2015년도 상반기부터 달라지는 부동산 관련 정책 및 제도

[일출]

2015년도 상반기부터 달라지는 부동산 관련 정책 및 제도

2015년에는 청약제도 간소화, 재건축 규제 완화 등 9‧1 부동산대책의 후속조치가 본격 시행될 전망이다. 이밖에 중개보수 개편과 지하철 9호선(2단계) 교통망 개통 등 부동산 시장의 굵직한 이슈가 풍성하다.

#국민주택기금이 주택도시기금으로 변화(2015.7.1.~)

주택자금만 공급해 온 주택기금을 경제발전단계 및 주택시장 변화에 맞춰 도시재생 사업으로 지원대상 확대하고, 기존 단순 융자방식 이외에 사업 성격에 맞게 출자, 투융자, 보증 등 맞춤형 지원방식 다변화하여 시중자금 마중물 역할을 하게 한다.

기금 관리 공공성․책임성 강화를 위해 공기업인 대한주택보증을 기금 전담 운영기관으로 지정하고, 명칭도 '주택도시보증공사'로 변경한다.

#통합 전세대출상품 "버팀목 전세제도" 출시(2015.1.2.~)

무주택 서민들의 전세부담을 완화하고자 그간 이원화(근로자서민 3.3% 및 저소득가구 2.0%)로 운영되던 국민주택기금 전세대출제도를 '15.1.2일부터 '버팀목 전세대출'로 통합 운용합니다.

본 대출은 임차인의 소득수준과 보증금 규모별로 금리를 차등화(소득이 적을수록, 보증금이 낮을수록 우대)하여 보증금 5천만원 이하, 소득이 2천만원 이하이면 기존 대비 최대 0.6%p(3.3→2.7)의 저금리로 이용가능하고, 특히 연소득 4천만원 이하 기초생활수급자와 차상위계층, 한부모가족은 일반금리보다 1%p 저금리로 이용이 가능합니다.

【버팀목 전세대출 금리표】

임차보증금 부부합산 연소득	5천만원 이하	5천만 초과∼ 1억원 이하	1억원 초과
2천만원 이하	2.7(1.7)	2.8(1.8)	2.9(1.9)
2천 초과∼4천만원 이하	2.9(1.9)	3.0(2.0)	3.1(2.1)
4천 초과∼5천만원 이하	3.1	3.2	3.3

☞ ( )은 취약계층(기초생활수급자, 차상위계층, 한부모가족)에 적용되는 우대금리

전세대출과 관련하여 궁금한 사항은 국민주택기금포털(www.nhf.molit.go.kr) 또는 기금취급 6개 은행(우리, 국민, 기업, 농협, 신한, 하나은행)에서 상담이 가능합니다.

#자활의지가 있는 저소득층을 위한 "주거안정 월세대출" 출시

서민주거비 완화방안 대책의 일환으로 국민주택기금(주택도시기금)에서 주거취약가구에 대한 월세대출을 최초로 실시합니다.

대상은 ①취업준비생,②희망키움통장(Ⅰ,Ⅱ)가입자,③근로장려금수급자로 주거급여자는 제외하되, 가구원이 별도 거주 시 예외적 허용됩니다. 대출조건은 연 2% 금리로, 매월 30만원씩 2년간 720만원 한도 대출하며 1년 거치 후에 대출금 일시 상환(최장 6년까지 3회 연장가능)해야 하며, 고액월세자(보증금 1억원, 월세금액도 60만원 이하로 제한)는 제외됩니다.

정부는 이번 월세대출이 저소득층의 주거비 부담완화에 일정 부분 도움이 될 것으로 기대하고 있으며, 500억 한도로 시범사업을 추진하고 시범사업 성과 및 문제점을 면밀히 분석한 후, 제도의 확대여부를 검토할 예정입니다.

월세대출과 관련하여 궁금한 사항은 '14.12.22부터 우리은행에서 상담이 가능합니다.

#주택청약제도 전면 개편

① 국민주택 등의 청약자격(무주택세대주) 완화무주택자 세대원도 청약 가능(2015.3~)

② 청약통장 순위제 통합 등 입주자선정 절차 간소화(2015.3~)

③ 입주자저축 예치금액 변경기간 등 제한 완화(2015.3~)

④ 가점제의 유주택자 감점제도 폐지(2015.3~)

⑤ 가점제의 소형 저가주택 기준 완화(2015.3~)

⑥ 청약통장 유형 단순화(2015.7~)

⑦ 청약대상 주택유형 단순화(2015.7~)

국민주택은 무주택 '세대주'에 한해 공급하였으나 세대주 요건을 폐지(세대원 기준으로 단일화)하여, 세대주와 관계없이 1세대 1주택에 2015년 3월부터 청약을 허용하여 세대주가 아닌 무주택자도 국민주택 등에 청약할 수 있게 된다.

