상권 시장조사 사례

[수호천사]

상가활성화를 위한 시장조사 사례

가. 조사개요 및 목적

    1) 조사개요

기 간	2006.   .   .(총 10일간)
조사방법	현장조사와 문헌조사를 병행하여 실시 현장조사와 문헌조사를 병행하여 실시
대 상 지	( )시 ( )구 ( )동 ( )쇼핑타운 ( )시 ( )구 ( )동 ( )쇼핑타운
사업자의 고려사항과 조사기본 목표	사업자의 고려사항	조사 기본목표
	ㅇ2층 입점업종의 활성화 방안 -업종변경이 필요하다면 최적의 업종변경  방안 -활성화되지 않은 스넥코너의 활성화  방안과 추천 업종 -업종의 구애받지 않고 상가 전체의  활성화 방안 -효율적인 상가 운영을 위한  시설측면에서의 검토	ㅇ입지현황분석을 통하여 쇼핑타운의 현 위치를   명확히 하고, -입지분석을 통하여 지역시장의 분석과 전망을  검토하며, -상권분석을 통하여 쇼핑타운의 향후  나아가야 할 방향을 정립하여, -쇼핑타운에서 운영하여야 하는 최적의 업종을  선정하여 추천하며 기타 효율적인 상가운영  방향을 판단하도록 한다.

    2) 대상건축물 업종구성 현황

지상 5층	교회
지상 4층	보습학원
지상 3층	속셈학원, 음악학원, 치과의원
지상 2층	미장원, 중국집, 치킨 /호프집, 도서대여점, 닭갈비점, 국밥, 스넥
지상 1층	부동산 3곳, 편의점, 분식점, 경비실
지하 1층	관리실, 당구장, 노래방
지하 3층	주차장
지하 2층	주차장

    3) 시장조사 진행흐름도

상가활성화 목표 설정

                                                  ▼ 

현장 조사

자료 / 문헌 조사

                            ▼                    ▼ 

▼

▼

입지 현황 조사

▼

상가업종선정 컨셉설정

▼

상가활성화를 위한 최적업종선정 추천

▼

쇼핑타운 상가 활성화

    4) 시장조사 세부내용

지역 환경분석	쇼핑타운의 최적업종선정과 상가활성화를 위한 전반적인 지역환경을 분석하는 단계로  서, 먼저 입지세력권에 대한 기초 개념을 설명하고, 도시의 상권개괄 및 상가가 입지한  역세권 일대와 아파트 지역 일대의 생활권에 대한 입지특성을 분석함으로써 쇼핑타운  활성화를 위한 최적업종 선정의 착안점과 기회요인을 도출한다.
상권분석	설정된 상권에 대한 정밀현장조사 단계로서, 입지평가, 접근성평가, 주거상권, 유동상  권, 업무상권, 주요접객시설 등에 대한 상권파악을 실시하고, 상권 내의 업종분포 및  상가별 상권력 비교를 통하여 쇼핑타운의 상권 내 상권력을 비교 평가한다.  이를 통하여 쇼핑타운의 강점과 약점, 기회와 위협요인을 분석함으로써 현 위치를  명확히 하는 한편 향후의 발전방향을 정립하도록 한다.
총괄의견 - 업종선정 및 추천	계속적으로 변모하고 있는 생활패턴의 변화 내용과 미래변화의 예측으로 쇼핑타운이  상가 운영을 보다 능동적으로 해 나갈 수 있도록 방향을 설정하고, 상권 내에서  활성화된 상가 운영을 위한 최적 업종의 컨셉을 설정한다.  쇼핑타운이 취할 수 있는 업종 구성안에 대하여 추천을 실시하며, 전체적인 종합  의견을 제시하도록 하고, 부가적으로 상가활성화를 위한 부가 제언을 하도록 한다.

나. 지역 환경분석

    1) 입지와 입지세력권 설정방법

 ① 소매업에 있어서 가장 중요한 세 가지 요소는 첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지라고 할 정도로

    입지는 가장 중요한 요소이다.

 ② 특히 앞으로 소매업의 치열한 경쟁과 투자효율을 고려하면 유능한 경영자는 입지조사를 철저히

    실시하고 상권에 대한 분석을 통하여 최적이용방안을 결정하고 동시에 적정투자 규모의 설정과

    부동산 경영전략을 수립하여야 한다.

 ③ 입지조사는 크게 생활구조, 도시구조, 소매 상업구조로 구분할 수 있다.

