지분경매와 NPL 투자 완성(김동희 저, 2014년 7월, 도서출판 채움)

김동희의 꿩먹고 황금알 낳는  지분경매와 NPL 투자 완성    <img width="165" height="58" src="file:///C:/Users/LG/AppData/Local/Temp/DRW000014185e4a.gif" v:shapes="_x114273216">    <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/226CE33553DA2F651C" class="txc-image" width="320" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="320" data-filename="지분경매와_NPL_표지입체.jpg" exif="{}" id="A_226CE33553DA2F651C711D"/>김동희의 꿩먹고 황금알 낳는지분경매와 특수물건 NPL 투자가 대세다!▪ 이 책은이제는 경매도 다르게 투자해야 성공하는 시기가 되었다.이번 “지분경매와 NPL투자 완성” 은 돈 되는 지분에 투자해서 꿩 먹고, NPL을지분이나 특수물건에서 사서 황금 알을 낳는 것을 목적으로 기술한 책이다.그래서 이 책은 크게 3 분야로 기술했다.첫 번째로 지분투자 완성으로공유물의 관리방법과 지분권자의 권리 및 의무, 실전투자를 위한 실무과정으로 입찰사례로 배우는 지분 물건분석, 낙찰 받고 나서 탈출하는 방법으로 점유자에 대한 인도명령 신청방법, 부당이득반환청구, 공유물분할청구를 위한 소장, 부동산처분금지가처분 신청서 작성방법을 사례와 함께 기술해서 지분을 낙찰 받아 나 홀로 소송으로 투자수익을 높일 수 있게 했다.두 번째로 부실채권을 전통적인 NPL과 꺼진 불에서 다시 찾아보자!전통적인 NPL 분야로 기본적인 물건에서 NPL에 대한 투자 전략으로 어떻게 해야 하는가와 일반물건 보다 남들이 못하는 특수물건에서 NPL로 투자해야 고수익을 올릴 수 있다는 사실을 사례를 가지고 설명해 놓았다.왜냐하면 유동화회사나 금융기관 등에서 돈 되는 근저당권을 그대로 독자분들에게 싸게 팔기보다는 직접 경매를 신청해서 배당받기를 희망하기 때문에 돈 되는 근저당권을 독자 분들이 쉽게 사기가 어렵기 때문이다.후순위채권을 사서 고수익을 올리는 NPL투자 전략으로 지분경매에서 선순위 공동저당권이 1순위로 전액 배당받게 되므로 인해서 후순위근저당은 배당받지 못하게 된다. 이렇게 배당받지 못하고 소멸된 후순위 근저당권(NPL)을 사서 다른 지분권자에게 대위권을 행사를 해서 고수익을 높이는 방법이다. 이 내용은 지분경매의 완성에서도 이미 다룬바 있었다가 2013년에 절판되었는데도 많은 분들이 찾고 있다.그래서 앞에서와 같이 지분경매로 기본적인 투자수익을 올리고, 특수물건과 지분에서 NPL을 찾아서 고수익을 올리라고 기술했다.세 번째로 다른 사람 도움 없이 나 홀로 소송하는 방법이다.공유물중 일부 지분을 낙찰 받아서 작성하게 되는 인도명령 신청서와 점유이전금지가처분 신청서, 그리고 공유물분할청구소송에 따른 소장과 그에 따른 부동산처분금지가처분 신청서, 부당이득반환청구소송에 따른 소장과 그에 따른 경매신청 방법 등을 기술한 책이다. 이러한 절차는 공유물뿐만 아니라 일반 경매물건에서도 반드시 이해하고 있어야할 내용이고, NPL 분야에서도 시작은 부실채권을 사는 절차에서 시작 되지만, 그 부실채권으로 경매를 신청하고 그 과정에서 매각대금으로 배당받게 되는 과정으로 종결하게 된다는 점에서 경매신청과 소장 작성 방법을 모르고서는 성공할 수 없기 때문이다.▪ 지은이_김동희김동희 소장을 생각하면 단번에 떠오르는 것이 경매와 공매, 배당까지 부동산에 관한한 타의 추종을 불허하는 전문가다. 경매에 입문하고자 하는 분들을 위해 체계적으로 공부 할 수 있도록 『나는 경매로 평생직장을 찾았다』와 『경매 실전투자 비법』, 그리고 법정지상권과 집합건물을 완전히 분해한 『법정지상권과 집합건물 투자의 비밀』을 출간한데 이어 이 책은 지분경매 완성과 NPL 투자의 정석으로 삼을 수 있도록 기술한 책이다. 이 분은 경매는 ‘아는 만큼 돈을 벌 수 있는 아주 정직한분야지 운에 따라 결정되는 재테크 분야가 아니다’ 말을 하면서 스스로 경매연구에 매진하는 정직하고도 부지런한 사람이다.