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[온니유]

최근 부동산 경기침체에 대한 정부 정책의 완화 조짐에 따라 투기지역, 투기과열지구나 토지거래허가구역에 대한 신문 기사나 방송의 보도가 심심치 않게 나오고 있습니다. 
 간략히 정리하여 게재합니다.

 투기지역(소득세법 § 96)
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▶ 투기지역은 전국부동산가격상승률 및 소비자물가상승률등을 감안,부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역입니다.
▶ 투기지역으로 지정되는 경우
  - 투기지역내에 소재하는 주택ㆍ토지 등 부동산 양도시 양도소득세를 실거래가액으로 과세하고
  - 필요시 탄력세율(기본세율±15%p범위내)이 적용됩니다.


 투기과열지구(주택건설촉진법 § 32의5)
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▶ 투기과열지구란 주택분양시장의 과열을 방지하기 위해 청약률(최근 2월간 5:1이상)을 기준으로 건교부장관(시.도지사) 이 지정하는 지역입니다.
▶ 투기과열지구로 지정되는 경우 분양권 전매가 제한 (중도금 2회 이상 납부, 계약후 1년)되고, 무주택자에게 신규아파트의 분양권이 우선 부여됩니다.


 토지거래허가구역(국토이용관리법 § 21의2)
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▶ 토지의 투기 방지를 위해 지가가 급격히 상승하는 지역중에서 건교부장관(시ㆍ도지사)이 지정하는 지역으로서

▶ 당해 지역의 토지거래는 관할 시장ㆍ군수등의 허가를 받아야 법적 효력이 발생합니다. 


 [목차] 1. 주택투기지역
            2. 토지투기지역
            3. 투기과열지구
            4. 주택거래신고지역
            5. 토지거래허가구역

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[주택투기지역]


 월별 집값 상승률이 전국 소비자물가상승률보다 30%이상 높은 지역 중, 2개월간 집값상승률이 전국 평균보다 30%이상 높거나, 1년간 연평균 상승률이 3년간의 전국 연평균 상승률보다 높은 지역을 대상으로 건교부장관의 요청에 의해 재경부장관이 부동산자격 안정심의위원회의 회의를 통해 지정하게 됩니다.
 주택투기지역에 지정되게 되면 기준시가 대신 실거래가액으로 양도소득세가 과세되며 기본세율의 15%내외로 탄력세율을 적용받게 됩니다.
 주택투기지역에서 해제되기 위해서는 아래의 사항을 모두 만족해야 합니다.
  - 지정후 6개월 경과
  - 지정 전,후 가격상승률이 전국평균이하 또는 소비자물가상승률 이하(3월전부터 누적계산)
  - 최근 3개월간 가격상승률이 전국평균이하 또는 소비자물가상승률 이하


주택투기지역 31개지역 (2005.2.1 현재)
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종전 57군데에서 3차에 걸쳐 26곳 해제. 현 31곳 남음

2004. 8. 20자 7곳 해제 : 부산 북구, 해운대구/ 대구 서구, 중구, 수성구/ 강원 춘천/ 경암 양산

2004. 12. 39자 11곳 해제 : 서울 중량,서대문구/. 인천 남동.부평구/ 경기 군포,의왕,하남,고양 덕양/ 대전 서구,유성,대덕구

2005. 1. 31자 8곳 해제 : 서울 광진/ 인천 서구/경기 광명, 부천, 성남 중원/ 청주/ 대전 동구, 중구

<지정현황>

서울(11) : 강남구(03.4),/ 강동구, 송파구, 마포구(03.5) / 서초구, 영등포구, 용산구(03.6) / 은평구, 금천구, 양천구,동작구(03.7)

인천 (0) : 없음

경기(15) : 수원시, 안양시, 과천시, 안산시, 화성시(03.5),/ 성남 수정구, 구리시, 김포시, 파주시(03.6)/ 고양 일산구, 용인시(03.7) / 오산시(03.8)/ 성남 분당구, 평택시, 안성시(03.10))

충청(4) : 대전 없음..충남 천안시(03.2)/,아산시(03.8) /공주시(03.10) / 충북 청원군(04.2)

기타(1) : 경남 창원시(03.6)

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[토지투기지역]


 해당분기 소비자물가상승률의 1.3배를 초과하거나 해당분기 전국지가상승률의 1.3배를 초과하는 지역 혹은 해당연도 이전의 3년간 연평균 전국지가상승률을 초과하는 지역을 대상으로 건교부장관의 요청에 의해 재경부장관이 부동산자격 안정심의위원회의 회의를 통해 지정하게 됩니다.
 토지투기지역에 지정되게 되면 기준시가 대신 실거래가액으로 양도소득세가 과세되며 기본세율의 15%내외로 탄력세율을 적용받게 됩니다.
 토지투기지역에서 해제되기 위해서는 아래의 사항을 모두 만족해야 합니다.

