석남동재개발 & 재생지역 투자분석 자료

[김성주]

석남동 재개발

&

경인고속도로주변 재생사업

투자분석 자료

자료작성: 패밀리부동산   032-572-0008     010-4938-8545   김성주

1. 주변 개발도

2. 시세동향

⑴ 2008년 11월 이후 미국의 서브프라임 모기지 부실로 인한 경기여파로 전반적인 경기침체 현상이

나타나며 부동산 시장에 영향을 받게 됨.

(당시 상한가 거래시세는 대지6~7평기준 재개발 평단가 1,800만원, 재생 평단가 1,700만원정도)

⑵ 2009년 현재 평단가 1,200만원선 까지 떨어짐.

3. 가격하락의 원인분석

⑴ 신현주공 재건축 아파트 입주 3331세대 9월말부터 입주가 시작되며 외부에서 유입되는 실소유자가 없고 기존 조합원 1650세대 와 인근 지역의 집을 팔고 입주하는 세대가 늘어나면서 주변 개발지역에 매물이 단기적으로 쌓여 가격이 일시적으로 하락함.

⑵ 기존 투자자들이 작년 말부터 투자목적으로 잡았던 물건들이 가격이 하락하면서 회전이 되지 않아 추가적인 투자를 하는데 어려움이 생김.

자료작성: 패밀리부동산   032-572-0008     010-4938-8545   김성주

4. 향후 시세상승 이유

⑴ 2009년 9월23일 발표한 인천광역시 인천도시계획안에 서울지하철7호선 석남동 연장계획발표

석남1고가 인근지역이 인천지하철2호선과 서울지하철 7호선의 환승 역이됨.

7호선은 강남과 연결되는 구간으로 수도권 인근지역의 전세가격으로 상대적으로 낮은 분양가가 형성된

서구 쪽으로 분양을 받기위한 유입되는 인원이 타 지역보다 많을 것으로 판단됨.

⑵ 인천지하철2호선 공사가 현제 서구 쪽에서 진행 중이며 곳 경인고속도로 주변지역도 공사시작이

예상됨에 따라 투자자가 늘어나고 있음.

⑶ 경인고속도로주변 지하철공사가 시작되면 서인천I.C에서 가좌I.C 구간은 지하로 고속도로가 매설되며

기존 고속도로는 일반화 도로로 기능 전환됨.(국토해양부와 인천시 양해각서 채결)

⑷ 기존 고속도로 방음벽에 막혀 개발이 어려웠던 지역에 도시재생사업이 시작되며 방음벽이 철거되고 사통팔달로 도로가 연결됨. 경인고속도로인근지역의 개발계획은 일본 삿포로 오오도오리공원, 도쿄 오모테산도, 프랑스 샹제리제, 취리히 반호프거리와 같이 차로와 보행자도로, 녹지 등이 어우러진 세계에 어필하는 상징적인 도시공간으로 조성키로 함.

⑸ 인천시에서는 경인고속도로 주면 재생사업구간을 상징성을 부여한 남북 도시 축으로 개발하며. 이는 인천시를 대표하는 상징적 경관 창출로 대중교통중심의 개발과 시민활동의 중심이 될 수 있는 도시환경으로 변모시키려는 방침이라 함.

5. 인근지역 보상사례

⑴ 7호선연장구간 부평5구역과 산곡1구역 보상기준 ( 석남동재개발 비교자료 )

위치	부평5구역	산곡1구역
감정가격	1,200	800
추정비례율	123%	115%
권리가액	1,470	920
조합원분양가	31,914 (평단가:970)	25,675 (평단가:800)
일반분양가	41,700 (평단가:1,260)	36,290 (평단가:1,100)
분양차액	9,785	10,615

                                                                                                                                                                                              기준:33평형 단위:만원

현재 부평5구역 프리미엄 6000~7000만원 형성

빌라 이주비용 무이자 5,000~7,000만 유이자 2,000만 추가 가능함.