또 주택 청약 때 국민주택의 입주자 선정 절차는 3단계로, 민영주택의 입주자 선정 절차는 2단계로 간소화된다. 입주자저축 순위는 수도권과 지방 모두 1·2순위까지 두던 것을 모두 1순위로 단일화하고 서울·수도권 거주자는 주택청약통장에 가입한 지 1년이 지나면 청약 1순위 자격을 얻게 된다.

청약예금 가입자는 가입 후 2년이 지나야 청약 주택규모 변경 가능하였고 규모 상향시는 추가로 3개월 지나야 청약 가능하였으나, 주택규모 변경(2년) 및 청약제한(3개월) 기간 폐지하여 즉시 청약 허용하여 예치금액 이하 주택은 자유롭게 청약이 가능하다.

무주택자는 무주택 기간에 따라 가점(최대 32점)을 받고 있으나, 유주택자(2주택 이상)는 이와는 별도로 감점(1채당 5∼10점)을 부여하였으나, 2주택 이상 보유자에 대한 감점기준 폐지하였다.

소형 저가주택 기준을 청약자 및 배우자가 일정한 기준의 소형·저가주택(전용 60㎡이하, 공시가격 7천만원 이하 1채) 보유 시 무주택자로 간주하였으나, 지역별 집값 편차 등을 고려하여, 소형·저가 주택 기준을 완화(전용 60㎡이하, 수도권은 공시가격 1.3억, 지방 8천만원 이하 1채)을 완화하고 소형·저가 주택 기준 적용 대상을 세대구성원 전체로 확대하였다.

청약통장 유형 4개(청약저축, 청약예금, 청약부금, 청약종합저축)를 '15.7월부터 청약종합저축으로 일원화하고, 청약저축, 청약예금, 청약부금에 대한 신규가입을 중지하고 기 가입한 통장은 모두 소진될 때까지 현행 통장 목적대로 사용할 수 있도록 하였다.

청약대상 공급주택 유형 3개(국민주택, 민간건설 중형국민주택, 민영주택) 유형을 2개(국민주택, 민영주택)로 통합하고 민간건설 중형국민주택 유형은 폐지하였다.

#파독(派獨) 근로자, 체육유공자에 대한 주택 우선 공급(2015.3~)

파독 간호사‧광부의 경우 일정 요건에 해당 시 국민임대주택을 우선공급(5년간 한시 적용) 받을 수 있도록 하고, 대한민국체육유공자 및 그 유족에게 국민주택 등 및 민영주택을 특별공급 받을 수 있도록 하였습니다.

#준공공임대주택 등록 관련 규제 완화(2015.3~)

준공공임대주택 공급 확대를 위해 등록 관련 규제가 대폭 완화 될 예정입니다. 준공공임대주택의 임대의무기간이 10년에서 8년으로 단축되고, 준공공임대주택울 건설 시 조례와 관계없이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 법정 상한까지 용적률을 부여되며, 연립‧다세대를 준공공임대주택으로 활용하는 경우 층수제한이 4층에서 5층)으로 완화됩니다.

#공익사업으로 인한 영업장소 이전 시 영업손실보상 등 확대

공익사업의 시행으로 인하여 영업장소를 불가피하게 이전하여야 할 경우 받게 되는 영업손실 보상액이 확대됩니다.

지금까지 영업장소를 이전할 경우 보상기간을 3개월 이내로 하고 있었으나 이를 4개월로 확대하고, 영업장소 이전 후 발생하는 영업이익 감소액도 휴업기간에 해당하는 영업이익의 100분의 20(1천만원 한도)으로 산정하여 보상합니다.

또한, 주거용 건축물에 대한 최저 보상액이 5백만 원에서 6백만 원으로 상향 조정됩니다.

#재건축 연한 10년 단축, 주거환경 나빠도 재건축 허용(2015.04~)

빠르면 2015년 4월부터 재건축 가능 연한 상한이 40년에서 30년으로 단축된다. 또 연한 도래와 관계없이 구조적 결함(구조안전성 평가 E등급 판정)이 있으면 타 항목 평가 없이 재건축이 허용되다. 재건축 연한이 도래한 경우 구조적 결함이 아니더라도 층간 소음 등의 주거환경이 열악할 경우 재건축이 가능해진다.

#개발부담금 제도개선으로 개발사업자의 부담완화 (2014.12.29~)

개발비용 인정범위가 현재 7개(농지보전부담금, 대체초지조성비, 대체산림자원조성비, 수도원인자부담금, 하수도 원인자 부담금, 광역교통시설부담금)에서 14개(학교용지부담금, GB보전부담금, 도로원인자 부담금, 도시개발구역 밖의 도시기반시설의 설치비용부과금 및 추가 설치비용부담금, 기반시설설치비용부담금, 생태계보전협력금, 해양생태계 보전협력금)로 확대 적용된다. 부과대상 토지가 아니더라도 진입로 개설비용, 기부체납 공공시설 토지 및 건축물도 개발비용으로 인정된다.

