[부동산] [부동산연구소 김종갑] 3년 후 부동산 시세 예측

[yaya21]

글쓴이: 김종갑     아파트 가격이 단기간 지나치게 폭등한데다 부동산에 대한 정부의 전방위 정책 등으로     3년 후의 수도권 아파트 시세 예측이 초미의 관심사라고 판단이 되어 글을 올립니다.     미래의 시세를 예측하는 일은 결코 쉬운 일이 아니지만, 다음과 같은 요소를 고려하면 어느     정도  비슷한 예측은 가능합니다. A. 아파트 시세 예측시 고려할 사항 10가지  1. 시세의 흐름을 판단합니다.     - 3년, 1년, 6개월, 3개월, 1개월, 2주, 1주 흐름 2. 지역의 가치를 판단합니다.    - 강남권, 서울 유망권, 서울 일반권, 1기 및  2기 신도시, 수도권 유망권, 수도권 일반권 3. 평형별 가치를 판단합니다.    - 20평대, 30평대, 40평대, 50평대, 60평대, 70평대 이상 4. 아파트 가치를 판단합니다.    - 입지, 세대수, 입주년도, 주변 시세, 고급화 여부, 편리성, 땅값, 용적률 5. 미래의 발전 가능성을 판단합니다.    - 미래의 호재와 악재, 트랜드, 친환경 요소, 6. 대중의 선호 요소를 판단합니다.   - 교통, 교육, 상권, 환경, 편의 시설, 택지개발(신도시, 뉴타운 등) 여부 7. 정부의 정책을 판단합니다.   - 정책 의지, 세금, 청약, 금리, 정치권 동향, 기타 부동산 대책 8. 경제의 흐름을 판단합니다.   - 전세 흐름, 물가 상승, 부동 자금, 환율, 주식, 수출입, 해외 부동산 흐름 9. 아파트의 수요와 공급 여부를 판단합니다.   - 주택 보급률, 아파트 공급 계획, 주택 수요 및 공급 인구 10. 부동산에 대한 심리적 요인을 판단합니다.   - 부동산을 보는 시각, 불안감, 기대감, 아파트 보유 의지, 정책 신뢰도 ● 위의 10가지 요소를 바탕으로 시세 예측을 하는 것은 기존의 아파트 흐름에 영향을 주는     요소 중에서 부동산 자체의 평가 요소 뿐만이 아니라 미시와 거시 경제적 요소, 정부의 정책,     심리적인 요소를 총망라한 것입니다.     시세 흐름에 영향을 주는 요소를 대등한 자격으로 평가할 수는 없지만 부동산 시세를     예측하는 데 무수한 가변성을 가지고 있는 사항들을 대거 참조하였다는 점에서 그 의의를     지니고 있으며, 그나마 기존 평가 사항보다는 객관적인 자료로서의 구실을 할 수 있음을     밝히는 바입니다.  B. 정부의 부동산 정책에 대한 도움글 ● 2004-2006년만 놓고 본다면 상당수의 전문가들의 시세 예측이 엉뚱한 방향으로 흐른 것을 알     수 있는데, 이러한 결과는 상기의 요소를 두루 망라한 종합적인 판단보다는 정부 정책과     경제의 흐름 등 특정 분야를 지나치게 부각하는 바람에 야기될 수밖에 없었던 필연적인 결과로     보여집니다.     어떤 면에서는 정부의 정책과 거시 경제의 흐름보다도 아파트에 대한 본질적인 평가 즉     시세의 흐름, 지역, 평형, 미래 발전성, 대중의 선호요소와 눈에 보이지 않는 심리적인 요인이     아파트 흐름에 민감하게 반응하였음을 확연히 알 수 있습니다. ● 따라서 지금이라도 앞에서 언급한 단순한 실물 경제의 지표로서 부동산의 흐름을 예측하고     정책을 펼 것이 아니라, 부동산 고유의 특성과 지표상 드러나지 않는 심리적 요인에 기인하여     포괄적이면서도 역동적인 시세 예측 및 이를 바탕으로 한 효율적인 정책 마련이 선행되어야     한다고 판단합니다. ● 물론 모든 사항을 감안하여 시세 예측을 한다는 것이 결코 간단하지는 않습니다.     어느 요소를 얼마만큼 반영해야 하고, 또 심리적인 요인에 의하여 기간별로 반영하는     요소의 비율이 차이가 날 수밖에 없는 현실까지 고려한다면,부동산 정책을 펴는 정책     당국자야말로 이 세상 누구보다도 부동산 지식에 대한 이론과 실천 경험까지 겸비한 자유로운     사고 역량을 소유한 분이라야 한다는 사실을 밝히고자 합니다. ● 부동산을 잡기 위한 정부 각료와 대통령 의지야말로 경제 정책의 선순환을 이루는 핵심사항이기     때문에 높게 평가하며 항상 감사한 마음을 가지고 있습니다.     