  - 지정후 6개월 경과
  - 지정 전/후 가격상승률이 전국평균이하 또는 소비자물가상승률 이하(전전분기전부터 누적계산)


토지투기지역 : 기존 31 + 신규 9(40개 지역)
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서울(8) :  강남구, 서초구, 송파구, 강동구, 용산구, 강서구, 양천구, 구로구(04.2)

경기(17) : 김포시(03.8) 고양시 덕양구, 성남시 수정구, 중원구, 분당구, 남양주시, 평택시, 하남시, 화성 시(04.2) 오산시, 광명시, 광주시, 의왕시, 여주군, 이천시(04.5)
<신규> 고양시 일산구, 파주시

충청(15) : 충남 천안시(03.5) 대전 서ㆍ유성구(03.8) 충북 청원군, 충남 공주시ㆍ아산시ㆍ계룡시ㆍ연기군(04.2)
<신규> 충남당진군, 예산군, 홍성군, 청양군, 태안군, 서산시, 논산시

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[주택투기과열지구]


 주택가격상승률이 물가상승률 보다 현저히 높은 지역 중 다음 요건에 해당하는 지역을 건교부장관과 시도지사가 협의하여 주택투기과열지구로 지정합니다.

  - 최근 2개월간 청약경쟁률이 5대1을 초과하는 경우
  - 주택건설사업계획승인이나 주택건축허가 실적이 최근 수년간 급감하여 주택공급이 위축될 우려가 있거나 분양계획이 전월대비 30% 이상 감소하는 경우
  - 주택의 전매행위 성행 등으로 주거불안의 우려가 있는 경우

 주택투기과열지구에 지정되게 되면 우선 분양권 전매를 할 수 없으며 이는 주택공급계약일로부터 당해 주택의 소유권이전등기시까지 계속됩니다.
 또한 5년 이상 무주택세대주에 대한 우선공급기준이 강화되며 청약1순위 자격도 제한됩니다.
 즉, 1가구 2주택자이거나 5년내 당첨사실이 있는 경우 또는 02.9.5일 이후 청약저축 가입자로서 세대주가 아닌 자는 1순위자격이 제한되게 됩니다.
 주상복합건물/오피스텔의 경우에도 입주자를 공개모집해야하며 재건축의 경우 조합원지위의 양도가 금지됩니다.


투기과열지구(건교부) 지정 현황
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서울 : 전지역(02.9.6)

경기 : 고양시 대화동/탄현동/풍동지구, 일산2지구, 남양주시 호평동/평내동/와부읍
화성시 태안읍/봉담지구/동탄지구(02.9.6) / 용인시 동백지구(02.11.18)

경기도 : 전지역(03.6.7)

* 제외지역
  - 수도권정비계획법령상 자연보전권역중 가평군,양평군,여주군
  - 접경지역중 연천군 미산면/중면/장남면/백학면/왕징면
  - 도서지역인 안산시 대부동, 화성시 우정면 국화리/서신면 제부리

인천 : 삼산1지구(02.9.6) / 송도신도시(02.12.6) / 전지역(03.6.7)

* 제외지역
  - 도서지역인 강화군 교동면/삼산면/서도면, 옹진군 대청면/백령면/연평면/북도면/자월면/덕적면/영흥면

부산 : 해운대구,수영구(03.10.2) / 전지역(03.11.18)

대구 : 수성구(03.10.2) / 전지역(03.11.18)

광주 : 전지역(03.11.18)

대전 : 유성구 노은2지구(03.2.5) / 서구,유성구(03.4.29) / 전지역(03.6.7)

울산 : 전지역(03.11.18)

충북 : 청주시, 청원군(03.6.7)

충남 : 천안시 불당동/백석동/쌍용동(03.4.29) / 아산시, 천안시(03.6.7)
          공주시, 연기군, 계룡시(04.7.30)

경남 : 창원시,양산시(03.11.18)

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[주택거래신고지역]


