안녕하세요, 24년 대비 기본강의 수강생입니다!
기본서 591페이지 건부감가 관련 질문드립니다.
'현재를 상업지대 내 주거용이용중인 경우 + 개량물하 현황 가치 > 토지최(상업용) 가치' 인 경우,
| 상업용 토지(나지 최) | 주거용 토지(현황) | 주거용 건물(현황) |
가치 | 100 | 80 | 30 |
수익 | 5 | 4 | 3 |
기본서591페이지 상, 건부감가 산출방법을 적용해 본다면..
1) 대상토지의 최유효이용 전제한 나지가격 - 현상태 토지가격 = 건부감가
→ 100 -80= 20
2) (최유효이용상태 토지수익 - 현상태 토지수익) 자본환원 = 건부감가
→ (5-4)/r = 건부감가
중도적 이용의 경우,
개량물하 분석에 의한 현황의 가치가 나지최분석에 의한 가치보다 크며, 장래 곧 도래할 최유효이용을 대기하며 현재의 이용에 할당되는 것으로 이해하였습니다. 이때 건부감가는 발생하지 않는다고 이해했었는데요.
위와 같은 경우 중도적 이용으로 특수한 최유효이용(중도적이용)으로 판정되나, 건부감가가 발생되는게 아닌가해서요.
가정이나 전제를 하여 이해하려고 하지 말라고 하셨지만.. 여러 고민 끝에 질문 드립니다!
만약 위의 표가 중도적이용이 성립할 수 없어 잘못된 전제라면 왜 성립하지 않는지 대략적 이유라도 알려주시면 감사하겠습니다.
감사합니다!
첫댓글 건부감가가 발생하는 상황과 중도적 이용에 할당된 상황 모두 나지상정 최유효이용분석의 결과에 부합하지 않는 현재 건축물 등이 소재한다는 점은 같습니다.(이런 상황이 특별한 상황이라고 볼 수는 없습니다. 신축 후 어느 정도 시간이 지나면 거의 모두 이런 상황입니다.)
하지만 건부감가가 발생하는 상황은 나지상정 최유효이용분석의 결과와 개량물 하 최유효이용분석의 결과(철거 후 신축)과 일치하는 경우이며, 중도적 이용에 할당된 경우는 나지상정 최유효이용분석의 결과와 개량물 하 최유효이용분석의 결과가 불일치 하는 경우입니다.
중도적 이용에 할당된 경우 현존 개량물이 나지상정 최유효이용분석의 결과와 일치하지는 않으나 그 개량물의 기여가치가 존재하는 상황이므로 비교우위로서의 최유효이용 할당이 아닌 비교열위의 극소화 방안으로 그 자체로 최유효이용이 됩니다.
토지에 현존하는 개량물은 언제든지 철거할 수 있으나, 그 철거가 경제적 관점에서 항상 지지되는 것이 아니므로 중도적 이용과 같은 특수한 형태도 역시 최유효이용으로 인정될 수 있습니다. 원론적으로 최유효이용이라는 개념은 용도의 다양성을 가지고 있는 토지에 국한된 개념이었으나 토지는 일반적으로(나지로 이용되는 주차장, 농경지 등이 아닌 경우) 지상 개럄물을 통해 그 용도가 결정되고 그 효용이 발휘되기에 최유효이용분석 역시 토지만의 최유효이용분석에 더하여 개량물 하 최유효이용분석을 같이 실시하게 되며, 이때 두 분석 결과의 일치 또는 불일치 여부와 시장상황, 주위의 표준적 이용상황, 전형적인 시장참가자의 속성 및 행동 등에 영향을 받아 최유효이용이 결정됩니다.
좋은 글같아 나중에 보려고 댓글 달아놉니다. 감사합니다:)