전원생활도 재테크다

[경민지은파]

부동산 전문기자 출신 박인호의 귀농&재테크 가이드북

<전원생활도 재테크다> 

저자: 박인호

22년간 헤럴드경제(옛 내외경제)에서 기자로 활동하다가, 지난 2010년 가을 새로운 인생2막을 열기위해 강원도 홍천으로 들어갔다. 기자라는 전문 직장인에서 농군으로 변신해 자연농법·태평농법을 화두로 직접 친환경 영농에 종사하는 한편, 부동산 전문기자(10년)의 경력을 십분 살려 ‘전원&토지’칼럼리스트로도 활동하고 있다. 친정인 헤럴드경제에 ‘박인호의 전원별곡’이란 고정 칼럼을 게재 중이며, 인터넷 카페 ‘박인호의 전원별곡-청산에 살어리랏다(cafe.never.com/rmnews)’를 운영하고 있다.

1963년 경북 청도 출생으로 강원도 춘성군 사북면 지촌초교, 경기도 성남시 풍생중·고등학교, 서울 중앙대학교 신문방송학과(82학번)를 졸업했다. 강원도 화천 최전방 7사단 보병 병장 제대 후, 내외경제신문(현 헤럴드경제신문) 입사(89년 2월)하여 편집국 편집부, 사회부, 유통부, 산업부, 부동산부(부동산 전문기자). 부동산부 데스크를 역임(2008년 9월~2010년 9월)했다. 저서로는 ‘르포-한국의 부촌’이, 공저/ 기획작으로는 ‘기업과 풍수’ 등 다수가 있다.

목차

제1부: 땅 구하기
1 내 가족의 보금자리 터, 어디로 갈 것인가

_ 강원도 인제 상남면, 홍천군 내촌면 일대

망설이면 놓치고 서두르면 당한다. 땅을 구하는 것은 결혼하는 것과 같다.
2 국토면적 현황 알기… 뭐? 홍천이 제주도만하다고!
3 땅을 산다고요? 천만에, 지역을 사야지요

_수도권 신설 고속도로IC주변, 복선전철 역세권,경춘선,김유정역 일대
4 지역을 선택할 땐 반드시 ‘재해지도’부터 살펴라
5 꿈의 전원생활, 정부 지원책만 잘 활용하면 앞당길 수 있다

_연리 3%의 저금리 대출, 세대당 2억원까지, 월촌포탈,귀농귀촌종합센터
6 ‘부동산은 현장이다’…인터넷 믿지 말고 발품을 팔아라

_국토해양부의 온나라부동산정보 통합포탈,네이버 지도, 겨울에 현장방문,
7 발품은 기본, 손품도 필요하다

_지적도,토지이용계획확인원, 토지대장, 매물 지번 확보, 산지정보시스템,인터넷지적지도 유료서비스업체
8 항공·위성사진과 지도를 활용하되 맹신은 금물

_ 온나라부동산정보 통합포탈, 공시지가, 토지이용규제등 각종 정보 검색
9 내 것이 될 땅은 첫눈에 ‘필’이 꽂힌다
10 턱없이 싼 매물에는 반드시 ‘함정’이 있다

_시골땅은 공부상 면적과 실제 사용 가능한 면적이 차이 나는 경우가 부지기수다.
11 시골 땅값의 비밀…‘방’만 배불리는 과도한 ‘중개거품’ _ 법정수수료의 2배 요구, 뜸방
12 오지 땅 사기 전에 군부대부터 살펴라

_군사시설 이전 및 신규 조성계획
13 좋은 땅과 나쁜 땅은?…환금성과 평당가가 잣대다

_배산임수,남향,의료,교육,생활편의,최소한 동네 형성지,
14 ‘전원생활+알파’…정보선점력과 분석력을 키워라 _토지정책의 흐름, 매도 타이밍,
15 정부의 토지정책을 읽으면 ‘미래의 땅’이 보인다 _국토종합계획, 4차수정계획(~2020,기존 구도심 개발치중), 특히 토지이용계획, 지구단위계획,
16 땅 매입 계약 전에 토지이용계획확인서 체크는 필수 _농지,산지전용, 용도지역(도시,농림,관리,자연환경보전지역), 관리지역은 다시 생산관리/ 보전관리/ 계획관리지역
17 꿩(계획관리지역) 대신 닭(보전·생산관리지역)도 괜찮다

_계획관리지역보다 보전관리지역과 생산관리지역이 비용 부담 덜 수 있는 방법, 농림지역중 농업보호구역이나 임야의 경우 준보전산지에도 전원주택 가능

18 시골 땅 투자, 이렇게 하면 대박난다?(격언과 속설) _매도타이밍 중요.

