집 값의 폭락을 주장하는 글(폄2)

[최경환]

 

역시 부동산 커뮤니티에 올라온 글을 옮겼습니다.

 

◆부동산 거품 대붕괴 2파 개시◆ [43]

윤상원님 추천 97 | 조회 5368 | 2009.03.06 04:28

드디어! 버블 세븐 지역 2차 대폭락 서막이 올랐다.

거품의 진원지인, 강남 재건축의 대명사 잠실 5단지, 개포 주공단지, 등에서 시장의 압력을 견디지 못하고 시세보다 5천만 원 이상 싼 급매물 속속 출현~(마니 투데이), 그러나 아직도 멀었다. 잠실 5단지, 지은 지 35년이 넘은 다 썩은 아파트가 아직도 10억이라니……. ㅋㅋㅋ

여기서 잠깐, 왕년에 선수였던 내가 거품 측정기로 강남의 왕거품 수치를 계산 해 보이겠다. 잘 읽어봐라! 왕거품의 정도가 얼마나 끔찍한 것임을 알게 될 것이다.

1) 현재 가치에서 거품 측정

강남 32평형 기준(대지: 지분 12평, 건물: 전용면적 25평)

대지→ 지분 12평*1700만원= 2억 400만 원

건물→ 25평*380만원(국토해양부 표준단가)=9500만 원

∴20400만원 +9500만원= 2억 9천 9백만 원→ 단, 이것은 신삥 아파트를 말한다. 투기에 콩깍지 씌운 사람들을 위해서, 06년 당시 서울시 강남 아파트 분양원가 공개 자료 발표 에서도(건설사 마진 30% 포함) 평당 800만 원으로 발표했었음을 다시 한 번 알려주겠다.

혹자는 반박할 것이다.

①강남 일반 주거지역 대지가 어떻게 평당 1700만원 밖에 안 하냐고?

시장에 나가 봐라 호가 2000만원 이지만 실지거래는 1700만원이면 득시글거린다. 앞으로 더 떨어질 것이지만…….

②지하 주차장은 왜 계산 안하냐고?

국토해양부 표준단가는 주차장 면적 포함이다

③강남이란 프리미엄은 왜 계산 안하냐고?

프리미엄은 땅 값에 이미 반영 됐기에 평당 1700만원이다.

2)과거 값으로 거품을 측정

1998년 당시 강남 아파트는 시세는 평당 600 만원이었고

버블형성 초기 단계인 02년 강남 아파트 가격은 평당 800만원 이었다. 그 증거로서

나는 강남 최초로 재건축을 완료한 도곡동 주공 1단지 13평 아파트를 직원들 기숙용으로, 아이들 앞으로 2개, 마누라 대신 처제 앞으로 1개, 합 3개를 가지고 있었기에 내막을 잘 알고 있다.

02년 당시 건설사 콘서시엄과 조합 측과의 계약 시 일반 분양가를 (주변시세에 맞추어서) 평당 800만원에 합의하였었다.

조합과 건설사와의 일반 분양 금액 계약을 끝내자마자, 오르기 시작 하더니 2년 반 만에, 마치 미쳐버린 요술 지팡인 양, 무려 13평 아파트가 12억 까지 튀어 오르더라고 ㅋㅋㅋ 후다닥 털어 버리라고 아이들한테 주문했지. 도곡 주공 아파트 재건축 때에는 개발 분담금, 임대 아파트 의무규정, 개발 이익 환수금, 조합원 명의 변경 금지, 등 아무런 규제가 없었단다.

 나중에 매수자들과 만나보니 도통 뜯기는 게 없었던 덕으로, 일반 분양가 800만원 예정에서, 미쳐버린 투기 바람으로 엄청나게 고분양가로 분양이 되다보니, 조합원 당 2억 1천만 원씩 조합 이익금으로 배당 받았다고 하더라고, 하기야 강남 재건축 아파트 중에서 건물대비 대지지분이 무려 190%로 제일 높았던 면도 있었겠지만…….

자! 여러분! 이제 버블 진원지인 강남 아파트가 얼마나 왕 거품인줄 감 잡으셨는가? 이제는 일본 버블 붕괴처럼 무려 87% 씩이나 폭락 할 수도 있다는 것을 실감하시겠는가? 모든 버블이 붕괴할 때는 반드시 거품형성 초기단계로 회귀하고 말았다는 것은 역사적으로 입증 되고 있다. 고로 주식도 02년 당시 지수인 500~600선 까지는 무너질 것으로 나는 확신하고 있으며,

그에 발맞춰 아파트 값도 반드시 02년 당시 값으로 회귀할 것으로 나는 예측하고 있다. 나는 통계와 역사적 데이터를 믿는다. 그래서 주식을 만지면서도 단 한 번도 깨져 본 적이 없다. 절대 기술적 반등 따위에 관심을 두지 말고, 서너 개의 우량주만 집중적으로 파헤쳐 그 회사 내막을 손바닥위에 올려놓을 정도로 파악을 하고나서, 대세를 읽고 추세에 맞추어 배팅할 때 배팅하고 빠질 때 빠지고 하면 , 백전백승하는 것이 주식이란다.

