Re:대법원 2004. 2. 13.자 2003마44 결정-부동산 입찰절차에서 동일한 물건에 관하여 1인이 2인 이상의 대리인이 된 경우

[이교수]

대법원 2004. 2. 13.자 2003마44 결정

[부동산낙찰허가][공2004.4.15.(200),590]

【판시사항】

[1] 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인이 구 민사소송법 제607조 제4호 소정의 이해관계인이 되기 위한 요건

[2] 임대주택법시행령 제13조 제2항 각 호의 임차인이 부동산임의경매절차에서 우선매수권을 갖는지 여부(소극)

[3] 부동산 입찰절차에서 동일한 물건에 관하여 1인이 2인 이상의 대리인이 된 경우, 그 대리인이 한 입찰행위의 효력(무효)

【결정요지】

[1] 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인이 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제607조 제4호 소정의 이해관계인인 경매 목적 부동산 위의 권리자라고 하더라도 그러한 사실만으로 당연히 이해관계인이 되는 것이 아니고 집행법원에 스스로 그 권리를 증명하여 신고하여야 비로소 이해관계인으로 되는 것이다.

[2] 임대주택법시행령 제13조 제2항 각 호에 해당하는 임차인은 당해 임대주택을 다른 사람에 우선하여 분양받을 수 있는 지위를 가지게 된다고 할 것이나, 위 규정이 임대주택에 관한 부동산임의경매절차의 경우에도 적용되어 임대주택의 임차인에게 우선매수권을 주어야 한다고 해석할 수는 없다.

[3] 민법 제124조는 "대리인은 본인의 허락이 없으면 본인을 위하여 자기와 법률행위를 하거나 동일한 법률행위에 관하여 당사자 쌍방을 대리하지 못한다."고 규정하고 있으므로 부동산 입찰절차에서 동일물건에 관하여 이해관계가 다른 2인 이상의 대리인이 된 경우에는 그 대리인이 한 입찰은 무효이다.

※ 참고

■ 민사소송법 제607조(경매절차의 이해관계인)

다음에 기재한 자는 경매절차의 이해관계인으로 한다.<개정 1990·1·13>

1. 압류채권자와 집행력있는 정본에 의하여 배당을 요구한 채권자

2. 채무자 및 소유자

3. 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자

4. 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 자

■ 민사집행법 제90조(경매절차의 이해관계인) 

경매절차의 이해관계인은 다음 각호의 사람으로한다.
1. 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의하여 배당을 요구한 채권자
2. 채무자 및 소유자
3. 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자
4. 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람

■ 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제13조(주택임대관리업자의 보증상품 가입)

① 법 제14조제1항에 따라 자기관리형 주택임대관리업자는 다음 각 호의 보증을 할 수 있는 보증상품에 가입하여야 한다.

1. 임대인의 권리보호를 위한 보증: 자기관리형 주택임대관리업자가 약정한 임대료를 지급하지 아니하는 경우 약정한 임대료의 3개월 분 이상의 지급을 책임지는 보증

2. 임차인의 권리보호를 위한 보증: 자기관리형 주택임대관리업자가 임대보증금의 반환의무를 이행하지 아니하는 경우 임대보증금의 반환을 책임지는 보증

② 자기관리형 주택임대관리업자는 임대인과 주택임대관리계약을 체결하거나 임차인과 주택임대차계약을 체결하는 경우에는 제1항 각 호의 보증상품 가입을 증명하는 보증서를 임대인 또는 임차인에게 내주어야 한다.

③ 제2항에 따른 보증서는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기관이 발행한 것이어야 한다.

1. 「주택도시기금법」 제16조에 따른 주택도시보증공사

2. 다음 각 목의 금융기관 중 국토교통부장관이 지정하여 고시하는 금융기관

가. 「은행법」에 따른 은행

나. 「중소기업은행법」에 따른 중소기업은행

다. 「상호저축은행법」에 따른 상호저축은행

라. 「보험업법」에 따른 보험회사

마. 그 밖의 법률에 따라 금융업무를 행하는 기관으로서 국토교통부령으로 정하는 것

④ 자기관리형 주택임대관리업자는 제1항 각 호에 따른 보증상품의 내용을 변경하거나 해지하는 경우에는 그 사실을 임대인 및 임차인에게 알리고, 자기관리형 주택임대관리업자의 사무실 등 임대인 및 임차인이 잘 볼 수 있는 장소에 게시하여야 한다.

