상가건물 임대차보호법상 대항력 또는 우선변제권을 가지기 위한 요건

[노인장]

1심 합의부에서는 세입자의 손을 들어 주었다.

그러나 2심에서는  세입자가 패배하였다.

부산고등법원 2005.9.23. 선고 2005나5348 판결 【배당이의】
[미간행]

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【전 문】
【원고, 항소인】 주식회사 부민상호저축은행(소송대리인 변호사 정덕관)
【피고, 피항소인】 박병민(소송대리인 변호사 신강식)

【변론종결】 2005.6.17.
【제1심판결】 울산지방법원 2005.2.16. 선고 2004가합3167 판결
【주 문】
1. 제1심 판결을 취소한다.
울산지방법원 2003타경26206호 부동산임의경매 사건에 관하여 위 법원이 2004.7.19. 작성한 배당표 중 피고에 대한 배당액 130,000,000원을 0원으로, 원고에 대한 배당액 1,814,430,180원을 1,944,430,180원으로 경정한다.
2. 소송총비용은 피고의 부담으로 한다.

【청구취지 및 항소취지】 주문과 같다.
【이 유】
1. 기초사실
다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제1 내지 5호증, 갑 제7호증의 1 내지 3, 을 제1호증의 1, 2, 을 제2 내지 6호증의 각 기재와 1심 증인 차석환의 증언, 당심 증인 송순미의 각 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면 이를 인정할 수 있고, 갑 제6호증, 갑 제8호증의 1 내지 7의 각 기재만으로는 위와 같은 사실인정을 뒤집기에 부족하며, 달리 반증이 없다.
가. 피고는 2003.1.14. 이은수로부터 그 소유의 별지 목록 기재 상가건물(당초 보육원 건물로 사용되던 것을 이은수가 매수하여 찜질방 건물로 개축 및 용도 변경한 것이다. 이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)의 지하층 중 점포 1칸 30평(이하 ‘이 사건 점포’라고 한다)을 보증금 130,000,000원, 기간 2년으로 정하여 임차하고(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다) 그 무렵 위 보증금을 모두 지급한 후, 이 사건 점포를 인도받아 스넥코너를 운영하면서 2003.3.22.경 이 사건 임대차계약서에 확정일자를 받고, 2003.4.1. 상호를 ‘찜질여행스넥’, 사업의 종류 및 종목을 ‘잡화소매업’으로 하는 사업자등록까지 마쳤다.
나. 한편, 이은수에 대하여 150,000,000원의 대여금 채귄을 가지고 있던 송순미는 이은수로부터 위 대여금채권에 대한 담보조로 이 사건 점포를 임차받기로 합의하였는데, 2003.5.26. 이 사건 점포가 피고에게 먼저 임대된 사실을 알고 이은수에게 항의하였다.
다. 이에 이은수는 피고와 이 사건 점포의 원만한 운용방법을 논의하였는데, 결국 피고는, 이은수, 송순미와 합의하여 2003.5.27.경 송순미에게 이 사건 점포를 전대, 인도해 주고 자신의 스넥코너 영업을 그만두게 되었고, 다만, 송순미로부터 이 사건 점포의 스넥코너 운영수익 중 일부를 전대차의 월차임으로 지급받았다(별도로 보증금은 약정하지 않았고, 초기에는 월차임을 1,000,000원으로 약정하였으나, 이후 스넥코너 운영이 원활하지 않게 되자 월차임을 상당 정도 감액하게 되었다).
라. 한편, 이은수는 2003.4.25.경 원고로부터 2,600,000,000원을 대출받으면서, 같은 날 원고에게 이 사건 상가건물에 관하여 채권최고액을 3,380,000,000원으로 하는 근저당권설정등기를 경료해 주었는데, 이은수가 위 대출금채무를 변제하지 못하자, 원고는 이 사건 상가건물에 관하여 울산지방법원 2003타경26206호로 부동산임의경매 신청을 한 후, 2004.5.7. 이 사건 상가건물을 2,000,000,000원에 낙찰받았다.
바. 그 후, 경매법원은 2004.7.19. 위 부동산임의경매 사건에 관하여, 피고를 3순위로 하여 130,000,000원(대항력 있는 임차인으로 보았다), 원고를 4순위로 하여 1,814,430,180원을 각 배당하는 내용의 배당표(이하 ‘이 사건 배당표’라 한다)를 작성하였고, 원고는 배당기일에 출석하여 피고에 대한 배당이의의 진술을 한 후, 2004.7.22. 이 사건 소를 제기하였다.
2. 당사자의 주장 및 판단
가. 당사자의 주장
(1) 원고의 주장
① 이 사건 점포에 대한 진정한 임차인은 송순미이고, 피고와 이은수 사이의 이 사건 점포에 대한 임대차계약은 통정허위표시로서 무효이며, ② 그렇지 않더라도, 피고가 송순미에게 이 사건 점포를 인도, 전대함으로써 임대차의 대항력 및 우선변제권을 상실하였거나, ③ 이은수가 피고에게 보증금을 모두 반환하였거나 상계하였으므로, 결국 피고는 이은수에 대하여 임대차보증금반환채권이 없거나 가사 있더라도 우선 변제권 없는 일반채권자에 불과하므로 근저당권자로서 임의경매를 신청한 원고보다 선순위자로부터 배당받을 수 없다. 따라서, 피고가 원고보다 선순위의 우선변제권 있는 임차인임을 전제로 한 이 사건 배당표는 경정되어야 한다.
(2) 피고의 주장
피고는 이 사건 임대차계약상 이 사건 점포의 진정한 임차인으로서, 소유자인 이은수로부터 이를 인도받아 점유하고 있고, 피고 명의의 사업자등록도 마쳤을 뿐 아니라, 원고의 근저당권등기일자보다 우선하는 확정일자도 구비하였으므로, 피고가 원고보다 선순위의 우선변제권 있는 임차인임을 전제로 한 이 사건 배당표는 적법하다.
나. 판단
