용지 보상 실무

[강바다]

 용지 보상 실무

Ⅰ.기본조사

1. 총칙    1) 의의

2. 사전준비

   1) 기본조사계획    2) 사전준비    3) 지적도 발급 및 지번추출    4) 용지도제작

   5) 토지조서의 작성    6) 관련공부 및 자료의 발급    7) 지구계분할

3. 토지조사

   1) 토지조사의 기본원칙    2) 토지이용 종합현황도    3) 현황측량    4) 형질변경토지   

   5) 건축물부지    6) 도로 및 구거부지    7) 미불용지    8) 공법상 제한 받는 토지   

   9) 개간지   10) 도수로 및 저수지부지   11) 하천구역에 편입된토지   12) 선하지

4. 지장물조사

   1) 조사대상물건    2) 건축물    3) 주거용건축물    4) 부대시설    5) 관정    6) 기계설비

   7) 화훼시설    8) 종교시설    9) 농지개량시설   10) 주민공동재산   11) 토석

5. 영업현황조사

   1) 영업현황조사대상

6. 수목 등 조사

   1) 수목 등    2) 과수    3) 묘목    4) 입목 등    5) 조경수목 등

7. 영농 및 축산조사

   1) 농작물    2) 농기구    3) 영농조사    4) 축산업 등

8. 거주자 조사

   1) 거주자 조사  

Ⅱ. 공익사업용지취득

1. 손실보상의 의의

2. 공익사업 용지취득의 대상사업

3. 공익사업의 당사자

4. 손실보상의 원칙

Ⅲ. 용지취득의 절차

1. 공익사업의 준비

   1) 타인토지의 출입    2) 장애물의 제거 등

2. 협의에 의한 취득 및 사용

   1) 토지물건조서의 작성    2) 보상계획 공고ㆍ열람    3) 보상액의 산정

   4) 보상협의회    5) 협의

3. 등기가 되지 않은 토지등의 취득

   1) 확인서 발급 신청서    2) 공고와 이의신청    3) 확인서 발급

Ⅳ. 강제취득

1. 토지수용

   1) 공익사업용지의 취득방법    2) 토지수용의 의의

2. 토지수용의 절차

   1) 사업인정    2) 협의 등 절차의 준용    3) 재결    4) 이의신청    5) 행정소송

Ⅴ. 토지의평가

1. 토지평가의 일반기준

2. 공법상 제한받은 토지의 평가

3. 특수용지

   1) 미불용지    2) 무허가 건축물 등 부지의 평가    3) 불법형질변경된 토지의 평가

   4) 도로부지의 평가    5) 구거 및 도수로 부지의 평가

4. 기타 토지에 관한 평가

   1) 개간비    2) 잔여지

Ⅵ. 건축물 등 물건의 평가

1. 건축물의 평가

   1) 이전보상    2) 물건가격보상    3) 주거용 건축물 보상 특례

2. 공작물의 평가

   1) 공작물의 평가기준    2) 보상대상이 되지 않는 공작물

3. 수목보상

   1) 이전보상    2) 수목의 수량 산정    3) 묘목의 평가

4. 농업의 손실에 대한 보상

   1) 지급대상 토지    2) 지급대상자    3) 지급기준    4) 농기구의 매각 손실액

5. 주거비 등

   1) 주거이전비    2) 동산이 이전비 등

Ⅶ. 환매권

1. 의의

2. 환매요건

3. 환매권자 및 환매의 목적물

4. 환매권의 절차 및 효과

5. 환매권의 소멸

6. 환매권에 대한 분쟁

Ⅰ. 기본조사

1. 총칙

1) 의의

사업을 시행하기 위하여는 사업지구에 편입된 토지를 취득하거나 사용승낙을 받아야 하고 사업시행에 장애가 되는 정착물(지장물)은 이전 또는 철거하여야 하는데 이를 위해서는 정당한 권리자에게 적당한 보상이 이뤄져야 한다. 적정한 보상을 위하여 보상대상물건이 되는 토지 및 지장물에 대한 조사를 하는데 이를 기본조사라 한다.

기본조사가 동일한 기준에 의하여 잘되고 안됨에 따라 사업비 증감, 사업기간 단축 또는 지연이 되거나 민원 등에 큰 영향을 주므로 기본조사는 사업시행의 시작이자 끝이라 해도 지나치지 않을 정도로 중요하다고 볼 수 있다.

기본조사의 중요성은 보상대상여부확정, 보상의 적정성확보, 피보상자간의 형평성 유지, 예상수지분석 등으로 용지보상 담당자는 사전준비를 철저히 하여 세심한 조사가 요구된다.

2) 용어의 정의

①“기본조사”라 함은 보상업무의 전반에 기초자료로 활용하기 위하여 대상물건의 현황 및 내역 기타 필요한 사항 등에 관하여 조사하는 업무를 말한다.

②“보상업무”라 함은 기본조사, 보상계획의 수립, 보상액의 산정, 협의 및 수용재결신청, 이주대책 등 용지의 취득 및 손실보상에 관한 업무를 말한다.

3) 직원의 의무 및 기본원칙

①보상업무담당자는 공공사업의 시행으로 개인의 재산권에 가하여진 특별한 희생에 대하여 정당한 보상이 이루어 지도록 함과 아울러 생활근거의 상실로 인한 정신적 피해의식을 최소화할 수 있도록 친절하고 성실한 자세로 담당업무를 수행하여야 한다.

②기본조사결과는 토지조서 및 물건조서의 작성, 보상금의 산정, 이주대책 등 보상업무 전반에 걸쳐 기초자료로 활용함을 인지하고 기본조사시 보상대상목적물이 누락되지 않도록 하는 한편 객관적인 판단으로 정확하고 충분하게 조사하여야 한다.

③보상업무담당자는 보상관계법령 및 실무에 관하여 충분한 지식과 경험을 축적하는 한편 성실하고 진지한 주민대응자세 등 실무적인 업무요령을 터득하여야 한다.

2. 사전준비

1) 기본조사계획

①기본조사에 착수하고자 하는 경우에는 미리 사업지구면적, 보호대상물건의 분포 및 수량, 주민동향 등을 감안하여 다음 각호의 사항을 포함하는 기본조사계획을 수립하여야 한다.

1. 구역세분 및 구역별 인원배분

2. 조사기간 및 일정별 조사항목

3. 조사대상물건별 공통적 조사방법 및 기준

4. 소요예산

5. 기타 필요한 사항

②기본조사 방법 및 기준에 관하여 담당자간의 견해차이가 예상되는 경우에는 조사대상목적물별로 공통적인 조사기법 및 기준 등을 마련하여 일관성 있게 조사함으로써 형평성을 유지하도록 하여야 한다.

2) 사전준비

①기본조사 및 보상업무에 착수하기 전에 미리 지역주민에 대한 사업설명회 개최 및 개별통지, 보상안내책자의 배포 등으로 공공사업의 필요성 및 보상절차 등에 관하여 충분히 안내함으로써 공공사업에 관한 공감대를 형성 및 민원방생을 최소화하도록 하여야 한다.

②기본조사를 위한 타인토지에 출입하고자 하는 경우 관계법령의 규정에 따라 사전 시장 , 구청장, 군수에게 출입허가증 및 증표를 발급 받아야 하며 5일전까지 그일시, 장소를 허가권자에게 통지하여 그 토지점유자가 조사사실을 알 수 있도록 하여야 하며 조사시는 증표 및 허가증을 내보여야 한다.

③기본조사를 착수하고자 하는 때에는 사업지구의 구역별 개황과 특성, 조사기법 및 조사기준, 조사대상 물건의 누락 및 중복 방지대책, 민원방지대책, 타인토지 출입시의 행동요령, 각종 조사서식의 개재요령 등 기타 필요한 조사지침을 마련하여 조사참가자에 대한 자체교육을 실시하여야 한다.

④기본조사에 착수하고자 하는 때에는 다음 각호의 준비물을 충분히 준비하고 주민에게 단정한 인상을 주도록 가능한한 단정한 복장으로 통일하도록 한다.

1. 도면 : 담당구역별 용지도와 지형지적도

2. 조사서 양식

3. 측량도구 : 줄자(롤라식 및 테엽식), 삼각자, 스케일, 계산기 등

4. 촬영도구 : 카메라, 필름, 촬영설명판(칠판) 등

5. 표시도구 및 필기도구 : 표시용 스프레이, 유성매직, 기타 필기도구 등

6. 기타 : 말목 및 타설용 망치, 안내문, 면장갑, 장화 등

3) 지적도 발급 및 지번 추출

①기본조사에 착수하고자 하는 경우에는 미리 지적관서에 지적도 및 임야도를 발급받아 이를 기초로 사업지구내 편입된 모든 필지에 대하여 지번을 추출하여 행정구역별, 지번순으로 정리한다.

②지번추출시에는 도면에 색칠하는 방법 등으로 필지별로 대조하여 지번누락이 없도록 각별히 유의하되 의문시되는 지번에 대하여는 폐쇄지적도 등을 발급 받아 분할 또는 합병과정을 확인하여 당해 지번의 존재여부를 규명한다.

4) 용지도 제작

①용지도는 지적도 또는 지형도에 사업지구의 경계(매수청구대상 잔여지, 추가 편입이 예상되는 토지를 포함한다)를 표시하여 대한지적공사 등에 제작을 의뢰한 후 성과도면이 납품되면 이를 지적도와 정밀 대사하여 작성오류 등이 발견되면 수정을 요구한다.

②용지도가 최종 완성되면 지적도상의 지구계와 지번추출자료 등을 토대로 지구계를 확정한다.

③용지도 작성이 완료된 후에는 이를 전산파일화하여 현황측량(항공측량) 등 관련업무에 활용할 수 있도록 즉시 전산화일화 작업에 착수한다.

5) 토지조서의 작성

①토지조서를 작성하는 경우에는 미리 추출된 지번을 토대로 토지(임야)대장을 발급받아 필지별 지목과 면적을 확인하고 등기부 등본을 발급받아 제반 권리관계(소유자 및 관계인, 소유형태 및 공유지분 등)를 확인하여 토지조서에 입력한다.

②지구계에 걸쳐 있는 토지로서 분할이 예상되는 때에는 구적면적에 의하여 기록하되, 편입면적이 사업인정고시(세목고시)면적에 미달되지 않도록 충분히 구획하도록 한다.

③지적도ㆍ토지대장ㆍ등기부등본 등 각종 공부상 등재된 사항이 일치하지 않는 경우에는 사안별로 목록 및 내역을 작성하여 구대장이나 구등기부등본 등을 발급받아 그 원인을 규명하고, 이를 미등기ㆍ중복등기ㆍ일본인명의토지ㆍ무등록토지ㆍ면적불부합토지 등 정리대상 항목별로 분류하여 별도 처리방안을 마련한다.

④토지이용현황이 조사되기 전까지는 공부에 의하여 작성된 토지조서를 관련 인허가자료로 사용한다.

6) 관련공부 및 자료의 발급

①관련공부 및 자료는 대규모 공공사업의 특수성을 감안하여 가능한 한 기본조사착수전에 일괄발급을 받을 수 있도록 관계기관과 적극적으로 협의한다.

②조사대상물건별 발급대상 공부 및 서류의 예시는 다음 각호와 같다.

   1. 토지 : 등기부등본, 토지대장 및 임야대장, 지적도 및 임야도,토지이용계획확인원 등

   2. 건축물 : 등기부등본, 건축물대장, 과세대장, 가설건축물축조신고(허가)대장, 무허가건물(단속)대장, ‘89. 1. 24 직전 제작한 항측도면등

   3. 공장 : 공장설립대장 등

   4. 분묘 : 묘적부

   5. 영농자 : 농지원부

   6. 거주자 : 주민등록등본

   7. 입목 : 입목대장, 입목등기부등본 등

   8. 기타 필요한 서류

7) 지구계분할

①지구계분할업무는 사업인정고시가 있은 후 15일 이내에 지적관서에 우선 사업착수신고를 하고 분할측량성과도면이 완성되면 즉시 토지이동신청을 하도록 한다.