■ 민법 제124조(자기계약, 쌍방대리)

대리인은 본인의 허락이 없으면 본인을 위하여 자기와 법률행위를 하거나 동일한 법률행위에 관하여 당사자쌍방을 대리하지 못한다. 그러나 채무의 이행은 할 수 있다.

【참조조문】

[1] 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제607조 제4호(현행 민사집행법 제90조 제4호 참조) 임대주택법 제15조, 임대주택법시행령 제13조 제2항[3] 민법 제124조

【참조조문】

【전 문】

【재항고인】 재항고인 1 외 27인

【원심결정】 전주지법 2002. 12. 5.자 2002라77 결정

【주문】

재항고를 모두 기각한다.

【이유】

1. 재항고인 2, 재항고인 8, 재항고인 9, 재항고인 11, 재항고인 13, 재항고인 17, 재항고인 18, 재항고인 27의 재항고에 관한 판단

구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제641조 제1항, 제2항에 의하면 부동산낙찰허가결정에 대한 즉시항고는 이해관계인, 낙찰자 또는 낙찰허가를 주장하는 매수신고인만이 제기할 수 있고, 여기서 이해관계인이란 같은 법 제607조 각 호에서 정한 이해관계인인 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의하여 배당을 요구한 채권자, 채무자 및 소유자, 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자, 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 자를 의미하는바, 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인이 위 제607조 제4호 소정의 이해관계인인 경매 목적 부동산 위의 권리자라고 하더라도 그러한 사실만으로 당연히 이해관계인이 되는 것이 아니고 집행법원에 스스로 그 권리를 증명하여 신고하여야 비로소 이해관계인으로 되는 것이다 ( 대법원 1999. 8. 26. 자 99마3792 결정, 2002. 12. 3. 자 2001마6254 결정 등 참조).

기록에 의하면, 원심이 판시와 같은 이유를 들어 위 재항고인들은 이 사건 입찰절차의 이해관계인으로 볼 수 없다고 판단하여 위 재항고인들의 항고를 모두 각하한 조치는 위와 같은 법리에 따른 것으로서 정당하고, 거기에 헌법이나 법령 위반 등의 잘못이 있다고 할 수 없다.

2. 나머지 재항고인들의 재항고에 관한 판단

가. 원심결정 이유에 의하면, 원심은 위 재항고인들의 다음과 같은 주장, 즉 이 사건 각 입찰 대상 부동산은 임대아파트인데 집행법원은 재항고인들에게 별지 목록 기재 각 해당 입찰 대상 부동산에 대한 우선매수권을 주지 않았으므로 이 사건 낙찰허가결정은 위법하다는 주장에 대하여, 임대주택법 제15조는 "임대사업자는 임대의무기간이 경과한 후 대통령령이 정하는 건설임대주택을 매각하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 일정기간의 무주택세대주에게 우선하여 매각하여야 한다."고 규정하고 있고, 이에 따라 임대주택법시행령 제13조 제2항은 공공건설임대주택을 우선하여 매수할 수 있는 임차인에 대해 규정하고 있어, 위 시행령 제13조 제2항 각 호에 해당하는 임차인은 당해 임대주택을 다른 사람에 우선하여 분양받을 수 있는 지위를 가지게 된다고 할 것이나, 위 규정이 임대주택에 관한 부동산임의경매절차의 경우에도 적용되어 임대주택의 임차인에게 우선매수권을 주어야 한다고 해석할 수 없고 , 구 민사소송법 제650조에서 규정하고 있는 '공유자의 우선매수권'과 같은 권리를 임대주택의 임차인에게 인정하고 있는 규정도 없는 이상 재항고인들의 위 주장은 이유 없다고 판단하였는바, 관계 법령 및 기록에 비추어 살펴보면 위와 같은 원심의 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 재항고이유에서 주장하는 바와 같은 위법이 있다고 할 수 없다.