하지만 지금처럼 경직된 사고와 천편일률적인 잣대로써 전방위의 무차별적인 부동산 옥죄기     전략으로 해법을 찾으려 하기 보다는 부동산 상승에 영향을 주는 근본 요소부터 발췌초록하여     정책의 틀로 삼고, 일정 부분 시장 경제의 자율성에 흐름을 맡기되 이로 인하여 파생되는     문제점에 대해서만 확실한 제제 조치를 단행해야 한다고 봅니다.  ● 자연 생태계에서도 적자생존이 존재하고, 돈 자체가 10원, 100원, 1000원 혹은 1달러 10달러     100달러 구분 되어 있듯이, 어느 사회나 물질적 가치의 양면성은 존재하기 때문에 오르는     아파트를 억지 세금으로 막으려 하기 보다는 그들만의 플레이를 할 수 있도록 일정 부분 시장     흐름에 맡기는 일이 필요합니다. ● 지금의 부동산 상황은 뱀(명품 아파트)을 때려 잡으려 하다 보니까, 개구리(보통 아파트)들이     들끓는 상황을 초래한 것으로써, 빈익빈 부익부를 막으려다가 부의 공동화 현상이라는 최악의     시나리오에 직면해 있다는 판단이 듭니다.     뱀이 아무리 큰다고 하여 공룡이 될 수 없기 때문에 더 이상 잡으려 하지 말고 뱀과 개구리     메뚜기가 적절하게 피라미드 모형을 지닐 수 있도록 조절하는 역할이 어떨지 상징적으로 제시해     봅니다. ● 내 집을 가졌기 때문에 집값이 오르기를 바라는 분들이 많기는 하지만 부동산 상승이      심리적으로 조절할 수치를 벗어난 이른바 부동산 공황에 빠진 상태가 되면 집을 가진 분이나     가지지 않은 분이나 모두 불안하기 마련입니다.     지금이 그 단계로 보여지기 때문에,  대부분 국민들은 부동산의 강보합 및 약보합의 흐름이     지속되기를 원합니다. ● 모든 아파트들이 물가상승에 관계없이 하락을 하는 것보다는아파트별로     절대 및 상대 가치에 의한 차별화와 함께 물가상승률과 비례한 상승이 진행이 되어야 합니다.     지나친 빈익빈 부익부를 막으면서 폭등 및 폭락의 후유증에서 벗어나 모두가 인정하는 방향의     가치 상승과 하락의 양분화가 이루어질 수 있도록 정책의 골격을 유지하길 희망합니다. C. 현 시점에서의 부동산 전망 ● 아파트에 대한 매수와 매도 타이밍을 놓치는 가장 큰 실수가 어디에 있는지 아시나요?     그렇게 많이 겪고도 습관적으로 반복이 되는 일이건만 미래의 흐름을 믿지 않고 현실의     흐름에만 지나치게 민감하다는 것입니다.     한 치 앞을 내다보지 못하는 불안 심리와 지나치게 보수적인 잣대가 정확한 예측을 흐리게     하는 나쁜 주범이라고 할 수 있지요.     최근 부동산에 대한 대출 압박, 세금 징수, 분양가 인하, 임대주택 공급 확대 등이 총망라     되어 부동산으로 시세 차익을 누리는 것은 모두 끝난 것처럼 보입니다.     과거와 같이 파상적인 상승은 기대하기 어렵겠지만, 아파트의 양극화에 따른 고품격 아파트의     시세 상승은 앞으로도 지속될 가능성이 높습니다. ● 즉 지금은 부동산 대책이 모두 터져 나온 상황이라서 더 이상 부동산을 억누르는 대책이     나올 가능성이 없어 보일 정도입니다.     이 정도의 강도 높은 대책이라면 큰 폭의 하락이나 급매의 출현이 나와야 하는데 아직도     호가 상승은 소폭이나마 이어 지고 있으며, 설령 하락한다고 하더라도 최대 10 % 이내의     소폭의 조정 가능성만이 이어질 것으로 분석이 됩니다. ● 무주택 서민들일수록 이것을 지나치게 크게 생각하여 급매로 매수할 결정적인 기회를 잡지     못하는 일이 많아서 안타까울 뿐입니다.     3월 이후에 반전이 된다면 급매는 순식간에 사라지고, 명품이라고 일컫는 아파트는 품귀 현상을     보이며 일반 아파트와의 격차를 더욱 벌여 놓을 가능성이 큽니다.     