임대사업 개념잡기.
우리나라에서 예전부터 맹신하는 것중에 부동산투자는 절대 안 망한다는 것입니다.
일명 부동산 불패신화!!
그러나 요즘 신문, 방송을 보면 이런 말보다는 암울한 말들 일색입니다.
부동산 불패신화는 끝났다는 둥,
부동산이 계속 떨어질 것이며 더 떨어져야 한다는 둥,
인구감소와 시대상을 반영하면 당연히 폭락할 수밖에 없다는 둥,
일본과 같은 장기침체로 부동산을 소유한 사람들이 고통을 받을 것이라고 떠들어 댑니다.
항상 부정적이고 비관적인, 맞으면 좋고 틀려도 그만이라는 애널리스트들의 이야기에는
더 이상 귀기울이고 싶지는 않습니다.
저도 개인적으로 예전과 같은 폭등은 없을 것이란데는 동의합니다.
아파트를 사놓기만 해도 무조건 오르고. 분양만 받으면 피가 수억씩 오르고,
저층아파트,빌라 다세대를 사놓으면 재개발 재건축으로 때돈이 되고
땅값은 공시지가가 계속 올라 결국 큰 돈이 된다는 시대는 이미 가지 않았나 생각됩니다.
즉 이제는 양도차액으로 큰 돈이 될 것이라는 환상을 깰 때인 것 같습니다.
오를지 안오를지 불확실한 부동산에 투자하기보다는 한달에 얼마씩이나마 확실히 들어오는 사업에 투자하는 것이
현명하리라 생각이 듭니다.
우리가 경매를 하는 것은 돈을 목적으로 하는 데 거기서 더 이상 돈이 안된다면 어떻게 할까요?
골골하면서도 현대의학의 발달로 유병장수 시대에 사는 우리가 퇴직을 하고 30~50년을 살아간다는 것이
현실이 되었습니다.
어떤이는 하는 일도 없이 이렇게 오래 사는 것이 또 다른 재앙이라 표현합니다.
상황이 이러할진데 그냥 손놓고 있을 수는 없죠.
그래서 생각한 것이 "지금부터는 임대수입이다" 라는 결론에 도달한 것입니다.
그렇다면 걱정없는 노후를 준비해야만 하는데 평균 한달에 3~400만원 정도가 들어오게 하려면
몇 억이라는 큰 금액이 필요합니다.
그러나 저에게 가진 돈은 별로 없고 그나마 마련할 수 있는 금액이 1억이라
결국 무피투자를 통한 임대수익 부풀리기를 선택하게 된 것입니다.
제가 이루려는 임대사업은 지금같이 저금리시대에 대출을 많이 받아 적은 이자를 내는 것이고,
월세를 많이 받아 그 차액을 노리는 것입니다.
즉 월세는 1부이자(년 12%)로 받고 이자는 4.5%정도를 내고 그 차액 7.5%를 취하는 형태입니다.
이런 계산은 주거용건물만 적용이 되는 것이 아니라
상가나 공장등 모든 임대수입이 있는 것에 다 통용됩니다.
그중 주택은 양도차액을 노리기 보다는 이미 임대보증금으로 양도차액을 취했기에 굳이 팔기보다는
꾸준히 현금수입을 원하는 측면에서 보유를 생각합니다.
해보시면 알겠지만 한 채 한 채가 나에게 월급을 주므로 정말 자식같다는 애정을 가지게 될 것입니다.
물론 많은 양도차액이 생긴다면 한 채를 팔아 두 세채를 장만해 나가야 합니다.
그러나 많은 양도차액이 아니라면 팔아서 훨씬 싸게 낙찰받을수 있다면 모를까 굳이 팔려고 하질 않습니다.
왜?
팔아야 중과세, 낙찰받으면 취득세로 인하여 정부가 내 양도차액을 많이도 가져가므로...
그리고 지금 싸게 낙찰받았다고 나중에도 싸게 낙찰받을 수 있는지는 또 모르는 일입니다.
게다가 부동산이 조금 반등하니 경쟁률이 넘 높아져 싸게 낙찰 받기가 점점 힘들어지니
보유하며 월세를 받는 것이 어쩔수 없는 선택일 것입니다.
투자금이 너무 작은 투자자들은 일단은 팔아 자본금을 늘려야하기에 양도차액을 노려야 합니다.
그러기 위해서는 특수물건등 흠있는 물건에 투자를 해야 양도차액이 많아져 자본금을 늘려나가기가 쉽습니다.
우리가 경매를 심도있게 깊이, 열심히 공부해야하는 이유입니다.
특히 자본금이 매우 열악하신 분들은...
자본금이 좀 되시는 분들도 마찬가지입니다.
싸게 낙찰받으면 밭을수록 대출이자를 빼고 월세수입이 많아져 수익률이 높아지기 때문입니다.
