분양원가에 대한 산술적인 접근과 건설사들의 폭리

[청청]

 지금 대한민국의 신규 분양시장은

"고분양가"에 의한 소비 위축"이 주원인으로

수요 공급의 법칙이 아닌

"수요 가격의 법칙"이 적용되는 시장이 되어버렸습니다.

가격이 올라도 잘팔리던 "아파트"가 "밴드웨건 효과"의 실종으로

거래수가 급격하게 하락하고 있는 중이라는 것이죠.

심지어는 대문짝만한 뉴스가 보도되었습니다.

서울,수도권에도 통매각 아파트 등장! 이라는 충격적인 뉴스였습니다.

물론 해당 아파트 단지에 가봐야 알겠지만, 중요한것은

건설사들이 재무건전성에 한계에 다달았다는것이죠.

만약 "내가분양 받은 아파트"에서 미분양 처분을 위한 30%할인된 가격으로 "특별분양"한다면?

기존 분양자들은 분통이 터질것 입니다.

하지만, 계약한 사람들은 인하된 분양가에 대한 적용을 받지 못하죠.

결국 똑같은 재화를 구입할때, 서두른 사람들이 서두르지 않은 사람들에 비해 비싸게 산 꼴이 된것입니다.

예전에는 반대의 성향이 컸습니다.

청약을 서두르는 사람들이 더 낮은 가격에 분양을 받고

늦게 움직인 사람들은 그보다 더 비싼 가격에 분양을 받았으니까요.

결국 사람들은 기다리는 것이 더 싸게 살수 있는 방법이라는 것을

"뉴스에서 공표"한 것이나 다름없다는 뜻입니다.

건설사들의 폭리구조는 과연 어떨까요?

아파트 원가는 크게 두가지로 구분될 것입니다.

분양가 상한제에 대한 국토해양부에서 설정한 평당 건축비는 얼마일까요?

평당 건축비 : 479만 1천원 입니다.

그렇다면?

평형별 세대수와 토지원가 및 토지구입면적만 있다면?

어느정도의 계산이 가능하다는 것이죠.

일반적인 1000세대 아파트 단지에 대한 계산식을 한번 만들어 봤습니다.

서울시 평균 토지 가격인 630만원/평 으로 계산식을 한번 만들어 봤습니다.

설정값

세대수 : 1000세대 (24평형 400세대, 32평형 400세대, 42평형 200세대)

용적률 : 150% 설정

평당건축비	4,791,000		국토해양부 기본 건축비
세대면적(1)	24	114,984,000	평당 건축비 * 세대면적
세대수(1)	400	45,993,600,000	세대건축비 * 세대수
세대면적(2)	32	153,312,000	평당 건축비 * 세대면적
세대수(2)	400	61,324,800,000	세대건축비 * 세대수
세대면적(3)	42	201,222,000	평당 건축비 * 세대면적
세대수(3)	200	40,244,400,000	세대건축비 * 세대수
세대총면적(평)	30,800		각 세대 면적 * 각세대수
총건축비	147,562,800,000		평당 건축비 * 세대총면적
총세대수	1,000		세대수(1)(2)(3)의 합
토지면적(평)	20,500		용적률 150% 기준 토지면적
용적률(%)	150%		세대총면적 / 토지면적
토지가격(원/평)	6,300,000		설정값(서울시평균지가)
세대 면적당 토지원가(용적률)	4,193,182		토지비용 / 세대총면적
토지비용	129,150,000,000		토지가격 * 토지면적
총비용(건축비 + 토지비)	276,712,800,000		토지비용 + 총건축비
24평형 원가	215,620,364		(세대면적 * 평당건축비) + (세대면적 * 세대총면적당 토지원가)
32평형 원가	287,493,818		(세대면적 * 평당건축비) + (세대면적 * 세대총면적당 토지원가)
42평형 원가	377,335,636		(세대면적 * 평당건축비) + (세대면적 * 세대총면적당 토지원가)
평당 원가	8,984,182		평형원가/ 면적(평)
평형별 마진률에 따른 분양가격	10%	20%	30%	40%	50%	60%
24평형	237,182,400	258,744,436	280,306,473	301,868,509	323,430,545	344,992,582
32평형	316,243,200	344,992,582	373,741,964	402,491,345	431,240,727	459,990,109
42평형	415,069,200	452,802,764	490,536,327	528,269,891	566,003,455	603,737,018
평당 분양가	9,882,600	10,781,018	11,679,436	12,577,855	13,476,273	14,374,691