순환매매식 투자(5필지정도 5년마다 사고판다), 3인이하의 공동투자, 주인이 자주 바뀌는 땅, 분할 합병이 잦은 땅은 걸레땅, 땅사는 것은 기회요 땅 파는 것은 배짱이다. 축사 혐오시설 장기투자 가능, 좋은 땅에 접한 나쁜 땅에도 관심, 왜 팔려는지 매도자의 형편고려, 투자용 땅은 가공하기 전의 것을 산다.

손을 탄 적이 없는 ‘처녀 땅’은 가격만 맞으면 바로 사라.

19 뒤집어 보면 ‘제도적 하자’가 장점이 되는 땅도 있다

_농업진흥지역, 지방의 문화재보호구역 오히려 쾌적한 주거환경

20 전원생활 지름길?…텃밭 딸린 농가주택을 잡아라

_ 특히 경매 물건, 슬래브주택이 리모델링에 적합, 현장방문 감정가와 시세의 격차 확인, 가장 최근의 경매낙찰가와 일반 거래가를 기준

21 전원주택단지 내 땅 매입시 체크 포인트
22 땅테크 최고수는 전문꾼 아닌 시골농부?
23 맹지는 안 된다고? 천만에, 발상을 바꿔라
24 죽어 있는 맹지를 살려내는 기술 _현황도로,오페수관로, 개발행위 사전심사 필요,
25 기획부동산 해부, 그들은 누구인가
26 농지의 환골탈태, 지목변경이란? 농지전용-건축허가-완공-지목변경, 통상 농지전용허가는 토목측량회사에서 대행하기에 가능여부 바로 나온다. 농지보전부담금은 전용농지 공시지가의 30%

27 ‘건강하게 오래 사는 터’…난 장수마을로 간다 _전남 함평,구례,장성,담양,강진,전북 순창(구곡순담), 제주도 한림읍,구좌읍,애월읍, 충북 청원군 문의면 소전리 벌랏마을과 보은군 속리산면 구명아름마을, 경북영주 장수면 성곡리, 강원도 양구읍 고대리일대,

28 전원생활 명당, 풍수에게 물어봐 _ 혈토(비석비토), 입자가 고운 흙, 한겨울 진달래 피는 터, 눈이 빨리 녹는 곳(괴혈), 산짐성이 새끼를 낳은 곳, 산짐성이 똥을 무더기로 싼 곳 (괴혈), 꿩은 명당 찾는 새, 장수목, 금성수(서울 자양동,동부이촌동,압구정동)

피해야 할 곳_ 계곡가, 골짜기 초입(선상지), 산이 사방으로 가로막아 함지박 속에 들어앉은 것처럼 오목한 터(사찰터), 집앞이 좁고 뒤가 넓으면 부귀를 누린다. 수맥은 개와 고양이를 보고 판단(고양이는 수맥을 좋아하는 반면 개는 싫어 한다)

29 좋은 땅을 잡으려면 좋은 중개업자를 친구로 만들어라 _ 시골 땅값은 아무도 모른다.
30 피톤치드와 음이온…‘치유의 자연’에 몸을 맡겨라

_편백나무숲(전남장흥,장성,전북군산,완주,순창군, 충북영동, 강원홍천 대명비발디파크 인근 “힐리언스” 선(仙)마을, 이시형박사가 조성한 건강마을)
31 ‘길은 곧 돈이다’…고속도로 따라 갈까, 복선전철 타고 갈까

_동서고속도로(춘천 남면 박암리와 가정리 IC), 충주일대, 홍천,횡성,남원주,신림,제천,단양IC 부근, 영월군 수주면과 주천면 일대, 감곡 북충주IC 부근,경춘선 복선전철(화천,양구지역), 중앙선 복선전철(양평,원주)
32 복선전철 타고 춘천으로…‘전원+투자’역은 어디?