-약력• 공인중개사 자격 취득(제1회) • 중앙대학교 경영학과 졸업• (주) 대산투자 대표 역임 • 현) (주) 퍼블릭 옥션(Public Auction) 대표• 현) 한국 경ㆍ공매아카데미연구소 소장 • 현) 법무법인 강산 자문위원 • 현) 부동산투자포럼 경매전문위원 • 굿옥션 경매강좌 교수• 디지털 태인 경매강좌 교수 • 자산관리공사(KAMCOM) 공매강좌교수• 현) 경공매 교육아카데미 원장• 부동산 작가협회 회장-저서『법정지상권과 집합건물 투자의 비밀 (2014. 06. 02)』『경매 실전투자 비법 (2014. 02. 05)』『나는 경매로 평생직장을 찾았다 (2014. 04. 05. 2쇄)』『계약서 작성의 비밀 (2014. 06. 05. 3쇄)』『임대차 상식사전 (2013. 01. 05)』『지분경매의 완성 (2013. 02. 05. 2쇄)』『특수물건의 비밀 (2012. 03. 08)』『지분경매의 비밀 (2014. 07. 25. 3쇄)』『남들 경매할 때 나는 공매한다 (2013. 01. 05. 2쇄)』『판사님 배당에 이의가 있습니다 (2011. 03. 10)』『실전공매완전정복 (2010. 02.10)』『공매·경매와 부동산 투자분석 (2009. 07.15)』*카페주소: http://cafe.naver.com/pauction(김동희 부사모)차례Chapter 1 지분을 제대로 알고 투자해야 돈이 보인다1. 지분을 바로 알고 투자해야 성공할 수 있다 ---242. 지분경매에서 어느 물건을 선택하면 성공하게 되는가 ---31 ◈ 아파트의 2분의 1 지분이 경매로 매각된 경우 분석과 매수 이후 대응방법-32 ◈ 공동담보물에서 공동채무자의 1/2지분이 먼저 매각되면 어떻게 할까,---43 ◈ 공동담보물에서 채무자 1/3지분이 먼저 매각되면 물상보증인은 ---45 ◈ 2분의 1 지분은 압류공매, 2분의 1 지분은 법원경매로 동시에 진행된 경우-47Chapter 2 공유물의 관리방법과 지분권자의 권리와 의무1 공유물의 관리와 각 공유자의 권리 ---54 ◈ 대지와 건물 전체를 갑 · 을 · 정이 각각 3분의 1지분씩 공유등기된 경우 ---54 ◈ 한 필지의 토지면적인 120㎡를 다음과 같이 갑, 을, 병이 각 1/3씩 공유지분으로 소유하고 있는경우 ---552 공유물의 사용, 수익과 부당이득 ---56 ◈ 각 공유자의 공유물 사용, 수익 ---56 ◈ 일부 지분공유자가 점유하는 경우 다른 공유지분에 대한 부당이득 ---563 공유물의 처분, 변경과 관리행위 및 보존행위 ---58 ◈ 공유물의 처분, 변경과 그 범위 ---58 ◈ 공유물의 관리행위와 그 요건 ---58 ◈ 공유물의 보존행위와 그에 기한 공유물 방해배제청구 또는 공유물 반환청구 ---594 공유물에 대한 임대차계약 체결 및 계약해지와 인도청구 방법 ---60 ◈ 주임법 및 상임법으로 보호받는 임차인과 보호받지 못하는 임차인 ---60 ◈ 공유물에 대한 임대차계약 체결 ---61 ◈ 공유물의 임대차계약 해지 방법 ---67 ◈ 채무자, 다른 공유자, 임차인 등이 공유물을 점유하고 있는 경우 인도청구 ---675. 공유자 우선 매수신청 ---70 ◈ 공유자 우선 매수신청 방법 ---70 ◈ 공유자우선매수신청을 할 수 없는 경우 ---706. 일부 지분권자가 다른 지분권자를 대위하여 임차보증금을 지급한 경우 ---727. 공유물의 지분경매에서 배당방법과 후순위 채권자 및 매수인의 대위행사 ---738. 농지나 임야의 경우 지분경매일 때 ---759. 공유자의 공유물 분할청구와 분할방법 ---7610. 공유물 분할의 제한 ---7811. 공유물 분할로 인한 담보책임(민법270조)과 공유물의 부담(민법266조) ---80 ◈ 공유물 분할 전 토지 일부지분에 근저당과 가압류 등이 있는 경우 ---80 ◈ 공유물 분할 전 일부지분에 등기된 권리를 분할된 토지에서 말소하는 방법 ---82 ◈ 공유물의 부담(민법 제266조) ---83Chapter 3 공유물에서 법정지상권이 성립되는 사례와 성립되지 않는 사례분석1. 토지와 건물의 공유물에서 법정지상권이 성립되는 경우---88◈ 토지가 갑의 단독소유이고, 건물은 갑ㆍ을ㆍ병의 공유인 사례 ---88◈ 토지가 갑ㆍ을ㆍ병의 공유이고, 건물도 갑ㆍ을ㆍ병의 공유인 사례 ---91◈ 구분소유적 공유관계에 의한 법정지상권 성립 여부 ---922. 