즉! 서울의 토지 평균가격으로 봤을때, 60%마진을 붙여도 평당 1,438만원 밖에 되지 않는다는 점이

건설사들이 폭리구조를 취하고 있다는 뜻입니다.

이렇게 계산을 올리면 이러한 반문을 많이 받습니다.

1.서울이 630만원짜리 땅이 어디있냐?

그렇다면 어느정도 수준이 서울의 땅값일까요? 한 1,000만원/평 으로 계산해 봤습니다.

평당건축비	4,791,000		국토해양부 기본 건축비
세대면적(1)	24	114,984,000	평당 건축비 * 세대면적
세대수(1)	400	45,993,600,000	세대건축비 * 세대수
세대면적(2)	32	153,312,000	평당 건축비 * 세대면적
세대수(2)	400	61,324,800,000	세대건축비 * 세대수
세대면적(3)	42	201,222,000	평당 건축비 * 세대면적
세대수(3)	200	40,244,400,000	세대건축비 * 세대수
세대총면적(평)	30,800		각 세대 면적 * 각세대수
총건축비	147,562,800,000		평당 건축비 * 세대총면적
총세대수	1,000		세대수(1)(2)(3)의 합
토지면적(평)	20,500		용적률 150% 기준 토지면적
용적률(%)	150%		세대총면적 / 토지면적
토지가격(원/평)	10,000,000		설정값(서울시평균지가)
세대 면적당 토지원가(용적률)	6,655,844		토지비용 / 세대총면적
토지비용	205,000,000,000		토지가격 * 토지면적
총비용(건축비 + 토지비)	352,562,800,000		토지비용 + 총건축비
24평형 원가	274,724,260		(세대면적 * 평당건축비) + (세대면적 * 세대총면적당 토지원가)
32평형 원가	366,299,013		(세대면적 * 평당건축비) + (세대면적 * 세대총면적당 토지원가)
42평형 원가	480,767,455		(세대면적 * 평당건축비) + (세대면적 * 세대총면적당 토지원가)
평당 원가	11,446,844		평형원가/ 면적(평)
평형별 마진률에 따른 분양가격	10%	20%	30%	40%	50%	60%
24평형	302,196,686	329,669,112	357,141,538	384,613,964	412,086,390	439,558,816
32평형	402,928,914	439,558,816	476,188,717	512,818,618	549,448,519	586,078,421
42평형	528,844,200	576,920,945	624,997,691	673,074,436	721,151,182	769,227,927
평당 분양가	12,591,529	13,736,213	14,880,897	16,025,582	17,170,266	18,314,951

평당 천만원짜리 땅에 지어도 건축 원가는 1145만원/평을 넘지 못합니다.

또한, 건설사들이 평당 1,000만원짜리 땅을 매입해서 신규 단지를 짓는 경우는 많지 않습니다.

외진곳 및 저평가된 곳을 싸게 매입해서 땅값을 올린뒤 원가 계산을 하는 경우가 더 많기 때문입니다.

2.이것은 분양 평형이지 실제 계약면적은 더 넓다!

32평형을 계약하는데 평당 1,000만원 정도하는 집입니다.

그러면, 분양할때는 평당분양가 기준이 "분양면적"이고(32평 * 1,000만원/평)

건축비를 산출할때에는 "계약면적"으로 하나요?