_전원주택은 주로 자동차 이용하므로 고속도로,국도등 도로망이 가장 중요. 김유정역 일대 향후 개발 잠재력 매우 높음, 인근 팔미리와 의암리까지 확장
33 산 좋고 물 좋은 그곳에 살고 싶다

_남한강밸트(양평-여주-원주-충주.제천), 단양군 영춘면, 충주호부근, 여주 대신면,금사면,흥천면일대(제2영동고속도로,중부내륙고속도로,여주-양평 자동차전용도로).

화천(교통불편,가격저렴,) 사북면, 춘천 신동면 중미 팔미리 의암리일대, 남양주 조안면,조안리 진중리 송촌리일대
34 내 가족 전원주택지, ‘명품 길’ 주변에서 찾아볼까
35 ‘미인 땅’은 만들어지는 것…경관에 너무 빠지지 마라

_ 우선 살기 좋은 땅이라야 한다. 서울로의 접근성/ 인프라 형성지/ 도로와 상하수도 인허가지역 우선고려

가급적 면소재지나 리 단위 큰마을 가까운 땅
36 향후 전원&토지 시장 움직일 재료는?

_4대강,서해뱃길사업,상암DMC(고양덕양,인천서구)  KTX역세권과 수도권 광역급행철도(GTX), 수도권 전철 연장선, 경춘선 중앙선등 복선전철 역세권. 연접개발제한제도 패지,
37 전원주택 지어 펜션 운영, 돈은 그저 ‘덤’으로 취하라
38 4대강 주변은 미래 고급 전원단지의 메카?

_우리나라 전원시장의 핵심 축은 바로 강변이다. 4대강 주변 친수구역

39 멋진 전원주택지, 그 환상 뒤에 가려진 진실은?

_ 계곡가의 땅은 상류 끝까지 들어가 보아야 한다. 물소리 건강헤침, 겨울 계곡바람 겨울철 건강관리에 좋지않음, 파,고추 재배지는 농약을 맣이 뿌리기 때문에 냄새가 독하다.
40 산 좋고 물 좋다고요? 전원생활도 ‘물 확보’가 관건 _ 대공(600~900만원)
41 고향 땅 상속과 증여, 어떤 것이 유리할까 _8년 자경 조건
42 수도권 주말농장용 땅, ‘전원생활+투자가치’ 두 마리 토끼잡기

_주말체험영농 목족의 농지로 초대 1000m2까지 소유가능. 여주양평

투자 1순위 땅은 계획관리지역이다.
43 수도권 그린벨트 이축권, 전원생활 누리며 투자가치도 쑥쑥 _ 200m2까지만 허용
44 농지매입시 유의점 및 상대농지 공략하기

_ 도로에 접한 상대농지 가운데 형질변경이 가능한 곳을 찾아 투자

제2부: 집 짓기
1 작지만 실속 있는 ‘강소주택’이 대세다
2 도시에 메인하우스, 전원엔 세컨드하우스 _ 웰빙과 다운 시프트(느림의 삶)
3 철저한 자금계획 수립이 먼저다
4 집은 죽이고 정원과 텃밭은 살려라
5 농가주택, 섣부른 매입은 금물 ‘돌다리도 두드려라’
6 전원주택, 농촌주택, 농가주택, 농업인주택 ‘헷갈리네’
7 ‘도시 한 채, 시골 한 채’…다주택 양도세 중과 어떻게 피하나
8 일단 짓고 보자?…즉흥적 개발은 화를 부른다
9 농지·산지를 전용해 내 집을 지으려면? _ 준보전산지라야 전원주택 가능
10 땅 개발, 안 되는 것을 되게 한다?…‘허가방’을 아시나요 _ 인허가대행료 2000만원
11 터무니없는 ‘정화조 도장값’…결국 소비자만 ‘봉’
12 ‘한 뼘이라도 더’…정확한 측량이 내 땅을 넓힌다
13 집 짓기 워밍업…토목공사를 철저히 준비하자
14 집 짓기 시작…건축허가 신청과 설계도면
15 ‘가족 모두가 행복한 공간’…전원주택 설계는? _ 거실위주의 설계. 벽난로는 가전제품의 배치와 중첩피해 미리 설계시 고려. 침실의 아침햇살,