살피건대, 상가건물의 임차인이 임대차보증금반환채권에 대하여 상가건물임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력 또는 같은 법 제5조 제2항 소정의 우선변제권을 가지려면, 임대차의 목적인 상가건물의 인도 및 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 구비하고, 관할세무서장으로부터 확정일자을 받아야 하며, 그 중 위 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 한다. 그런데, 부가가치세법 제5조 제4항은 신규로 사업을 개시한 자가 휴업 또는 폐업한 때에는 지체없이 관할세무서장에게 신고하여야 하고, 관할세무서장은 지체없이 이를 말소하도록 규정여야 하는바( 부가가치세법 제5조 제4항), 이러한 법 규정의 취지와, 주택임대차의 경우, 전대차 등의 사유로 임차주택을 간접점유하고 있는 임차인의 주민등록은 주민등록법 소정의 적법한 주민등록이라고 볼 수 없어 그 주민등록만으로는 대항요건을 구비한 것으로 볼 수 없는 법리( 대법원 2001.1.19. 선고 2000다55645 판결 참조)를 종합해 보면, 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 임차 건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우에는, 그 사업자등록은 부가가치세법 및 상가건물임대차보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없어 상가건물임대차보호법상의 대항요건 나아가 우선변제권요건을 갖추지 못하였다 할 것이다(이 경우, 임차인이 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해서는 주택임대차의 경우처럼 건물을 직접점유하면서 사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 하여야 할 것이다).
이 사건에 관하여 보건대, 위 인정사실에 의하면, 이 사건 점포의 임차인인 피고가 사업자등록 후인 2003.5.27. 송순미에게 이 사건 점포를 전대하고, 그 무렵 스넥코너 영업을 그만두어 사실상 스넥코너 영업을 폐업함으로써 위 사업자등록은 부가가치세법 및 상가전물임대차보호법이 상가건물임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록으로 볼 수 없게 되었고, 한편 위 점포를 전차하여 스넥코너 영업을 송순미는 그 명의로 이 사건 점포에 대하여 사업자등록을 한 바 없으므로, 결국 피고는 이 사건 점포에 대하여 대항력 및 우선변제권을 상실하였다 할 것이다.
따라서, 경매법원이 피고를 근저당권자인 원고에 우선하여 임대차보증금 상당액을 변제받을 수 있는 임차인으로 보아 피고에게 130,000,000원을 배당한 것은 위법하다고 할 것이므로, 위 법원이 2004.7.19. 작성한 이 사건 배당표 중 피고에 대한 배당액 130,000,000원을 0원으로, 원고에 대한 배당액 1,814,430,180원을 1,944,430,180원으로 경정하여야 할 것이다.
3. 결론
그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 인용할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리 하여 부당하므로 원고의 항소를 받아들여 제1심 판결을 취소하고, 이 사건 배당표를 위와 같이 경정하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사   황찬현(재판장) 김주호 한영표

(출처 : 부산고등법원 2005.9.23. 선고 2005나5348 판결【배당이의】 )

대법원 2006.1.13. 선고 2005다64002 판결 【배당이의】
[공2006.2.15.(244),238]

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【판시사항】
[1] 상가건물의 임차인이 임대차보증금 반환채권에 대하여 상가건물 임대차보호법상 대항력 또는 우선변제권을 가지기 위한 요건
[2] 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 임차 건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우, 임차인이 상가건물 임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위한 방법

【판결요지】
[1] 상가건물의 임차인이 임대차보증금 반환채권에 대하여 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력 또는 같은 법 제5조 제2항 소정의 우선변제권을 가지려면 임대차의 목적인 상가건물의 인도 및 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 구비하고, 관할세무서장으로부터 확정일자를 받아야 하며, 그 중 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로, 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 한다.
[2] 부가가치세법 제5조 제4항, 제5항의 규정 취지에 비추어 보면, 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 임차 건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우에는 그 사업자등록은 부가가치세법 및 상가건물 임대차보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없고, 이 경우 임차인이 상가건물 임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해서는 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 하여야 한다.