    첫째, 생활구조 조사는 상권가능 지역의 인구구조, 세대구성, 소득수준, 소비수준, 구매행동 등을 상세            히 조사하여야 한다.

    둘째, 도시구조 조사는 지형 및 지세, 교통, 도시기능, 도시계획 등에 대한 사항을 파악하여야 한다.

    셋째, 소매 상업구조 조사는 상업 집적지 형성이 가능한가, 가까운 곳에 상업 집적지가 있는가, 경쟁            이 예상되는 경쟁점에 대한 정밀한 조사를 실시하여 판매동향, 상품구성, 경영전략 등을 파악            하고 이에 적극적으로 대처하는 것이 필요하다.

 ④ 입지조사가 완료되면 입지세력권을 설정할 수 있는데, 상권이란 고객동원지구를 말한다.

    다시 말하면 입지세력권이란 통상 특정소매업 (또는 시장, 점포)의 상품을 구매하는 고객의 대다수가

    살고 있는 지역을 뜻하기 때문에 단순한 거리로만 표시되는 것이 아니라 내점 소요시간 및 내점

    편의성에 그 기초를 두고 있기 때문에, 흔히 아메바 형태로 설정되고 있다.

 ⑤ 세력권 형성에 영향을 미치는 변수는 연구자에 따라 매우 다양하게 나타나고 있다.

    일반적으로 세력권에 영향을 미치는 요인으로는 외적 요인과 내적 요인으로 대별할 수 있으며,

    이같은 세력권을 분석하기 위해서 입지특성, 소비자특성, 경쟁특성으로 구분하여 각 부문별로 특성을

    조사, 분석할 수 있다.

    2) 생활권 특성 분석 . ( ) 역세권

도로 구조

◆ 도시계획에 의해 잘 정돈된 도로구조 ( 도로서비스 최상)

◆ 당 건물 인근의 은행 앞 주 도로는 생활밀착지역인 인근 아파트단지 2곳을 양쪽에 두고 있는 거주지

   중심도로의 역할을 수행

◆ 타 도시 접근성이 아주 좋음

입지접근 용이성

◆ 당 건물 앞의 전철역 이용도로는 일방통행으로서 도로의 접근성, 주차 편의성 용이

◆ 전철역 방향에서의 접근성은 차량은 진행반대방향으로 불리하나 도보 이용층은 대체로 접근이

   용이한 편

대중교통 환경

◆ 전철역과 연계되는 교통체계 확보가 다소 미흡(생활권 중심의 도로구조 때문 )

◆ 당 건물 인근 은행 앞 도로는 인근 타 지역으로 잇는 노선이 구축되어 있어 대중교통환경이

   우수한 편임

교통환경 및 통행빈도

◆ 대중교통

   - 인근 아파트단지와 전철역 이용버스는 마을버스 뿐임

   - 은행 앞 도로의 버스 노선은 약 20개 노선으로 잘 발달되어 있음

   - 기타 백화점버스, 할인점버스, 스포츠센타 버스 등이 활발히 형성

◆ 통행량

   - 통행인은 주거지인구, 백화점, 전철역을 이용하는 사람들로 평일이 휴일보다 통행이 많음

   - 대부분의 통행인은 인근 지역 주민들이 인근접객시설, 전철역, 대중교통 등을 이용하는 것임

   - 재래시장 앞의 통행빈도가 아주 많음 (가장 높게 형성)

     (수요일 12시대 20대이상의 경우 당 건물과 재래시장 앞의 유동인구는 492명/726명)

주 분포시설

◆ 아파트 밀집지역으로서 베드타운으로 형성

◆ 전철역 주변에 금융가가 형성되어 있고 근린상가내에 은행 등이 분산되어 입지

◆ 근린상가 등의 집객시설이 길게 늘어져서 형성 ( A상가, B상가, C상가, D상가 등)

◆ 대형유통시설인 백화점이 집객력을 가지고 있고 상권 중간에 동사무소가 입지

◆ 초등학교, 고등학교, 유치원 등의 학원시설 형성

◆ 단지 내 공원시설이 잘 형성되어 있음

주변이용 상황

◆ 구매력 높은 고객층은 백화점 이용 예상

◆ 재래시장은 값싼 여성의류와 아동상품이 집중되어 있어 이용도가 높음

◆ D상가의 음식백화점은 깔끔한 푸드코너 형태로 다양한 음식 을 판매하고 있어 청년층, 여성층,

   학생층이 주로 이용

◆ 재래시장의 음식백화점은 중.장년층을 주고객으로 하는 상품 구색을 갖고 있어 계모임, 일반회식의

   장소로 활용(횟집 성황)

