양도세 수용·매도로 인한 농지 대토 양도세 감면

[운영자]

수용·매도로 인한 농지 대토 양도세 감면 

판매 2년 내 대체 농지 취득해야 감면

요즘 도내에서도 군부대 이전으로 대규모 보상이 이루어지고 있다. 이처럼 정부나 국가기관에서 정책적으로 대규모 택지를 조성하거나 도로를 건설하고자 수용이나 협의 매수로 인한 농지가 양도될 수가 있다.

이러면 사업인가 고시일부터 소급해서 2년 전에 취득한 토지는 20% 이상의 양도소득세 감면을 받을 수 있다. 그러나 이 토지가 농지라면 8년 자경 감면이나 대체농지를 취득하면 100%의 세금을 감면받을 수 있다. 단, 1년에 8년 자경 감면은 2억 원, 농지 대토인 경우 1억 원을 한도로 한다.

이 중 농지의 대토에 대해 감면규정을 지방세법과 비교해서 살펴보자. 일반적으로 대체 농지의 취득에는 많은 시일이 걸릴 수 있어 종전 농지를 판 날부터 2년 내에 새로운 농지를 취득하면 농지 대토의 감면을 받을 수 있다. 그러나 이는 지방세법에서 말하는 취득세의 비과세와는 다르다. 양도소득세법에서 말하는 '농지 대토의 감면'과 지방세법에서 말하는 '대체 취득의 비과세'는 다음과 같은 차이가 있으므로 주의해야 한다.

첫째, 취득과 양도대상이 다르다. 즉, 양도소득세의 감면은 반드시 농지를 양도해서 농지를 취득하는 경우에만 인정되지만, 취득세의 감면은 부동산(주택, 농지 등 모든 부동산)을 양도하고 용도가 다른 부동산을 취득해도 보상가액 한도 내에서는 감면을 받을 수 있다.

둘째, 취득기간이 다르다. 양도소득세 감면은 양도일부터 2년 이내(일반적인 농지 대토의 경우 1년 이내) 새로운 농지를 취득하거나 대체 농지 취득일로부터 2년 이내에 종전 농지를 양도하면 되지만, 취득세의 비과세는 보상금 수령일 이후 1년 이내에 대체부동산을 취득해야 한다. 또, 보상금 수령 이전에 취득한 부동산은 비과세를 받을 수 없다.

셋째, 지역제한 여부다. 양도소득세 감면은 새로운 농지에 이주해 자경하는 경우 대한민국 어느 지역이라도 가능하지만, 취득세는 종전 부동산이 소재하는 특별시, 광역시, 도 내의 지역 부동산이 비과세 대상이다.

넷째, 취득부동산의 가액의 차이이다. 양도소득세 감면은 종전 농지의 면적 2분의 1이상 또는 보상가액의 3분의 1 이상 되는 농지를 취득하면 되지만, 취득세는 종전 부동산 가액(보상금액)까지만 비과세 된다.

다섯째, 양도소득세감면은 개인 간의 매매거래에도 인정이 되지만 취득세 감면은 반드시 법률로 수용이나 협의매수되는 때에만 적용된다.

그리고 양도소득세법과 지방세법의 같은 요건은 양도소득세 감면이나 취득세의 감면 모두 종전 부동산의 소유자와 대체 부동산의 소유자가 같아야 한다. 즉, 종전 부동산은 남편이었는데 대체 부동산은 배우자의 이름으로 하면 양도소득세나 취득세의 감면을 받을 수 없다.

<경남도민일보 : 2011.11.17>  최성출 세무사(최&정 세무회계사무소 대표)