서울 성북구 장위동 일대가 2016년까지 낡은 옷을 벗고 새 옷으로 갈아 입는다.
서울시는 지난달 3일 도시재정비위원회를 열고 성북구 장위동 68-8 일대 186만8000㎡에 밀집한 노후•불량주택 1만3811가구를 허물고 35층 짜리 고층아파트 10개 동을 포함한 새 주택 2만3846가구를 짓는 내용의 ‘장위 재정비촉진계획’을 승인했다.
성북구가 수립해 이번 서울시 승인을 받은 재정비촉진계획에 따르면 장위 재정비촉진지구(이하 뉴타운)는 친환경 문화도시를 목표로 한다. 얼마전 대규모 공원화 계획이 확정된 드림랜드와도 붙어 있다. 뉴타운 개발이 완료되는 2016년에는 주변에 경전철 동북선까지 개통될 것으로 보인다.
그러나 이미 개발재료가 반영돼 사업 초기인데도 지분(새 아파트에 입주할 수 있는 권리) 가격이 지나치게 오늘 곳도 많아 투자에는 신중할 필요가 있다.
테라스하우스 등 2만4000여 가구 들어서
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▲ 다른 지구에 비해 조합원 수가 적은 장점이 알려지면서 장위뉴타운에 투자문의
가 이어지고 있다. 사진은 성북구 장위동 일대 장위뉴타운 전경. |
장위뉴타운은 14개 촉진구역(장위1∼14구역)과 1개 존치정비구역(장위 15구역) 으로 나뉘어 있다. 14개 촉진구역은 모두 주택재개발방식으로 개발될 예정이다.
사업은 4단계로 구분돼 2016년까지 순차적으로 이뤄진다. 각 단계별 사업 착수시점은 1단계(장위2•3•5•7구역) 2008년, 2단계(장위1•4•6•8구역) 2009년, 3단계(장위9•10•11•13구역) 2010년, 4단계(장위12•14•15구역) 2011년이다.
아파트는 크기별로 전용면적 60㎡ 이하 5604가구, 60~85㎡ 9694가구, 85㎡ 이상
8548가구가 들어서 중대형 비중이 다소 높은 편이다. 임대주택은 전체 건립 가구수의 17%인 4071가구가 지어진다. 크기별 임대주택은 40㎡이하 1855가구, 40∼50㎡ 1714가구, 50∼60㎡ 502가구로 각 구역별로 골고루 배치돼 있다.
용적률(평균 230.24%)은 203∼250%, 층수는 4~35층(평균 층수 19.1층)을 적용받는다.
서울시는 장위뉴타운을 ‘건축설계 시범지역’으로 지정해 다양한 도시 디자인을 유도한다는 방침이다. 시는 이를 위해 우수 디자인을 공모, 당선된 업체에게는 용적률(최고 5%)과 높이(최고 20%) 등에서 인센티브를 줄 계획이다. 이에 따라 장위뉴타운에는 테라스하우스 등을 포함해 저층에서 초고층까지 다양한 유형의 주택이 들어설 수 있을 것으로 보인다.
현재 1.5%인 공원•녹지 비율도 지구 전체 면적의 14.6%로 크게 늘어나게 된다. 이는 은평뉴타운(42%) 등에 비해 낮은 수치지만 2013년 완공예정인 인근 드림랜드 공원(90만㎡)까지 감안하면 이에 결코 뒤지지 않는다. 학교는 초등 3곳, 중등 1곳으로 그대로 유지된다. 현재 8곳인 공공시설은 숫자는 그대로 유지되지만 규모를 확충해 이전시킨다는 계획이다.
추가 상승 여력 충분해장위 뉴타운의 최대 장점은 건립 예정 가구수 대비 조합원 비율이 낮다는 점이다.
각 구역별 건립 예정 가구수 대비 조합원 비율은 1구역(400명/750가구) 53.3%, 2구역(120명/380가구) 31.6%, 3구역(420명/1076가구) 39.0%, 4구역(1280명/2238가구) 57.2%, 5구역(600명/1144가구) 52.5%, 6구역(760명/1274가구) 59.7%, 7구역(577명/1177가구) 49.0%, 8구역(1150명/1690가구) 68.1%, 9구역(630명/1319가구) 47.8%, 10구역(756명/1478가구) 51.3%, 11구역(1044명/2135가구) 48.9%, 12구역(576명/778가구) 74.0%, 13구역(2561명/4130가구) 62.0%, 14구역(1431명/1945가구) 73.6%, 15구역(1542명/2451가구) 62.9%다.
때문에 조합원들은 건립 예정 가구수 대비 조합원 비율이 높은 8•12•14•15구역을 제외하면 대부분 112㎡(34평형) 짜리 새 아파트를 배정받을 수 있을 것으로 현지 부동산중개업계에선 보고 있다.
이처럼 다른 뉴타운에 비해 조합원 수가 적은 장점이 알려지면서 지난해 초부터 지분 가격이 꾸준한 오름세를 보이고 있다. 현재 입지여건이 좋고, 사업추진이 빠른 구역은 33㎡ 기준으로 지분 값이 3.3㎡당 2500만∼3000만원을 호가한다. 이는 지난해 초(3.3㎡당 1800만∼2000만원)에 비해 700만∼1000만원 오른 가격이다.
지분값이 많이 올랐지만 아직 사업 초기라 추가 상승여력은 충분하다는 게 현지 부동산중개업계의 설명이다. 지분 33㎡를 3억원 안팎에 사서 112㎡대를 받는다면 추가분담금(약 2억5000만원대 예상)을 더한 총 투자금액은 5억5000만원 선이다. 현재 주변 112㎡대 아파트 시세는 3구역 주변 롯데캐슬이 5억5000만∼6억원, 12구역 인근 래미안월곡3차가 5억5000만원, 길음뉴타운이 6억∼6억5000만원선이다.