②지구계분할로 인한 면적증감은 차기 인허가변경시 분할확정된 면적을 반영하여 고시할 수 있도록 별도 조치한다.

③지구계분할로 인하여 지번ㆍ면적 등이 변경된 때에는 변경된 지번 및 면적으로 토지조서를 수정하고 비고란에 변경전 토지의 일련번호 및 지번 등을 부기한다.

3. 토지조사

1) 토지조사의 기본원칙

①사업지구내 편입된 토지는 현실적인 이용상황 및 실제면적 등을 필지별로 조사하여 지적공부상의 지목 및 면적과 일치하는 지를 대조 확인한다.

②토지이용현황은 지적공부상의 지목에 불구하고 가격시점에 있어서의 당해 토지의 주위환경이나 공법상 제한정도 등으로 보아 일반적으로 인정가능한 범위의 현실적인 이용상황을 기준으로 조사하여야 하며 일시적인 이용상황도 부기하도록 한다.

③토지는 필지별로 조사함을 원칙으로 하되, 연속된 여러 필지가 동일한 목적으로 이용되고 있는 경우에는 일체로 조사기록하고 동일한 필지에 여러가지의 용도로 복합적으로 이용하고 있는 경우에는 그 용도별 면적비율 등을 조사기록한다.

2) 토지이용종합현황도 작성

①토지이용현황을 조사한 때에는 토지이용종합현황도를 작성하고 전경사진을 충분히 촬영하도록 한다.

②토지이용현황조사를 마친 때에는 지적공부상의 지목과 현실이용상황이 다른 필지에 대하여는 상이 지목조서를 작성하여 지방자치단체에 형질변경허가 여부 등을 조회한다.

3) 현황측량

①지적공부와 실제이용상황이 다르거나 구분평가의 필요가 있는 필지에 대하여는 토지이용현황에 대한 제반 적법성여부를 확인하여 상이지목조서를 수정한 후 이를 첨부하여 대한지적공사등에 현황측량을 의뢰한다.

②현황측량시에는 조사담당자가 반드시 현장에 입회하여 토지이용현황별 구획기준 및 보상업무의 특수성 등을 충분히 설명하는 등 현황 측량업무에 적극적으로 참여한다.

③현황측량성과품이 제출되면 현황상이지번과 현황면적을 최종확정하여 필지별로 토지조서 입력을 완료하고 현황상이지번에 대하여는 토지이용현황조사서를 작성한다.

4) 형질변경토지

①현황상이토지에 대하여는 형질변경인허가여부 조회결과, 형질변경시점, 형질변경이 일시적 이용상황인지 여부 등을 확인하여 적법성여부를 판단한다.

②불법형질변경토지에 대하여는 형질변경될 당시의 이용상황을 조사 확인하여야 한다. 무단형질변경하여 잡종지 등으로 사실상 사용되고 있더라도 수회의 원상회복명령이나 형사고발을 받고도 원상회복하지 않고 있는 경우에는 형질변경경위 및 이용기간ㆍ이용실태 등을 감안하여 일시적 이용상황으로 처리한다.

③다음 각호의 1의 경우에는 형질변경의 적법성여부를 불문하고 현황 및 사실관계를 조사ㆍ기록한다.

   1. 1995. 1. 7 당시 공공사업지구에 편입된 불법형질변경된 토지 또는 무허가 개간지. 이 경우 “공공사업지구에 편입”이란 택지개발예정지구 또는 산업단지 등으로 지정고시된 것을 말한다.<개정 2001. 8. 27>

   2.도시계획구역안에서 사업지구의 결정고시일전에 형질변경된 토지로서 시장ㆍ군수의 허가를 받지 아니하고 토지를 형질변경할 수 있는 도시계획법시행령 제5조제1항의 규정에 의한 경미한 행위

   3.토지의형질변경등행위허가기준등에관한규칙(1982. 4. 17, 건설부령제 328호) 제8조제2항의 규정에 의하여 시장ㆍ군수의 허가를 받지 아니하고 토지를 형질변경할 수 있는 경우

5) 건축물부지

①무허가건축물부지는 당해건축물이 1989. 1.24 이전에 건축된 경우에만 그 현황을 인정하므로 건축시기를 정확히 조사기록하여야 한다. 이 경우 건축시기의 판단은 다음 각호의 방법에 의한다.

  1. 1989. 1. 24 직전 촬영한 항측도면 또는 사진

  2.1989.1.24이전부터 당해 건물에서 주민등록을 필하고 거주해 온 사실

  3. 기타자료에 의하여 1989. 1. 24 이전부터 조사대상 건축물이 소재하고 있었음이 객관적으로 증명되는 경우

②기본조사단계에서 무허가건물의 발생시기가 확인되지 않을 때에는 공부상의 지목과 실제이용현황을 조사기록한다.

③1989. 1. 24 이전에 건축된 무허가건물이라 하더라도 부지면적은 건축면적, 인근지역의 표준적인 획지면적 및 건폐율, 실제 토지이용상황 등을 감안 적정규모로 구획하여 감정평가 의뢰시 제시한다.

④가설건축물부지는 관계기관에 가설건축물 축조신고 또는 축조허가시 조건사항 등을 조회하여 존치기간의 설정여부를 확인하되 다음 각호의 1의 경우에는 그 부지를 일시적인 이용현황으로 본다.

  1. 기한부 또는 무보상 자진철거 조건부 가설건축물

  2.국토의계획및이용에관한법률제64조제2항제1호의규정에의하여      허가를 받아 설치한 가설건축물

  3. 1989. 1. 24이후 건축된 불법 가설건축물

⑤공부상 지목이 대지 또는 공장이나 실제이용상황이 건축물이 없는 나지ㆍ텃밭ㆍ야적장 등 이거나 축사ㆍ골프연습장 등으로 사용하는 경우에는 그 주변상황 등을 참작하여 일시적인 이용현황을 명기한다.

⑥현실이용현황을 잡종지로 분류할 경우 그 용도를 반드시 구체적으로 병기하여 감정평가시 구체적 이용현황을 반영토록 조치한다.

6) 도로 및 구거부지

①도로는 사도법상의 사도와 사도 외의 도로로 구분하여 조사하되 다음 각호의 1에 해당하는 경우는 도로로 보지 아니한다.

  1. 지적공부상 도로로 구분되어 있는 경우로서 조사시점 현재 도로로 이용되지 아니 하거나 사실상 용도폐지된 상태에 있는 경우

  2. 지적공부상 도로로 구분되지 않은 상태에서 조사시점 현재 사실상 통행에 이용되고 있으나 소유자의 의사에 의하여 법률적ㆍ사실적으로 통행을 제한할 수 있는 일시적인 경우

②사도법상의 사도라 함은 도로법의 규정에 의한 도로와 도로법의 준용을 받는 도로가 아닌 도로로서 관할 시장ㆍ군수의 허가를 받아 개설하여 공도에 연결된 도로를 말하므로 도로개설경위 및 개설허가여부 등을 조사한다.

③사도이외의 도로라 함은 도로법ㆍ도시계획법에 의하여 설치된 도로이든 사실상 불특정 다수인의 통행에 제공되고 있는 도로를 말하므로 공도(도로법 제2조의 규정에 의한 도로, 도로법시행령 제10조의 규정에 의한 준용도로, 농어촌도로정비법 제2조의 규정에 의한 농어촌도로 기타 도시계획사업에 의하여 설치된 도로) 외에 예정 공도, 사실상의 사도 등을 포함한다.

④공도는 국토의계획및이용에관한법률제65조의 규정에 의한 무상귀속대상 공공시설에 해당하므로 기본조사시 실제이용현황 및 용도폐지여부 등을 조사하여 무상귀속대상여부를 확인하고 관리청과 무상귀속에 관한 협의를 하여야 한다. 다만, 공도중 사유공도로서 미불용지에 해당하는 경우에는 미불용지에 준하여 조사한다.

⑤예정공도는 도시계획결정시점 등을 조사기록한다.

⑥사실상의 사도라 함은 개설당시의 토지소유자가 자기토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도로로서 도시계획으로 결정된 도로가 아닌 것을 말하므로 개설경위 및 목적, 주위환경 인접토지의 획지면적, 소유관계, 이용상태 등을 감안하여 자기토지의 편익을 위하여 토지소유자가 스스로 설치하였는지 여부를 객관적으로 조사ㆍ판단한다.

⑦현황 도로 또는 구거인 토지에 대하여는 “현황도로 및 구거조사표(별지 제2호서식)”를 작성하여 감정평가의뢰시 제시한다.

⑧새마을사업으로 설치된 도로는 당해 새마을사업 시행 당시의 이용상황을 상정 평가하되 개발이익을 배제하도록 한다. 다만, 새마을사업으로 설치된 도로라 하더라도 편입당시 사실상의 사도 등으로 이용되고 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

7) 미불용지

①토지이용현황이 도로ㆍ하천 등 공공시설로서 사유지 또는 소유자불명인 토지에 대하여는 종전 공공사업의 성격ㆍ시행자ㆍ소유자ㆍ미보상 동기 등 관련자료를 수집하고, 관계기관에 종전의 공공사업에 대한 사업명칭과 보상금의 지급여부 등을 조회하여 미불용지 여부를 조사한다.

②조사결과 미불용지에 대하여는 시효취득 여부, 현재의 이용상황 및 지목, 종전의 공공사업에 편입될 당시의 지목ㆍ지형ㆍ지세ㆍ면적ㆍ도로와의 접근정도ㆍ이용상태 등을 함께 조사하여 기록하도록 한다.

③미불용지에 대한 감정평가를 의뢰하는 때에는 대상토지가 미불용지임과 제2항의 조사내역을 명시하여 의뢰한다.

8) 공법상 제한받는 토지

①공법상의 제한중 다음 각호의 1에 예시된 일반적 제한(제한을 가한 그 자체로서 목적이 완성되고 구체적인 사업의 시행이 필요하지 아니한 계획제한)을 받는 토지는 감정평가의뢰시 그 제한의 내용을 구체적으로 명시하여 적정히 평가할 수 있도록 조치한다.

  1. 국토의계획및이용에관한법률에 의한 용도지역ㆍ지구ㆍ구역

  2. 기타 다른 법령의 규정에 의한 제1호 토지이용계획과 유사한 일반적인 계획제한

②공법상의 제한중 다음 각호의 1에 예시된 개별적 제한(구체적인 사업의 시행이 필요로 하는 사업제한으로 당해 공공사업의 시행을 직접 목적으로 가하여진 제한이나 당초의 제한 목적과 다른 목적의 공공사업에 편입된 경우를 포함한다)을 받는 토지는 감정평가시 공법상 제한이 없는 것으로 간주하더라도 그 내역은 조사기록한다.

  1.국토의계획및이용에관한법의규정에의한도시계획시설및도시계획사업에 관한결정고시 등

  2.공익사업을위한토지취득및보상에관한법률의규정에의한공익사업을 위한 사업인정의고시등(다른 법률의규정에의하여사업인정이 의제되는 개발계획 또는 실시계획 등의 고시를 포함한다).

  3. 기타 다른 법령의 규정에 의한 공공사업의 계획 또는 시행의 고시 및 사업지구 등의 고시 등

③1필지의 토지가 2이상의 용도지역 등이 중복되는 경우에는 그 용도지역 등을 모두 조사기록하고, 1필지의 토지가 2이상의 용도지역 등으로 구분되는 경우에는 현황측량 등의 방법으로 용도지역별로 면적을 구분 산출한다.