아파트 계약면적은 다음과 같이 구분됩니다.

분양(공급)면적 : 전용면적 + 주거공용면적(엘리베이터/현관앞 복도 등)

계약면적 : 분양면적 + 기타공용면적(주차장 등 면적이 되겠습니다)

총면적 :  계약면적 + 서비스면적

이런분들중 32평형에 사시는 분들은 이렇게 얘기하시나 봅니다.

"우리집 계약면적은 38평형인데 분양면적은 32평형이고 실평형은 27평이거든 "

보통은 "우리집은 32평형이야" 라고 할텐데 말입니다.

3.수도권 평당 1,000만원 이하는 싼 가격 입니다.

개인적으로 가장 어이없는 의견입니다.

경기도 토지 평균 가격은 91만원/평(다음부동산 토지 평균가)

토지 가격 31만원으로 산출하면 아주 어이없는 가격이 나옵니다.

평당건축비	4,791,000		국토해양부 기본 건축비
세대면적(1)	24	114,984,000	평당 건축비 * 세대면적
세대수(1)	400	45,993,600,000	세대건축비 * 세대수
세대면적(2)	32	153,312,000	평당 건축비 * 세대면적
세대수(2)	400	61,324,800,000	세대건축비 * 세대수
세대면적(3)	42	201,222,000	평당 건축비 * 세대면적
세대수(3)	200	40,244,400,000	세대건축비 * 세대수
세대총면적(평)	30,800		각 세대 면적 * 각세대수
총건축비	147,562,800,000		평당 건축비 * 세대총면적
총세대수	1,000		세대수(1)(2)(3)의 합
토지면적(평)	20,500		용적률 150% 기준 토지면적
용적률(%)	150%		세대총면적 / 토지면적
토지가격(원/평)	310,000		설정값(경기도평균지가)
세대 면적당 토지원가(용적률)	206,331		토지비용 / 세대총면적
토지비용	6,355,000,000		토지가격 * 토지면적
총비용(건축비 + 토지비)	153,917,800,000		토지비용 + 총건축비
24평형 원가	119,935,948		(세대면적 * 평당건축비) + (세대면적 * 세대총면적당 토지원가)
32평형 원가	159,914,597		(세대면적 * 평당건축비) + (세대면적 * 세대총면적당 토지원가)
42평형 원가	209,887,909		(세대면적 * 평당건축비) + (세대면적 * 세대총면적당 토지원가)
평당 원가	4,997,331		평형원가/ 면적(평)
평형별 마진률에 따른 분양가격	10%	20%	30%	40%	50%	60%
24평형	131,929,543	143,923,138	155,916,732	167,910,327	179,903,922	191,897,517
32평형	175,906,057	191,897,517	207,888,977	223,880,436	239,871,896	255,863,356
42평형	230,876,700	251,865,491	272,854,282	293,843,073	314,831,864	335,820,655
평당 분양가	5,497,064	5,996,797	6,496,531	6,996,264	7,495,997	7,995,730

마진을 60% 붙여도 평당 800만원이 되지 않습니다.

과연 평당 1000만원 이하는 싼 가격일까요?

그렇다면, 평당 원가를 간단한 서식으로 개산해도 이정도 밖에 나오지 않는데, 분양가는 왜? 천정부지 높을까요?

1.건설사들의 초기 착공 자금력 수준이 낮아 발생하는 PF대출 이자비용.

건축원가 및 토지매입가격은 낮지만, 연 10%가 넘는 PF대출이 가장큰 원인중 한가지로 보입니다.

5%의 자금만 있으면 공사를 들어갈수 있다죠?

게다가 현재의 상황처럼 "미분양"이 많을때는 공사자금조차 부족한 경우도 생길것이고

결국 5%의 자본을 가지고 시작한 공사는 많은 이윤을 남기지 못하고 "은행만 배불리는 꼴"이 되는것이죠.