토지와 건물의 공유물에서 법정지상권이 성립되지 않는 경우---95◈ 토지가 갑ㆍ을ㆍ병의 공유이고, 건물이 갑의 단독소유인 사례 ---95◈ 토지가 갑 . 을의 공유이고, 건물은 갑 . 울의 공유인 경우 ---101◈ 토지가 갑 . 을의 공유이고, 건물은 갑 . 정의 공유인 경우 ---103Chapter 4 공동담보물이 동시에 매각, 또는 이시에 매각될 때?1. 공동저당이란---1062. 동시(同時)배당(동시 매각절차에서 배당)---107◈ 채무자이건, 물상보증인이건 공동저당부동산의 소유자가 동일인인 경우 ---108◈ 그러나 공동저당부동산 일부가 채무자소유, 일부가 물상보증인 소유인 경우 ---108◈ 동일절차에서 이시배당 ---109◈ 공동저당된 경매물건 등이 동시에 매각되어 동시에 배당되는 경우의 배당 ---111◈ 공동담보물의 일부에 공동저당권자와 동순위의 다른 권리가 있는 경우 배당 ---112◈ 공동저당물이 채무자 소유 부동산과 물상보증인 소유 부동산이 동시에 매각되는 경우---114Chapter 5 지분경매에서 물건분석과 배당은 이렇게 해라1. 유사공동저당권은 무엇을 말하는 것일까! ---124◈ 지분경매에서 전체지분에 설정된 근저당 ---124◈ 지분경매에서 임차인의 최우선변제금과 확정일자부 우선변제권 ---126◈ 나대지에 근저당 설정후 토지가 집합건물의 대지권으로 공유등기된 경우 ---127◈ 유사공동저당과 후순위 저당권자의 대위행사에 대한 판례 ---1282. 왜 지분경매에서 동시배당과 이시배당을 알아야 하나---130◈ 사설경매정보 사이트상의 입찰정보내역 ---130◈ 물 건 분 석 ---131◈ 유사공동저당권자에 대한 배당방법 ---131◈ 배당방법과 후순위 채권자의 대위청구 ---132◈ 이 사건에서 채무자의 후순위채권을 양도받으면 돈이 되나 ---1343. 주택이 갑·을·병 각 3분의 1 지분에서 갑 지분만 매각되는 경우 ---135◈ 지분경매물건에 대한 물건분석표 ---135◈ 지분경매물건에 대한 권리분석과 배당표 작성 ---136◈ 후순위 채권자 등이 선순위 공동저당권자를 대위하여 청구가 가능한 금액 ---136 종합적인 분석 ---1384. 다가구주택의 일부 지분이 매각될 때 물건분석과 대응방법 ---139◈ 지분경매물건에 대한 권리분석 및 배당표 작성 ---139 ◈ 후순위 임차인의 대위와 공동임대인에 대한 보증금반환 청구 ---140◈ 후순위 송유만 근저당권과 김각형 채무자의 대위권 ---141 ◈ 낙찰자가 대항력 있는 이현중 임차인에 대한 인수범위 ---141 ◈ 전체지분이 강제경매가 진행된 경우 말소기준권리 ---142◈ 김각형 지분이 먼저 매각돼 후순위저당권자와 채무자의 대위 ---143Chapter 6 입찰사례로 배우는 지분 물건분석과 매수후 탈출방법1. 지분경매에서 입찰자와 채권자가 유의할 점은 어떤 것이 있나? ---146◈ 경매정보 사이트상의 입찰정보내역 ---146◈ 최근 낙찰된 지분경매물건 분석 ---147◈ 유사공동저당권자에 대한 배당방법 ---147◈ 배당방법과 후순위채권자의 대위청구 ---148◈ 지분경매된 아파트나 다가구주택에 임차인이 거주하는 경우 ---1502. 다가구주택에서 임대인의 지분이 매각될 때 잘못하면 큰코 다친다 ---151◈ 다가구주택 3분의 1 지분경매 물건 정보 및 입찰결과 ---151◈ 종전 낙찰자가 입찰보증금을 포기하게 된 사연 ---153◈ 재매각절차에서 낙찰자가 돈을 벌고 지분에서 탈출할 수 있을까 ---1543. 지분경매에서 다른 공유자의 잘 못된 판단으로 수억을 손해본 사례 ---156◈ 다가구 주택 2분의 1 지분경매 물건 정보 및 입찰결과 ---156◈ 이 다가구주택의 2분의 1을 낙찰 받아도 될까 ---1584. 연립주택의 8분의 1 지분공매 절차에서 권리분석과 매수 이후 대응방법 ---162◈ 지분공매 입찰대상 물건분석표 ---162◈ 지분공매 절차에서 아파트의 사진과 주변 현황도 ---163◈ 지분공매 물건에 대한 권리분석과 배분표 작성 ---163◈ 재개발로 인한 분양자격 유무와 매수인의 건물인도청구 및 부당이득 ---1655. 