부동산도 마찬가지 원리란다. 급매가로만 거래가 되는 요즘에는, 급매가 고갈될 시 주둥이로만 호가를 불러 착시현상을 일으키는 수작에는 절대 흔들리지 말고, 오로지 한 줄기 빛과 같은 대세만 따르면 되는 것이다. 나의 이론에 신뢰성을 강화시키기 위해 국토부 사기 질 실례하나 뽀록 내 줄까? ㅋㅋㅋ,근래에 무슨 이유로 강남 일대가 착시현상을 일으키게 됐었는지를 알게 될 것이다.

주택거래 신고제는 원래 60 제곱미터 미만(전용 18평)에는 해당 상황이 아닌데 불고하고 약 1개월 전 느닷없이, 국토부에서 어떠한 홍보도 생략한 채, 강남 3구 투기과열지구 내에서는 예외로, 60제곱미터 미만 아파트를 스리살짝 주택 신고 대상으로 편입시켜, 지난 1년 치 거래를 한 방에 거래 실적 자료로 발표했으니 당연히 착시현상이 일어날 수밖에.... 소위 부동산 찌라시 신문들은 일제히 짝짝꿍 거리며 강남일대 재건축 대상 소형 아파트 값이 뛰었다느니, 거래 물량이 4배로 늘었다느니 하면서 삐,끼 질을 시작했다는 사실.... ㅋㅋㅋ 앞으로도 부동산 투기 조장 정권은 별의별 비굴한 수작을 다 부릴 것이니 조심혀!!

3) 미래 가치로 거품 측정

뭔 측정? 이제 아파트 시대는 끝나간다. 고로 공동 다중 주택인 아파트는 선진국처럼 걍 유통기한 30년짜리인 동산으로 취급 받게 된단다. 그날은, 소위 심리학에서 말하는 suddenly, instantaneous reaction(어느 날 갑자기 순간반응) 으로, 아파트 거품이 붕괴됨과 동시에 우리 앞에 갑자기 다가올 것이다. 마치 헷가닥 맛이 간 사람이 갑자기 제 정신 찾듯이…….

아파트는 절대 사는 것이 아니다. 앞으로는 걍 제 꼬리 잘라먹으며 사는 곳으로만 인식 될 것이니까.... 아파트가 재테크 대상이 됐던 시절은, 네덜란드의 튤립 투기 신화가 영원히 역사 교과서로 사라지듯이 사라질 것이다. 가당치도 않게, 아토피 콘크리트 덩어리인 아파트가 지구상에서 투기 대상이 된 나라는 오직 대한민국 하나뿐, 하여간에 대단한 냄비근성 민족성이야……. 불가능을 가능으로 만들어, 줄줄이 오징어 낚시에 모조리 걸려들었으니…….ㅋㅋㅋ

4) 근린 상가 대비 거품측정

원래 왕거품 이전에는, 아파트는 늘 수익용 근린상가 사무실 대비 60~70%에 거래가 이루어 졌었거든, 지금 강남의 일급 사무실 지역인 테헤란로 일대 근린상가 사무실 평당 가격은 1500 만원 전후 ㅋㅋㅋ 함 대비해 보거라

이제는 미국 발 쓰나미는 고사하고, 동유럽 발 쓰나미가 먼저 덮칠 것이다. 3월말부터는 본격적으로 시작되는 동유럽의 여러 채무국들이 현 금융위기에 결정타를 가할 것이다. 말하기 쉽게 확인사살 당할 것이란 말이다.

동유럽의 디폴트위기에 놓인 여러 채무국들로 인해, 스웨덴, 벨기에, 오스트리아는 이미 국가경제 마비상태에 들어갔으며, 라트비아, 헝가리,에서 발발된 디폴트 사태는 주변국 폴란드 체코를 강타하고 우크라이나를 쓸고 지나가 북유럽을 초토화 시키고 있으며 서유럽 영국 독일 등으로 전이 될 조짐을 보이고 있다. 우크라이나 여파로 러시아도 디폴트 선언을 대비하고 있으며, 이는 다시 CITY, BOA, AIG, 웰스파고. 등 글로벌 거대은행의 부도사태를 부르고 있고, 빅3의 파산 보호신청과 아울러 완전 혼수상태에 있는 미국을 재 강타 휘니쉬 블로우를 날리게 될 것이다.