9) 개간지

①국가 또는 지자체 소유의 토지를 제3자가 초지ㆍ과수원 기타 농경지 등을 조성할 목적으로 개간(매립ㆍ간척 등을 포함)을 행한 토지(이하 “개간지”라 한다)에 대하여는 당해토지의 관리청에 개간허가등의 유무와 점용기간 등 구체적인 허가조건 등을 조회하고 개간내역(면적ㆍ규모ㆍ비용추정액 등)을 조사기록한다.

②개간비는 개간을 행한 자가 조사(보상)당시에도 실제 점용하고 있는 경우에만 보상하며 다음 각호의 1의 경우에는 보상대상에서 제외되므로 이와 관련한 사실관계 및 자료 등을 충분히 조사한다.

  1. 관계법령에 의한 허가ㆍ인가 등을 받아야 함에도 허가ㆍ인가 등을 받지 아니하고 개간한 경우. 다만, 공익사업을 위한 토지 등의취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙(1995. 1. 7)시행당시 공공사업지구에 편입된 무허가 개간토지에 대하여는 종전의 규정에 의거 개간비를 지급하므로 개간시기 및 편입시기를 조사한다.

  2. 타인에게 양도하여 점유를 상실하거나 경제성 결여 등의 사유로사업지구 편입당시 이미 개간을 행한 자가 실제로 점용하고 있지 아니한 경우

  3. 인허가조건대로 이용하고 있지 않거나 인허가조건대로 준공검사 및 지목변경 등을 하지 아니 한 경우

  4. 인허가시 언제든지 허가를 취소하고 무상으로 원상복구하기로 허가한 경우 또는 보상을 하지 않는다는 조건의 부관부 허가의 경우

③개간허가 등을 득한 경우라 하더라도 개간허가면적을 초과하여 경작하는 면적과 허가면적중에서 실제 경작을 하지 아니하고 있는 면적에 대하여는 개간비 지급대상면적에서 제외한다.

10) 도수로 및 저수지 부지 등

①도수로(관행용수권과 관련하여 용수ㆍ배수를 목적으로 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로ㆍ둑 및 그 부속시설물)의 부지는 당해 관계시설공사의 사업주체, 소유자, 미불용지여부 등을 조사하여 평가의뢰시 제시한다.

②저수지부지는 당해 저수지와 몽리답의 이용현황 및 편입여부 등에 따라 보상기준이 다르며 다음 각호의 1의 경우에는 저수지부지에 대하여도 보상을 하여야 하므로 관련 사실관계를 면밀히 조사하여 평가의뢰시 제시한다.

  1. 저수지와 몽리답이 함께 편입되는 경우

  2. 몽리답의 전부 또는 일부만 편입된 경우로서 저수지는 사업구역 외에 소재하고 있으나 그 저수지가 다른 답의 용수시설이나 다른 용도로 사용 또는 이용할 수 없어 저수지부지의 소유자의 청구에의하여 매수하고자 하는 경우

  3. 사실상 용도폐지된 저수지부지가 편입된 경우

11) 하천구역에 편입된 토지

①하천법 제2조제1항제2호가목에 해당되어 하천구역으로 된 토지 및 하천의 직선화 공사 등으로 인하여 하천구역에 편입된 토지에 대한 평가는 하천에 편입될 당시의 지목ㆍ실제용도ㆍ지형ㆍ지세ㆍ면적 등을 조사한다.

②하천에 연접한 토지로서 지목 또는 이용현황이 하천인 사유지에 대하여는 하천구역의 편입여부 및 보상여부 등을 하천관리청에 조회하여 미불용지의 해당 여부를 검토한다.

③법정하천(하천법 제2조의 규정에 의거 하천의 지정이나 구간으로 지정된 하천)이 아닌 자연적으로 포락된 사유지는 현황을 하천으로 조사함을 원칙으로 한다. 다만, 주위사정 등으로 보아 특별히 복구하여 원상회복이 예상되는 때에는 종전 현황대로 조사할 수 있으나, 이 경우 원상회복에 소요되는 비용을 공제하고 평가할 수 있도록 조치한다.

④현황이 바다인 경우로서 제방내에 있던 사유지가 제방의 유실로 해면화되었거나 해변의 토지가 포락되어 만조시에는 해면하에 있게되고 복구의 경제적 가치가 없는 정도라면 소유권은 이미 소멸되었다고 보아 보상대상에서 제외되므로 관련 사실관계를 명확히 조사ㆍ기록한다.

12) 선하지

①토지의 지상공간에 고압선 등이 통과하고 있는 토지(이하 “선하지”라 한다) 및 송전철탑이 설치된 토지에 대하여는 다음 각호의 사항을 조사하여 감정평가의뢰시 토지이용의 저해에 따른 적절한 감가가 이루어지도록 조치한다.

  1. 통과전압의 종별 및 송전선의 높이

  2. 선하지부분의 면적 및 획지내에서의 통과위치

  3. 건축 및 기타 시설의 규제정도

  4. 구분지상권의 설정유무

  5. 철탑 및 전선로의 이전가능성 및 그 난이도

  6. 고압선이 심리적ㆍ신체적으로 미치는 영향정도

  7. 장래 기대이익의 상실정도

  8. 기타 이용상의 제한정도

②선하지(지하에 송수관ㆍ송유관ㆍ가스관 등이 매설된 토지를 포함한다)는 관리청으로부터 자료를 제공받아 용지도상에 그 저촉구간(선로)과 철탑 등의 위치를 표시하고 목록을 작성하여 관리한다.

③송전철탑부지는 그 설치면적과 지상권존속기간 등을 조사해 두었다가 감정평가 의뢰시 반영되도록 조치한다.

4. 지장물조사

1) 조사대상물건

①보상기준일 현재 사업지구내의 토지에 정착한 건물ㆍ공작물ㆍ시설ㆍ과수ㆍ입죽목ㆍ농작물 기타 모든 물건에 대하여 적법성 여부와 관계없이 모두 실측ㆍ조사함을 원칙으로 한다.

②조사대상물건중 당해 공공사업의 수행을 위하여 직접 필요로 하지 아니하여 철거ㆍ이전이 불가피한 지장물에 대하여는 철거 및 이전의 가능성 및 비용 등에 관한 사항을 조사하고 존치ㆍ보존할 물건에 대하여는 존치 및 보존에 필요한 사항을 조사 기록한다.

③조상대상물건의 조사는 용지규정시행세칙 제16조제3항제2호의 규정에 의한 “지장물건조사서”를 작성하는 방법에 의하되 동종의 물건별로 일련번호를 부여하여 도상에서 이를 확인할 수 있도록 한다.

2) 건축물

①건축물조사는 건축법 제2조의 규정에 의한 건축물(토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 부수되는 시설물, 지하 또는 고가의 공작물에 설치하는 사무소ㆍ공연장ㆍ점포ㆍ차고ㆍ창고 등)을 대상으로 조사하되, 가설건축물ㆍ비닐하우스 기타 공작물도 건축물에 준하여 조사한다.

②지장물건조사서는 소유자별로 조사하여 1물 1건으로 작성함을 원칙으로 하되 복합부동산이거나 부속건축물 등 수개의 건축물이 일단으로 이용되는 건축물에 대하여는 1건의 조사서를 작성한다. 다만, 공부상 또는 담장 등의 경계로 명확히 구분되거나 실제이용상황이 명확히 구분되는 경우에는 구분하여 각각 작성할 수 있다.

③건축물의 소재지는 저적도나 용지도에 의하여 확인된 실제 소재지번으로 기록하되 등기부등본ㆍ건축물대장ㆍ소유자의 주민등록지 기타 각종 공부상에 등재된 소재지와 다른 경우에는 이를 부기한다. 이 경우 건축물이 2필지 이상에 걸쳐 있는 경우 공부상의 지번 등 주된 지번을 대표지번으로 선정하여 기록하고 나머지 지번은 부기한다.

④건축물의 소유자는 등기부상의 소유자로 기록하는 것을 원칙으로 하되 건축물대상 등 다른 공부상의 소유자와 다른 경우에는 이를 부기한다. 다만 미등기 또는 무허가건물 등인 경우에는 건축물대장, 과세대장, 건축허가서 기타 정당한 소유자임을 주장하는 자가 제시하는 자료 또는 현거주자 등의 진술 등을 부기한다.

⑤공유 또는 구분소유의 경우에는 그 내역을 조사하여 기록하고 소유자가 변동하는 경우에는 조사기준일 현재를 기준으로 조사하되 그 내역을 부기한다.

⑥건축물의 소유자와 그 부지의 소유자가 각기 다를 때에는 타인소유토지상의 건물임과 토지소유자를 부기한다.

⑦건축물의 종류(용도)는 건축목적이나 일시적 이용상황에 불구하고 현실적이고 객관적인 실제이용상황을 조사ㆍ기록하되, 일시적으로 이용하고 있는 경우에는 일시적 이용상황 등을 부기한다. 이 경우 2이상의 용도로 겸용하고 있는 경우에는 주용도를 기준으로 기록하되 부수되는 용도 및 용도별 면적비율 등을 부기한다.

⑧건축물의 구조 및 규격은 내력벽ㆍ기둥ㆍ바닥ㆍ보ㆍ지붕틀 및 주계단 등 주요구조부와 내외부 마감재 등을 조사ㆍ기록한다. 이 경우 구조 및 마감재 등이 혼용된 경우에는 주된 구조 및 자재를 기준으로 기록하되 혼용비율 등을 부기한다.

⑨건축물의 수량은 현지실측에 의한 실제면적을 기록하되 공부상의 면적과 차이가 있는 경우에는 공부상의 면적과 증축내역 등을 부기한다. 이 경우 실제면적을 현지실측한 때에는 검측이 가능하도록 평면도로 작성한다.

⑩면적산정기준은 건축법령의 규정에 의하되, 보상업무의 성격 등을 감안하여 손실보상기준으로 필요한 사항 등을 부기한다.

⑪건축물의 일부가 편입되는 경우에는 당해건축물 전체(부대시설 포함)를 실측조사하여 전체면적과 편입면적을 조사기록하고 평면도상에 지구계를 표시하고 편입면적을 확인할 수 있도록 하되 잔여부분만으로 종래의 용도대로 사용가능여부 등을 조사기록한다.

⑫건축물의 가추부분과 화장실ㆍ점포ㆍ차고ㆍ창고ㆍ축사 등 부속건축물에 대하여는 건축물의 조사방법에 준하여 조사ㆍ기록한다.

⑬다음 각호의 1에 해당하는 건축물에 대하여는 관련 사실관계를 명확히 조사기록하고 원상회복을 위하여 필요한 경우에는 관계법령의 규정에 의한 필요한 조치를 요청하여야 한다.

  1. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제64조 제2항 제1호의 규정에 의하여 허가받아 설치한가설건축물

  2. 택지개발촉진법 제6조 및 산업입지 및 개발에관한법률 제12조의 규정에 의한 행위제한에 위배되는 건축물(무보상 자진철거 조건부 인허가 건축물을 포함한다)

3) 주거용건축물

①주거용건축물에 대하여는 이주대책대상자의 선정기준 및 주거비ㆍ주거대책비 등의 간접보상의 기준이 되므로 미리 이주대책 및 생활대책기준 등 기타 간접보상기준이나 방침을 인지하고 관련사항을 조사한다.

②아파트ㆍ연립주택ㆍ다세대주택 및 가구별 구분소유하고 있는 다가구주택에 대하여는 각각의 구분소유물건별로 구분하여 조사한다.

③세입자가 당해 건축물에 가치증대를 한 경우로서 가치증대부분에 대한 보상금을 구분산출하여 보상하는 것이 합리적이라고 판단되는 경우에는 가치증대부분에 대한 규모 및 가치증대비용 등을 조사하고 보상금의 구분산출 및 지급방법 등에 관하여 소유자와 세입자간의 합의서를 징구하도록 한다.