토지가 지분공매로 진행되고 그 지상에 법정지상권이 성립하는 건물이 존재하는 경우 ---166◈ 토지 지분공매 입찰대상 물건분석표 ---166◈ 토지 지분공매 절차에서 공매물건의 위치와 주변 현황도 ---167◈ 토지 지분공매에 대한 권리분석과 배분표 작성 ---168◈ 전 소유자의 가압류와 압류채권자의 처분금지효력과 다른 채권 간의 우선순위 ---1696. 경매에 있어서 밭(田)의 3분의 1 지분만 경매로 나온 경우 ---170◈ 사설경매정보 사이트상의 입찰정보내역 ---170◈ 경매 대상물건 내역 ---171◈ 경매물건에 대한 분석 및 배당표 작성 ---1727. 근린생활시설중 일부지분에 경매된 경우 낙찰받고 나서 대응방법 ---175◈ 지분경매물건 정보내역과 매각결과 ---175◈ 지분경매 물건에 대한 권리분석과 매수 이후 대응방안 ---176◈ 공유물분할청구소송을 위한 소장 작성 방법 ---177◈ 공유물에 대한 처분금지가처분 신청서 표지와 본문 작성 ---181◈ 공유물분할청구소송을 위한 소장과 공유물에 대한 가처분 ---1848. 지분 매수후 공유물분할청구 소송 도중에 공유자가 변경된 사례다 ---187◈ 지분경매물건 정보내역과 매각결과 ---187◈ 지분경매 물건에 대한 권리분석과 매수 이후 대응방안 ---188◈ 공유물분할청구소송을 위한 소장과 공유물에 대한 가처분 ---1889. 공유물분할 경매에서 일부지분에 가등기가 있는 경우에 대응 방법 ---191◈ 공유물 분할을 위한 형식적 경매물건 입찰결과 내역 ---191◈ 물건분석과 매수이후 대응방법 ---192◈ 이 물건과 같이 일부지분에 가등기가 있을 때 배당방법 ---193◈ 가등기권자가 본등기 또는 말소 시에 부당이득금 반환 ---196◈ 지상건물 소유자에게 법정지상권이 성립하고 있을까 ---198Chapter 7 특수물건에서 건물과 대지의 일부가 매각 시 대응방법1. 대지권미등기와 토지별도등기가 있는 아파트 ⅔지분을 낙찰받은 사례 ---202◈ 경매 물건 현황과 매각결과 ---202◈ 위 경매물건에 대한 권리분석 ---203◈ 매수 이후 대응 방안 ---204◈ 토지별도등기 말소청구 소송과 대지권등기청구소송 ---2052. 재건축으로 종전 아파트가 철거돼 구분소유권이 소멸되면 분리처분이 가능하다 ---210◈ 이 사건에 대한 기본적인 사실관계 ---210◈ 재건축이 진행중인 대지만 강제경매가 진행된 물건현황 ---211◈ 이 사건 청구원인에 대한 법원의 판단 ---2123. 구분소유자 간에 대지 지분 비율이 다를 때 투자방법 ---213◈ 서울 청량리에 위치한 다세대주택의 현황은 다음과 같다 ---213◈ 위 다세대주택이 경매로 다음과 같이 매각되었다 ---214◈ 지층 01호 매수인 황OO의 부당이득금 반환청구 소송 ---217◈ 이러한 이유로 제지층 01호가 또 다시 경매가 진행되고 있다 ---2184. 구분소유자가 아닌 자만 구분소유자들에게 부당이득을 청구할 수 있다 ---221◈ 이 사건에 대한 기본적인 사실관계 ---221◈ 위 경매 물건과 공매물건 정보내역과 매각결과 ---222◈ 이 사건 2심 서울고등법원 2009나31873 판결내용 정리 ---224◈ 이 사건에 대한 대법원(대법 2011다58701 판결)의 판단 ---224◈ 파기환송심 서울고등법원 2013나22449 판결내용 ---2265. 집합건물에서 건물만, 또는 대지만 낙찰받았다면 누가 성공했을까? ---2316. 대지만에 설정된 저당권을 사서 경매를 신청하면 성공과 실패? ---2327. 황장군이 토지를 낙찰받고 그 지료로 건물을 강제경매신청한 사례 ---233◈ 황장군이 지상에 주택이 있는 토지만 경매로 낙찰받았다 ---233◈ 황장군은 건물을 낙찰받아 주택에서 완전한 소유권을 취득하게 되었다 ---2348. 지상에 다세대주택이 있는데 그 대지만 매각되는 사례 ---236◈ 입찰대상물건 정보내역과 매각결과 ---236◈ 경매 물건에 대한 권리분석과 배당표 작성 ---237◈ 낙찰받고 난 다음 대응방법 ---2399. 재개발지역 내에서 수인의 공유지분의 일부가 경매가 나왔을 경우 ---241◈ 경매물건 분석 ---241◈ 배당표 작성방법 ---242◈ 후순위채권자의 대위행사 청구 ---242◈ 분양대상(분양자격) 여부 판단 ---24210. 