이 아파트 관리규약에 따르면 입주자 자격을 상실한 자는 공동주택 관리규약과 관련한 일체의 권리를 상실하기 때문에, 원고 B씨의 관리비 소송, 건물명도소송은 원고 B씨의 후보자 자격과 밀접한 관련이 있다.”고 지적했다. 아울러 “원고 B씨는 동대표 선거 공고일이었던 지난 2011년 9월 기준으로 3개월 이상 관리비를 체납하고 있어 처음부터 동대표 피선거권이 없었다.”며 “감사는 동대표 중 선임해야 하고, 주택법 시행령이 정한 동대표 결격사유 확인 또한 선거관리위원회의 업무에 해당하므로 피고 선거관리위원장 C씨 등 6명은 선거관리위원회 업무를 적법하게 수행했다.”고 덧붙였다. 이에 따라 재판부는 “원고 B씨의 청구는 이유 없어 모두 기각한다.”며 “제1심 판결과 결론을 같이 한다.”고 판시했다.

	단지 내 전단지함 설치·이용해 무단 광고영업했어도 대표회의, 부당이득반환 청구 못해
	인천지법 판결 아파트 단지 내 전단지함을 설치·이용해 무단으로 광고영업을 했어도 집합건물법상 입주자대표회의는 관리권한만을 가지므로 단지 내 공용부분 불법점유·사용자에 대한 부당이득반환청구권이 없다는 판결이 나왔다. 인천지방법원 제13민사부(재판장 김동진 부장판사)는 최근 인천 남동구 A아파트 입주자대표회의가 광고 전단지함 설치 및 영업업자 B씨와 이 아파트 전(前) 입주자대표회장 C씨를 상대로 제기한 부당이득금 청구소송에서 “원고 대표회의의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다.”는 원고 패소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “원고 대표회의는 피고 광고영업업자 B씨가 법률상 권원이 없음에도 아파트 공간을 무단으로 이용해 광고수익을 얻은 것은 불법행위에 해당하므로 광고수익에 상응하는 부당이득반환 또는 손해배상금을 지급해야 한다고 주장한다.”며 “피고 B씨가 점유·사용하고 이익을 얻은 부분은 이 아파트 공용부분으로, 설령 광고영업행위가 위법 또는 부당한 행위에 해당하더라도 이에 대한 부당이득반환청구권, 손해배상청구권은 이 아파트 공용부분의 공유지분권자인 구분소유자·관리단에 속하는 것이지, 관리권한만을 가진 원고 대표회의에 속한다고 할 수 없다.”고 밝혔다. 따라서 “원고 대표회의가 이 아파트 공용부분의 불법점유·사용자에 대한 부당이득반환청구권 또는 손해배상청구권을 가진다고 볼 수 없으므로 이와 다른 전제에 선 원고 대표회의의 피고 B씨에 대한 주장은 이유 없다.”고 지적했다. 이어 재판부는 “원고 대표회의는 피고 전 대표회장 C씨가 피고 B씨의 광고영업을 묵인하는 조건 또는 추후 수의계약을 할 수 있도록 도와주는 조건으로 피고 B씨로부터 1천만원을 받았으므로 이는 피고 B씨의 무단광고행위에 동조한 공동불법행위, 관리규약상 대표회의 구성원으로서의 의무를 위반한 행위에 해당하므로 손해배상금을 지급해야 한다고 주장한다.”며 “피고 C씨가 피고 B씨로부터 1천만원을 지급받았음에도 원고 대표회의에 보고하지 않은 사실은 인정되나, 원고 대표회의가 이 아파트 공용부분의 불법점유·사용에 동조하거나 관리규약상 선관의무를 위배한 자에게 손해배상청구권을 가진다고 볼 수 없으므로 원고 대표회의의 피고 C씨에 대한 주장도 이유 없다.”고 설명했다. 이에 따라 재판부는 “원고 대표회의의 피고들에 대한 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각한다.”고 판시했다. 광고기획업에 종사하는 B씨는 지난 2011년 6월 당시 이 아파트 관리소장 D씨와 아파트에 광고를 위한 전단지함과 시설물을 설치하는 내용의 전단지함계약 및 시설물광고계약을 체결, 단지 내 현관·복도 게시판, 전단지함, 주차금지 표지판, 바리게이트, 현수막 등 약 4천8백71만여원 상당의 시설물을 무상으로 설치했고, 지난 2011년 7월부터 2012년 5월까지 이 시설물을 이용해 광고영업을 했다. 하지만 이 설치계약 체결 이후 구성된 대표회의는 이 설치계약 승인여부에 관한 회의 및 B씨와의 교섭을 진행한 후 지난 2011년 12월 광고영업 중지 및 시설물 철거를 요구키로 결의한 후 B씨에게 내용증명을 보냈다. 이에 대표회의는 지난해 6월 “아파트 공간을 무단으로 이용해 광고수익을 얻는 것은 불법행위에 해당하므로 B씨는 이에 상응하는 부당이득반환을 해야 하고, 전 대표회장 C씨는 B씨로부터 수의계약을 도와주는 조건으로 1천만원을 받았으므로 손해배상금을 지급해야 한다.”며 광고영업업자 B씨와 전 대표회장 C씨를 상대로 소송을 제기했으나 이같은 기각 판결을 받았다. 한편 대표회의는 이같은 1심 판결에 불복, 항소를 제기했다.