4) 부대시설

①건축물의 기능 및 가치 등을 증대시킬 목적으로 건축물과 독립하여 설치한 다음 각호의 부수공작물 또는 기타 설비 등에 대하여 그 종류별로 구조 및 규격ㆍ수량 등을 면밀히 조사한다.

  1. 담장(울타리) 및 대문 : 구조, 주요자재, 높이×길이, 기타 부설된 가추 또는 차양 등

  2. 장독대 및 세면대(급수대) : 구조, 면적 등

  3. 화단 및 정원 : 구조, 면적, 연못 또는 파고라, 조경수목, 잔디 기타 정원시설 등

  4. 옥외광고물(간판) 등 기타 부대시설 : 구조, 규모 등

5) 관정

①자가수도 및 관정, 우물 등에 대하여는 다음 각호의 사항을 조사기록하고 주변현황 및 관경을 사진촬영하며 지형지적도에 위치를 표시하여야 한다.

  1. 소재지 및 이용현황

  2. 규모 및 형태(양수능력, 토출관 규모(안쪽지름), 심도, 지하수위등)

②제1항의 조사는 조사항목중 규모 및 형태, 인허가 내역등은 관할 시군구에서 열람확인하거나 소유자로부터 관련자료 및 진술을 받아 조사한다.

③조사내용과 사진 및 도면 등을 설계담당부서장에게 제출하여 지하수 오염방지를 위한 폐공처리설계에 반영하도록 한다.

6) 기계설비

①기계설비는 그 종류(품명)ㆍ제작년월일ㆍ제작자ㆍ규격 또는 출력수, 내용년수, 이전가능성 및 난이도 등 이전에 관한 사항 등을 조사기록한다.

②여러개의 부수적인 공작설비와 함께 일단의 시스템을 이루는 설비는 그 일단의 시스템을 하나의 물건으로 작성할 수 있다.

③대여장비에 대하여는 제1항의 조사항목외에 대여자ㆍ대여기간 및 대가ㆍ기타 대여조건 등을 조사기록한다.

④제품 또는 원자재 등의 재고자산은 품목별 규격 및 수량을 조사하되, 조사 당시의 물량이 당해업체의 생산규모 및 판매실적 등으로 보아 통상적인 재고량으로 볼 수 없는 특별한 경우에는 그 물량을 통상적인 재고량으로 상정하여 조사한다.

⑤작업대ㆍ진열대ㆍ금고ㆍ기타 주요 사무가구 등 이동이 용이하지 아니한 비품에 대하여도 이전실비를 보상할 수 있도록 물건의 목록에 포함하여 작성한다.

⑥건축물 내부의 공장가동용 전력인입시설(규모, 전력사용량 등), 폐수처리장, 싸이로, 저장탱크, 세차시설 등 대형 지상정착설비에 대하여도 그 배치상황을 알 수 있도록 개략적인 평면도 및 물건목록을 작성한다.

7) 화훼시설

①비닐하우스 등을 설치하고 화훼업을 운영하는 경우 공작물 등에 대한 실측조사와는 별도로 영업보상 또는 실농보상의 적격여부 등 보상의 종류를 먼저 파악한 수 상품에 대한 수량조사에 임하도록 한다.

②화분ㆍ분재 등을 진열하고 판매를 주목적으로 하는 화훼판매업소는 다른 기준에 위배되지 않는다면 영업 및 이전보상 대상으로 분류하고 업주로부터 진열된 상품에 대한 품목별 목록등의 자료를 제출받아 이를 확인하는 방법으로 조사한다.

③하우스내 지력을 이용하여 재배된 작목의 1차적인 출하를 주목적으로 하는 형태는 주된 작목에 대한 이식의 필요성 여부에 따라 다음과 같이 처리한다.

  1. 다년생 관상수나 수익수와 같은 수목류는 이식비 보상대상으로 분류하여 물건조서를 작성하며, 영농손실보상과 관련된 재배면적은 이를 따로 조사한다.

  2. 단년생 화초 등의 경우에는 작물의 품목별 재배면적 등에 관한영농조사를 실시하여 영농손실보상으로 처리한다.

8) 종교시설

①종교시설에 대하여는 건축물에 대한 실측조사와는 별도로 그 시설물 등의 소유관계ㆍ소속 교단 또는 종단ㆍ대표자의 종교적 직함 및 거주형태ㆍ개설시기ㆍ신도수 등을 조사하여 대체종교용지의 공급 또는 존치여부 등에 관한 업무에 대비한다.

②일단의 부지에 종교시설과 주거용건물을 개인명의로 함께 소유하고 있는 경우와 이를 종단측에서 소유하면서 현지 대표자는 사택형태로 거주하는 경우 등이 있으므로 제반현황을 면밀히 조사한다.

③건물벽체와 일체를 이루는 조각물 또는 고가의 모자이크식 색상유리(공예품) 등의 경우 그 수량을 따로 조사하여 평가 의뢰시 건축물에 포함평가할 것인지 여부를 명확히 제시하도록 한다.

④종교시설물중 불상ㆍ좌대ㆍ석물 등 각종 예불용품과 관련 집기류에 대하여는 물건조서를 작성하여 규모 및 수량이 경미한 경우를 제외하고 이전실비를 평가하도록 조치한다.

9) 농지개량시설

①사업구역내 저수지 또는 답이 편입된 경우에는 관할 농지개량조합에 몽리구역 또는 몽리답의 편입여부와 소관 수리시설(공작물)의 소재여부 등을 조회하여 관련사항이 확인되면 현지조사를 거쳐 보상범위 등을 검토한다.

②저수지 또는 요수시설 등 농지개량시설의 현황과 소유자가 파악되면 관계기관에 국고 또는 지자체의 보조금 지원여부를 조회하여 지원 사실이 있을 때에는 이를 공제하고 평가할 수 있도록 조치한다.

③국고보조금등 외의 나머지 비용을 몽리답 소유자의 부담으로 설치한 농지개량시설의 경우로서 그 시설의 가치가 몽리답에 화체된 경우에는 이를 보상대상에서 제외되므로 관련 사실을 조사기록한다.

④농지개량시설 등이 사업구역 편입전에 이미 용도폐지되었거나 기능이 상실된 경우에는 보상대상에서 제외되므로 용도폐지사실 및 폐지시기에 관한 사항을 조사한다. 다만, 용도폐지된 시설이라도 그 부지는 보상대상이 되므로 토지에 대하여는 별도로 조사한다.

⑤몽리답의 일부가 편입되고 사업구역외에 남게 된 저수지시설(하천에 설치된 “보"의 경우 포함)이 몽리답에 화체된 것으로 볼 수 없을 때에는 편입면적비율을 조사하여 평가의뢰할 수 있도록 조치한다.

10) 주민공동재산

마을회관ㆍ노인정ㆍ정자ㆍ우물 등 공동상수도시설ㆍ선착장 등 마을 공동시설물에 대하여는 저수지시설의 경우와 달리 동 시설물 설치시 지원된 국ㆍ도비 지원금액에 관계없이 현존하는 시설(폐기된 시설은 제외한다) 및 손실에 관한 사항을 조사한다.

11) 토석

①토석 등(모래ㆍ자갈을 포함한다)은 토지는 취득대상이 아니고 토지에 속한 토석 등 만이 공공사업에 의하여 필요한 경우에 한하여 독립하여 취득대상이 되므로 취득대상인지 여부에 관한 사항을 미리 판단하여야 한다. 다만, 당해토지가 취득대상인 경우에는 그 토지에 속한 토석 등은 토지와 함께 취득하는 것으로 처리한다.

②경제적 가치가 객관적으로 인정되는 석재가 편입되었다면 토석의 채취허가여부 또는 허가면적에 관계없이 사업구역내 편입된 전체물량을 기준으로 토지에서 분리여부를 구분하여 면밀히 조사한 후 보상의 종류(취득비ㆍ이전비ㆍ토지에 감안 평가)를 검토한다.

③토석 등을 생산 중에 있을 때에는 생산자로부터 자료를 제출받아 이를 확인하는 방법으로 조사할 수 있으며, 토지에 속해 있는 토석 등은 매장량을 조사하여 토지에 감안평가될 수 있도록 조치하되, 특히 필요한 경우에는 평가의뢰시 전문용역을 수행하도록 평가조건을 부여한다.

④토지에서 분리된 토석 등은 그 종류 및 수량을 조사기록하되 토지와 분리된 토석은 이미 동산으로서 대체성이 인정되어 수용대상에서 제외되므로 토지로부터의 분리여부를 명확히 조사한다.

⑤토석 등에 대한 보상과는 별도로 토석채취 허가를 수반한 생산ㆍ영업활동은 그 소멸 또는 취소에 따른 영업보상대상이 될 수 있으므로 영업보상에 관한 사항을 별도로 조사한다.

5. 영업현황조사

1) 영업현황조사대상

①사업구역내 일정장소에서 인적ㆍ물적 시설을 갖추고 계속적으로 영리적인 행위(이하 “영업”이라 한다)를 하고 있는 시설에 대하여는 그 영업과 관련한 다음 각 호의 제반현황을 조사하여 영업현황조사표를 작성한다.

   1. 업종, 상호, 영업장 소재지, 대표자 등에 관한 사항

   2. 관계법령의 규정에 의한 영업요건, 인허가 및 신고 여부 기타 인허가 조건 등

   3.영업개시일 및 영업내역(인허가내용대로 영업을 하는지 여부),배후지 등

   4. 영업이익에 관한 사항(손익계산서 등 영업손익에 관련 증빙서류)

   5. 고정자산 및 재고자산 등 영업자산에 관한 사항(영업건축물에 대한 허가 여부 등).

   6. 영업을 하고 있는 자(인허가상 명의자와 사실상의 영업자 등)

   7. 종업원 및 인건비에 관한 사항

   8. 영업의 폐지 및 축소여부, 휴업기간, 영업시설의 이전, 임시영업소의 설치여부 등 기타 영업보상에 필요한 사항

  ②제1항 각 호의 사항을 조사하기 위하여 다음 각 호의 자료를 수집하여 조사하고 평가의뢰시 제시한다.

    1. 법인등기부등본 및 정관

    2. 영업에 관한 허가증ㆍ신고필증 등 기타 인허가 서류

    3. 최근 3년간의 영업이익 및 영업실적에 관한 증빙서류(결산서 등)

    4. 법인세 또는 종합소득세신고서

    5. 고정자산 및 재고자산 명세서 또는 대장

    6. 급여대장, 근로소득세원천징수영수증 등

  ③자유영업자로서 소득세법에 의한 사업자등록이 되어 있지 아니한 경우에도 영업보상대상이므로 영업의 종류 및 실적, 개업시기 등 사실관계에 관한 객관적인 자료를 수집ㆍ조사하여 영업사실을 확인한다.

  ④다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 관련 사실관계를 명확히 조사한다.

    1. 사업인정 고시일 이후의 영업인 경우

    2. 무허가(무면허, 무신고 등을 포함한다)영업인 경우

    3. 허가받은 장소가 아닌 장소에서 영업을 하거나 허가받은 자가 아닌 다른 자가

    영업을 하는 등 허가를 받은 내용과 다른 영업을 하는 경우

    4. 천재지변 또는 자진철거 등으로 당해 영업을 계속하고 있지 아니한 경우

    5.무허가건축물또는국토의계획및이용에관한법률제64조 제2항 1호의 규정에 의하여

    허가받은 가설 건축물에서의 영업

    6.택지개발촉진법제6조및산업입지및개발에관한법률제12조의 규정에 의한 행위제한

    에 위배되는 건축물에서의 영업인 경우(무보상자진철거 조건부 인허가 건축물을 포함

    한다)

    7. 영업이익이 없거나 적자인 경우

    8. 옥상광고탑, 창고, 하숙업 등 부동산임대업의 경우

6. 수목 등 조사

1) 수목 등

①수목은 과수(과수 기타 수익이 나는 나무 또는 관상수 등)ㆍ묘목ㆍ입목ㆍ죽림ㆍ보호수ㆍ조경수 등으로 구분하여 조사하고 수목조사서(별지 제4호서식)를 작성한다.