자료작성: 패밀리부동산   032-572-0008     010-4938-8545   김성주 

⑵ 가정뉴타운(루원시티)보상기준 ( 경인고속도로 주변 재생사업과 비교자료 )

1. 가정오거리 보상 계산 방법 : 공동주택

1) 아파트, 빌라 : 거래사례비교법보다 복성식을 기초로 거래사례비교법 적용

- 대지지분 : 개별공시지가의 150% (개별공시지가를 참조한 것으로 보임)

- 건물지분 : 복성식 평가 후 감가상각한 것으로 보임

전용 + 공용(30%) 할증하여 복성식으로 계산

여기서 의문점은 통상 집합건물은 거래사례비교법으로 산정하지만, 토지와 건물을 따로

계산 후 건물에 따라 가중치를 보정한 것으로 보임

- 신축 아파트 : 평당 350만원

- 신축 빌라나 연와조 : 300만원

* 가중치 *

빌라반지하 : 100%

연립 : 110%

구빌라 : 120%

신축빌라 : 130%

고층아파트 : 170% (통상 6층이상을 고층아파트라 함)

- 건물지분 산정액 = 점유면적(전용+공용) X 건축비 X (40-경과년수) / 40

2) 감정 가격

(대지지분가격 + 건물지분가격) X 가중치

6. 투자 포인트

⑴ 현제 아파트 총부채상환비율(DTI)규제로 인해 아파트 투자가 줄어들며 DTI 규제가 없는 재개발 또는 재생지역으로 투자가 활성화 될 것으로 예상됨.

⑵ 주변 분양아파트 분양가(신현주공 재건축아파트)가 33평기준 35,000만원이 형성되어 있으며 향후 분양가 상한제가 폐지되면 추가 상승 예상됨.

⑶ 서구지역에 많은 개발호제에도 불구하고 경기침체로 인해 가격이 바닥을 치고 올라가는 상태임.

⑷ 장기적인 입주권을 목적으로 하는 투자도 가능하지만 단기적인 시세차익을 보고 갈아타는 투자가 많을 것으로 예상되며 단기적인 투자의 매도 타이밍은 2010년 5~6월경으로 지하철공사와 방음벽 철거 계절이 바꾸면 서의 투자심리 상승으로 이어질 것으로 판단됨.

⑸ 현제 투자지역의 투자금액은 대출금액+전세보증금을 뺀 금액과 등기비용, 내년 봄까지의 대출이자

비용으로 최소 실투자비용 1,000만원에서 4,000만원 정도로 소액 투자가 가능하며 수익률이 좋을 것으로 예상됨.

⑹ 현 개발지역에서 5년 이상 부동산을 운영하고 있으며 매입 시기도 중요하지만 가장 수익률을 높일 수 있는 매도 타이밍을 잡아 드리며 주변 뉴스와 계발상황을 발 빠르게 안내 함으로써 투자지역의 흐름 및 상황을 쉽게 이해 할 수 있게 됨.

자료작성: 패밀리부동산   032-572-0008     010-4938-8545   김성주 

7. 개발조감도

자료작성: 패밀리부동산   032-572-0008     010-4938-8545   김성주

[스마]

좋은 정보 감사합니다

[스마]

좋은 정보 감사합니다.

[후리지아꽃향기]

잘 읽어보았습니다.

[바람막이]

좋은글 감사드리며 앞으로도 많은정보 부탁드립니다

[김성주]

감사 합니다.. ^^

[삼돌]

죤 정보 감사하구요 질문이 하나있는데요 작년 9월경에 가좌1동에 작은집 하나를 그당시 전세집두 구하기 힘들어 울며 겨자먹기로 비싼가격에 장만을했습니다..앞으로 더 좋아질거란 부동산업자 말만듣구..그 이후 세계적경기침체로 집값은 곤두박질치네요..휴 한숨만나옵니다..그래서 물어보는건데 김성주님 말씀데루 제가 살구있는곳두 과연 비젼이있을까요? 제가 정확히 사는곳은 가좌1동 111-10 번지 세성 주택이구요..

[김성주]

세성주택 저두 가지고 있습니다. ^^; 대지가 15.5 전용이 15평이구 이게 작년 9월에는 15,000만원까지 거래가 됐구요 지금은 12,000에도 쉽게 빠지지 않네요. 바닥을 치고 있을때 매매를 할 필요는 없다고 생각 합니다. 보유하는데 이자비용이 부담이 없다면 좀더 가지고 가시는게 좋을 듯 보입니다. 서구는 더 이상의 악제가 없으니까요 도움이 됐을지 모르겠네요.