나. 위 재항고인들은 또한, 이 사건 각 입찰 대상 부동산의 낙찰인이 이 사건 입찰 대상 부동산 중 38건(소외 1이 낙찰받은 부동산, 이하 '이 사건 부동산 38건'이라 한다)에 대하여 입찰을 하면서 입찰표를 1개의 입찰봉투에 넣었고 입찰보증금 또한 1개의 입찰보증금봉투에 넣어 이 사건 각 입찰대상 부동산의 보증금이 특정되지 않았으므로 이 사건 낙찰허가결정은 위법하다는 취지로 주장하고 있는바, 원심은 위 주장에 대하여 우선, 부동산낙찰허가결정에 대하여 다른 이해관계인의 권리에 관한 것을 이유로 하는 항고는 허용되지 않는 것인데, 재항고인 1, 재항고인 3, 재항고인 4, 재항고인 5, 재항고인 6, 재항고인 7, 재항고인 19, 재항고인 20, 재항고인 22, 재항고인 23이 임차한 이 사건 입찰 대상 부동산은 소외 1이 낙찰받은 위 부동산이 아니어서 위 재항고인들은 소외 1이 위 부동산을 낙찰받은 것과 이해관계가 없으므로 위 재항고인들의 주장은 그 이유가 없고, 다음으로, 재항고인들의 주장과 같이 소외 1이 이 사건 부동산 38건의 입찰보증금을 1개의 입찰보증금봉투에 넣어 각 입찰대상 부동산의 보증금이 특정되지 않았다고 볼 자료가 없어 다른 재항고인들의 주장 또한 받아들일 수 없다고 판단하였는바, 기록을 면밀히 살펴보면 위와 같은 원심의 조치는 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 재항고이유에서 주장하는 바와 같이 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다.

원심은 나아가, 재항고인들의 주장과 같이 소외 1이 이 사건 부동산 38건에 대한 입찰보증금을 1개의 입찰보증금봉투에 넣어 입찰에 참여하였다 하더라도 구 민사소송법 제666조 제1항, 제625조 소정의 입찰가액의 10분의 1에 해당하는 금액이 현실적으로 입찰보증금으로 제공된 이상 그로 인하여 불필요한 분쟁이 생길 여지가 있다거나 획일적인 업무처리가 요청되는 입찰절차의 신속, 적정을 해할 염려가 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 입찰 자체를 무효로 처리할 것은 아니라고 판단하고 있는바, 이는 가정적 판단으로서 앞서 본 주된 판단 부분이 정당한 이상, 이 부분 원심 판단의 당부는 원심결정 결과에 영향을 미치지 아니한다 할 것이므로, 이에 관한 재항고이유의 주장은 더 나아가 판단할 필요 없이 받아들이지 아니한다.

다. 민법 제124조는 "대리인은 본인의 허락이 없으면 본인을 위하여 자기와 법률행위를 하거나 동일한 법률행위에 관하여 당사자 쌍방을 대리하지 못한다."고 규정하고 있으므로 부동산 입찰절차에서 동일물건에 관하여 이해관계가 다른 2인 이상의 대리인이 된 경우에는 그 대리인이 한 입찰은 무효라고 할 것이다 .

위 재항고인들(재항고인 28 제외)은 이 사건 입찰 절차에서 소외 2가 낙찰자 소외 3, 소외 1을 대리하여 수십 건의 부동산에 관하여 낙찰을 받았는바, 동일인이 공동입찰자의 대리인이 되는 경우 외에는 2인 이상의 다른 입찰자의 대리인이 될 수 없으므로 이 사건 낙찰허가결정은 위법하여 취소되어야 한다는 취지의 주장을 하고 있으나, 원심은 소외 2가 정읍시 (주소 1 생략) 등 38건의 물건에 대하여 낙찰자 소외 1을 대리하여 이 사건 입찰 절차에 참여하였고, 정읍시 (주소 2 생략) 등 12건의 물건에 대하여 낙찰자 소외 3을 대리하여 이 사건 입찰 절차에 참여한 사실은 인정되나, 소외 2가 동일물건에 대하여 소외 1과 소외 3 쌍방을 대리하여 이 사건 입찰 절차에 참여한 사실을 인정할 자료가 없다고 보아 위 주장도 배척하였는바, 앞서 본 법리 및 기록에 비추어 살펴보면 이와 같은 원심의 판단 또한 정당하다 할 것이다.

결국, 위 재항고인들의 주장은 모두 그 이유가 없어 받아들일 수 없다.

3. 그러므로 재항고를 모두 기각하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.

대법관   고현철(재판장) 변재승 윤재식(주심) 강신욱