우리나라 외채 중 60%를 투자하고 있는 유럽이 무너지고 있으니……. 지금부터는 보호무역주의는 나중문제이고, 금융보호주의의 부활로 당장 1년 안에 갚아야 할 유동외채 1970억 달러가 만기 도래 시 만기 연장이 될 것인가를 걱정해야 할 판이란다, 설령 만기 유예가 된다손 치더라도 무지막지 고리이자를 지불하지 않는 한 불가능하게 될 것이다.

천신만고 끝에 고리로 만기 연장이 되더라도 수출해서 겨우 5%의 마진을 볼까 말까하는, 부가가치라고는 거의 없는 조립무역인 우리나라 특성상, 앞으로는 수출해서 번 돈 가지고는 외채 이자 갚기도 모자랄 판이 될 것이다.

이래도 정신 못 차린 정부에서는 지난 2월 수출에서 35억 달러 흑자를 냈다고 또 사기치고 있다. 전 업종에 걸쳐 작년 분기대비 -30% 이상 수출이 감소했고, 유일하게 조선 업종에서만 +47% 증가액을 보인결과 35억불 흑자가 났다고 수작 부리고 있다

조선은 선물환 거래 방식으로 이미 선박 인도 시에는 다 땅겨 쓰고, 남은 것은 겨우 잔금 15% 정도만 받는 구조란다. 고로, 여러분을 위해 데이터를 찾아, 실상을 내가 계산해 보니 오히려 -27억 불 무역 적자를 기록한 것이다. 선물환 거래구조인 조선은 원래 수주 계약 시에 수출잔고로 계상하는 것이 정상이란다. 마치 아파트 분양 계약처럼……

더구나 작년 3월 이후에는 단 한척의 배도 수주를 못했단다. 이런 지경인데도 상위 0.1%인 떼부자들은 이제 막대한 달러를 외국으로 가지고 나가 정부가 보증하는 외화표시 은행채를 연리 16.5%로 사들이고 있으며, 이런 달러 유출로 인해 환율은 연일 고공 행진을 해서 1600원 선을 넘보고, 이로 인해 원자재 부품을 수입해서 중간재를 만들어 대기업에 납품해서 먹고 살고 있는, 우리의 기초 산업인 중소기업들이 완전 초토화 되고 있다. 몇 주 전부터 공장경매를 위해 인천 남동, 안산 반월, 시흥 시화, 부평 산업단지, 등을 임장활동 해 온 결과를 보고해 줄까? ㅋㅋ.

10집 중 6집은 이미 폐쇄 되었으며 여기저기 단전(斷電) 공고를 알리는 빨간딱지만 휘날리고 있는 유령 공단으로 변하고 말았단다. 전번 환란 때에도 이지경은 절대 아니었다. 더욱이 이들 중소기업이 우리나라 고용의 88%를 감당하고 있는데, 이제 “대한민국은 끝났다”고 선언해도 될 만큼 처참한 지경이었단다. 그곳에서 만난 여타 기업 사장님들도 하나같이 하는 말인즉 “자기들은 작년에 수입해둔 원자재가 남아서 지금 가동을 하고 있을 뿐 향후 2개월 정도 지나면 공장을 폐쇄할 것” 이라고 하더라고....

미국 발 1차 금융위기로 떡실신 된 대한민국을 유럽 발 2차 금융위기가 덮치려고 코앞까지 와있단다. 여러분은 우리 외화보유고가 아직 2000억 달러가 남았다는 당국의 말을 믿고 있는가? 지금 역외에서는 잘해야 1200억 달러밖에 안될 것이라고 추정하고 있단다.

만수가 도시락 폭탄으로 300억 달러만 던졌다고 보시는가? ㅋㅋㅋ 당국의 개입을 눈치채지 못하게 하기위해 스무딩 오퍼레이션으로 던져 넣은 달러는 이보다 훨 많을 것이라고 외환 전문가들은 단정 짓고 있단다. 현재 외신들은 국가부도 3순위로 우리나라를 지목하고 있다. 남아프리카 다음 순위로 말이다. 이런 판국에 가득이나 허약한 부동산 왕거품이 안 터지고 버틸 수 있다고 보는가? 꿈들 깨시게나.

이제 1차 폭락 리허설은 끝나고, 본게임인 2차 대폭락이 드디어 개시 되었다. 아마도 2차 폭락의 강도는 여러분이 상상을 초월 할 수 없을 만큼 강도가 엄청 강할 걸?

미래 소비인 서민들 예금 금리는 깎아 먹고, 떼부자들은 달러 질로 고리채 받아먹게 하는 게, 부동산을 살리는 것이냐? 죽이는 것이냐? 각자 생각해 보길 바란다.

내가 위임한 정부를 못 믿는 나를 슬프게 생각한다. 왜? 믿다가는 뒤질랜드로 갈 것이니까.

                     발밑에 있는 크레파스, 부동산이 망해야 나라가 산다!!!