게다가 낙찰받을 확률이 더 많아지기에 깊이 공부를 해야 합니다.
실례로 저도 좋은 지역의 낙찰받은 물건들은 조금씩 다 흠이 있는 물건이라 경쟁가 2~3명에 불과해 낙찰을 받은 것입니다.
이런 물건도 너무 싸게 먹으려다가 놓치지 마시고 좀 여유있는 가격에 입찰하여 꼭 낙찰받으시기 바랍니다.
얼마전 앤사부님이 저에게 이런 말씀을 하시더군요.
예전에 제가 말을 참 안들었다구요. ㅎㅎ
제가 어렸을 때부터 공부도 안하고 쌈질만하는 아주 말을 안듣는 개구장이이긴 했습니다. 히히~
왜 이런 말씀을 하시는지 잠깐 설명을 드리자면...
예전에 제가 선순위물건에 좀 자신이 있을 때입니다.
부천에서 선순위물건이 나오면 대부분 34%에 입찰을 했는데 입찰자가 1~3명정도 였습니다.
그래서 2등하고 차이가 많이나면 열받으니까 싸게 먹으려 애썼습니다.
사부님은 4천만원을 넘기라고 말씀을 하셨는데 제가 생각하기에는 3500만원만 써도 먹을 것 같았습니다.
그런데 떨어졌습니다.
그런데 얼마후 이물건이 다시 나왔습니다.
낙찰자가 선순위 파악을 못한 것이었습니다.
그래서 이번에는 한번 더 유찰이 되겠다 싶어 다음에 낙찰받고 사부님에게 자랑해야지 생각했습니다.
결과는 아래에서 확인하시죠.
부천4계 2003-41772 상세정보 |
출력일:2013-10-14 | |
|
소 재 지 |
경기 부천시 소사구 괴안동 산15번지 현대 101동 5층 501호 |
경 매 구 분 |
임의(기일) |
채 권 자 |
국민은행 |
낙 찰 일 시 |
04.10.12 (종결:04.12.22) |
용 도 |
아파트 |
채무/소유자 |
김용란
| 낙 찰 가 격 |
35,501,000 |
감 정 가 |
65,000,000 |
청 구 액 |
58,500,000 |
경매개시일 |
03.12.11 |
최 저 가 |
31,850,000 (49%) |
토지총면적 |
38.48 ㎡ (11.64평) |
배당종기일 |
04.02.29 |
입찰보증금 |
10% (3,185,000) |
건물총면적 |
43.74 ㎡ (13.23평) |
조 회 수 |
금일1 공고후1 누적437 |
주 의 사 항 |
ㆍ재매각물건 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
우편번호및주소/감정서 |
물건번호/면 적(㎡) |
감정가/최저가/과정 |
임차조사 |
등기권리 |
|
422-090 경기 부천시 소사구 괴안동 산15번지 현대 101동 5층 501호
●감정평가서정리 |
|
- |
철근콘크리트조슬래브(평) |
|
- |
부천동중학교남서측인근 |
|
- |
아파트.다세대주택,재래시장및 |
|
- |
임야등혼재 |
|
- |
버스정류장소재 |
|
- |
도시가스난방 |
|
- |
2종일반주거지역 |
|
감정평가액 |
|
대지:32,500,000원 |
|
건물:32,500,000원 |
|
|
04.01.02 삼일감정 |
|
| |
물건번호: 단독물건
|
대지 38.48/5752 |
|
|
(12평) |
|
건물 43.74 |
|
|
(13.23평) |
|
|
(19평형) |
|
|
5층-88.07.02보존 | |
감정가 |
65,000,000 |
ㆍ대지 |
32,500,000 (50%) |
(평당 2,792,096)
|
ㆍ건물 |
32,500,000 (50%) |
(평당 2,456,538) |
|
최저가 |
31,850,000 (49.0%) |
●경매진행과정
|
|
65,000,000 |
① 유찰 |
2004-06-15 |
|
30%↓ |
45,500,000 |
② 유찰 |
2004-07-13 |
|
30%↓ |
31,850,000 |
③ 낙찰 |
2004-08-17 |
|
|
36,210,000 (55.7%) |
|
|
|
|
|
31,850,000 |
③ 낙찰 |
2004-10-12 |
|
|
35,501,000 (54.6%) |
|
|
|
|
|
종결 |
2004-12-22 |
|
| |
●지지옥션세대조사 |
|
98.09.21 김상효 주민센터확인:2004.06.00 | | |
소사뉴타운이 더이상 개발이 안된다고 해도 시세가 1억은 갑니다.
점점 가면 갈수록 이런 물건들이 줄어듭니다.
수익이 확실하면 좀 넉넉히 입찰하여 낙찰을 꼭 받아야합니다.
이제 유치권있는 물건도 아마 곧 사라지죠??