재개발로 건물이 철거되고 토지만 경매가 진행되는 경우 ---243 ◈ 토지경매 입찰대상 물건분석표 ---243◈ 재개발로 건물 철거후 토지만 경매되는 물건에 대한 권리분석 ---244◈ 배당표 작성방법과 분양대상 유무에 대한 판단 ---245Chapter 8 공유지분권자 또는 임차인이 점유하고 있는 경우 내 보낼 수 있는지1. 종전 공유자였던 채무자가 점유하고 있는 경우 ---2482. 채무자가 아닌 다른 공유자가 점유하고 있는 경우 ---2503. 남편½ 과 부인½ 로 공동소유지분중 부인지분만 경매된 경우 ---254 4. 임차인이 점유하고 있는 경우 명도는 어떻게? ---257 ◈ 매수지분이 과반수 이상이면 임차인의 명도는 ---257 ◈ 매수지분이 과반수 미만이면 임차인의 명도는 어떻게 ---261Chapter 9 공유물 관리 및 보존행위와 매수지분에 기한 인도청구에 관한 판례1. 공유물 관리 및 보존행위는 어떠한 권리인가 ---2682. 다수지분권자의 다른 소수지분권자에 대한 공유물 인도청구(=적극) ---2703. 소수지분권자의 다른 소수지분권자에 대한 공유물 인도청구(=적극) ---2714. 1/2 지분권자의 다른 1/2 지분권자에 대한 공유물 인도청구(=적극) ---2725. 과반수 지분권자와 계약한 임차인을 소수지권자가 인도청구(소극) ---2736. 계약당시 전체소유에서 그 후 다수지분이 매각시 임차인의 대항력은 ---2747. 공유자 간사용·수익·관리에 관한 특약의 승계 및 변경 ---275Chapter 10 채권과 물권 간의 우선순위와 충돌할때 배당하는 방법1. 채권과 물권의 종류 ---278 ◈ 광의의 채권의 종류 ---278 ◈ 물권이란 ---279 ◈ 채권이란 ---2802. 물권과 일반채권 등이 혼재 시 배당사례 연습 ---282 ◈ 선순위 물권 → 후순위 일반채권 → 후순위 물권 순인 경우 ---282 ◈ 선순위 확정일자부 임차인 → 후순위 일반채권인 경우 ---282 ◈ 선순위 일반채권 → 후순위 물권인 경우 ---2823. 배당에서 우선순위 결정방법 ---2844. 주택에서 임차인과 다른 권리가 충돌할 때 배당은? ---288 ◈ 주택에서 임차인과 조세채권 등이 있을 때 배당하는 방법 ---288 ◈ 배당순위가 평등한 채권자와 후순위의 채권자가 병존할 때 ---289 ◈ 주택에서 임차인과 다른 채권 간의 우선순위에 따른 배당 ---290 ◈ 주택에서 배당순위가 상호모순 관계에 있는 채권자 간의 배당사례 ---293 ◈ 주택에서 배당순위가 순환 관계에 있는 경우의 배당사례 ---296Chapter 11 부실채권(NPL)을 제대로 알고 투자하자1. 부실채권(NPL)의 의미와 발생하게 되는 과정 ---3003 ◈ NPL(무수익여신=Non Performing Loan =)이란? ---300 ◈ 부실채권(NPL)이 발생하게 되는 과정 ---3012. NPL은 담보부 NPL과 무담보부 NPL로도 구분 할 수 있다 ---303 ◈ 금융기관 또는 개인 등의 담보부 NPL ---303 ◈ 금융기관 또는 개인 등의 무담보부 NPL ---304 ◈ 금융기관이 부실채권을 매각하게 되는 이유? ---305 ◈ 부실채권은 어느 정도에 거래되고 있을까? ---3073. 부실채권 매각 방식에 대해 알아 보자 ---309 ◈ 투자자 앞으로 직접 매각하는 방법(민법상 채권양도) ---309 ◈ 투자자가 주도하여 설립하는 SPC에 매각하는 방식(ABS법 방식) ---309 ◈ 채권양도 형태 및 매각대금 지급 방법의 차이점 ---3094. 부실채권은 어디에 가면 구입할 수 있나? ---311 ◈ 유동화전문유한회사에서 부실채권을 매입하는 방법 ---311 ◈ 제1 금융기관 등과 유동화전문유한회사 ---313 ◈ 저축은행 ---314 ◈ 신협 ---315 ◈ 새마을금고 ---315 ◈ 농협, 수협 ---316 ◈ 외국계 은행 ---3175. 부실채권을 매각하는 방법 ---318 ◈ NPL 투자로 근저당권 매입(론세일=Loan Sale)방식 ---318 ◈ NPL 투자로 채무인수 방식 ---328 ◈ NPL 투자로 사후정산부 방식 ---336Chapter 12 금융기관의 직접 경매신청, 부실채권을 매입해서 성공과 실패?1. 