②수종이 희귀하거나 동절기 조사 등으로 사유로 수종과 수령 등을 명확히 알 수 없는 경우에는 소유자 또는 전문가의 입회하에 진술이나 확인을 받아 조사한다.

③수령은 묘목을 이식한 시기를 기준으로 산정한다.

④본수는 원칙적으로 한그루씩 헤아려 기록하되 식재면적이 광범위하여 본수를 헤아릴 수 없는 경우는 표본추출방식으로 산정한다. 이 경우 조사된 수량과 소유자가 주장하는 수량 또는 면적 등의 차이가 있는 때에는 소유자 입회하에 재조사하여 확인을 받아 확정한다.

⑤보호수로 지정된 수목은 그 지정자ㆍ지정번호ㆍ수종ㆍ수령ㆍ수고ㆍ수형 기타 보호수 지정 사유 및 근거 등을 상세히 조사하며, 이후 토지이용계획수립시 반영할 수 있도록 설계담당자와 협의하여 이식 또는 취득여부 등을 검토한다.

2) 과수 : 과수 기타 수익이 나는 나무(수익수) 또는 관상수는 다음 각호의 사항을 조사한다.

   1. 수종ㆍ수령ㆍ수량이나 식수면적

   2. 관리상태 및 계속 관리여부

   3. 수익성에 관한 사항

   4. 이식가능여부 및 난이도, 이식비 및 거래가격시세

   5. 기타 필요한 사항

3) 묘목 :  묘목은 다음 각호의 사항을 조사한다.

   1. 수종ㆍ수량이나 식수면적

   2. 성장정도 및 관리상태

   3. 상품화가능성여부

   4. 이식비, 고손율 등 이식에 관한 사항

   5. 파종 또는 발아중인 경우 투자비용의 원리금 합계

4) 입목 등

①입목은 보상방법(취득보상 또는 이전비 보상) 및 입목의 구분에 따라 보상기준이 다르므로 조림된 용재림, 자연림, 연료림 등으로 구분하여 다음 각호의 사항을 조사한다.

   1. 용재림의 경우 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 시행규칙 제39조 규정에 의한 조림된 용재림에 해당여부

   2.벌채시기의 도래여부ㆍ수종ㆍ주수ㆍ면적ㆍ수익성ㆍ기타 가격형성상의 요인

5) 조경수목 등

①건축물ㆍ정원ㆍ묘지 등의 조경수목은 건축물 등의 부대시설 조사시 일괄하여 조사한다.

②화원 또는 조경원의 가식된 판매용 조경수목은 수종별 수량 및 이식가능성 등 이전에 관한 사항을 조사한다.

③농경지에서 조경수목 등을 집단적으로 재배하는 경우에는 관상수 또는 묘목의 조사에 준하여 조사하되 영농손실보상의 대상인 경우에는 재배면적 등에 대하여 상세히 조사한다.

7. 영농 및 축산조사

1) 농작물 : 농작물을 수확하기 전에 토지사용이 불가피하여 농작물에 대한 손실을 보상하는 경우에는 다음 각 호의 사항을 조사한다.

   1. 농작물의 종류 및 경작면적

   2. 성숙도, 경작기간 및 수확기전 상품화가능여부 등

2) 농기구

①사업지구내의 농경지에서 농업을 영위하고 있는 자가 소유한 농기구에 대하여는 다음 각호의 사항을 조사한다.

   1. 소유자별 농기계 및 농기구 내역(종류, 제작년도ㆍ구입년도, 내용년도, 형식(규격, 마력, 제품번호) 등)

   2. 소유자별 편입농경지 및 전체소유농경지 면적비율

   3. 영농개시시점 및 농기계 등의 취득시점

   4. 소유농경지의 2/3 이상 편입으로 농업 폐지 여부

②다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 농기구 보상대상에서 제외되므로 관련 사실관계를 명확히 조사하도록 한다.

   1. 사업구역에 편입된 이후 새로이 영농행위에 착수한 경우

   2. 사업구역에 편입 전부터 경작한 경우라도 관계 법령에 의한 고시등이 있은 후에 구입한 농기계 등의 경우

   3. 소유 농경지의 2/3이상 편입되었으나 농업을 계속하는 경우

3) 영농조사

①사업지구에 편입되는 농경지에 대하여는 필지별로 실제로 재배하는 작물과 재배면적, 경작자 등을 현장에서 확인조사하여 영농조사서(별지 제5호서식)를 작성한다. 이 경우 농지원부 및 농지세납부현황자료 등과 대조하되 가능한 한 경작자와 주민대표자의 입회하에 조사한다.

②재배면적은 실제 경작하는 농경지를 대상으로 재배작물별로 실측하여 기록한다. 이 경우 경작면적중 경작지내의 통로, 배수로, 창고, 관리실 기타 시설(비닐하우스내 창고 포함) 등의 면적은 제외한다.

③다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실농보상에서 제외되므로 사실관계를 명확히 조사한다.

   1. 사업인정고시일등 이후부터 농지로 이용되고 있는 토지

   2. 토지이용계획ㆍ주위환경 등으로 보아 일시적으로 농지로 이용되고있는토지 또는 불법형질변경토지로서 농지로 이용되고 있는 토지

   3. 타인소유의 토지를 불법으로 점유하고 경작하고 있는 토지

   4. 농민(농지법 제2조제3호에의 규정에 의한 농업법인 또는 농지법 시행령 제3조제1호 및 동 조 제2호의 규정에 의한 농업인을 말한다. 이하 이조에서 같다)이 아닌 자가 경작하고 있는 토지

   5. 토지의 취득에 대한 보상 이후에 사업시행자가 2년이상 계속하여 경작 허용하는 토지

⑤영농조사결과 실농보상대상인 경우에는 실농보상조서(별지 제6호 서식)를 작성한다.

4) 축산업 등

①축산업ㆍ종축업ㆍ부화업을 운영하는 경우에는 다음 각호의 사항을 조사한다.

   1. 축산시설 및 부대시설

   2. 품종 및 사육마리수

   3. 영업행위, 이전, 휴업 및 폐업 등에 관한 사항

②축산시설 및 부대시설은 건축물 등의 조사방법에 의하여 조사한다. 이 경우 축산시설 및 부대시설에 대한 평가시에는 자재대를 공제하는 평가방식을 적용토록 한다.

③사육마리수는 품종별로 실제 사육마리수를 직접 헤아려 기록하되 대단위 양계장의 경우와 같이 직접 헤아리는 방법이 불가한 경우에는 표본추출방법에 의하여 조사한다.

④출하 등의 사유로 사육마리수의 변동이 있는 경우에는 조사시점이나 평가시점 또는 계약체결시점 등에 있어서의 사육마리수 변동을 조사하여 객관적인 사육마리수를 조사기록한다.

⑤보상기준사육마리수로 예시되지 아니한 가축 또는 가금에 대하여는 유사품종의 기준사육마리수를 적용하고 기준사육마리수 미만의 가축 및 가금을 함께 사육하는 경우에는 사육마리수 비율의 합계가 1이상인 경우 축산보상대상에 해당하므로 품종별 사육마리수를 기준 사육마리수에 불문하고 상세히 조사기록한다.

⑥대규모 축산업의 경우로서 인근주민의 이전반대 등으로 이전이 곤란한 경우에는 사업지구의 소재지와 인근지역의 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 이전가능여부 등에 대한 조회 및 기타 전문가의 의견 등 관련자료를 충분히 수집ㆍ검토한다.

⑦종계는 감정평가의뢰시 주령 및 유효기간 등을 감안하여 휴업기간을 적용토록 하고, 새로운 사업장으로 이전하는 경우에는 이전으로 인한 종계의 산란율ㆍ종란율ㆍ수정율 저하 및 폐사율 증가 등에 관한 사항을 감정평가서상에 기재하도록 평가조건을 부여하되, 필요한 경   우에는 농촌진흥청 축산기술연구소 등 전문기관의 자문을 받아 평가하도록 조치한다.

8. 거주자 조사

1) 거주자조사

①거주자조사는 이주대책, 세입자대책, 이사비 및 주거비ㆍ주거대책비 등의 보상기준이 되므로 주민등록여부와 관계없이 모든 거주자에 대하여 가옥별로 다음 각호의 사항에 대하여 상세히 조사한다. 다만, 기숙사(합숙소 및 종업원숙소)의 경우와 다중주택의 일시 거주자는 제외한다.

   1. 가옥주 : 직업, 가족명세, 소유시기, 거주기간, 주민등록주소, 기타필요한 사항

   2. 세입자 : 세대별 세대주 및 거주가족명세, 거주기간, 사업지구내가옥소유여부, 주민등록주소, 가옥소유자와의 관계, 세구분 기타 필요한 사항

②거주자에 대하여는 가옥 등에 대한 지장물조사시 평면도에 거주자별 거주공간을 기재한다.

③이주대책의수립및시행에관한예규 제6조제2항의 규정에 의한 가족의 범위는 민법 제 779조의 규정에 의한 가족으로 하되 배우자 및 직계존비속의 경우에는 동일호적상에 입적되지 아니한 경우에도 가족의 범위에 포함한다.

④사업지구내 가옥에 대하여는 가옥별 거주자현황을 기록하여 이주 및 공가여부, 철거여부 등을 기록ㆍ관리한다. 사업지구내에 주민등록이 되어 있지 아니한 자가 사업지구내 거주사실을 주장하는 경우에는 실제 거주사실을 입증할 수 있는 증빙서류 등을 제출하도록 한다.

⑤주거용건물의 소유자에 대하여는 이주대책대상자 요건 등에 관한 사실관계를 조사하여 이주대책대상자심사서(별지 제7호서식)를 작성한다.

Ⅱ. 공익사업용지취득

1. 손실보상의 의의

손실보상이라 함은 적법한 행정작용에 의하여 사유재산에 가하여진 특별한 희생에 대하여 사유재산보장과 공평부담의 견지에서 행하여지는 재산적 보전을 말함

2. 공익사업 용지취득의 대상사업

1) 적용대상사업

토지보상법에 의하여 토지 등을 취득 또는 사용할 수 있는 공익사업을 말하며 토지보상법은 토지를 취득 또는 사용할 수 있는 공익 사업으로 다음의 사업을 열거하고 있다.