◆ D상가 지하에 새로운 직거래장터 개설에 따른 주변고객의 이용 및 인지도가 높아질 것으로 예상

생활권 인구현황

( )구 인구현황
세대수	세대당인구	여자	남자	인구수
305,058	926,832	466,197	460,635	3.0

                                                                             (00년도 기준 / 명 )

( )동 인구현황
세대수	세대당인구	여자	남자	인구수
5,182	16,165	7,978	8,187	3.1

    3) 지역 환경분석 종합

 당 상가가 입지한 지역의 환경을 종합하여 분석하면,

 (1) 당 상가는 탄탄한 구매력을 가진 아파트밀집지역 근린상가로서 전철역세권에 연계된 ( )동상권에

    입지하여 있으며, 입지적으로는 ( )동상권의 중심부에서 벗어나 있는 상권의 외곽에 입지하여 있는

    상업시설이라고 판단됨.

 (2) 도로 인접도 및 교통환경이 우수하여 상가로의 접근용이성은 우수하다고 판단되나, 상권 내

    거주민들의 상업시설 이용 및 도보 유동인구는 상권의 중심부방향으로 활발하게 형성되어 있는

    상황이다.

 (3) 따라서, 상권의 외곽에 입지한 단점을 극복하고, 도로를 인접한 접근용이성이 우수한 장점을

    활용하여 상권범위를 확대하기 위해서 인접 상업시설의 업종분포 및 상권력 분석을 통하여 경쟁은

    가급적 피하고 상가간 상호 연계하여 집객력을 높일 수 있는 방향으로의 업종구성계획이 필요하다고

    판단됨

다. 상권 분석

    1) 입지 환경분석

주거 상권

◆ 일반적 기준

   - 인근의 주거밀집정도 및 수준 평가

   - 시설의 기본적인 수요층으로 업종 구성 전개에 있어 주요대상이 될 수 있는 중요한 의미를 보유

◆ 입지특성 평가

   - 전철역에서 아파트지역으로 진입하는 초입의 아파트 밀집지역으로 주거밀집도가 아주 높음

   - 약 5,000여세대의 16,000여명의 인구가 생활하고 있는 ( )동 지역상권에서 당 상가는 외곽라인에

     입지한 상황

유동 상권

◆ 일반적 기준

   - 상가를 중심으로 한 도로를 이용하게 되는 보행자 및 이용차량의 수로 상업시설의 한계를 결정

◆ 입지특성 평가

   - 당 상가 앞 도로는 일방통행으로 형성되어 지역상권내로 진입 하는 차량 통행이 빈번함.

   - 도로이용객은 대부분 거주지에서 교통편 (지하철, 버스)을 이용하는 것이 대부분

업무 상권

◆ 일반적 기준

   - 인근지역의 업무시설 분포 현황

   - 주거용, 상업용시설 모두 적용되는 상권분석의 한 부분으로 소비경향 예측에 필요

◆ 입지특성 평가

   - 상권 내에 동사무소가 있어 상권의 중심을 이루는 시설이 되고, 당 상가 인근으로 은행 2곳이 있고,

     인근에 금융시설이 분산되어 영업중이다.

   - 백화점, 전철역 인근으로는 금융타운이 형성되어 거주 상권과 분리되어 있는 측면이 있다.

주요 집객시설

◆ 일반적 기준

   - 상가가 속한 구역내 집객력있는 시설의 유무와 이 시설이 상가에 주는 영향력 평가

◆ 입지특성 평가

   - 고교, 초등교, 유치원, 각종 학원시설 등이 아동층, 청소년층의 유동력을 일으키고 있다

   - 백화점은 지역 거주민들에 대한 집객력을 크게 작용할 것으로 보여 인근 근린상가들에 영향을

     줄 것으로 예상

   - 인근의 상가들이 상권 중간을 가로질러 길게 형성되어 있어서 집객력을 가지고 있으며 각 상가가

     업종구성의 특성에 따라 경쟁 또는 보완 관계가 형성될 것으로 전망

    2) 상권분석의 중요성과 특성

       가) 상권분석의 중요성

1) 상권에 대해서는 여러 가지 정의가 나타나지만 한마디로 정의하면 상권은 “점포가 고객을 흡입하는

   지리적 범위” 또는 “대표적인 상품판매액의 약 90%를 점하는 주위의 지역”으로 보며, 이에 상권에

   대한 인식과 분석이 필요하다.