 투기지역으로 지정된 지역 중 주택의 투기적 거래가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역에 대하여 건설교통부장관이 주택정책심의위원회를 거쳐 지정하게 됩니다.
 주택거래신고지역 내에서 주택을 거래한 당사자는 거래계약 체결 후 15일내에 관할 구청 등에 거래내역을 작성하여 신고해야 합니다.
 신고대상은 지역 내의 전용면적 60㎡(흔히 말하는 25~26평)를 초과하는 아파트, 전용면적 150㎡(흔히 말하는 53~54평)를 초과하는 연립주택의 거래이며, 조합설립인가 또는 정비구역으로 지정된 재건축 아파트 및 연립주택은 해당평형에 상관없이 모두 신고해야 합니다.
 주택거래신고지역으로 지정된 지역에서는 원래 기준시가로 부과되었던 취,등록세를 신고된 실거래가에 의해 부과하게 됩니다.
 주택거래신고지역에서 해제되기 위해서는 해당 지역의 주택가격이 신고지역 지정전의 가격수준으로 하락되어 상당기간 다시 반등할 우려가 없거나, 관할 지방자치단체의 장이 당해 지역의 주택가격이 안정되었다고 판단하여 해제를 요청하는 경우에 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 해제하게 됩니다.


주택거래신고지역
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서울(4) : 강남구, 송파구(풍납동제외), 강동구(암사동제외), 용산구
경기(2) : 성남시 분당구, 과천시

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[토지거래허가구역]

 토지거래허가구역은 토지의 투기적 거래가 성행하거나 지가가 급등하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역을 대상으로 건교부장관이 지정하게 되며 구체적인 지정요건은 아래와 같습니다.
  - 도시계획 등 토지이용계획이 새로이 수립되거나 변경되는 지역
  - 토지이용에 대한 행위제한이 완화, 해제되는 지역
  - 개발사업이 진행중이거나 예정되어 있는 지역
  - 건교부장관이 투기우려가 있다고 인정하거나 관계행정기관의 장이 지정을 요청하는 지역

 토지거래허가구역에 지정되게 되면 아래 표에 있는 면적을 초과하는 토지거래에 대해서는 반드시 해당 지자체에 거래를 신고하여 허가를 받아야 합니다.
 신고대상은 허가구역안에 있는 토지에 관한 소유권, 지상권(소유권, 지상권의 취득을 목적으로 하는 권리포함)을 이전 또는 설정하는 계약을 체결하는 경우를 모두 포함하게 됩니다.
 대상면적의 3배 범위내에서 공고시 허가면적 조정가능합니다. 단 예외적으로 대가성이 없는 상속,증여, 허가대상면적미만의 토지거래, 민사집행법에 의한 경매인 경우, 계획적 토지이용을 위한 국가기관과의 토지거래의 경우, 농어촌정비법에 의한 농지매입의 경우에는 신고하지 않아도 됩니다.
 해당 지자체에서 토지거래를 허가하는 구체적인 사례는 아래와 같습니다.

  - 자기거주용 택지구입
  - 지역주민을 위한 복지, 편익시설 설치
  - 해당지역에 거주하는 농.어민이 농업, 축산업, 임업, 어업 등 영위하기 위한 경우
     (당해시군에 거주하지 않는 농, 어민은 주거지로부터 20㎢이내 토지)
  - 비농업인이 농업목적으로 농지구입시는 세대원전원이 현지거주필요
  - 비농임업인이 임업목적으로 임야구입시는 세대원전원이 현지 6개월 거주필요
  - 토지수용사업 시행 및 관계법령에 의해 지정된 지역, 지구, 구역 등 지정목적에 적합하다고 인정되는사업의 시행
  - 허가구역 지정 당시 사업시행자가 그 사업에 이용하는 경우
  - 허가구역내 주민의 일상생활 및 통상적인 경제활동에 필요한 경우
  - 보상법에 의한 토지수용자가 당해 허가구역내에서 대체토지를 구입하는 경우


토지거래허가구역 지정현황 ('04. 8.23기준)
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지정자 / 지역 기간 사유
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건교부/ 수도권 및 광역권(부산·대구·광주
·대전·울산·마창진권) 개발제한구역 4,294.0㎢ 03.12.1~05.11.30
(2년) 개발제한구역 조정 등에 따른 투기방지

건교부 /성남시 및 용인시 판교지역의 택지개발예정지구 14동 2리 38.981㎢ 03.12.1～07.11.30 (4년) 판교 신도시건설

건교부/ 아산시 및 천안시의 아산신도시 개발예정지역 4동 11리 62.548㎢ 02.4.8～05.4.7
(3년) 아산신도시 개발예정 지역 및 영향권