2.가격 상관하지 않고 매수하던 아파트였기 때문에,

가격이 오를수록 물건이 잘 팔리는 아파트,

청약하면 2~3년후에 입주를 하게되는데

2~3년후에는 청약가격이 훨씬 높게 책정된다면,

과부 땡빚을 내서라도 사는것이 이익이겠죠.

건설사들은 이에 따라 정책적으로 분양가를 상승시킨것으로 보입니다.

<결론>

물론 정확한 계산법과는 거리가 멀겠지만, 참고로 사용하기에는 괜찮을 것으로 사료되어

제가 만든 서식을 엑셀파일 첨부하여 올려봅니다.

내가 사는 아파트 단지의 계약서를 보면서 한번 적용시켜 보십시오.

과연 우리집 아파트 가격이 적정한가 말입니다.

※씨트 2, 3번을 참고하셔서 한번 설정하여 보십시오.

장문의글을 읽어주셔서 감사합니다.                                                            -By 청청-

※[펌]은 항상 허용입니다.

PS : 여러분 신규분양 받은 아파트 광고(TV,신문)등을 보면 흐뭇하십니까? 전부다 분양받으신분들 돈이랍니다.

평당건축비와 분양가.xls

[계약마감]

베리구~~~~~~~~~~~웃, 그간 진짜 궁금했던 내용이었읍니다. 와 넘 리얼합니다. 노고에 진심어린 박수를 보냅니다.

[달동네달푼이]

고무줄 (분양가)길이가 얼마냐고 물으면 찌~익 늘려 자로잰 길이가 답이죠
건축 마진을 제외하고 간략 계산 해봅시다
1)건축비 평당 350만원
2)수도권 평당 분양가 1400만원
3)수도권 평당 분양가=평당건축비+땅(논)반평(용적율200% 적용)
수도권평당분양가(1400만원)=평당건축비(350만원)+땅(논)반평 값?
4)땅(논)반평값=평당분양가(1400만원)-평당건축비(350만원)=1050만원
땅(논)1평값 =1050만원*2=2100만원
만약 적정 마진을 분양가 평당 50만원이라고 하면
논1평을 2000만원 주고 분양받은 사람이 산 셈임
논1평을 약2000만원에 팔아먹는데 재미들려 공급이 초과되건 말건 걍~계속 아파트 찍어낸것임

[나래]

다 맞는 말입니다 잘보고 감니다.

[태백성]

산식을 잘 꾸미셨네요.저 파일 가져가서 쓸일이 있으면 잘 쓰도록 하겠습니다. 감사합니다..

청청님.... 평균 토지가격이란게 어디에서 나온 자료인지요?
가령 서울지역 평균토지가격 630만원은 너무 싼것 같아서 말입니다. 혹시 평방미터라면 이해가 갑니다만..또,그것이 평당 가격이라 하여도 임야등을 포함 한 가격이라 한다면 그럴수도 있다고도 생각 됩니다. 1평방미터당 630만원이면 그것을 평으로 바꾸면 평당 약 2,000만원이 될것 같네요
그리고, 서울의 경우 님의 산식에 대지비를 평당 2,000만원으로 바꾸니 분양원가가 평당 1,800만원 정도로 됩니다
또한 용적율을 200% 정도로 올려보니 평당 분양원가가 1,480만원이네요..

[청청]

"평균 630만원/평"이라는 수치는 다음 부동산의 매물 토지 시세정보 입니다.

[태백성]

문제는 서울에서.... 과연 정말 집을 지을 수 있는 싼 땅이 현재 있느냐가 더 문제일것 같습니다.
중심지는 이미 평당 1억이 넘어 가는 곳은 수두룩한 현실이고, 그곳이 상가라고 하여도 중심지 근처의 땅값도 그것에 대한 이용 접근도에 따라서 땅값은 수렴을 하겠지요.
님의 말씀 말마따나 외진 곳 저평가된 곳에서 땅을 매입 한다면 불가능한것은 아니겠으나 서울에서 외진곳도 이미 땅값은 1,000만원 아래는 없을 것으로 생각합니다.
그렇다면 님이 계산한 저 가격은 서울에서의 경우에 최저 가격을 보여 준다고 생각이 되겠습니다.