2) 상권분석의 필요성은 다음과 같은 세 가지를 들 수 있다.

   - 상권분석은 잠재수요를 반영하는 판매예상량을 추정하는데 필요하다.

   - 상권분석을 통하여 상권에 대한 올바른 인식과 파악은 고객지향적인 마케팅전략의 수립과 전개에

     필요하다. 왜냐하면 이를 통해 세분화된 시장의 파악이 가능해지기 때문이다.

   - 상권분석은 입지전략을 전개하는데 필요하다. 즉, 상권내의 소비자의 욕구 (상품 또는 서비스)와

     기존의 소매점이 제공하고 있는 상품과 서비스의 만족감에 대한 격차를 파악할 수 있고, 이를

     통하여 판매기획과 입지전략을 행할 수 있기 때문이다.

       나) 신도시 상권의 형성과정

1. 상권형성 초기단계

   - 어떤 도시이든 제일 먼저 들어서는 것은 주거단지이다.

   - 그중 아파트단지가 최우선적으로 입지하게 되므로 자연발생적으로 단지내 상가에서 상권 형성된다.

   - 따라서 상권형성 초기 단지내 상가가 지가상승률이 높게 나타나는 것도 이런 이유에서이다.

2. 1차상권 형성시기

   - 아파트의 입주가 늘어남에 따라 상점을 이용하는 사람이 많아지므로 수요에 따른 공급이 절대

     부족해지는 시기에 근린상가가 형성된다.

   - 근린상가는 생활시설 위주로 형성되고 규모는 5층이하의 건물로 연면적이 대부분 1,000평 이하이다.

3. 2차상권 형성시기

   - 아파트의 입주가 70% 이상 끝이 나고 생활편의시설이 마무리단계에 이르며 주거용지 개발의

     마지막 단계인 단독필지 개발이 시작되는 시기

   - 이 때 도로공사는 90%로 공정이 끝나고 교통시설도 80%의 공정이 끝나 역세권의 개발이 시작되는

     시기

   - 2차시기의 상권이 중형 쇼핑타운으로 형성되어 가면 아파트의 입주는 80~90% 끝이 난다.

4. 3차상권 형성시기

   - 상권형성의 마지막단계로서 도시의 기능이 전반적으로 자리잡게 되며 업무를 비롯해 배후

     편의시설이 마무리된다.

   - 대형백화점이나 대형쇼핑타운의 공사가 본격적으로 시작되는 단계이고, 이 시기가 지나면 도시는

     완전한 제 모습을 갖추게 된다.

   - 이 시기가 되면 역세권의 상거래 행위가 활성화되고 기준치가 넘어섰던 단지내 상가가 침체되며,

     근린상가는 안정세를 찾게 된다.

       다) 상권 규모에 따른 특성

1. 상권의 형성과 이에 따른 상권구분은 행정구역별 구분보다는 상권형성에 영향을 미치는 여러 요인들에

   의해 크게 좌우되고 있다.

2. 전반적 상권규모의 형성은 생활 및 도시공간구조 등의 측면에서 도심권, 지역권, 지구권 그리고  근린

   및 주택근린권으로 구분할 수 있다.

3. 대상지역의 입지특성상 주택지 근린형 상권이 형성되고 그 상권특성을 살펴보면 다음과 같다.

 ▶입지특성

상권. 인구	접근 수단	고 객 층	통행량 특성
- 반경 500 ~ 700m 이내 - 배후 인구 1만명 이하	- 도보가 90% 이상 차지	- 인근의 주부, 어린이, 노인 - 인근주민 95% - 고정 고객 80%	- 평일 3,000명 이하 - 도로 옆으로 형성 - 일요일, 공휴일에는 한산함

 

 ▶구매특성

구매 동기	욕구 분류	구매 상품
- 매일 - 격일 ( 또는 이틀마다 ) - 가깝고, 편리하며, 친절하다	- 생활조건의 욕구	- 실용품 - 일반용품 - 당일 사용품

▶근접지 상권특성

상업 형태	상가 형성	분 위 기	시 설	이 벤 트
- 가게 (점포주택) - 생업적 상품 - 분산적 상점 - 소규모 영세	- 상점이 점으로 분산되어 도로선 상에 길게 형성	- 상점과 고객과의 친밀감 - 친밀한 인간관계	- 가로등 - 차양 - 선탠유리를 통한 광고	- 상권활성화를 위한 특정 이벤트 - 이벤트 없음

