경매상식 2012년 양도소득세 계산 요령

[태풍의미학(문진갑)]

2012년도에는 양도소득세의 신고 납부도 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr)에서 본인이 직접 신고서를 작성 전송 및 납부까지 가능하기 때문에 별도의 신고수수료 없이 양도소득세 신고 납부가 가능하게 되었다. 그러나 홈택스에서 신고 납부를 위해서는 본인 공인인증서로 홈택스 가입이 필수적이다. 다만, 지방소득세 납부는 위택스(www.wetax.go.kr)에서 하여야 한다.(양도소득세 관련 지방소득세 신고는 홈택스에서 일괄적으로 처리되므로 위택스에서 신고서를 작성할 필요는 없음.)
양도소득세 전자신고가 가능하다 하더라도 양도소득세 계산 요령은 이해하고 있어야 하는데 오늘 이 시간에는 양도소득세 계산 요령에 대하여 설명하고자 한다.

1. 양도소득세 계산흐름도

① 장기보유특별공제 조견표
제1항에서 "장기보유특별공제액"이란 부동산 및 부동산을 취득할 수 있는 권리로써 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 해당 자산의 양도차익에 다음 표1에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 1세대 1주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 해당 자산의 양도차익에 다음 표2에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다.

[표1] 1세대 1주택을 제외한 자산


[표2] 1세대 1주택자(2009. 1. 1. 이후 적용)

※ 1세대 1주택자 장기보유공제율 적용은 주거요건 등 비과세 요건을 충족하지 못한 경우에도 적용이 되므로 주의하여야 한다.

② 양도소득세 세율

예를 들어 양도소득세 과세표준이 4억 원인 경우 양도소득세 산출세액 계산은 (4억×38%-2,390만원)을 적용하여 계산하면 된다.

③ 취득가액 및 필요경비
양도차익의 계산에 있어서 다음의 취득가액, 자본적지출액, 양도비 합계액을 양도가액에서 공제할 필요경비로 한다.

ⅰ) 취득가액
그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액으로 한다. 양도자산 보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액, 사업소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 공제한 것을 그 취득가액으로 한다.
취득 관련 부수비용인 취득세, 법무사수수료, 부동산컨설팅비용, 중개수수료, 유치권 인수비용 등도 취득가액에 산입된다.

ⅱ) 자본적지출액
- 수선비(내용연수 연장 자산가치증가분에 한함. 샤시비용, 베란다확장공사비용, 보일러교체비용 등)
- 소송비용ㆍ화해비용
- 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위한 비용
- 개발부담금
- 재건축부담금
- 각종 수익자부담금
- 장애철거비용
- 도로 무상 제공 가액
- 사방사업비

ⅲ) 양도비
- 증권거래세
- 국민주택채권 및 토지개발채권 매각차손
- 양도소득세 신고서 및 계약서 작성비용
- 공증비용, 인지대
- 양도 관련 부동산컨설팅비용
- 양도 당시 중개수수료



2. 다주택자 중과 규정

2010년말 소득세법 개정으로 다주택자에 대해서는 2012년 12월 31일까지 중과세율 적용이 유보되었다. 다만, 3주택 이상 보유한 자가 투기지역(강남구, 서초구, 송파구)에 소재하는 주택을 양도하는 경우에는 일반세율에 10%를 추가하여 신고 납부하여야 한다. 이 경우에도 중과세율은 완화되었지만 장기보유특별공제는 배제되었다..
그러나, 2011년말 소득세법 개정으로 다주택자에 대한 장기보유특별공제 배제 규정이 삭제되어 다주택자에 대해서는 2012년 1월 1일부터 장기보유특별공제를 적용할 수 있게 되었다. 여기서 주의하여야 할 점은 현재 다주택자에 대한 중과세율 규정은 2012년말까지 적용이 유보되었을 뿐 규정이 삭제된 것이 아니라는 점이다.
다만, 단기 양도의 경우에는 40%, 50% 세율이 적용됨에 유의하여야 한다.

3. 비사업용토지에 대한 중과규정
비사업용토지에 대한 중과규정도 다주택자 중과규정과 마찬가지로 2012년말까지 중과세율 적용이 일시 유보되어 있다.
다주택자 중과규정과 다른 점은 2012년 이후에도 비사업용토지에 대해서는 장기보유특별공제가 적용되지 않는다는 점이다.
다만, 단기 양도의 경우에는 40%, 50% 세율이 적용됨에 유의하여야 한다.

4. 양도소득세 신고와 납부
양도소득세의 경우 양도일(통상 잔금일)이 속하는 달의 말일로부터 2월 이내에 신고 납부를 하여야 한다. 이를 "양도차익 예정신고"라고 하는데 예정신고를 이행하지 않는 경우 신고불성실가산세 20%, 납부불성실가산세 1일 3/10,000이 적용되므로 주의하여야 한다.

예정신고납부세액이 1천만원을 초과하는 경우에는 다음과 같이 그 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2월 이내에 분납이 가능하다.
① 납부할 세액이 2천만원 이하인 때에는 1천만원을 초과하는 금액
② 납부할 세액이 2천만원을 초과하는 때에는 그 세액의 100분의 50 이하의 금액