농가 경관주택 표준설계도_ 한국농어촌공사,웰촌포탈에서 열람출력

16 목조, 스틸, 황토…어떤 집을 지을까

조적조(흙집이나 목조에 비해 습도조절이 잘 안되는 단점) 스틸하우스(진동이나 방음에 신경) 단열신경 복층유리 이중창, 대체에너지의 활용(태양광 풍력)

17 주택 공사기간은 ‘준비한 만큼 단축된다’
18 토목공사는 ‘성형미인 땅’을 만드는 작업
19 ‘직영’이든, 업체에 맡기든 집은 내가 짓는 것이다 _ SK D&D 스카이홈 평당 370만원
20 시공업체 선정시 이런 점을 살펴라

_회사규모,시공실적과 기술자 보유, 창립연도, 계약서류(설계도와 견적서) 시방서와 체크리스트

21 저렴하게 폼 나는 조경하기 _ 인근 개발현장 나무, 미술 전공 대학생 작품
22 시골 전원주택과 정원, 그리고 주의할 점 _ 정자, 창고
23 주말용 이동식 주택 마련하기 _ 정화조비용, 소공은 별도의 식수확인 절차비용 160만원정도
24 돈도 없는데 농막이나 들여놓을까? _ 6평이내(3*6) 신고만으로 설치
25 컨테이너 창고 만들기
26 조립식 차고 만들기
27 농지를 대지로 바꿔 주택 준공까지 들어가는 비용은?  저자 300평 개발행위허가(28평 경량철골조 단층주택)  개발행위 허가비용(920만원) 집짓기 사전비용(사용승낙비 2000만,측량,수맥) 2100만원, 집짓기 관련비용(1억천만원) 준공후 입주까지비용(600만원) 총비용 1억5천만원

28 전원주택 콘셉트는 ‘친환경+저에너지’ _ 강원도 G하우스(저탄소주택)
29 꿈에 그리던 내 집 입주 및 관리하기

제3부: 전원일기
1 베이비부머와 시골 길, 그리고 바리케이드 _ 설계도서 넘겨받기, 이동식 소형 발전기,
2 어머니 품속 같은 자연, 그 속에서 되찾은 평온 _지하수샤워, 저온수면법 자연치유의 효과
3 왜 농지원부에 등록하고 농업인이 되어야 하는가? _ 세금차이
4 농지원부의 혜택을 놓치지 마라
5 농지원부와 양도세 감면 적용시점, 국민연금과 의료보험
6 음식물 쓰레기와 개똥으로 거름 만들기
7 시골생활의 파수꾼이자 동반자, 개 키우기
8 자연인=백수?…실업급여는 악착같이 챙겨라
9 헉! 예금금리가 연 15.1%…농어가목돈마련저축 가입 안하면 팔불출?
10 겨울철 전원생활과 저온 수면법, 그리고 에너지 절감
11 이게 전원생활이야, 극기훈련이야
12 겨울, 전원생활의 낭만? 눈이 무서워!
13 구제역 쇼크와 시골 가축 사육의 문제점
14 전원생활의 참맛…뒷산 산책의 즐거움
15 농약과 비료는 NO!…땅을 살리는 태평농법이란?
16 전원생활과 만병통치食
17 전원생활 첫 겨울나기…영하 27도, 이젠 동장군과 친구가 되다
18 귀농·귀촌 지원정책에 ‘전원氏’가 두 번 운 까닭은?

제4부: 전원명당 기행
1 홍천 동창마을 ‘동쪽의 창고, 화려한 부활을 꿈꾸다’
2 춘천 실레마을 ‘전철타고 김유정 고향으로’
3 횡성 병지방리 마을 ‘전쟁 설화를 간직한 평화로운 삶터’

서평

인생 2막

흔히 인생 2막은 치열했던 1막과 달리 자신이 하고픈 대로 느슨하게 사는 것을 의미한다. 1막을 너무도 경쟁적이고 살아남기 위해 많은 스트레스를 받아왔기 때문이다. 많은 현대인들이 인생의 전반부를 타인의 삶을 살았다면 이제 후반부는 내가 원하는 삶을 살겠다는 의지를 강하게 표출하는 이유가 여기에 있다.