   3) 배후지 상권분석

      가) 상권 지도

APT

APT

APT

APT

큰길

APT

(1) 상가

APT

초등학교

유치원

백 화 점

전 철 역

←일방도로

건널목

(2) 상가

(3) 상가

(4) 재래 시장

동사무소 공원

(5) 상가

휴식공간

상가 입지

(8) 은행

버스 정류장

(10) 상가

(12) 빌딩

(15) 상가

(6) 상가

(13) 빌딩

(9) 패스 트 푸드

(11) 동신 파크

(7) 은행

(14) 빌딩

일방도로→

건널목

APT

고등학교

어린이 공원

APT

큰길

APT

APT

APT

      나) 유동인구 측정

시 간 대

10대 이하

20대

30~40대

50대 이상

소 계

총 계

남

여

남

여

남

여

남

여

남

여

오전10시~11시

수

토

일

정오12시~1시

수

토

일

오후3시~4시

수

토

일

오후5시~6시

수

토

일

저녁7시~8시

수

토

일

합 계

수

토

일

< 유동인구 조사내용 개요 >

항 목

내 용

전체통행량

조사시점	5시간 전체			시간당 평균
	수	토	일	수	토	일
당건물입구앞

 

시간그룹별

 통행량

- 수요일 : 오후 5시 이후가 23.8%로 높으며 이는 10대 이하의 유동인구가 늘어난 것이

  며 오후 12시대 (83.5%)와 오후 3시대 (68.9%)에 집중을 보였던 30대 이상의

  유동인구는 오후 6시 이후부터 줄어듬

- 토요일 : 오후 12시대가 24.5%로 높으며 오전 10시대가 14.1%로 낮음

- 일요일 : 오후 5시대가 22.7%로 높으며 오후 12시대가 18%로 낮음

연령별, 성별

 구성비율

- 성별 구성비는 수요일은 38 : 62로 여자가 높음. 이는 30대 이후 주부들의 유동인구가

  많기 때문이다. 토요일과 일요일은 각각 47 : 53, 51 : 49로 비슷함

- 연령별 구성비는 수요일은 방과 후의 10대 이하 (26.1%)와 30대 이상이 60.5%를

  차지하며, 토요일과 일요일은 10대 이하 및 20대가 각각 43.5% , 15.8%로 대부분을

  차지함

통행인의 특성

- 통행인은 주거지에서 전철역을 오고가는 이용객들이 대부분임. 특히, 수요일은 30대

  이상 주부들이 재래시장 을 이용하는 경향이 두드러짐

- 방과 후 10대 이하는 PC게임방을 이용하거나 인근 상가 음식코너 이용객들임.

- 토요일과 일요일은 가족중심의 유동인구임

자동차 통행

- 평일은 시간당 430여대 정도로 인근 상가를 이용하는 사람들이며 특히 재래시장

  안으로 들어가는 차량이 많음

  (17:00시 이후에는 차량통행이 줄어듬 )

- 일요일에는 평일보다 더소 떨어져 오전에는 시간당 250여대, 오후에는 350여대 정도임

   4) 경쟁구조 분석

      가) 상권내 상권분석 현황

       나) 상가별 상권력 분석

항 목	상가별 현황
	A지역	B지역	C지역	점포입지상가
현재 상권력평가 (주거지역,  업무지역,  상업지역, 유흥,  위락지역,  학원지역 등의  배후세력의 형성  정도를 평가)	- 역세권으로서 배후세력의   형성이 잘 발달되어 있으며  상가별 차별화를 이루고 있음 - A상가 ․수입품위주의 점포 구색 ․수영장, 사우나 등의 시설 ․골프스쿨, 발레학원 등 - B상가 ․인테리어 및 커텐 등 집중 ․식당가 형성 안됨 - 재래시장 ․식당가 형성 ․재래시장 형성 ․여성의류,아동관련용품 집중	- 상업, 학원지역으   로서의 깔끔한   환경을 갖고 있   으나, ( )유통내   의 공실이 많아   배후세력 형성이   다소 미흡함 - 깨끗하고 다양한   먹거리 장소와   외부 휴식공간,   편의점, PC게임   방이 형성되어   있어 10대들의   만남의 장소로   활용 되고 있음	- 업무지역 형성은 안   되어 있으나 병원 및   학원시설이 잘 형성   되어 있음 - 즉석사진코너, 브로   마이드 등의 신세대   액서서리코너, 모닝   글로리, PC게임방 등   의 청소년층이 이용   하는 상업시설이 잘   발달되어 있음 - 지하 식당가 시설   은 미흡하고 분위기   는 어둡고 칙칙한   인상	- 주도로변   의 이면에   형성되어   있고, ( )   동 상권의   외곽에 입   지해 있어   상권력이   다소 약함