①국방ㆍ군사에 관한 사업

②관계법률에 의하여 허가ㆍ인가ㆍ승인ㆍ지정 등을 받아 공익을 목적으로 시행하는 철도ㆍ도로ㆍ공항ㆍ항만ㆍ주차장ㆍ공영차고자ㆍ화물터미널ㆍ삭도ㆍ궤도ㆍ하천ㆍ제방ㆍ댐ㆍ운하ㆍ수도ㆍ하수도ㆍ하수종말처리ㆍ폐수처리ㆍ사방ㆍ방풍ㆍ방화ㆍ방조ㆍ방수ㆍ저수지ㆍ용배수     로ㆍ석유비축 및 송유ㆍ폐기물처리ㆍ전기ㆍ전기통신ㆍ방송ㆍ가스  및 기상관측에 관한 사업

③국가 또는 지방자치단체가 설치하는 청사ㆍ공장ㆍ연구소ㆍ시험소ㆍ보건 또는 문화시설ㆍ공원ㆍ광장ㆍ운동장ㆍ시장ㆍ묘지ㆍ화장장ㆍ도축장 그 밖의 공공용 시설에 관한 사업

④관계법률에 의하여 허가ㆍ인가ㆍ승인ㆍ지정 등을 받아 공익을 목적으로 시행하는 학교ㆍ도서관ㆍ박물관 및 미술관의 건립에 관한 사업

⑤국가ㆍ지방자치단체ㆍ정부투자기관ㆍ지방공기업 또는 국가나 지방자치단체가 지정한 자가 임대나 양도의 목적으로 시행하는 주택의 건설 또는 택지의 조성에 관한 사업

⑥제1호 내지 제5호의 사업을 시행하기 위하여 필요한 통로ㆍ교량ㆍ전선로ㆍ재료적치장 그 밖의 부속시설에 관한 사업

⑦그 밖에 다른 법률에 의하여 토지 등을 수용 또는 사용할 수 있는 사업

2) 공익사업의 목적물

①토지

②토지에 관한 소유권 이외의 권리

③토지와 함께 공공사업을 위하여 필요 하는 입목ㆍ건물 기타 토지에     정착한 물건 및 이에 관한 소유권 이외의 권리

④광업권, 영업권 또는 물의 사용에 관한 권리

⑤토지에 속한 흙ㆍ돌ㆍ모래 또는 자갈에 관한 권리

3. 공익사업의 당사자

공익사업을 시행하기 위하여 토지 등을 취득하는 경우 형성되는 법률 관계에 있어 그 당사자는 공익사업에 필요한 토지 등을 취득하는 “사업시행자”와 토지를 양도하는 “토지소유자 및 관계인”으로 나누어 진다. 협의양도시에 당사자는 양수인과 양도인의 지위를 갖게 되고 수용에 의한 취득의 경우에는 수용권자와 피수용자의 법적 지위를 갖는다.

4. 손실보상의 원칙

ㆍ사업시행자 보상의 원칙 : 공익사업에 필요한 토지 둥의 취득 또는 사용함으로 인하여 토지 소유자 또는 관계인이 입은 손실은 사업시행자가 이를 보상하여야 한다.

ㆍ사전보상의 원칙 : 사업시행자는 당해 공익사업을 위한 공사에 착수하기 이전에 토지 소유자 및 관계인에 대하여 보상액의 전액을 지급하여야 한다.

    예외 : 제38조의 규정에 의한 천재지변시의 토지의 사용

            제39조의 규정에 의한 시급을 요하는 토지의 사용

            소유자사용승낙 등

ㆍ금전보상의 원칙 : 손실보상은 다른 법률에 규정이 있는 경우를 제외하고는 현금으로 지급하여야 한다.

    예외 : 채권보상

ㆍ시가보상의 원칙 : 보상액 산정은 특별한 규정이 없는 한 토지등을 취득 또는 사용할     수 있는 계약체결 당시의 가격을 기준으로 한다.

    감정평가시 가격시점 : 보상개시 1개월 후가 바람직함

ㆍ개인별보상의 원칙 : 손실보상은 토지소유자 또는 관계인에게 개인별로 행하여야 한다.

ㆍ일괄보상의 원칙 : 동일한 사업시행지역 안에 보상시기를 달리하는 동일인 소유의 토     지등이 수개 있는 경우 토지소유자 또는 관계인의 요구가 있는 때에는 일괄하여 보상금을 지급하여야 한다.

ㆍ사업시행 이익과의 상계금지 : 사업시행자는 동일한 토지의 소유자에 속하는 일단의 토지의 일부를 취득 또는 사용하는 경우 당해 공익사업의 시행으로 인하여 잔여지의 가격이 증가하거나 기타의 이익이 발생한 때에도 그 이익을 그 취득 또는 사용으로 인한 손실과 상계할수 없다.

Ⅲ. 용지취득의 절차

1. 공익사업의 준비

1)타인토지의 출입

  공익사업의 준비를 위하여 타인의 토지를 출입하기 위해서는 행정관청의 허가(국가 시ㆍ도가 사업시행자인 경우 통지로 갈음)를 득하고 타인의 토지를 출입하기 전에 출입의 공고 및 통지 등의 행사 요건이 충족되어야 한다. 또한 타인의 토지의 출입을 위해서는 권리를 증명하는 증표 및 허가증을 휴대하여야 하며, 이로 인해 야기된 손실에 대한 보상을 행하여야 한다.

2)장애물의 제거 등

사업시행자가 허가를 받고 타인이 점유하는 토지에 출입하여 측량 또는 조사함에 있어서 장애물의 제거 또는 토지의 시굴을 하여야 할 부득이한 사유가 있는 경우에는 토지소유자 및 점유자의 동의를 얻거나 동의를 얻지 못한 때에는 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가를 얻어 장애물의 제거 등을 할 수 있다. 장애물의 제거 등을 함으로써 발생하는 손실은 보상하여야 한다.

2. 협의에 의한 취득 및 사용

1) 토지ㆍ물건조서의 작성

가. 용지도 작성

나. 토지조서 및 물건조서의 작성

다. 토지소유자 등의 서명 또는 날인

2) 보상계획 공고ㆍ열람

가. 보상계획의 공고 및 통지

    ㆍ토지조서 및 물건조서의 내용과 보상의 시기ㆍ방법 및 절차 등

    ㆍ일간신문에 공고

    ㆍ토지소유자 및 관계인에게 각각 통지

나. 보상계획의 열람(14일이상)

다. 이의제기 및 조치

3) 보상액의 산정

가. 보상평가의뢰

     가)평가업자 선정

        -사업시행자 : 2인이상

        -토지소유자의 평가기관 추천

         요건 ㆍ평가업자 1인 추천

              ㆍ보상대상 토지면적 1/2이상에 해당하는 토지소유자와 당해 토지소유자 총수의 과반수의 동의를 얻은 사실을 증명하는 서류 첨부

                ㆍ보상계획의 열람기간 만료일로부터 30일이내

     나)보상평가 의뢰서의 기재사항

        ①대상물건의 표시

        ②대상물건의 가격시점

        ③평가서의 제출기한

        ④대상물건의 취득 또는 사용의 구분

        ⑤건축물등 물건에 대하여는 그 이전 또는 취득의 구분

        ⑥영업손실을 보상하는 경우에는 그 폐지 또는 휴업의 구분     

        ⑦보상액 평가를 위한 사전 의견수렴에 관한 사항

        ⑧그 밖의 평가조건 및 참고사항

나. 보상액의 산정

     가)보상액의 산정

       보상액의 산정은 각 감정평가업자가 산정한 평가액의 산술평균치를 기준으로 한다.

     나)당해 감정평가업자에게 재평가 요구

        사업시행자에게 제출된 보상평가서를 검토한 결과 그 평가가관계법령에 위반하여 평가되었거나 부당하게 평가되었다고 인정하는 경우

     다)다른 감정평가업자에게 재평가 의뢰

        ①위법 부당한 감정평가 → 특별한 사유가 있는 경우

        ②최고 평가액이 최저 평가액의 130％를 초과하는 경우

        ③평가 후 1년이 경과할 때까지 계약체결 되지 않을 경우

4) 보상협의회

가.설치

    공익사업이 시행자는 해당 지방자치단체의 장은 필요한 경우에는 법정된 사항을 협의하기 위하여 보상협의회를 둘 수 있다. 보상협의회는 당해 사업지역을 관할하는 시ㆍ군 또는 구에 설치한다. 보상계획의 열람기간 만료 후 30일이내 보상협의회를 설치하고 사업시행자에게 이를 통지하여야 한다.

나.구성

    ①위원 : 보상협의회는 위원장을 1인을 포함한 의원 8인이상 16인 이내로 구성

      ㆍ보상협의회 위원이 될 수 있는 자(지장자치단체장 추천)

        -토지소유자 및 관계인

        -법관, 변호사, 공증인 또는 감정평가나 보상업무에 5년이상종사한 경험이 있는자

        -해당지방자치단체의공무원

        -사업시행자   

    ②위원장 : 당해 시ㆍ군 또는 구의 부시장, 부군수 또는 부구청장

    ③간사와 서기

다.운영

    보상협의회 회의는 재적의원 과반수의 출석으로 개의하고 보상협의회 운영에 관하여 필요한 사항은 보상협의회의 협의를 거쳐 위원장이 정하고 출석한 위원에게는 수당을 지급할 수 있다.

5)협의

가.협의의 절차 및 방법

    사업시행자는 협의를 하고자 하는 때에는 협의기간(30일이상) 협의장소 및 방법, 보상액, 보상의 시기, 방법 및 절차, 계약체결에 필요한 구비서류 등을 토지소유자 및 관계인에게 통지하여야 한다. 다만 토지소유자 및 관계인을 알 수 없거나 주소ㆍ거소 그밖에 통지할 장소를 알 수 없을 때에는 사업시행자가 공고할 서류룰 토지 등의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수 또는 구의 게시판에 14일간 게시하는 방법에 의한다.

나.협의 및 계약체결

    사업시행자는 토지등의 보상에 관하여 토지소유자 및 관계인과 성실히 협의하여야 한다. 사업시행자는 협의가 성립된 때에는 토지 소유자 및 관계인과 계약을 체결하여야 하며 체결되는 계약의 내용에는 계약 일반조건 외에 계약의 해지 또는 변경에 관한 사항과 이에 따르는 보상액의 환수 및 원상복구 등에 관한 사항도 약정하여야 한다.

다.협의경위서 작성

    협의기간에 협의가 성립하지 아니한 경우에는 사업시행자는 협의 경위서를 작성하여 토지소유자 및 관계인의 서명 또는 날인을 받아야 한다.

     -정당한 사유 없이 서명 또는 날인을 거부하거나

     -소재불명으로 서명 또는 날인을 할 수 없는 경우 해당 경위서에 그 사유를 기재

     -협의경위서의 기재사항

       ①협의의 일시ㆍ장소 및 방법

       ②대상토지의 소재지ㆍ지번ㆍ지목 및 면적과 토지에 있는 물건의 종류 및 수량

       ③토지소유자 및 관계인의 성명 또는 명칭 및 주소

       ④토지소유자 및 관계인의 구체적인 주장내용과 이에 대한 사업시행자의 의견

       ⑤그 밖의 협의와 관련한 사항

3. 등기가 되지 않은 토지 등의 취득

1) 확인서 발급 신청서

공익사업에 편입된 토지 등의 사실상의 소유자는 당해 토지 등이 소재하는 리ㆍ동의 장의 확인을 얻어 구청장ㆍ시장 또는 읍ㆍ면장에서 자기가 소유자임의 확인서 발급을 신청하여야 한다.

2) 공고와 이의 신청

ㆍ구청장ㆍ시장, 읍ㆍ면장은 30일 이상 게시 공고

ㆍ공고사항에 이의가 있는 자는 공고기간중 이의신청 제출

ㆍ이의신청 접수된 그 사실관계를 조사 확인후 공고기간이 종료된 날로부터 20일 이내에 확인서를 발급하거나 기각하여야 함

3) 확인서 발급 : 확인서를 발급받은 자는 당해 토지 등의 정당한 권리자로 본다.

[공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제18조-보존등기등이 되어있지 아니한 토지등에 대한 보상의 특례]

Ⅳ. 강제취득

1. 토지수용

1) 공익사업용지의 취득방법

공익사업용지는 사업시행자와 토지소유자간의 사법상 협의에 의하여 임의취득하는 방법과 국가의 공권력에 의하여 강제취득하는 방법으로 나누어 볼 수 있으나 협의 취득이 바람직하고 또한 대부분을 차지하고 있다. 그러나 소유자 불명, 해외거주 등으로 협의가 불가능하거나 소유자가 보상금 저렴 등을 이유로 협의에 응하지 아니하는 경우에는 강제 취득의 방법에 의할 수 밖에 없다.

2) 토지수용의 의의

토지수용기간 특정한 공익사업의 시행을 위하여 개인의 특정한 재산이 필요한 경우에 손실보상을 전제로 법률에 의하여 강제적으로 취득하는 것을 말한다.

①토지수용은 공익사업의 시행을 위하여 특정의 재산권을 취득하는 것이다.