[태백성]

경기도의 경우도 교통이 좀 되는 곳이거나 도로 사정이 좋은곳은 많은 곳들이 평당 몇백씩은 되는 것으로 알고 있습니다. 아무것도 없는 곳에 아파트를 건설하려면 도로등의 교통 시설까지 설치 하여야 하기에 땅이 싸더라도 기타 비용이 늘어날 것이고, 도, 대충 있다손 치더라도 그런곳에 누가 가느냐의 문제가 발생 하겠죠.... 그럼 그곳은 사업성이 없어지니 공급이 없는것이구요.... 결국 어느정도 살 수 있다는 곳이 되어야 가능한데..... 역시나 그런곳은 땅값이 그 평균가격보다는 상당히 높을 것이라 생각합니다.

[태백성]

그러므로 아파트를 이야기할때 건설비도 건설비의 문제가 있기도 하지만..
실제 가장 많은 문제가 바로 땅값이 어찌 되느냐의 문제가 아닐지요.. 그 땅값이 비싸면 비쌀수록, 또는 그 땅이 가치가 어느정도냐의 유무에 따라 인정 하느냐 못하느냐의 결과가 나오리라 생각합니다. 특히나 서울에서는 건축비 보다는 땅값이 실제 분양가의 많은 부분을 차지 할 것입니다. 님의 산식으로 땅값을 평당 3,000만원으로 계산하면 평당분양원가가 용적율 150%일때 2,476만원, 200%일때 1,979만원이 나옵니다. 그리고 250%로 잡으면 1,677만원이 나오는군요..
결국 땅값을 어찌 보느냐에 따라 모든것이 좌우되네요....

[태백성]

예 바로 그것입니다. 이젠 요지의 땅은 일반인들도 건설사에게 절대 싸게 팔지 않습니다. 그러기에 반면해서 모두들 외곽으로 나갑니다. 공사나 일반 건설사나... 신도시든 뭐든 계속해 나가지만 그곳엔 천문학적인 인프라 구축비용이 들고 있습니다. 그것이 결국 또 분양가에 영향을 주는 요인이죠. 그 도로나 철도등의 인프라는 해당 신도시 입주자들이 분양가로서 지불하게 되는 것이죠. 그것은 또다시 요지의 땅값을 올려주는 바로미터가 되는 것이고.....

[태백성]

또한, 땅값이 올라간 연유로 인하여 분양가가 높아진다고 건설사의 수익이 줄어드는 것은 아니라 생각합니다. 되려 수익이 늘어날 개연성이 더 커진다고 생각합니다. 금액이 커지면 수익률은 몰라도 수익금은 커지는게 당연한 것 아닐까요? 또한 재건축이나 재개발에서의 공사는 건설사가 땅을 매입하는 것이 아니기에 상당한 자금적 여력이 더 높아질 것입니다. 고로 금액은 딴값에 의해서 더 커지므로 수익이 아주 좋은 곳이고, 기본적으로 이미 입주할 소유주???들이 확보되어 있으니... 글쎄요......

[청청]

땅값에 비례, 용적률이 반비례 하는것이 원가죠. "건설사"들이 원가 공개를 하지 못하는 이유가 바로 이점입니다. 우리와 같은 가격에 투지를 구입하는것이 아니기 때문입니다.

[태백성]

어~
답글이 사라졌군요.....
음.... 그만합니다..... 밥 먹으러 가려면 일 하던것 마무리를 해야겠죠... 에구구....

[다크~]

좋은 글 감사합니다.