항 목	상가별 현황
	A지역	B지역	C지역	점포입지상가
접근성 평가 (버스, 지하철, 건널목 등의 교통환경 요인을 파악하여 접근성을 파악하고, 주차여부, 가시성 등을 파악하여 편의성을 평가)	- 지하철 이용이 편리하나 버스 등 대중교통 이용은 다소 불편함 - 주, 정차 용이함	- 지하철 이용이 다소 불편하지만, 대중교통 이용은 매우 편리함 - 주, 정차 용이함	- 지하철 이용은 다소 불편하지만 대중교통 이용은 편리 - 주, 정차는 다소 불편함	- 주, 정차 용이하며 주도로에 버스정류장이 있고 이용객들의 가시성이 좋음

항 목	상가별 현황
	A지역	B지역	C지역	점포입지상가
성장 잠재력 평가 (시설개발의 추세와 개발 진행상태 등을 평가하여 향후의 상권잠재력을 평가)	- 백화점의 개점 영향으로 영업에 문제점을 드러내 공실이 늘어나고 차별화된 점포업종 구성이 필요할 것으로 판단됨	- ( )유통 수퍼가 슈퍼로 다시 개점준비하면서 상권의 활력을 불어 넣을 것으로 예상됨	- 현재 영업에 어려움을 겪거나 공실로 있는 점포들이 가장 활발한 ( )상가와 경쟁을 할 수 있는 업종으로 전환이 이루어질 것으로 보이나 당분간은 현재의 공실 상태를 면하기 어려울 것으로 판단됨	- 백화점 내의 고급 식당가와 재래시장, ( )유통 내의 음식백화점과의 경쟁환경 열악에 따라 음식, 외식업 에서는 집객력 및 상권력이 매우 떨어지는 상황임

항 목	상가별 현황
	A지역	B지역	C지역	점포입지상가
중간 저지성 평가 (입지우위적인 측면에서 대상지역내에서 경쟁을 배제하고 차단할 수 있는 힘을 평가하는 것으로 핵심지역인가의 여부, 주동선상의 입지우위성을 평가)	- ( )동 상권의 중심에서 백화점과의 차별화를 이루어 인근 아파트 상권의 핵심지역으로 자리매김하고 있음	- ( )동 상권의 외곽지역과 주도로상의 이면지역의 복합성에 따라 아동, 청소년층에 맞고 30대 이상의 주부들을 흡수할 수 있는 새로운 쇼핑거리 ( New Shopping Street )가 구성되면 인근 아파트 단지와 백화점에 이르는 주 동선상에서 입지우위를 확보할 수 있음	- 언덕에서 주도로로 내려오는 지역형상으로 인해 인근 아파트 단지 내에서의 중심 역할을 못하고 있음	- 현재의 업종구성이 대상상권 내에서 경쟁 우위성을 확보 하지 못하고 있음

항 목	상가별 현황
	A지역	B지역	C지역	점포입지상가
경쟁상태 평가 (주변 상권 / 업종간의 경쟁상태를 평가)	- 지역내 상가별 업종구성이 다양하며, 타 지역과의 업종 및 입점 시설이 탁월함	- 주변상권에 비하여 음식 백화점의 경우 깨끗한 시설 환경과 다양한 상품구색으로 경쟁우위를 갖고 있음 - 업종구성 미약으로 경쟁력 잃고 있음	- 버스정류장이 있어 병원 시설이 잘 발달되어 있음 (산부인과, 치과, 안과, 이비인후과, 소아과, 피부과, 내과, 정형외과, 한의원) - 이면도로에는 10대 이용시설이 집중되어 있으나 재래시장 내의 지하 코너는 경쟁력을 잃고 있음 (식당 형성 안되어 있음)	- 다른 지역과의 경쟁력이 상대적으로 약함

