스크랩 조망권 가치

[세양청구마을]

[부동산 교실]갈수록 높아지는 조망권 가치

 ◇ 김 정 훈 ㈜리더스부동산투자자문 대표이사(동의대 외래교수)

지난 8월 부산 해운대 우동 매립지에 들어서는 주상복합건물의 81평형의 프리미엄이 7억5,000만원에 거래됐다. 분양가까지 감안하면 무려 18억2,000만원에 거래된 셈이다. 이 물건의 현재 호가는 웃돈만 10억원이다.
이렇게 높은 가격에 거래되는 이유는 조망권이 3면이 모두 탁 트여서 해운대 해수욕장, 누리마루, 광안대교가 모두 확보되고 향후에도 조망권 침해가 없는 곳이기 때문이라는 것이다.
그 외에도 주지하다시피 서울 도곡동 타워팰리스, 삼성동 아이파크, 부산 센텀시티 더샵 등도 모두 높은 프리미엄으로 인해서 지역에서 기대반 시기반의 대상이다. 그런데 이들 아파트들을 잘 살펴보면 몇 가지 공통점이 있다. 이른바 독점적인 조망권을 확보하고 있는 것이다.
부동산의 특징중에서 가장 큰 것은 선점의 이익을 독점적으로 누린다는 것이다. 인테리어는 돈을 투자하면 남과 같아질 수 있지만 창밖 풍광은 절대로 따라 할 수 없는 요인이다. 조망권의 가치가 높아질 수밖에 없는 이유인 것이다.
주택의 가격은 주거서비스의 대가라고도 할 수 있다. 그런데 주거서비스 중에서 가장 주관적이면서 추상적인 것이 조망권이다. 타인과의 차별화가 확실하기에 부르는 게 값인 것이다.
울산지역에서도 작년부터 태화강 주변에서 조망권을 전면에 내세우면서 주상복합아파트를 고가에 분양하고 있다. 올초에는 태화강에 이어서 울산대공원 주변까지 확대되면서 향후 울산지역의 조망권의 크기를 가늠할 양대축으로 각축을 벌이고 있다.
분양가도 엇비슷하다 평당 1,100만-1200만원선이다. 최근의 분양결과를 보니 분양률이 50%이상을 넘긴 곳도 3-4군데에 달하고 있다. 서서히 서울과 부산에서의 투자경험이 울산에서도 나타난다고 해석할 수 있다.
그런데 조망권의 가치를 인정받기 위해서는 몇 가지 기본적인 조건이 충족돼야 한다.
우선 단순한 탁트인 시야와 돈 되는 조망권은 다르다는 점이다. 울산 롯데백화점의 전망대와 같은 곳의 탁트인 조망권은 태화강변이나 울산대공원의 조망권과는 다르다. 도심의 야경은 엇비슷할 수 있기에 희소가치가 적기 때문이다.
둘째는 강이나 공원에 근접해야 한다는 것이다. 멀리서 보이는 조망이나 중간에 여러 건물이 걸친 경우는 돈 되는 조망이 아니다. 그것은 그냥 조망이다. 따라서 강과 공원에 붙어서 시야에 걸림돌이 없어야 한다.
셋째는 접근성이 확보돼야 한다. 태화강변을 바라보는 것은 같은데 태화강변을 접근할 수 없다면 반쪽 조망이다. 이런바 늘 접근해서 즐길 수 있어야 한다. 울산대공원도 향후 아파트개발이 가속화 되겠지만 역시 돈 되는 것은 눈으로 즐기고 발로 접근할 수 있어야 한다.
마지막으로 기본적인 요건을 충족해야 한다. 조망권은 고가일수록, 대형일수록 유명한 브랜드일수록 높은 가치를 부여받고 있다. 부산의 영도는 바다지만 조망권의 가치가 크지 않다. 해운대와 영도의 차이가 무엇인지를 꼼꼼히 따져보면 된다.
울산지역에서 조망권의 가치가 눈으로 분명 드러나는 시기는 조망권을 갖춘 아파트가 입주임박해서 일 것이다. 서울과 부산이 모두 입주 6개월전 시점부터 가격차이가 두드러지기 시작했다. 싫던 좋던간에 우리도 향후 아파트가격의 양극화의 주된 이유가 조망권임을 인정하고 향후 주거지역 선택, 종목선택, 층수 선택에 고려해야 할 것이다. 특히 울산은 소득수준과 저축수준이 전국 최고이다. 지갑이 열리면 더 좋은 것 남들보다 다른 것을 선택할 잠재력이 전국 최고일 수 있다고 할 수 있다.

2006-10-23 00:17:45

[가을의전설109-2303]

다른 사람들이 우리집오면 콘도에 온거 같다고 해요.......전망 끝내주거든요. 공단의 반짝이는 불빛부터 아산로의 배들까지.....우리집 같은 전망 없쥐....ㅋㅋ