[레모네이드]

정보 감사드립니다. 저두 석남동에 아파트가 있어 자주 들어오는데 희망적인 전망이라 반갑습니다..

[삼돌]

좋은 답변 감사드립니다..꾸벅..^^

[돈돈돈]

분석 고맙습니다. 구청이나 시에서도 이렇게 알아듣기 쉽게 설명하면 얼마나 좋을까요... 도시재생사업 구간인 석남1동 466-1 번지 현광아파트는 비전이 있을까요..세동짜리 저층 아파트라 내년에 방음벽 공사 들어가면 어떻게 될지 걱정입니다. 주변에서는 상가지역이라 헐린다는둥 주거지역묶여 있다는등...여기 들어오면 소문이 아닌 확실한 정보를 들을수 있어 안심이 되지만, 어떻게 될지 궁금하네요..

[snflsi1]

고속도로 옆 빌라를 가지고있습니다. 위치는 석남3동 낙원아파트부근 지금시세는 별로구요 그쪽은어떤지요?

[김성주]

돈돈돈남과 snflsi1님 고속도로에 막혀 양쪽으로 나누어져 있네요 ^^ 하루 빨리 개발이 완료됐으면 편하게 건너 다닐 수 있는 위치인데 말입니다. ^^

[김성주]

일단 재개발 지역 또는 추가 재개발 지역에는 큰 문제는 없겠지만 문제는 재생지역 입니다. 장기적으로 입주권을 목적으로 투자 하신다면 별문제는 없겠으나 수용방식으로 진행이 된다면 공람공고일 이후에는 입주권이 나오지 않기때문에 거래가 안 될 수 있습니다. 신중하게 판단 하시는게 손실을 막을 수 있고 투자를 극대화 할 수 있는 길 입니다.

[헤밍스]

인천에 재생사업 한두군데 아닌데 ..석남동 여기는 어느 세월에 할까?? 인천시 재정이 바닥나고 채권으로 보상 받으려나..앞으로 몇년이 흘러 여러분의 눈앞에 바뀐 석남동을 볼수있을거라 생각하시나여??

[김성주]

헤밍스님 말씀도 저도 충분히 공감 합니다. 인천에 모든 개발이 계획되로 될지는 모르지만 개발에도 우선순위가 있겠죠? 서구 쪽은 그 순위에서 절대 밀리는 지역이 아니라고 생각 합니다.

[돈돈돈]

또하나 공부하네요..수용방식이라...이건또 뭔가요..??/ 공람공고일은 또 뭐고요...지금 10년차 살고 있는데...애들 학교문제도 있고해서 이사를 갈까말까 고민중인데...김성주님 말씀에 귀가 번쩍하네요....이사를 가야할까요??

[김성주]

개발 방식을 말씀 드리는 겁니다. 아마도 시에서 추진하는 사업은 가정오거리와 같이 기준일을 정하고 그 기준일 이후에 주택을 취득하시면 입주권이 나오지 않고 현금 청산이 됩니다. 그 기준일이 대부분 공람공고일 입니다. 문제는 여기서 부터 입니다. 기준일이 자나면 당연히 거래는 안되겠지요 더이상의 투자자가 나타나지 않는 겁니다. 단기적인 투자를 원하신다면 기준일 전에 입주권을 목적으로 투자하시는 분들에게 매매를 하는것이 좋다고 판단 됩니다.

[궁전]

경인고속도 주변재생구역은 언제공람공고일이 될지 알수 없을까요? 개발이 아시안겜이전이라 얘긴들었지만 지금봐선 언제될지 아주까마득한거 같애서요.

[헤밍스]

경인고속도로 주변재생사업 하기 힘들겁니다..만약게 하게된다면 20년 지나서 쯤..
석남동 근방에 투자 목적으로 투자한분 뭐 된거지...

[맑은샘]

김성주님께 감사드립니다. 많은도움 받고 갑니다.

[다이스키사]

좋은 정보 감사드립니다~ ^^ 석남동에 사는데.. 왠지 모를 뿌듯함이 드네요. ^^

[김성주]

저도 서구 토박이 입니다. 서구 사랑 둘째가면 서럽습니다.. *^^*

[-김용옥]

단독및 근린 상가 보상에 관한 것도 올려주세요.