항 목	상가별 현황
	A지역	B지역	C지역	점포입지상가
개점 및 인지용이성 평가 (주변의 점포형성상태를 파악하여 개점용이성 여부와 홍보, 인지용이성 여부를 평가 개점 및 인지용이성 평가)	- 근린상가 형성상태로 개점이 용이하고 홍보와 인지도가 양호하나 불규칙한 간판 배치로 인지 어려움	- 쇼핑몰 형성상태와 이면도로 위치에 따라 개점이 용이하고 홍보와 인지도가 좋음	- 주도로와 이면도로가 있어 개점이 용이하고 홍보와 인지도가 좋음	- 주변지역의 점포형성이 잘 되어 있어 동 업종 개점에는 어려움이 있으나, 개점시 인지도와 홍보에 있어서는 가시성이 있어 양호하나 간판배치가 불안정하고 지저분하게 보여 인지도에 어려움이 있음

항 목	상가별 현황
	A지역	B지역	C지역	점포입지상가
누적적 흡인력 평가 (대상지역에서 전면 유동인구의 숫자와 주요 유동인구의 층을 파악하여 고객유인 잠재력을 평가하고 동종업종의 집합력으로 고객을 유인할 수 있는 힘을 평가)	- 병원, 학원 등 업종의 구성이 다양하여 고객유인의 잠재력이 아주 좋음	- 쇼핑환경이 좋아 동종업종이라도 고객 유입력을 갖고 있음	- 청소년층의 고객 유인력을 갖고 있으나, 시장형성 및 식당형성이 미약하여 주부들의 흡입력이 약함	- 평일에는 학원을 이용하는 학생층과 휴일에는 교회를 이용하는 교인층을 갖고 있으나 기타 업종의 고객유인 잠재력은 약함

항 목	상가별 현황
	A지역	B지역	C지역	점포입지상가
양립성 평가 (주변에 형성되어 있는 접객시설들을 조사하며 향후 개점의 호혜, 경합 여부를 평가)	- 접객시설은 보통이나 점포업종 구성의 특색에 따라 경쟁우위 확보력이 있음	- 접객시설이 좋고 쇼핑환경이 타지역보다 잘 형성되어 있어 업종이 적정하다면 경쟁 우위를 확보할 것으로 판단됨	- 주도로상의 접객시설은 좋은편이나, 이면도로에 있는 상가의 시설이 약함 - 상가의 뒤편이 언덕이고 아파트가 있어 배후세력의 한계성을 안고 있음	- 병원, 학원 이외에는 업종간의 응집력이 약함

상권구분	상권특징
A지역상권 (역세권상가,  ( )프라자, ( )상가, 재래시장)	- 역세권과 지역 중심상권으로서 상가별 차별화된 업종 구성으로 타지역과 비해 우위를 점하고 있는 지역 - 백화점의 영향으로 업종 변동이 예상 - 재래시장의 활성화로 지역 핵심상권 유지 예상 (시장의 기능이 매우 강함)
B지역상권(유통,  ( )프라자, 당점포 입지상가 등 은행건물)	- 학원, 패스트푸드, 유아관련산업, 편의점 등으로 상권의 외곽지역에서 아동, 청소년 대상 업종 위주로 구성되어 나름대로의 위치를 갖고 있다. - 그동안 침체되었던 ( )유통 수퍼가 슈퍼로 새 단장하면서 주부들의 집객력을 높여 아동, 청소년층을 기반으로 주부들을 흡수하는 성장가능성이 높은 상권 - 각 상가간 업종구성의 연계성 및 차별화가 지역 상권 활성화의 관건
C지역상권(( ) 상가, ( )파크,  ( )빌딩, ( )빌딩, ( )빌딩, ( )상가)	- 도로를 전면에 두고 있어 병원, 학원시설 등이 형성되어 있고, 청소년층을 대상으로 하는 업종이 잘 발달되어 있음 -언덕에서 주도로로 내려오는 지역적인 형상으로 인해 인근 아파트상권 상권의 초입에서 중심역할을 수행하지 못하고 있으나 B지역 상권과 경합정도는 매우 강하다고 판단됨

라. 총괄의견 - 업종선정 및 추천

    1) 개발컨셉 및 업종구성

A지역 상권	B지역 상권	C지역 상권
- 지역 중심상권의 역할 - 시장기능 활성화 (지역 핵심상권) - 상가별 차별화된 업종 구성	- 지역상권의 외곽지역 입지 - 아동, 청소년 대상 업종 위주 구성 - 슈퍼 개점으로 성장가능성 - 상가간 업종 연계성 및 차별화가 성공 관건	- 교통여건이 우수한 인근 아파트상권 대상입지 - 병원, 학원시설 및 청소년 대상업종 구성

                                                       