금융기관 등이 직접 경매를 통해 부실채권을 회수하는 방법 ---340 ◈ 국민은행이 직접 경매를 신청해서 채권회수에 성공하다 ---340 ◈ 우리은행이 직접 경매를 신청한 사례를 분석해 보자 ---344 ◈ 제2 금융권이 직접 경매를 신청한 사례를 분석해 보자 ---345 ◈ 금융권의 부실채권을 KAMCO가 인수해 경매를 신청한 사례 ---3492, 부실채권을 론세일 방식으로 매입해서 성공과 실패? ---353 ◈ 홍길동이 근저당권을 매입후 경매를 신청해서 성공한 사례 ---353 ◈ 이순신이 근저당권을 매입후 경매를 신청해서 손실을 보다 ---357 ◈ 이순신이 낙찰받아 매각하면 손실도 줄이고 이익도 볼 수 있다 ---361 ◈ 1번 사례에서 우리은행과 제2 금융권 근저당권 등을 매입한 경우 ---363 ◈ 부실채권을 매입할 때 이러한 판단으로 매입해야 한다 ---364 ◈ OOO상호저축 근저당권을 매입해서 손해를 보게된 이박사 ---3653. 부실채권을 채무인수 방식으로 낙찰받아 성공과 실패? ---367 ◈ 이병장이 채무인수 방식으로 낙찰받아 성공한 사례 ---367 ◈ 유동화전문유한회사와 채권 양도·양수계약을 하면서 진통도 있었다. ---368 ◈ 이 사례에서 차순위자의 입찰금액이 5억원 이하면 이병장은 실패 ---3704. 부실채권을 사후정산 방식으로 낙찰받아 성공과 실패? ---371 ◈ 박소령이 사후정산 방식으로 낙찰받아 성공한 사례 ---371 ◈ 박소령이 사후정산 방식으로 낙찰받아 실패한 사례 ---3755. 무담보채권을 매입해서 손해 본 황당한 이야기다 ---376 ◈ 박사장은 장사만 열심히 하면 부자가 되는 줄 알았다. ---376 ◈ 박사장의 상가건물이 경매에 넘어가다. ---376 ◈ 박사장의 임차권을 매입하겠다고 법무법인에서 연락이 왔다. ---3796. NPL이 각광 받는 이유를 7가지로 정리해 본다. ---381Chapter 13 경매 절차에서 특수물건으로 부실채권을 매입하면 대박이다1. 선순위 전입세대원이 있는 주택을 공매로 낙찰받은 사례 ---386 ◈ 일반 공매로 입찰에 참여해서 낙찰받고 매각한 사례다. ---386 ◈ 1순위 근저당권을 매입하고 공매로 낙찰받으면 투자이익은. ---3902. 선순위가 있는 주택에서 근저당을 매입하고 어떻게 하면 되나? ---392 ◈ 무상거주확인서를 제출한 세대원이 배당요구를 하지 않은 경우. ---392 ◈ 무상거주확인서를 제출한 임차인이 배당요구를 한 경우. ---394 ◈ 선순위 전입세대원이 있다면 이렇게 분석하고 입찰해라?. ---3953. 유치권이 있는 주택의 근저당권을 매입해서 성공과 실패? ---400 ◈ 유치권이 신고가 된 아파트에 입찰해서 성공하기. ---400 ◈ 유치권이 신고가 된 아파트에 임차인이 배당요구한 사례. ---403 ◈ 유치권자가 점유할 때와 임차인이 점유할 때 어떻게 다른가 ---4064. 법정지상권 성립 가능성이 있는 주택에서 근저당권을 매입하면? ---410 ◈ 나대지에 저당권이 설정되고 토지만, 신축건물만 경매되는 사례. ---410 ◈ 토지가 매각되고 신축중인 건물이 완공돼 경매가 되었다. ---413 ◈ 공동저당권이 설정되고 나서 건물 멸실하고 신축한 경우. ---4165. 집합건물에서 건물만, 또는 대지만 낙찰받았다면 누가 성공했을까? ---419 ◈ 대지권미등기(대지가 평가제외) 아파트가 경매로 매각 시. ---419 ◈ 대지지분만 별도 경매가 진행돼 최선수가 낙찰받았다.. ---422 ◈ 이소령의 지료청구 및 부당이득반환청구소송. ---424 ◈ 집합건물 매수인과 대지 지분을 매수한자 중에 누가 성공했나. ---4256. 대지만에 설정된 저당권을 사서 경매를 신청하면 성공과 실패? ---426 ◈ 경매절차에서 토지별도등기는 소멸되는 것이 원칙이다. ---426 ◈ 근저당권 설정당시 대지사용권이 성립되지 못한 경우. ---427 ◈ 압류당시 대지사용권이 성립하지 않아 분리처분이 가능한 사례. ---429 ◈ 원고의 건물철거, 토지인도 및 부당이득반환에 대한 판단. ---430 ◈ 피고들의 주장 및 항변에 대한 판단. ---431 ◈ 공매로 매수한 대지 지분이 또 다시 경매로 매각되고 있다. ---432.7. 선순위로 가등기나 가처분이 있는 물건에 투자하는 방법 ---434 ◈ 선순위로 가등기나 가처분이 있을때 이렇게 투자해라!. ---434 ◈ 선순위 가등기를 채권자가 소송으로 말소하면서 경매를 진행한 사례. ---4398. 