스크랩 토지거래 허가구역에서의 매매는?

[강여울]

문.

상기의 지역에서 임야를 매도하려고 합니다. 허가 받는 절차라던지, 계약시 유의사항(거래허가를 받지 못하면 무효 처리한다던지..) , 절차를 알고 싶습니다. 제가 중개업소에 근무하는데 좀 알아야 진행이 될 것 같아서요(배우는 중이고,공동중개 입니다) 그리고, 세금에 대비해서 이중계약서 작성해야 되나요?(다운 계약서라고 하는데..) 임야에 있어서 양도세는 얼마나 나올까요? 9년 정도 보유하셧습니다.

답.

◈ 토지거래허가구역 지정 현황

지역, 기간, 사유

* 인천시,김포시,고양시,파주시
03.5.20~08.5.19 신도시 개발 관련 투기 우려

* 대전시,아산시,천안시,공주시,연기군 논산시,금산군,청주시,청원군,보은군 옥천군(55,204.6Km2)
03.2.17~08.2.16 신행정수도 이전 관련 투기우려

* 서울시 뉴타운지역 (성북구 외4개구 11개동 15.65 km2)
02.11.20~07.11.19 강북 재개발에 따른 투기 우려

* 서울시.인천시.의정부시 등 24개시 및 4개군 도시계획법상 녹지지역과 비도시 계획구역 전역
(6,590.27 km2) 02.11.20~04.11.30 지난해 수도권 토지가격 급등 및 투기우려.주5일제 시행
예정 등에 따른 전원주택지 등 투기 우려

* 아산시 및 천안시 18동 2읍 13리 02.10.2 ~05.4.7 아산신도시 배후지역 및 천안신시가
(242.355 Km2) 지의 거래과열 등 투기우려

* 아산시 및 천안시 4동 11리(62.548 Km2) 02.4.8 ~05.4.8 아산신도시 개발예정지역

* 수도권 및 광역권 개발제한구역(4.29Km2) 01.11.25~03.11.30 개발제한구역 해제 등에따른투기우려

* 성남시 및 용인시14동 2리(38.98 Km2) 01.12.1 ~03.11.30 판교 택지개발 예정지구 지정

* 무안군 일로읍 삼향면 (95.0 Km2) 99.4.3 ~04.4.2 전라남도 도청 이전지역(남악신도시)

* 고흥군 (14.03 km2) 01.2.4 ~04.2.3 우주센타 건설지역

* 충주시 연수동 일원 (3.309 Km2) 00.12.20~03.11.30 충주 온천레저타운 조성 관련지역

* 사천시 용덕면 덕곡리 (2.423 Km2) 00.12.26~03.12.31 사천리 청사 건립

* 고양시 대화동,법곳동 (6.2 Km2) 02.4.22 ~07.4.21 관광문화숙박단지 및 국제전시장건립

◈ 토지거래허가구역내 거래 주의사항

* 주거지역 180 m2,상업지역 200m2,공업지역 660m2,녹지지역 200m2,농지 1000m2,임야
2000m2 가 초과 되는 토지는 실수요 여부.이용목적 등의 심사를 거쳐 관할시장.군수.구청장의 허가를 받아야 함.

* 주말농장용 농지(1000m2미만)라도 비도시지역에서는 허가 필요없으나 도시지역에서는 허가를 받아야함

* 허가를 피하기 위해 허가대상 면적 미만의 소규모 토지로 분할,매매하는 경우 분할 전
토지가 허가 대상에 포함되면 분할 토지의 최초거래에 한해서 허가를 받아야 함.
토지를 공유지분으로 나누어 지분이 거래되는 경우도 적용함.

◈ 토지거래계약에 관한 허가

* 허가를 받고자 하는 자는 허가신청서에 계약내용과 그 토지의 이용계획 등을 기재하여 시장. 군수에게 제출하여야 함.

* 시장.군수는 허가신청서를 받은 날로부터 15일 이내에 허가 또는 불허가 처분을 하고 신청인에게 허가증을 교부하거나 불허가처분사유를 통지하여야 함.

◈ 허가기준(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제 119조)

시장.군수는 허가신청이 다음에 해당하는 경우에는 허가를 하여서는 아니 된다

1. 토지거래를 체결하고자 하는 자의 토지이용 목적이 다음에 해당하지 아니하는 경우
가. 자기의 거주용 주택용지로 이용하고자 하는경우
나. 허가구역을 포함한 지역의 주민을 위한 복지시설 또는 편의시설로서 관할시장.군수 또는 구청
장이 확인한 시설의 설치에 이용하고자 하는 것인 경우
다. 허가구역 안에 거주하는 농업인.임업인.어업인 또는 대통령령이 정하는 자가 당해 허가구역
안에서 농업.축산업.임업 또는 어업을 영위하기 위하여 필요한 것인경우
라. 공익사업을 위한토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 그 밖의 법률에 의하여 토지를 수용 ㄸ는
사용 할 수 있는 사업을 시행하는 자가 그 사업을 시행하기 위하여 필요한 것인 경우
마. 허가구역을 포함한 지역의 건전한 발전을 위하여 필요하고 관계 법률의 규정에 의하여 지정된
지역.지구 구역 등의 지정목덕에 적합하다고 인정되는 사업을 시행하는 자 또는 시행하고자 하는
자가 그 사업을 이용하고자 하는 것인 경우
바. 허가구역의 지정당시 당해 구역 안에서 사업을 시행하고있는 자가 그 사업에 이용하고자
하는 것인 경우 또는 그 자의 사업과 밀접한 관련이 있는 사업을 행하는 자가 그 사업에
이용하고자 하는경우
사. 허가 구역 안에 거주하고 있는 자의 일상생활 및 통상적인 경제활동에 필요한 것 등으로
서 대통령령이 정하는 용도에 이용하고자 하는 경우

2. 토지거래계약을 체결하고자 하는 자의 토지 이용 목적이 다음에 해당하는 경우

가. 도시계획 그 밖에 토지의 이용 및 관리에 관한 계획에 적합하지 아니한 경우
나. 생태계 보전 및 주민의 건전한 생활환경 보호에 중대한 위해를 초래할 우려가 있는 경우

3. 그 면적이 그 토지의 이용목적으로 보아 적합하지 아니하다고 인정되는 경우

◈ 구비서류

* 국토의계획 및 이용에 관한 법률 시행규칙 제21조 제1항 각호의 사항이 기재된 토지이용계획서
(농지법 제8조의 규정에 의하여 농지취득자격증명을 발급받아야 하는 농지의 경우에는 동법 제
8조 제2항의 규정에 의한 농업경영계획서를 말함) 1부
* 토지등기부 등본 1부. 다만 전자정부 구현을 위한 행정업무등의 전자화 촉진에 관한 법률 제
21조 제 1항의 규정에 의하여 행정 정보의 공동이용을 통하여 그 내용을 확인 할 수 있는 경
우에는 그 확인으로 갈음함.
ps : 이중계약서는 아파트 분양권이나 매매등 모든 분야에서 이루어지는 필수 사항이고요
9년 정도 보유하셨더라도 토지거래 허가 구역에서는 양도세를 실거래 가격으로 신고하여야
되므로 어느정도 감수하셔야 되겠내요...^*^