어차피 지금 매수해서 지금 팔 것이 아니기 때문에 지금의 흐름보다는 매도 시점의 흐름을     읽는 눈이 필요합니다. ● 3년 후에 꼭 오른다는 보장이 없지만 적어도 과거의 전례를 보거나 명품 아파트의 가치,     공급 부족, 넘쳐나는 500조대의 유동자금 방황 등을 간파한다면 지금이야말로 가장 훌륭한     아파트를 싸게 잡을 수 있는 황금의 기간이 아닐까 판단이 됩니다.     이러한 흐름으로 볼 때에 미래의 부동산 시장은 각각의 아파트 가치가 계단처럼 층층이     배열이 되는 아파트 가치의 차별화가 진행될 것입니다. ● 이를 토대로 미래의 시세를 예측하는 데 가장 중요한 요인은 명품 지역의 아파트에 대한     시세를 파악하는 일입니다.     즉 명품 지역 아파트 시세를 기준으로 지역적 가치를 비교하고 같은 지역일 경우는 아파트에     대한 가치를 비교하면서 예상 시세를 측정하면 됩니다.     이러한 측면에서 시세를 예측하는 데 바로미터로 삼을 수 있는 지역이 판교와 강남권입니다.     강남의 실전 전문가들이나 부동산을 아는 사람들이 이구동성으로 말하는 강남권과 판교의     예상 시세를 바탕으로 수도권의 3년 후의 시세를 유추해 보겠습니다. D. 현실적 흐름에 비추어 본 3년 후의 시세 (단위 억원) 강남권 20평대 8-9    판교 20평대 7-8 서울 명품 아파트 평균- 5-7, 분당- 6-7, 용인 명품 아파트- 4~5 파주, 동탄, 송도 2기 신도시 아파트 시세 평균- 3-4.5, 수도권 명품 아파트 평균 3-4.  서울 일반 아파트 평균- 3.5-4.5  용인 일반 아파트 평균: 3-4 수도권 일반아파트 평균 2-3 강남권 30평대 13-15    판교 30평대 12-14 서울 명품 아파트 평균- 9-12  분당, 평촌-9-12  용인 명품 아파트- 7.5-9 파주, 동탄, 송도 2기 신도시 아파트 시세 평균- 6.5-8.5 수도권 명품 아파트 평균 5.5~7.5 서울 일반 아파트 평균- 6-8, 용인 일반 아파트 평균- 4-6. 수도권 일반아파트 평균 3.5-5.5   강남권 40평대 19-23   판교 40평대 17-18 서울 명품 아파트 평균- 13-15, 분당- 14-16, 용인 명품 아파트- 11~14, 파주, 동탄, 송도 2기 신도시 아파트 시세 평균- 10-12, 수도권 명품 아파트 평균 9-11,  서울 일반 아파트 평균- 9-11, 용인 일반 아파트 평균- 7-9 수도권 일반아파트 평균 6-8 강남권 50평대 24-26    판교 50평대 20-24 서울 명품 아파트 평균- 15-17, 분당- 17-20, 용인 명품 아파트- 14~16, 파주, 동탄, 송도 2기 신도시 아파트 시세 평균- 13-15, 수도권 명품 아파트 평균 12-14,  서울 일반 아파트 평균- 11-13, 용인 일반 아파트 평균-9-10 수도권 일반아파트 평균 8-9 강남권 60평대 이상 26이상   판교 60평대 이상 24이상 서울 명품 아파트 평균- 17이상  분당- 20이상  용인 명품 아파트- 16이상 파주, 동탄, 송도 2기 신도시 아파트 시세 평균- 15 이상 수도권 명품 아파트 평균 14 이상 서울 일반 아파트 평균- 13 이상 용인 일반 아파트 평균-10 이상 수도권 일반아파트 평균- 9이상 - 위의 시세는 모두 필자의 예상 시세이니, 참조만 하시기 바랍니다.   E. 부동산 정책의 실효성에 바탕을 둔 3년 후의 시세 강남권 20평대 7-8    판교 20평대 6-7 서울 명품 아파트 평균- 4-5, 분당- 6-7, 용인 명품 아파트- 3~4 파주, 동탄, 송도 2기 신도시 아파트 시세 평균- 2.5-3.5 수도권 명품 아파트 평균 2-3.  