【참조조문】
[1] 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항, 제5조 제2항 / [2] 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항, 제5조 제2항, 부가가치세법 제5조 제4항, 제5항

【전 문】
【원고, 피상고인】 주식회사 부민상호저축은행 (소송대리인 변호사 정덕관)
【피고, 상고인】 박병민 (소송대리인 법무법인 문수 담당변호사 이기열)
【원심판결】 부산고법 2005. 9. 23. 선고 2005나5348 판결
【주 문】
상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다.

【이 유】
상고이유(상고이유서 제출기간 경과 후에 제출된 상고이유보충서는 이를 보충하는 범위 내에서)를 본다.
상가건물의 임차인이 임대차보증금 반환채권에 대하여 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력 또는 같은 법 제5조 제2항 소정의 우선변제권을 가지려면 임대차의 목적인 상가건물의 인도 및 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 구비하고, 관할세무서장으로부터 확정일자를 받아야 하며, 그 중 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로, 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 한다.
그런데 신규로 사업을 개시한 자가 휴업 또는 폐업하거나 사업개시일 전에 등록한 자가 사실상 사업을 개시하지 아니하게 되는 때에는 지체 없이 관할세무서장에게 신고하여야 하고, 사업자가 폐업하거나 사업개시일 전에 등록한 자가 그 후 사실상 사업을 개시하지 아니하게 되는 때에는 사업장 관할세무서장은 지체 없이 그 등록을 말소하여야 한다고 규정하고 있는 부가가치세법 제5조 제4항, 제5항의 규정 취지에 비추어 보면, 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 임차 건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우에는 그 사업자등록은 부가가치세법 및 상가건물 임대차보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없고, 이 경우 임차인이 상가건물 임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해서는 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 하여야 할 것이다.
원심이 같은 취지에서, 이 사건 점포의 임차인인 피고가 사업자등록 후인 2003. 5. 27. 송순미에게 이 사건 점포를 전대하고, 그 무렵 스넥코너 영업을 그만두어 사실상 스넥코너 영업을 폐업함으로써 사업자등록은 부가가치세법 및 상가건물 임대차보호법이 상가건물임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록으로 볼 수 없게 되었고, 한편 위 점포를 전차하여 스넥코너 영업을 한 송순미는 그 명의로 이 사건 점포에 대하여 사업자등록을 한 바 없으므로, 피고는 이 사건 점포에 대하여 대항력 및 우선변제권을 상실하였다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같이 법리를 오해하는 등의 위법이 없다.
그러므로 상고를 기각하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.


대법관   이강국(재판장) 손지열 김용담(주심) 박시환

대법원 2006.10.13. 선고 2006다56299 판결 【배당이의】
[미간행]

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【판시사항】
상가건물의 임차인이 임대차보증금 반환채권에 대하여 상가건물 임대차보호법상 대항력 또는 우선변제권을 가지기 위한 요건 및 사업자등록을 마친 사업자가 폐업신고를 한 후에 다시 같은 상호 및 등록번호로 사업자등록을 한 경우, 상가건물 임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권이 존속하는지 여부(소극)

【참조조문】
상가건물 임대차보호법 제3조 제1항, 제5조 제2항, 부가가치세법 제5조 제4항, 제5항

【참조판례】
대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결(공2006상, 238)

【전 문】
【원고, 상고인】 김옥준
【피고, 피상고인】 한국상호저축은행 주식회사외 1인 (소송대리인 법무법인 한빛 담당변호사 이건호외 13인)
【원심판결】 부산고법 2006. 7. 20. 선고 2006나1169 판결
【주 문】
상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.

【이 유】
상고이유를 본다.
상가건물의 임차인이 임대차보증금 반환채권에 대하여 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력 또는 같은 법 제5조 제2항 소정의 우선변제권을 가지려면 임대차의 목적인 상가건물의 인도 및 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 구비하고, 관할세무서장으로부터 확정일자를 받아야 하며, 그 중 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로, 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 하는 것이며, 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 폐업한 경우에는 그 사업자등록은 상가건물 임대차보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없으므로 ( 대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결 참조), 그 사업자가 폐업신고를 하였다가 다시 같은 상호 및 등록번호로 사업자등록을 하였다고 하더라도 상가건물 임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권이 그대로 존속한다고 할 수 없다.
원심이 같은 취지에서, 사업자등록을 폐지하였다가 다시 사업자등록을 한 원고의 경우 상가건물 임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권이 그대로 존속한다고 할 수 없다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 상가건물 임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권에 관한 법리 등을 오해한 위법이 없다.
그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.


대법관   김영란(재판장) 김황식 이홍훈(주심) 안대희

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[진돗개(여운배)]

감사합니다!

[제리]

공부 잘하고 갑니다. 캄솨합니다 선생님

[톡끼]

전대차의 유의점 이군요~~^^