점포 입지상가의 위치

- B지역상권에 입지

   상가 컨셉설정 및 업종구성 방향

◆ 상위층에 교회, 의원, 학원 집중, 하위층에 편의시설, 음식업종, 유흥시설식의 업종구성은

   일반적이고 타당하다고 판단되나 현재의 상태는 영업의 부진으로 어려움을 겪고 있는 상황

◆ A지역에 비하여는 교통, 접근편의성의 장점은 있으나, 음식, 외식업종에 있어서 경쟁우위력은

   현저히 떨어지므로 음식업종은 적합하지 않다고 판단됨

◆ B지역의 전반적인 특성에 부합하는 업종구성이 필요하다고 판단됨(학원업종, 아동관련업종,

   병, 의원 등)

◆ 전반적으로 업종구성이 C지역과 지역상권의 경합이 예상되므로 ( )쇼핑, ( )프라자, 당

   점포입지상가 삼각형을 이루어 응집력을 갖는 지역활성화 방안이 필요함

      (입지의 가능성 비교)

구 분	주거형입지	오피스입지	도심상권입지	유흥가입지	학교,학원입지	유원지입지
식품점
건강용품점
문화용품점
실용잡화점
스포츠용품점
패션의류점
아동용품점
패션잡화점
실용의류점
주방용품점
양식점
한식점
가정용품점
일식점
오락업
교육학원
보습학원
주점
커피숍
분식점
사진서비스
근린서비스

    2) 업종 추천안

       (전제조건)

       ◆ 전체적인 상가업종 구성은 해당 입지인 근린 주거형 입지로서 무리가 없는 것으로 판단된다. 단, 경기불황의 영향으로 인한 전체적인 소비하락으로 전 상권 및 업종이 고전을 면치 못하는 상황이다. 특히 당 상가에서의 2층 입점 업종의 경우 제반 문제점을 많이 내포하고 있는 상황이다. 따라서 본 조사를 통하여 기존 운영중인 업종 특성을 고려하여 상가의 활성화를 이루기 위하여는 상가의 업종 테마를 구성하여 상권 내에서 확실한 자리매김을 할 필요성이 있다.

       (제1안)

       ◆ Youth Product Floor 구성

          - 3, 4, 5층의 업종 구성은 적합하다고 판단되며, 본 상가 및 B지역 내에서 집중력을 가지고 있는 학원시설, 오락업종, 유아관련업종 등의 아동, 청소년층을 대상으로 하는 업종을 핵심업종으로 하여 2층의 업종 구성을 이들 객층을 대상으로 하는 Youth Product Floor로 구성한다.

           ⇒ 추천업종 : 종합캐릭터점(도서.만화대여 + 비디오대여 + 음반대여 + 캐릭터판매), 게임기, 게임팩 대여판매점(CD포함), 장남감 대여점, 복합팬시점 등

           ⇒ 제1안의 점포구성은 Youth층들이 휴식, 오락의 공간으로서 역할을 수행할 수 있도록 현 스넥코너의 자리를 원형테이블 등으로 구성하고, 점포들은 개방형으로 주위에 배치함으로써 한 개의 층이 하나의 종합점포 공간으로서 보일 수 있도록 구성한다.

       (제2안)

       ◆ Academy Floor 구성

          - 당 상가의 주력업종이라고 할 수 있는 학원시설을 상가의 핵심 업종으로 강화하는 방향으로 2, 3, 4층을 학원시설로 구성함으로써 상가의 성격을 차별화시킨다.

           ⇒ 추천업종 : 음악, 미술, 컴퓨터, 서예, 어린이영어, 각종 체육학원 등의 학원시설

           ⇒ 주변에 대부분의 학원업종이 운영 중에 있기 때문에 업종유치에 어려움이 있을 수 있으나, 상가의 업종구성 방향이 설정된다면, 임대료의 조정, 상가의 차별적 특성 강조 등의 차별화 영업전략으로 추진할 수 있다고 판단됨.

       (제3안)

       ◆ 차별적인 중형 음식업종 구성

          - 2층에 음식업종의 유치가 가능하다면 (직영, 임대 불문 ) 제반여건을 고려할 때 소형 규모로는 타 상가에 비해 경쟁력이 없다고 판단됨. 따라서 인근지역에 업종이 없고 근린형 입지에 적합한 중형 규모 이상의 음식업종을 유치하여 지역 고객들에게 인식되어야 한다.

           ⇒ 중저가 회센타, 춘천닭갈비점