스크랩 초보자를 위한 매각물건명세서 보는 법

[녕배]

[법원경매 자료] 매각물건명세서보는 방법

매각물건명세서는 법원이 입찰자들에게 정확한 정보를 제공해서 예측하지 못하는 손해를 방지하기 위해서 제공하는 문서입니다. 매각물건명세가 중요한 이유는 바로 낙찰 후에도 소멸되지 않는 인수사항들이 표기되어 있기 때문이지요. 

화면을 보도록 하겠습니다.

매각물건 명세서는 심플하게 한장으로 구성되어 있습니다.

보시면 중요한 것이 최선순위 설정일자 입니다. 최선순위 설정일자에 보면 어떤 권리가 그 부동산에 가장 먼저 권리설정이 되어 있는지 표기되어 있습니다. 최선순위 설정일자를 보고 이것과 임차인의 전입신고 일자를 비교하여 임차인의 대항력 여부를 판단할 수 있는 기준이 되지요. 위의 사건에서는 건물과 토지가 하나로 합쳐진 집합건물이기에 최선순위 설정일자가 1개만 나오지만 단독주택이나 다가구주택의 경우 토지별, 건물별 최선순위 설정일자가 따로 나옵니다. 임차인의 대항력 여부는 건물의 최선순위 설정일자를 기준으로 하지요. 

또한 배당요구 종기가 중요한데 임차인은 배당요구종기일 까지 배당신고를 해야 배당을 받을 수 있습니다. 위의 경우는 임차인이 없어서 중간부분이 썰렁한데 임차인이 있을 시 아래와 같이 나옵니다.

각 점유자 마다 정보의 출처에 따라 구분하여 표기를 합니다. 즉, 위의 정보출처 구분에 보시면 이 점유정보가 등기부등본상에 임차권등기에서 나온 사실이라면 등기사항전부증명서가 출처가 되서 표기되고, 현황조사에서 점유인이 진술한 내용은 현황조사가 출처가 되며, 마지막으로 임차인이 권리신고한 내용은 주거임차권자가 출처가 되어 표기됩니다.

여기서 만약 임차인이 임차권등기를 안했고 현황조사상의 내용과 권리신고한 내용이 다르다면(보증금 금액이 틀릴경우) 가장임차인일 가능성이 올라갑니다. 

또한 여기서 중요한 것이 배돵요구일자 인데 배당요구일자를 확인해서 배당요구종기전에 신고를 했는지 확인해야 합니다. 임차인은 아무리 권리가 있더래도 배당요구종기 전까지 배당신청을 해야 배당을 받을 수 있습니다. 만약 어떤 임차인이 대항력이 있고 확정일자까지 받아서 배당신청을 했는데 배당요구종기일 후에 배당신청을 했다면? 이 임차인은 배당 한푼 못받고 낙찰자가 못받은 보증금을 물어줘야 합니다. 

가장 하단에 보시면 낙찰 후에 사라지지 않는 인수되는 권리사항들이 표기되는 곳이 있습니다.

※ 표시로 구분이 되며 3개가 있지요. 

※ 매각허가에 의하여 효력이 소멸되지 아니하는 것 - 즉, 낙찰 후에도 소멸되지 않고 인수하는 권리사항들을 표기하는 곳 인데 여러가지가 있지요. 구분하자면 

           

            선순위권리 - 가처분, 가등기, 지상권, 전세권, 대항력있는 임차인

            후순위 - 내 땅에 있는 건물을 철거해달라는 건물철거 및 토지인도청구 가처분

                         대항력있는 임차권등기            

             

※ 매각허가에 의하여 설정된 것으로 보는 지상권의 개요 - 법정지상권 등이 표기됩니다. 성립 여부의 가능성은 있지만 확실하진 않을 때  “법정지상권이 성립할 여지가 있음” 으로 표기됩니다. 그 성립여부는 입찰자가 파악해야하지요. 

                 
※ 비고란 - 위에 표기되지 않은 인수될만한 특이사항을 모두 표기합니다. 유치권이 있으면 표기하고, 보증금을 낙찰자가 인수할 가능성이 있을 경우 표기하고 특별매각조건에 의하여 입찰보증금이 달라질 경우에도 표기합니다. 

매각물건명세서 특징

매각물건명세서는 법원사이트에서 매각기일(입찰일) 1주일전에 확인할 수 있습니다. 그 전에는 현황조사서나 감정평가서만 볼 수 있지요. 또한 매각물건명세서에 어떤 하자가 있을 경우에는 매각불허가나  각하의 사유가 됩니다. 만약 매각물건명세서에 임차인이 없는 것으로 나와서 낙찰 받았는데 알고보니까 대항력있는 임차인이 있더라~! 그럴시 바로 불허가신청을 하면 불허가 되서 입찰보증금 돌려받고 그 물건은 매각물건명세서가 수정되서 다시 경매에 나옵니다.  

그러므로 매각물건명세서는 매우 중요합니다. 만약 법원에서 입찰 전에 매각물건명세서가 수정이 됬는데 정보사이트에서 예전 매각물건명세서를 수정안해놨더라. 근대 그걸 보고 입찰해서 낙찰 받은 사람은 법원에 아무리 따져도 매각불허가가 되지 않기 때문에 반드시 입찰전에 대법원 경매사이트를 확인하고 입찰해야 합니다.

출처: http://armada965.tistory.com/130