세금과 가압류채권 가볍게 생각하면 큰코 다친다 ---444 ◈ 조세채권을 몰라서 3번씩 임차보증금을 포기하게 된 사례. ---444 ◈ 근로복지공단 가압류를 일반채권으로 우습게보면 안된다. ---447 ◈ 조합이 가압류한 채권은 소멸되는 일반채권으로 보지 마라. ---448Chapter 14 지분경매에서 후순위 채권을 매입하면 꿩먹고 황금알을 낳는다1. 상속된 상가주택에서 7분의 2지분이 경매로 매각되는 경우 ---4522. 아파트와 농지가 채무자소유인데 그 중 일부가 먼저 매각되면 ---459 ◈ 아파트가 먼저 경매로 매각된 경우 배당은 ---459 ◈ 아파트 후순위근저당권자 신한은행이 농지에서 대위권은 ---460 ◈ 아파트가 먼저 경매로 매각되고 나서 농지가 매각되는 경우 ---460 ◈ 아파트만 매각되고 농지가 장기간 매각되지 않는 다면 부기등기를 해 둬라! ---460 ◈ 선행된 채무자의 후순위 채권에서 숨은 진주 NPL(부실채권)을 찾아라. ---4643. 공동담보물이 채무자와 물상보증인 소유인데 채무자 소유부동산이 먼저 매각되면 ---465 ◈ 공동담보물이 채무자와 물상보증인 소유인데 채무자소유 부동산이 먼저 매각되면 ---465 ◈ 공동담보물이 채무자와 물상보증인 소유인데 물상보증인 소유부동산이 먼저 매각되면---466 ◈ 선행 된 물상보증인 소유 후순위채권에서 숨은 진주 NPL(부실채권)을 찾아라. ---472 ◈ 선행된 물상보증인의 매각대금에서 공동저당권이 변제받고 채무자소유에서 말소한 경우---4774. 채무자와 물상보증인 소유부동산이 동시에 매각될때 잘못된 배당에 대한 이의소송 ---491Chapter15 돈 되는 숨은 진주 NPL(부실채권)의 진실게임1. 물상보증인지분이 매각시 채무자지분에서 공동저당권은 말소되면 안 된다 ---5002. 물상보증인지분이 매각시 채무자지분에서 후순위채권자의 대위행사방법은 ---5063. 아파트와 농지가 채무자소유인데 그 중 일부가 먼저 매각되면 ---5114. 아파트가 두 사람의 공유물로서 공동채무자로 되어 있는 경우의 지분경매 ---5155. 공동담보물이 채무자와 물상보증인 소유인 경우 어떻게 하면 되는가 ---5166. 아파트가 공유물로서 채무자와 물상보증인 소유에서 채무자 지분의 지분경매 ---5177. 공동담보물이 채무자와 물상보증인 소유인데 물상보증인 소유부동산이 먼저 매각되면 ---5188. 물상보증인 지분이 먼저 매각시 후순위 채권자에서 숨은 NPL을 찾아라 ---5239. 선행된 물상보증인의 매각대금에서 공동저당권이 변제받고 채무자소유에서 말소한 경우 ---525Chapter16 채권양도, 양수시 유의사항과 채권양도양수계약서 작성 및 대항요건 1. 근저당권을 양도양수계약에 의해서 양수시 유의사항과 채무자에 대한 대항요건 ---5282. 전세권과 전세금반환채권이 분리 양도된 경우 ---5323. 임차권 또는 임차권등기의 적법한 양도, 그리고 임차권에 대한 가압류의 효력 ---5344. 주임법상 임차보증금채권의 분리양도시 대항력과 우선변제권은 ---5385. 무담보 채권을 양수시 유의 사항과 채무자에 대한 대항요건 ---5406. 근저당권 양도계약서 작성과 양도통지, 그리고 근저당권이전등기 신청 ---542 ◈ 근저당권 양도계약서 작성과 양도통지, 그리고 근저당권이전등기 신청 ---4447. 채권양도양수계약서 작성과 양도통지 방법 ---552 ◈ 권양도양수계약서 작성방법 ---552 ◈ 채권 양도 통지서 작성방법 ---5548. 선행된 지분경매에서 후순위 근저당권 양도양수계약서 이렇게 작성해라 ---555Chapter17 공유물에 대한 부당이득반환청구 소송과 권리배제 신청 방법1. 공유물 점유 또는 임대행위에 따른 부당이득금의 범위 ---558 ◈ 공유물의 지분권자중 1인이 점유하고 있는 경우 부당이득의 범위---558 ◈ 공유자중 1인이 임대한 경우 다른 지분권자에 반환해야 될 부당이득---5592. 제3자가 토지 또는 건물 사용시 권리배제 및 부당이득 반환청구는 어떻게 할까! ---562 ◈ 토지 사용에 대한 배제신청 및 부당이득반환(지료)청구권---562 ◈ 건물 사용에 대한 배제신청 및 부당이득반환(임료)청구권---571Chapter18 공유물분할청구에 따른 소송과 부동산 가처분 신청서 작성법1. 