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출처: 설춘환 교수의 행복한 경매 원문보기 글쓴이: 설춘환 교수의 행복한 성공
안녕하세요 설춘환입니다
벌써 2월도 종반을 향해 거침없이 전진하네요^^ 어젠 제가 운영하는 카페에서 하루만에 끝나는 경매/법률특강을 실시했는데
그중에서 많은 수강생들이 매매와 처분금지가처분을 조금 어려워 하더라구요
1. 먼저 처분금지가처분은 매도인과 매수인이 함께 등기할 수 있는 쉬운 등기가 아닙니다
매수인이 법원에 일방적으로 신청해서 결정을 받아내고 그것을 매도인 소유의 등기부등본 갑구에 가처분을 떡하니 기입하게 되면 가처분 집행이 끝나는 것입니다
가압류와 패턴이 거의 비슷하죠
가처분과 가압류는 법원에 신청해서 등기부등본에 기입되는데 걸리는 시간이 통상 2주에서 3주정도입니다
2. 이러한 처분금지가처분은 특히 매매 후에 부동산호재가 발표되어 매도인이 변심하는 경웨 자주 발생하게 됩니다
가령 잠실5단지 33평 아파트를 10억원에 매매하기로 하였다
2010. 10. 5. 계약금 1억원을, 2010. 11. 30. 중도금 4억원을, 2011. 1. 5. 잔금 5억원을 지급하기로 하였다
자 집중하자
1) 계약금만 지급한 상태에서는 처분금지가처분이 불가하다 이유는 계약금만 지급한 상태에서는 양 당사자는 언제나 계약을 해제할 수 있기 때문
2) 중도금이 지급되면 이제는 양당사자는 서로의 변심등으로 인해 계약해제가 불가하다 오직 상대방의 귀책 즉 계약위반이 없으면 계약은 해제할 수 있다
자 그러하니
2010. 11. 30. 중도금 지급 후에 연말에 (가령이라는 전제하다)
용도지역의 상향/ 내지는 롯데월드건축허가에 따른 다른 호재의 발생등에 따라
위 아파트의 가격이 2-3억원 폭등을 하게 된것이다
이에 매도인의 입장에서도 억울할 수 있다 이러면 매도인이 통상 매수인에게 전화한다
매매계약을 조금 더 올려주면 안되겠냐고?
매수인 입장에서는 당근 안되죠^^ 라고 한다
이럴때 매도인은 결단을 할 수 있다. 형사상 처벌을 각오하고 제3자에게 폭등한 가격에 매도하고 등기이전도 할 수 있다. 이러면 매수인은 더 이상 그 아파트의 소유권을 가져오긴 히들다 물론 매도인에게 손해배상청구소송 및 배임죄를 물을 수는 있다
이러한 것을 사전에 방지하고자 매수인은 중도금이후에 처분금지가처분을 신청해서 매도인 소유의 아파트에 등기가되면 그 이후의 소유권이전받은 매수인은 매수인에게 대항할 수 없어서 차후에 매수인은 잔금을 지급 내지는 공탁하고 소유권이전등기청구소송을 제기하면 승소하여 소유권을 가져오는데 특별한 문제가 없다
혹시라도 계약금을 지급한 상태에서 처분금지가처분을 하고 싶다면 계약금을 듬뿍지급하면 된다
가령 위 사안에서 계약금을 5억원을 지급하였다면 동 계약금에는 계약금과 중도금의 일부가 지급된 것으로 보아 역시 처분금지가처분을 할 수 있다
급변하는 부동산시장에 순발력이 필요할 때가 있다 이럴때에는 이 정도의 법률지식을 가지고 있어야 한다
누군가 나의 재산을 지켜주지 않는다
내가 나 스스로 지키고 불려야할 때다
여러분 새로운 한주가 시작되었습니다
화이팅하세요^^
설춘환
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