건교부/ 아산시 및 천안시의 아산신도시 배후지역 등 18동 2읍 13리 242.355㎢ 02.10.2～05.4.7 (3년) 아산신도시 배후지역 및 천안신시가지의 투기방지

건교부 /서울시 강북 뉴타운 개발지역 성북/성동/동대문/종로/중구의 11개동 15.65㎢ 02.11.20～07.11.19 (5년) 서울 강북 길음/왕십리 뉴타운지역

건교부 /수도권(서울/인천/경기)의 녹지지역 및 비도시지역 4,797.9㎢
※ 가평/이천/여주/양평/옹진/연천은 지정제외, 동두천은 녹지 지역만 지정
02.11.20～04.11.30(2년) 수도권의 지가급등 및 투기방지와 토지시장 안정 추진

건교부 /대전/청주/청원/천안/공주/아산/논산/ 금산/계룡/연기 등 충청권 6시5군의
녹지지역 및 비도시지역 3,567.1㎢ 03.2.17～08.2.16 (5년) 신행정수도 건설에 따른
토지시장 안정 추진

건교부/ 김포시전역/파주시 9읍면동/고양시 9동 · 인천시 검단동 25.07㎢ 03.5.20～08.5.19 (5년) 수도권 김포 /파주지구 신도시 건설지역

건교부 /인천 연수구/중구/서구 일부 7.20㎢ 03.12.1～08.11.30(5년) 인천 경제자유구역 지정(8.5) 지역
건교부/ 부산시 강서구 17개동 및 경남진해시 15개동 일부 80.39㎢ 03.12.1～08.11.30
(5년) 부산·진해 경제자유 구역지정(10.24)지역

건교부/ 수원시 이의동 등 4개동, 용인시 상현동 등 5개동, 기흥/구성읍 15.93㎢ 03.12.1～08.11.30 (5년) 도시기본계획변경으로 시가화예정지역 지정

서울 종로구/용산구/동대문구/중랑구/강북구/서대문구 등 12개구 8.318㎢ 03.11.26～08.11.25 (5년) 제2차 뉴타운 (11.19) 지정

서울 동대문구/성북구/강북구/서대문구/구로구의 14개동 1.9㎢ 03.12.30～08.12.28 (5년) 서울시의 균형개발촉진지구 지정

인천 연수구 동춘동 4.3㎞ 04.8.8～08.11.30 (4년 4개월) 경제자유구역 송도지구(1공구)

울산 울산시 언양읍/삼남읍/두서면/두동면/삼동면 일원 129.26㎢ 03.11.19～08.11.18
(5년) 경부고속철도 울산역 신설지역

경기 고양시 대화동/장항동/법곳동 6.24㎢ 02.4.22～07.4.21
(5년) 관광문화숙박단지 및 국제전시장 건립

충북 제천시 봉양읍 마곡리/구곡리/삼거리/연박리 39.67㎞ 04.7.29～08.7.28
(4년) 제천개발촉진지구 리조트단지조성지역

전남 무안군 일로읍/삼향면 8개리 41.0㎢ 04.4.3～09.4.2(5년) 남악신도시 건설 및 전남도청 이전추진

전남 고흥군 봉내면 예내리 14.03㎢ 04.2.4～06.2.3(2년) 우주센타 건설지역

전남 신안군 압해면 11개리 52.0㎢ 03.10.25～06.10.24 (3년) 신도시 건설예정지역

전남 담양군 금성면 금성리/원율리 9.0㎢ 03.10.25～06.10.24 (3년) 금성 종합레저타운
개발지역

전남 여수시 화양면 장수리/이목리/서촌리/ 화동리/안포리 40.3㎢ 03.12.11～08.12.10
(5년) 여수 종합리조트 단지 조성

전남 순천시 해룡면 신대리/상삼리/남가리/성산리/선월리 15.99㎢ 04.4.1～07.3.31
(3년) 광양 경제자유구역 배후단지 조성

전남 해남군 산이면/화원면 청용리/금평리/영호리/성산리 61.967㎢ 04.8.21～09.8.20
(5년) 서남해안 해양레저타운조성예정지역

경북 김천시 봉산면/대항면/농소면 일원 77.85㎢ 03.11.17～05.11.16
(2년) 경부고속철도 김천역 신설지역

경남 사천시 용현면 덕곡리 2.748㎢ 04.1.1～07.12.31(4년) 사천시 청사건립 및
용현택지개발 추진