정말 가능할까?

하지만 현실은 그렇지 않다. 어쩌면 인생 1막보다 2막이 더 치열할 수 있다. 더 고통스러워 1막을 그리워하기도 한다. 후반부가 전반부의 연장선이 된 채 이러지도 저러지도 못하는 경우가 많다. 삶 속에 꽁꽁 묶이고 세월에 갇혀 갈 길을 찾지 못하는 경우도 흔하다. 2막의 스트레스는 더욱 심해지고 헤매는 시간이 된다.

왜 그럴까?

준비와 애착이다. 인생 1막은 배움과 결혼, 직장 구하기 등을 위해 보다 많은 시간을 쏟는다. 이에 비해 인생 2막은 그냥 얻어지는 것으로 여기기 쉽다. 전원의 꿈만 가꿀 뿐 준비가 없기 때문이다. 여기에 돈, 명예, 교육 등에 대한 애착까지 곁들여진다면 2막의 인생은 이미 궤도를 이탈한 것이나 마찬가지다. 이를 뿌리쳐야만 가능하다.
박인호 바로 그런 사람이다
지난해 가을, 그는 22년의 시간을 함께 한 기자직을 접고 홀연히 강원도 홍천으로 떠나간 후배다. 그가 혹독한 겨울을 넘기고 나더니 원고 한 뭉치를 들고 나타났다. 직장인이자 도시인이고, 베이비부머(1955년~1963년생)인 그가 지난 수년간에 걸쳐 준비한 스스로의 전원행 과정과 초기 전원생활의 체험을 쓴 탁월한 ‘전원행 지침서’였다.

부동산 전문기자, 그는 전원형 인간이다

인생 2막을 전원과 함께하는 체험적 가이드 북, 바로 이는 그의 성격이요 경험이었다. 보금자리 터를 구하고 집 짓는 요령, 무엇보다 전원생활을 위한 마음의 각오 등을 빼곡히 정리한 것이다. 느림의 미학을 곁들인 그의 삶을 있는 그대로 알기 쉽게 소 주제로 정리하여 2막 전원 인생을 여는 데 좋은 지침서가 될게 확실하다.

전문기자 감각 살린 전원 재테크 지침서다

전원생활은 단순한 현실도피가 아니다. 저자의 말대로 ‘새로운 인생 2막을 열 수 있는 가능성의 공간’이다. 경제기자와 부동산 전문기자의 노하우를 살려 전원생활에 재테크를 접목한 점은 아주 특별하다. 현장을 발로 뛰어 얻은 생생한 정보에 분석력을 더해 전원생활과 투자가치라는 두 마리 토끼를 한꺼번에 잡도록 한 점은 이 책의 최고 매력이다.

가치관, 그것을 바꾸면 실현 가능하다

인생의 1막은 피라미드처럼 끝없이 올라가야만 하는 직장생활로 쉴 틈 없이 달려야만 자리 유지가 가능하다. 그런데 인생 2막은 바로 여기서 벗어나는 것이다. 이 지침서는 인생 1막의 치열한 삶에서 벗어나 오롯이 자신의 삶을 음미하며 자연을 벗 삼는 일, 그것이 가능하도록 해주는 실용서임을 재삼 강조해두고 싶다.
저자의 순수한 영혼과 무한한 충전, 그리고 자연을 벗 삼고 싶은 독자 여러분의 앞날에 행운이 깃들길 빈다. - 장용동(헤럴드경제 대기자, 경희대 부동산학과 겸임교수, 부동산TV MC)

[경민지은파]

오늘 지인중 한분이 지리산부근에 땅을 사서 500평가량 콩을 심었는데 서울서 콩밭메러 가는데 경비가 한번에 십만원정도 던다는 야그를 듵고 생각난 사람. 정신통일.
부럽당...

[경민지은파]

누가 콩을 왜이래 많이심느냐고 물어 다같이 나눠먹을려 한다했지만 이삼일간 허리 아파가며 심어보니 공짜로 주기어렵겠다고..
모든 농부의 마음이리라..
언제쯤 나도 조은땅 찾아나서볼런지...ㅎ