	지자체 추천 등 받아 대표회의가 감사인 선정
	질의: 아파트 회계감사시 감사인 선정방법은 무엇인지. 회신: 주택법 제45조의3 제4항에서는 ‘제1항 또는 제2항에 따른 회계감사의 감사인은 입주자대표회의가 선정한다. 이 경우 입주자대표회의는 시장·군수·구청장 또는 공인회계사법 제41조에 따른 한국공인회계사회에 감사인의 추천을 의뢰할 수 있다’고 규정하고 있다. 즉, 아파트 회계감사시 한국공인회계사회의 추천 등을 받아 입주자대표회의가 감사인을 선정하면 된다<주택건설공급과 - 서면민원, 2015. 4. 1.>. 국토교통부 제공

	체육지도사, 적격심사표상 기술인력에 미해당
	질의: 주민운동시설 위탁업체 선정공고에서 적격심사제 표준평가표를 관리규약으로 달리 정하지 않고 생활체육지도사를 기술인력으로 봐 해당 자격자 보유수에 따라 점수를 차등 부여해 심사를 할 수 있는지. 회신: 주택관리업자 및 사업자 선정지침 별표6 비고3에 따라 기술자 보유는 공사 및 용역 특성에 따라 입찰공고시에 제시한 사항을 모두 확보한 경우 만점으로 한다. 그러나 비고6에 따라 기술자 등 보유수를 선정할 경우에는 산업기사, 기사, 기술사, 건축사에 대해 인정하는 것이므로 관리규약으로 평가항목을 달리 정하지 않고, 별표6의 표준평가표를 사용한다면 생활체육지도사를 기술인력으로 봐 해당 자격자 보유수에 따라 점수를 차등 부여해 적격심사하는 것은 동 지침에 적합하지 않다<주택건설공급과 - 서면민원, 2015. 4. 14.>. 국토교통부 제공

	경비·청소 사업자 선정시 계약자는 관리주체
	질의: 해당 공동주택에서 관리소장이 소속된 주택관리업체가 경비·청소용역 사업자로 선정된 경우 계약주체는 누구인지. 회신: 주택관리업자 및 사업자 선정지침 제19조에서 입찰참가자격 제한사항을 정하고 있다. 이 내용을 개별 공동주택에서 임의로 변경할 수 없으므로, 동 제한사항에 해당하지 않는다면 관리소장이 소속된 관리업체일지라도 경비·청소용역 사업자 선정을 위한 경쟁입찰에 참여해 사업자로 선정될 수 있다. 이와 관련, 경비·청소용역 사업자 선정시 발주처의 계약자는 주택관리업자 및 사업자 선정지침 별표4에 따라 관리주체(위탁관리의 경우 주택관리업자)가 되는 것이며, 이 외에 특별히 계약자와 관련해 달리 정하고 있는 사항이 없음을 알린다<주택건설공급과 - 서면민원, 2015. 4. 13.>. 국토교통부 제공

	관리현황 공개 홈페이지에 인터넷 카페는 해당안돼
	질의 : 주택법령상 관리주체는 관리비 등 부과내역, 관리규약, 장기수선계획 등을 공동주택의 인터넷 홈페이지에 게시해야 하는데, 홈페이지에 게시하지 않고 인터넷 포탈사이트 내 카페를 만들어 게시해도 되는지. 회신 : 관리주체는 주택법 시행령 제56조 각호의 사항을 그 공동주택의 인터넷 홈페이지 또는 게시판에 게시하거나 입주자 등에게 개별 통지해야 한다. 이러한 인터넷 홈페이지에 공개하는 의무는 인터넷 홈페이지가 있는 경우에 한정하며, 인터넷 카페는 주택법 시행령 제56조에 따라 관리주체가 관리현황을 공개해야 하는 인터넷 홈페이지에 해당하지 않는다.<주택건설공급과-전자민원, 2014. 4. 15.> 국토교통부 제공