②토지수용은 법률의 힘에 의한 강제적 취득이다.

③토지수용의 목적물은 특정의 재산권이다.

④토지수용은 손실보상금의 지급을 전제로 한다.

2. 토지수용의 절차

1) 사업인정

가. 의의

    사업인정이라 함은 당해 사업이 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률 제4조에 열거된 공익사업에 해당됨을 인정하여 기업자에게 일정한 절차의 이행을 조건으로 하여 일정한 내용의 수용권을 설정하는 행정행위를 말하며 이는 공익성의 결정 절차로 토지수용의 1단계 절차이다.

나. 사업인정권자 : 건설교통부장관

다. 사업인정의 절차

    ①사업인정의 신청

      사업시행자가 사업인정을 받고자 하는 때에도 사업인정 신청서를 특별시장ㆍ광역시장 또는 도지사를 거처 전설부장관에게 제출

    ②협의 및 의견청취

      -관계부처 협의

      -공고 및 열람(토지소재지 시ㆍ군ㆍ구에서 14일간 열람)

      -토지소유자등의 의견제출

      -기업자의견 징구   

    ③사업인정고시

      -수용 또는 사용할 토지의 세목을 관보에 고시

      -사업인정의 효력은 고시한 날로부터 효력발생

라. 사업인정의 효과

    ①기업자에게 공용 수용권 발생

      사업인정이 되면 기업자는 자기가 시행하는 공익사업을 위하여일정한 절차를 거칠 것을 조건으로 목적물을 수용할 수 있는 권한이 부여된다. 목적물은 강제적으로 취득할 수 있는 권한은 사업인정의 가장 주된 효과이다.

    ②수용대상 토지의 특징

      사업인정을 하는 경우에는 수용할 토지의 세목을 함께 고시하여야 하는바, 그 토지의 세목에 포함된 토지에 한하여 공용수용의 대상이 된다.

    ③관계인의 범위

      “관계인”이라 함은 사업시행자가 취득 또는 사용할 토지에 관하여 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권ㆍ저당권ㆍ사용대차 또는 임대차에 관한 권리 기타 토지에 관한 소유권외의 권리를 가진 자 또는 그 토지에 있는 물건에 관하여 소유권 그 밖의 권리를 가진 자를 말한다. 다만, 제22조의 규정에 의한 사업인정의 고시가 있은 후에 권리를 취득한 자는 기존의 권리를 승계한 자를 제외하고는 관계인에 포함되지 아니한다.

    ④토지등의 보전의무(토지소유자)

      행위제한

    ⑤보상액 산정시기의 고정

      공용수용에따른보상액은사업인정당시공시지가를기준으로 한다.

    ⑥토지 물건 조사권발생

2) 협의 등 절차의 준용

가. 협의등

    사업인정을 받은 사업시행자는 토지조서 및 물건조서의 작성, 보상계획의 공고, 통지 및 열람, 보상액의 산정과 토지소유자 및 관계인과의 협의절차를 거쳐야 한다.

나. 절차의 생략

    사업인정이전에 토지조서 및 물건조서 작성, 보상계획공고, 통지 및 열람, 보상액의 산정과 토지소유자 및 관계인과의 협의등 절차를 거쳤으나 협의가 성립되지 아니하여 사업인정을 받은 사업으로서 토지조서 및 물건조서의 내용에 변동이 없을 때에는 협의 등절차를 거치지 아니할 수 있다.

다. 재협의

    사업시행자 또는 토지소유자 및 관계인이 법16조에 의한 협의를 요구하는 때에는 재협의하여야 한다.

3) 재결

가. 재결의 신청

    사업시행자는 협의가 성립되지 아니하거나 협의를 할 수 없을 때(협의의 요구가 없는 때를 포함)에는 사업인정고시가 있는 날로부터 1년 이내에 관할토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있다.

    -재결서의 기재

      ①공익사업의 종류 및 명칭

      ②사업인정의 근거 및 고시일

      ③수용 또는 사용할 토지 등의 소재지, 지번, 지목 및 면적

      ④수용 또는 사용할 토지에 물건이 있는 경우에는 물건의 소재지, 종류, 구조 및 수량

      ⑤토지를 사용하고자 하는 경우에는 그 사용의 방법 및 기간

      ⑥토지소유자 및 관계인의 성명 또는 명칭 및 주소

      ⑦보상금 및 그 내역

      ⑧수용 또는 사용의 개시예정일

      ⑨청구인의 성명 또는 명칭 및 주소와 청구일(재결신청 청구에 의한 재결신청에 한함)

    -재결 신청시의 제출서류

      ①토지조서 또는 물건조서나 그 사본

      ②협의경위서

      ③사업계획서

      ④사업예정지 및 사업계획을 표시한 도면

나. 재결신청의 청구

    ①청구권자

    ㆍ토지소유자 및 관계인 : 피수용자 보호제도임

    ㆍ재결신청은 기업자에게만 있으므로 기업자가 부당하게 재결신청을 지연시킴으로서 소유자 등이 불이익 받은 사례가 없기 위하여 만든 제도임

    ②청구방법

    ㆍ사업인정 고시가 있은 후 협의가 성립되지 아니한 때에는 토지소유자 및 관계인은 서면으로 사업시행자에게 재결을 신청할것을 청구 할 수 있다.

    ㆍ재결신청청구서의 기재사항

       -기업자의 성명 및 명칭

       -공익사업의 종류 및 명칭

       -토지소유자 및 관계인의 성명 또는 명칭 및 주소

       -대상토지의 지번, 지목, 면적과 토지에 있는 물건의 종류 및 수량

       -협의가 성립하지 아니한 사유

    ③청구의 효과

       ㆍ60일 이내 관할 토지수용위원회에 재결신청을 하여야 함(협의기간중에 청구 - 협의기간 만료일로부터 기산)

       ㆍ60일 초과시 그 일수에 따라 소송촉진등에관한특례법 제3조 규정에 의한 법적 이율(25％)을 적용한 금액을 재결 보상금에 가산하여 지급하여야 함

다. 열람 등

   ①토지수용위원회는 재결신청서를 접수한 때에는 지체없이 토지등이 소재하는 관할 지자체장으로 하여금 이를 공고의뢰하고그 공고는 공고한 날로부터 14일 이상 관계서류의 사본을 일반이 열람할 수 있도록 하여야 한다.

  ②열람기간내 토지소유자 및 이해 관계인 의견서 제출

    ③심리

      토지수용위원회는 열람기간이 경과한 때에는 지체없이 당해 신청에 대한 조사 및 심리를 하여야 한다.

라. 재결

    토지수용위원회는 심리를 개시한 날로부터 14일이내에 재결을 하여야 한다 특별한 경우 1차에 한하여 14일 범위 안에서 이를 연장할 수 있다.

    ①재결사항등

       -수용 또는 사용할 토지의 구역 및 사용방법

       -손실의 보상

       -수용 또는 사용의 개시일과 기간

       -그밖에 토지보상법 및 다른 법률에서 규정한 사항   

    ②재결범위

      사업시행자, 토지소유자 또는 관계인이 신청한 범위안에서 재결하여야 한다. 

마. 재결의 효과

    재결로서 공용수용의 절차는 종결되고 일정한 조건아래 재결내용에 따라 사업시행자와 토지소유자 및 관계인에게 공용수용의 효과가 발생한다. 사업시행자는 보상금을 지급 또는 공탁하는 조건으로 수용의 시기에 목적물을 원시취득하고(형성적 행정처분)목적물을 인도나 이전하지 않을 경우에는 그의 대행청구(시장,군수,구청장)가능하며소유자및관계인은공용수용으로인한 보상금을 수령할 권리가 발생한다. 그리고 재결이 확정되면 민사소송법상의 확정 판결이 있는 것과 같은 효력이 발생되고, 재결정본은 집행력 있는 판결 정본과 같은 효력을 갖는다.

4) 이의신청

  토지수용위원회의 재결에 대하여 불복하는 자는 재결서의 정본을송달받은 날로부터 30일 이내에 이의신청서에 재결서의 사본을첨부하여 중앙토지수용위원회에 이의를 신청할 수 있다.

5) 행정소송

   사업시행자, 토지소유자 또는 관계인은 원재결에 대하여 불복이 있는 때에는 재결서를 받은 날로부터 60일 이내에 이의신청을 거친 때에는 이의신청에 대한 재결서를 받은 날로부터 30일 이내에각각 행정소송을 제기할 수 있다. “집행물부정지의원칙”이 적용되어 토지소유자 등이 이의신청이나 행정소송을 제기하더라도 재결의 효력이 정지되지 않는다.

Ⅴ. 토지의 평가

1. 토지평가의 일반기준

ㆍ현실적인 이용 상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 기준으로 하여 평가하고

ㆍ토지 위에 그 건축물 등이 있는 경우 분리평가 하되 토지는 나지를 상정하여 평가하고

ㆍ개발이익은 배제하여야 하며

ㆍ공시지가를 기준으로 평가하여야 한다.

      토지평가액 = 비교표준지의 공시지가 ×

                   시점수정 ×

                   지역요인 및 개별요인의 비교 ×

                   기타요인의 보정

2. 공법상 제한 받은 토지의 평가

공법상 제한이 일반적인 제한인 경우에는 그 제한을 받는 상태를 기준으로 평가하여야 하나 그 제한이 당해 공익사업의 시행을 직접목적으로 하여 가하여진 개별적인 제한인 경우에는 제한이 없는 상태를 상정하여 평가하여야 한다.

3. 특수용지

1) 미불용지

종전에 시행된 공익사업의 부지로서 보상금이 지급되지 아니한 토지에 대하여는 종전의 공익사업에 편입된 당시의 이용상황을 상정하여 평가하여야 한다. 다만 종전의 공익사업에 편입된 당시의 이용상황을 알 수 없는 경우에는 편입될 당시의 지목과 인근토지의 이용상황 등을 참작하여 평가하여야 한다.

2) 무허가 건축물 등 부지의 평가

‘89. 1.24 이전에 건축된 건축물의 부지에 대하여는 적법한 건축물로 보아 그 부지는 현실의 이용상황에 따라 평가하게 된다. ’89. 1.24 이후 건축된 무허가건축물 부지는 현황평가 예외로써 당해토지에 무허가 건축물 등이 건축된 당시의 이용상황을 상정하여 평가한다.

3) 불법형질 변경된 토지의 평가

‘95. 1. 7 이전 공익사업에 편입되고 ’95. 1. 7 이전에 형질변경이 이루어진 토지는 경과규정에 의해 현황평가 하게 된다. 그 외 불법으로 형질 변경된 토지는 불법으로 형질 변경될 당시의 이용상황을 상정하여 평가한다.

4) 도로부지의 평가

 

도로의 분류	평가기준
사도법상 사도부지	인근토지에 대한 평가금액의 1/5이내
사실상의 사도부지	인근토지에 대한 평가금액의 1/3이내
그 밖의 도로부지	- 공도부지:무상귀속(미불용지인 경우 미불용지 기준평가) - 기타도로부지:정상평가

5) 구거 및 도수로 부지의 평가

 

구 분	평가기준
구거부지	인근토지에 대한 평가금액의 1/3이내
도수로부지	정상평가

4. 기타 토지에 관한 평가

1) 개간비

가. 보상대상 요건

    ㆍ국유지의 개간, 형질변경 등으로 토지가치 상승

    ㆍ국유지 또는 공유지의 경우에만 해당

    ㆍ적법한 개간으로 개간한 자가 개간 당시부터 보상당시까지 계속 점유하고 있어야 한다.

나.평가기준

    개간비는 지상물과 별도로 개간에 소요되는 비용으로 평가한다. 그러나 이 경우 개간된 후의 토지가격에서 개간전의 토지가격을 뺀 금액을 초과할 수 없다.

다.토지소유자에 대한 보상

    개간된 토지의 보상을 개간후의 토지가격에서 개간비를 뺀 금액으로 한다.