공유물의 분할방법과 분할청구의 소장 작성방법 ---576 ◈ 공유자의 공유물분할 방법은 어떻게 하면 되나요 ---576. ◈ 공유물분할청구 소장 작성방법과 법원제출 ---577 ◈ 상가주택(겸용주택)에서 공유물분할청구 소장 작성방법 ---5852. 실제 작성했던 공유물분할청구 소장과 부동산 가처분 신청서 ---589[부록 편] 나 홀로 소송으로 지분권리 찾기제19장 나 홀로 소송에서 소장작성방법에 대해서 알아보자1. 소송의 제기란2. 소장부분의 중요한 기재사항 및 순서3. 소장 작성방법(1) 표제란.(2) 당사자(원고, 피고)의 표시 기재방법(3) 소장의 제목 기재방법.(4) 청구취지 기재방법(5) 청구원인 기재방법.(6) 입증방법(7) 첨부서류.(8) 작성 연월일(9) 작성자의 기명날인 및 간인.(10) 법원의 표시(11) 소장의 표지.4. 소송목적의 값 산정방법과 인지대 및 송달료 계산방법(1) 소송목적의 값 산정방법(2) 인지액 계산방법(3) 송달료 계산방법 안내5. 소장 마무리와 법원에 제출방법6. 지급명령신청 및 물품대금 청구의 소에 대한 소장 작성방법(1) 지급명령 신청서 작성 및 제출방법, 그리고 그 효력은(2) 본안소송으로 물품대금(대여금) 청구의 소에 대한 소장 작성방법제20장 건물 매수후 인도명령신청 및 건물명도청구소송은1. 부동산인도청구를 위한 인도명령신청서 작성방법과 강제집행(1) 인도명령신청서 작성방법(2) 인도명령신청서를 법원에 제출하는 방법2. 공유물에서 인도명령신청서 작성방법3. 건물명도(인도)청구소송에서 소장 작성방법과 강제집행(1) 건물명도(인도)청구소송에서 소장 작성방법(2) 소장을 법원에 제출하는 방법4. 점유이전금지가처분(1) 점유이전금지가처분이란.(2) 가처분결정 예(3) 점유이전금지가처분을 하여야 하는 이유(4) 점유이전금지가처분절차.(5) 점유이전금지가처분 신청서 작성방법.(6) 점유이전금지가처분 신청서를 법원에 제출하여 결정문을 받는 방법5. 인도명령결정문 또는 인도청구소송(구 명도소송) 판결문에 기한 강제집행제21장 채권회수방법으로 어떠한 방법이 있을까1. 채권이 어떻게 돈이 되는 가 !(1) 채권은 어떤 것이 있을 까 !(2) 채권 만들기를 잘 하면 부자로 산다.(3) 채권회수가 이루어지지 못하는 경우는 어떻게 대응하면 될까?2. 금전채권에 기초한 집행권원 만들기와 강제집행(1) 집행권원 만들기 전에 가압류, 가처분 등의 보전처분(2) 강제집행을 위한 금전채권에 기초한 집행권원 만들기(3) 집행권원으로 채무자재산에 대한 강제집행3. 담보권실행을 위한 경매(임의경매)(1) 부동산임의경매 신청방법(2) 부동산임의경매 신청서 작성방법과 양식(3) 임의경매신청 시 첨부서류 <김동희 강의노트>- 경매신청 시 집행비용(경매신청비용과 경매예납금)계산방법▪ 출판사 서평김동희의 꿩먹고 황금알 낳는지분경매와 특수물건 NPL 투자가 대세다!앞으로 지분경매를 알아야 부자가 될 수 있다공유물의 관리방법과 지분권자의 권리 및 의무, 실전투자를 위한 실무과정으로 입찰사례로 배우는 지분 물건분석, 낙찰 받고 나서 탈출하는 방법까지 기술한 책이다.NPL을 특수물건과 지분에서 찾으면 대박이다기본적인 물건에서 NPL에 대한 투자 전략으로 어떻게 해야 하는가와 일반물건 보다 남들이 못하는 특수물건에서 NPL로 투자해야 고수익을 올릴 수 있다는 사실을 사례를 가지고 설명해 놓았다. 특수물건과 지분물건은 권리의 함정 때문에 싸게 살 수 있다. 그래서 이러한 물건에 투자하거나 NPL을 구입하면 높은 수익을 올릴 수 있다것이 필자의 생각이다.꺼진 불 속에서 황금 알을 찾아가는 비법!경매로 배당받지 못하고 등기부에서 말소되었다고 그 채권의 생명력까지 사라진 것은 아니다. 그러한 사실을 모르는 분들의 채권을 매입해서 새로운 불씨를 지피으면 지금 독자들이 알고 있는 NPL보다 더 값진 수익을 얻을 수 있다. 후순위채권을 사서 고수익을 올리는 NPL투자 전략으로 지분경매에서 선순위 공동저당권이 1순위로 전액 배당받게 되므로 인해서 후순위근저당은 배당받지 못하게 된다. 이렇게 배당받지 못하고 소멸된 후순위 근저당권(NPL)을 사서 다른 지분권자에게 대위권을 행사를 해서 고수익을 높이는 방법이다. 마지막으로 이 책은 변호사 도움 없이도 나 홀로 소송을 할 수 있도록 소장작성방법부터 법원에 제출하는 방법까지 상세하게 기술한 부분이 인상적이다.