서울 일반 아파트 평균- 2.5-3.5  용인 일반 아파트 평균: 2-3 수도권 일반아파트 평균 1.5-2.7 강남권 30평대 12-14    판교 30평대 11-13 서울 명품 아파트 평균- 8-10  분당, 평촌-9-11  용인 명품 아파트- 6-8 파주, 동탄, 송도 2기 신도시 아파트 시세 평균- 5.5-7,5 수도권 명품 아파트 평균 5~7 서울 일반 아파트 평균- 5-7, 용인 일반 아파트 평균- 3.5-5.5. 수도권 일반아파트 평균 3-5 강남권 40평대 17-21   판교 40평대 15-17 서울 명품 아파트 평균- 11-13, 분당- 13-15, 용인 명품 아파트- 10~13, 파주, 동탄, 송도 2기 신도시 아파트 시세 평균- 9-11, 수도권 명품 아파트 평균 8-10,  서울 일반 아파트 평균- 8-9, 용인 일반 아파트 평균- 6-7 수도권 일반아파트 평균 5.5-7 강남권 50평대 22-24   판교 50평대 17-21 서울 명품 아파트 평균- 13-15, 분당- 16-18, 용인 명품 아파트- 12~14, 파주, 동탄, 송도 2기 신도시 아파트 시세 평균- 11-13, 수도권 명품 아파트 평균 10-12  서울 일반 아파트 평균- 9-11, 용인 일반 아파트 평균-8-9 수도권 일반아파트 평균 6.5-8 강남권 60평대 이상 24이상   판교 60평대 이상 21이상 서울 명품 아파트 평균- 15이상  분당- 16이상  용인 명품 아파트- 14이상 파주, 동탄, 송도 2기 신도시 아파트 시세 평균- 13 이상 수도권 명품 아파트 평균 12 이상 서울 일반 아파트 평균- 11 이상 용인 일반 아파트 평균-9 이상 수도권 일반아파트 평균- 8이상   - 위의 시세는 모두 필자의 예상 시세이니, 참조만 하시기 바랍니다. ● 이상에서 아파트 시세 예측시 고려할 사항과 이에 바탕을 둔 올바른 정책 방향, 그리고     부동산 정책 실효성 여부에 입각한 3년후의 시세 예측을 순차적으로 짚어 보았습니다.     앞으로 전개될 시장 흐름을 예측함에 있어서 단편 일률적인 잣대를 적용하기 보다는 부동산에     영향을 주는 모든 요소를 폭넓은 시야로 조명하고, 중요도를 선별적으로 적용하여 저 나름대로     두 방향으로 시세를 예측하였습니다. ● 저는 부동산 상승이 과거의 흐름에서 크게 벗어나지 않는 상승장에 무게를 두고 있지만     규제 일변도의 부동산 정책이 역동적인 흐름으로 개선된다는 조건하에서 실효성 여부에 따른     안정적인 흐름도 함께 제시해 보았습니다.     두 방향 중에서 어느 한 쪽으로 가깝게 예측이 될수도 있고, 전혀 엉뚱한 방향으로 결과가     도출될 수도 있겠지만, 시시비비를 떠나서 미래의 시세를 되짚어 보았다는 점에 의의를 두고     있으니 참고 자료로서의 구실만 했으면 합니다. ● 시세 예측은 민감한 사항이기 때문에 결코 쉬운 작업은 아니지만 이러한 전망이 전문가들     세계에서 많이 양산이 되어야만 부동산이 올바른 흐름으로 가닥을 잡아 나가는 데 도움이     될 것으로 판단이 됩니다.     지면 관계상 부동산 정책의 올바른 방향을 제시하면서 구체적인 대안 제시가 부족하였는데     차후에 이를 집중 조명하고자 전문가의 탁견을 인용하여 논의하겠습니다. ● 끝없는 부동산 폭등은 결코 불철주야로 고생하는 정부와 행정부의 몫으로 해결 될 문제가     아니며, 올바른 정책이 시장 흐름에 반영될 수 있도록 전문가들이 여러 각도에서 창의적인     안건을 제공하고, 국민 모두가 그 정책을 신뢰하고, 따를 수 있는 마음가짐을 가져야 비로소     해결의 매듭을 풀 수 있습니다.     이로써 부동산 안정에 바탕을 둔 정부의 일관성 있는 노력이 실효성을 거두어 경제 최강     대한민국의 기초 토양이 조성이 될 것이라고 믿습니다.

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출처 : 부동산 연구소 원문보기 글쓴이 : arumi