2) 잔여지

가.잔여지의 판단

    사업시행으로 인하여 동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지의 일부가 취득 또는 수용됨으로 인하여 잔여지를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란하다고 인정되는 경우로써

    1. 대지로서 면적의 과소 또는 부정형등의 사유로 인하여 건축물을 건축할 수 없거나 건축물의 건축이 현저히 곤란한 경우

    2. 농지로서 농기계의 진입과 회전이 곤란할 경도로 폭이 좁고 길게 남거나 부정형 등의 사유로 인하여 영농이 현저히 곤란한 경우

    3. 공익사업의 시행으로 인하여 교통이 두절되어 사용 또는 경작이 불가능하게 된 경우

    4. 제1호 내지 3호 외에 이와 유사한 정도로 잔여지를 종래의 목적대로사용하는것이현저히곤란하다고인정되는경우로써 잔여지의 위치, 형상, 이용상황 및 용도지역, 공익사업 편입토지의 면적 및 잔여지의 면적 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다.

Ⅵ. 건축물 등 물건의 평가

1. 건축물의 평가

1) 이전보상

건축물에 대한 보상은 이전비로 보상함이 원칙이다. 이전비라 함은 대상물건의 유용성을 동일하게 유지하며 이를 당해 사업지역 이외의 지역으로 이전하는데 소요되는 비용을 말하며 건축물의 해체비 및 건축비와 적정거리까지의 운반비를 포함한다. 다만 건축법 등 관계법령에 의한 시설 개선에 필요한 비용은 포함하지 아니한다.

2) 물건가격 보상

1.건축물 등의 이전이 어렵거나 그 이전으로 인하여 건축물등을 종래의 목적대로 사용할 수 없게 된 경우

2.건축물 등의 이전비가 그 물건의 가격을 넘는 경우

3.사업시행자가 공익에 직접 사용할 목적으로 취득하는 경우

3) 주거용 건축물 보상특례

가.주거용 건축물의 최저 보상특례

    주거용 건축물로서 그 평가금액이 3백만원 미만인 경우 그 보상액은 3백만원으로 한다. 다만 무허가 건축물에 대하여는 이를 배제한다.

나.재편입된 주거용 건축물에 대한 가산금

    ①지급대상

      공익사업시행으로 인하여 주거용 건축물에 대한 보상금을 받은 자가 그 후 당해 공익사업지구밖의 지역에서 매입하거나 건축하여 소유하고 있는 주거용 건축물이 그 보상일로 부터 20년 이내에 다른 공익사업시행지구에 편입되는 경우

    ②보상금액

      당해평가액의 30％가산지급(단 1천만원 한도내에서 지급)

2. 공작물의 평가

1) 공작물의 평가기준

공작물은 이전비로 평가한다. 그러나 공작물 이전이 어렵거나 이전으로 인하여 종래의 목적대로 사용할 수 없게 된 경우, 공작물 이전비가 그 물건 가격을 넘는 경우, 사업시행자가 공익사업에 직접 사용할 목적으로 취득하는 경우에는 당해 물건의 가격으로 보상하여야 한다.

2) 보상대상이 되지 않는 공작물

①공작물의 용도가 폐지 되었거나 기능이 상실되어 경제적 가치가 없는 경우

②공작물의 가치가 보상이 되는 다른 토지 등의 가치에 충분히 반영되어 토지 등의 가격이 증가한 경우

③사업시행자가 공익사업에 편입되는 공작물에 대한 대체시설을 하는 경우

3. 수목보상

1) 이전보상

공익사업시행지역내 입목은 대부분의 경우 공익사업의 시행을 위하여 직접적으로 필요한 것이 아니므로 이전비를 지급하고 이식시킴이 원칙임. 이식이 경제적으로 부적합하거나 이전비가 당해 입목의 취득비를 초과하는 경우에는 취득비로 지급하여야 한다.

2) 수목의 수량산정

수목의 수량은 매 그루별로 조사하여 산정 한다. 다만 매 그루별로 조사하여 산정 할 수 없는 특별한 사유가 있는 경우에는 단위 면적을 기준으로 하는 표본추출방식에 의한다.

※표본추출방식이란 입목의 수량이 방대하여 이를 낱낱이 세기가 곤란할 때 그 정도에 크게 차이가 없다고 인정되는 범위 안에서 표본을 선정하고 그 단위 면적에 의거 산출된 본수를 기준으로 산정하는 방식이다.

  수목의 주수가 정상 미달 : 미달된 상태로

  수목의 주수가 정상을 초과 : 정상식재 기준을 초과하지 못한다

3) 묘목의 평가

상품화 할 수 있는 묘목은 손실이 없는 것으로 보나 매각 손실이 있는 경우에는 그 손실을 평가하여 보상하고 상품화에 제약이 있는 묘목에 대하여는 이전비와 고손액의 합계액을 평가하며 파종 또는 발아 중에 있는 묘목에 대하여는 가점시점까지 소요된 비용의 현가액으로 평가한다.

4. 농업의 손실에 대한 보상

1) 지급대상토지

①농지

   공익사업 시행지구에 편입되는 농지(농지법 제2조 제1호 가목에 해당하는 토지)를 말한다.

   농지법 제2조 제1호 가목 : 전ㆍ답 또는 과수원 기타 그 법적 지목여하에 불구하고 실제의 토지현황이 농작물의 경작 또는 다년생 식물 재배지로 이용되는 토지 다만, 초지법에 의하여 조성된 초지 등 대통령이 정하는 토지를 제외한다.

②농지로 보지 않는 토지

   ㆍ사업인정 고시일 등 이후부터 농지로 이용되고 있는 토지

   ㆍ토지이용계획, 주위환경 등으로 보아 일시적으로 농지로 이용되고 있는 토지 또는 불법형질변경된 토지로서 농지로 이용되고 있는 토지

   ㆍ타인소유의 토지를 불법으로 점유하여 경작하고 있는 토지

   ㆍ농민(농지법에 의한 영농법인 및 농업인)이 아닌 자가 경작하고 있는 토지

   ㆍ토지의 취득에 대한 보상 이후에 사업시행자가 2년 이상 계속하여 경작하도록 허용하는 토지

2) 지급대상자

①자경농지 : 자경농지인 경우에는 그 농지의 소유자가 영농보상의 지급대상자가 된다.

②자경농지가 아닌 농지

   가.농지소유자가 당해지역에 거주하는 경우

     ㆍ농지소유자와 실제 경작자간에 협의가 성립된 경우 협의내용에 따라 보상

     ㆍ농지의 소유자와 실제의 경작자간에 협의가 성립되지 아니한경우 농지의 소유자와 실제의 경작자에게 각각 영농손실액의50％에 해당하는 금액을 보상

   나.농지의 소유자가 당해지역에 거주하는 농민이 아닌 경우에는 실제의 경작자에게 보상

※당해지역이란

  ① 당해토지의 소재지와 동일한 시ㆍ군ㆍ구 또는 읍, 면

  ② ①의 지역과 연접한 시ㆍ군 또는 읍, 면

  ③ ①②의 지역 이외의 지역으로서 당해 토지가 소재하는 지역으로부터 직선거리 20㎞ 이내의 지역

3) 지급기준

영농손실액 = 편입농지면적 ×

             도별연간농가평균 단위경작면적당 농작물 조수입

             (단위경작면적당 실제소득) × 2년

4) 농기구의 매각손실액

①보상대상

   농지의 2/3이상에 해당하는 면적이 공익사업지구내 편입됨으로 인하여 당해지역에서 영농을 게속할 수 없게 된 경우

②보상기준

   농기구 매각손실액을 평가하여 보상한다. 매각손실액 평가가 현실적으로 곤란한 경우 원가법에 의하여 산정한 가격의 60％ 이내에서 보상

5. 주거비 등

1) 주거이전비

①주거용 건축물의 소유자에 대한 주거이전비

    : 가구원수에 따라 2월분의 주거이전비 보상

②주거용 건축물의 세입자에 대한 주거이전비

    : 3월이상 거주한자에 대하여 3월분의 주거이전비 보상

③산정기준

    : 주거이전비는 통계법에 의한 통계작성기관이 조사ㆍ발표하는 도시가계조사통계의 근로자가구의 가구원수별 월평균 가계지출비를 기준으로 산정

2) 동산의 이전비등

  ①동산의 이전비 보장

  ②이사비

Ⅶ. 환매권

1. 의의

토지보상법상 환매권이란 공익사업의 폐지, 변경 기타의 사유로 취득 또는 수용한 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 되거나 일정기간 동안 수용한 토지의 전부를 당해 공공사업에 이용하지 아니한 경우에 수용당시의 토지소유자 또는 그 포괄승계인이 일정한 요건하에 당해 토지를 다시 매수하여 원래의 소유권을 취득할 수 있는 권리를 말하다.

2. 환매요건

①토지가 불필요하게 된때

   토지의 협의취득일 또는 수용의 개시일로 부터 10년 이내에 당해 사업의 폐지, 변경 그 밖의 사유로 인하여 취득한 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 경우    

②사업에 이용하지 아니 한때

   취득일로부터 5년 이내에 취득한 토지의 전부를 당해사업에 이용하지 아니한 때

ㆍ환매권은 취득일로부터 6년 이내에 이를 행사하여야 한다.

3. 환매권자 및 환매의 목적물

①환매권자 : 환매권자는 협의취득 또는 수용의 개시일 당시의 토지소유자 또는 그 포괄승계인에 한하다.

②환매의 목적물 : 환매의 목적물은 토지소유권에 한정한다.

4. 환매의 절차 및 효과

①환매의 통지

   사업시행자는 환매할 토지가 생긴 때에는 지체 없이 이를 환매권자에게 통지하여야 한다. 사업시행자가 과실 없이 환매권자를 알 수 없을 때에는 일간신문에 공고하거나 당해 시ㆍ군ㆍ구 게시판에 7일 이상 게시하는 방법에 의한다.

②환매권의 행사

   환매권자는 당해 토지에 대하여 지급받은 보상금에 상당하는 금액을 사업시행자에게 지급하고 환매의 의사표시를 함으로서 환매권을 행사할 수 있다.

③환매권의 효과

   환매의 효과라 함은 물건적효과로서 환매권의 행사와 동시에 환매의 목적인 토지소유권이 환매권자에게 이전된다. 환매권은 부동산 등기법이 정하는 바에 의하여 수용의 등기가 되어 있는 경우에는 제3자에게 대항할 수 있다.

5. 환매권의 소멸

①환매통지가 없을 때

   사업의 폐지, 변경 기타의 사유로 인하여 공익사업에 필요없게 된 토지에 대한 환매권은 수용한 토지의 전부 또는 일부가 토지를 수용한 공익사업에 필요 없게 된 때로부터 1년, 협의취득일 또는 수용개시일로부터 10년이 경과함으로서 환매권은 소멸한다. 수용한 토지의 전부를 공익사업에 이용하지 아니한 경우의 환매권은 협의취득일 또는 수용개시일로부터 6년이 경과함으로서 환매권은 소멸한다.

②환매토지가 있는 경우

   사업시행자가 환매할 토지가 생겼을 경우 이를 이체 없이 환매권자에게 통지하거나 공고하여야 한다. 이 경우에는 환매권자가 통지를 받은 날 또는 공고를 한 날로부터 6월이 경과하면 환매권은 소멸한다.

6. 환매권에 대한 분쟁

①환매금액

   원칙적으로 환매금액은 토지에 대하여 지급받은 보상금에 상당한 금액이다.

②환매금액의 증감

   토지의 가격이 취득일 당시에 비하여 현저히 변동된 경우 사업시행자 및 환매권자는 환매금액에 대하여 먼저 서로 협의하되 협의가 성립되지 아니한 때에는 그 금액의 증감을 법원에 청구할 수 있다.

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