임차인의 확정일자는 한번만 사용한 가능합니다.

[김태희]

임차인의 확정일자는 한번만 사용한 가능합니다.

임차인이 경매절차에서 배당을 받기위해서는 최우선변제금액에 해당이 되거나 화정일자를 받아 우선변제권이 있어야 합니다. 그런데 어떤 경우에는 대항력 있는 한명의 임차인이 두 번에 걸친 경매절차에서 배당요구를 하는 사건들이 있습니다. 이때 앞선 선행경매에서 배당요구를 했지만 배당순위가 안되는 등의 사유로 보증금을 전액 배당을 못 받거나 일부만 배당이 된 경우 후행경매에서는 확정일자를 가지고 배당요구를 해도 효력이 없게 됩니다. 낙찰자에게 대항력만 주장할수 있습니다.

대법원 2006. 2. 10. 선고 2005다21166 판결
【판결요지】
[1] 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 함께 가지고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 제1경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸하는 것이므로 제2경매절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없는바, 이는 근저당권자가 신청한 1차 임의경매절차에서 확정일자 있는 임대차계약서를 첨부하거나 임차권등기명령을 받아 임차권등기를 하였음을 근거로 하여 배당요구를 하는 방법으로 우선변제권을 행사한 것이 아니라, 임대인을 상대로 보증금반환청구 소송을 제기하여 승소판결을 받은 뒤 그 확정판결에 기하여 1차로 강제경매를 신청한 경우에도 마찬가지이다.

대법원 판례에 의하면 선행경매에서 배당요구했다면 우선변제권은 소멸되는 것이므로 후행경매에서는 배당을 받을수 없다는 내용입니다. 이와 관련된 사건을 보겠습니다.

(출처 :부동산태인)

청주시에 소재하는 아파트로 감정가대비 절반정도 가격이 저감되었습니다. 최근 아파트 경매시장을 본다면 감정가 대비 절반정도 떨어진 물건들에는 뭔가 권리적 하자가 있을 가능성이 높습니다.

(출처 :부동산태인)

말소기준권리는 장OO 근저당권이고 말소기준권리보다 앞선 홍석원 세대가 있습니다. 임차권등기까지 되어 있고 임차권 등기상 확정일자 효력발생일은 2019년 3월 12일 0시 이므로 말소기준권리보다 앞서 배당이 될것으로 보입니다.


그러나 이 사건은 이렇게 쉽게 권리분석을 해서는 안됩니다. 현재 소유자인 ㈜유O이 소유권을 취득한 원인이 “경매취득”이기 때문입니다. 경매취득시점이 2021년 3월인데 임차인 홍OO은 2019년에 전입신고 된 것으로 나와 있습니다. 즉 시점상으로 보면 ㈜유O이 경매로 낙찰받은 사건에서도 홍OO은 임차인이었다는 말입니다.


대법원 판례에 의한다면 ㈜유O이 낙찰받은 사건에서 임차인이 배당요구를 했으나 배당을 못받거나 했다면 이번 후행경매에서는 임차권등기가 되어 있더라도 배당을 받을수 없기 때문입니다.

(출처 :부동산태인)

매각물건명세서를 보니 다행히 관련내용이 언급되어 있습니다. 과거에는 이런 내용들이 매각명세서에 기재되지 않는 경우들이 많았는데 요즘에는 거의 다 기재를 해 주고 있습니다. 그렇므로 대부분의 경매권리분석상 문제들은 매각물건명세서만 꼼꼼히 보셔도 거의 해결이 되고 있습니다.


종전 경매사건인 2020타경42 사건을 보겠습니다.

(출처 :부동산태인)

첫 번째 경매사건에서도 대항력있는 임차인 홍OO이 있고 보증금은 1.9억원입니다. 경매신청한 금액은 이자가 붙어 2억원이 조금 넘지만 대항력에 의해 낙찰자가 인수할 금액의 기준은 1.9억이 기준입니다. 낙찰금액인 약 5800여만원으로 배당이 되고 남는 돈은 낙찰자가 인수해야 합니다. ㈜유O은 약1.9억원에 취득한 셈입니다.

(출처 :부동산태인)

등기사항전부증명서를 보니 1.9억원 보증금에서 지난번 경매에서 배당을 받지 못한 금액이 표시되어 있습니다.


두 번째 경매절차에서 낙찰받은 사람은 낙찰금액 외 등기상 표시되어 있는 금액을 인수해야 하는 것입니다. 낙찰금액이 182,220,000원이니 134,367,518원을 더하면 316,587,518원이 됩니다.

(출처 :부동산태인)

온라인 매물시세를 보니 최고가로 나온물건이 2.5억이라 낙찰자 입장에서는 대금납부를 못할수도 있는 상황으로 보입니다.


이렇게 대항력 있는 선순위 임차인이 있는 사건에서 현재 소유자가 경매나 공매로 취득했다면 이 임차인은 종전 첫 번째 경매사건에서도 임차인이었을 것이므로 종전 사건에서 배당요구를 해서 확정일자를 사용했는지 얼마를 배당 받았는지를 확인해야 합니다.

부동산태인 칼럼니스트 리얼티톡 공인중개사 사무소 우광연 대표

[황사 人-박준호]

크...
좋은 정보~!