개발비용의 인정시점을 사업 인허가시점부터 완공시점까지만 인정하였으나 부과개시시점( 인허가) 이전^* 또는 부과종료시점(준공) 이후^**에 비용이 발생된 경우라도 인가 등의 조건에 의해 지출한 금액은 부담금 부과시점 이전에는 개발비용으로 인정된다.

*조사비 및 설계비, 토지개량비용 중 개시시점지가에 미반영 비용 등을 위해 사전 투입된 비용

**지목변경수반취득세, 양도소득세(법인세), 학교용지부담금 등

#택지개발촉진법 폐지 및 공공택지 신규지정 중단

2015년에 택지개발촉진법이 폐지된다. 또한 2015~2017년까지 3년 동안 LH(한국토지주택공사) 주도의 대규모 공공택지 지정이 중단된다. 30년 이상 이어진 신도시 중심의 대량 주택공급 방식이 민간중심으로 전환된다.

#주택기금 '유한책임 대출' 도입

주택기금대출에 한해 '유한책임 대출' 제도가 시범 도입된다. 유한책임대출은 집값이 하락해도 담보물(해당 주택)만으로 대출상환 의무를 한정하는 제도를 말한다. 2015년 상반기 중 국회 논의를 거쳐 7월 도입될 예정이다.

#상가임차권 강화되고 권리금 법으로 보호

정부는 상가건물임대차보호법 개정을 통해 환산보증금 규모와 관련 없이 모든 임차인에 대해 5년간의 계약갱신청구권을 부여한다. 임차인의 권리금을 법으로 규정해 합법화할 방침이다.

#농어촌주택, 자경농지 양도세 완화

8년 이상 해당 농지소재지 등에 거주하면서 직접 경작한 농지를 양도할 때 양도소득세를 100% 감면해주는 제도의 재촌 인정 거리기준을 20㎞에서 30㎞ 이내 거주로 확대한다. 1세대 1주택자가 농어촌고향주택을 취득 후 3년 이상 보유하면 주택 수 산정에서 제외해주는 농어촌주택 양도소득세 과세특례도 적용기한을 2017년 말까지 3년 연장할 방침이다.

#비사업용 토지 추가과세 1년 더 유예

비사업용 토지 추가과세는 토지 소유기간 중 일정기간 사업에 사용하지 않은 토지를 비사업용 토지로 구분해 양도소득세를 추가 과세하고 장기보유특별공제 적용을 배제하는 제도다. 당초 2015년부터 시행예정이었으나 '2014년 세법개정안'에서 1년 더 유예하기로 했다. 따라서 2015년까지는 기본세율인 6~38%를 유지하고 그 이후에는 10%를 가산한 16~48%의 양도세율을 적용받는다.

#고정금리 주택담보대출 소득공제 확대

만기 15년 이상 고정금리이면서 비거치식 분할상환 조건인 주택담보대출의 이자상환액 소득공제 최고한도를 현행 연 1,500만 원에서 1,800만 원으로 확대할 방침이다. 만기 10년 이상 고정금리 또는 비거치식 분할상환 조건의 주택담보대출 이자상환액도 300만 원 한도 내에서 소득공제가 새롭게 적용된다.

#다주택자도 주택연금 가입할 수 있어

주택을 담보로 맡기고 평생 혹은 일정 기간 매월 연금 방식으로 노후생활자금을 지급받는 주택연금의 가입대상은 본래 1주택자가 원칙이지만 앞으로는 주택을 2채 이상 보유하고 있더라도 합쳐서 9억 원 이하인 경우에는 거주하고 있는 주택을 담보로 주택연금에 가입할 수 있다.

#민간임대주택 세입자의 '전전세' 허용

민간임대주택 임차권의 양도·전대 기준을 완화하는 내용을 담은 임대주택법 시행령 개정안이 시행에 들어가면서 앞으로 민간임대주택에 입주한 세입자는 집주인의 동의를 얻으면 임차권을 다른 사람에게 넘기거나 전대할 수 있다. 국민주택기금이나 공공택지 지원을 받지 않은 순수 민간 임대주택에만 적용된다.

#부동산 중개보수(중개수수료) 요율 개선

이르면 2015년 초부터 6~9억 원의 주택을 사고팔거나, 전·월세 비용이 3~6억 원인 집을 임차할 때 부담해야 하는 부동산 중개보수가 현행보다 절반 수준으로 줄어든다. 주택 매매 거래 때 6억 원 이상∼9억 원 미만은 현행 0.9% 이하 협의에서 0.5% 이하로, 전·월세 거래 때 3억 원 이상∼6억 원 미만은 0.8%이하 협의에서 0.4% 이하로 변경된다.

구 분	현 행		변 경		비고
	금 액	요 율	금 액	요 율
매 매	6억원 이상	0.9% 이내에서 당사자간 협의	6억원 이상 ~9억원 미만	0.5%이하
			9억원 이상	0.9%이내 협의
임대차	3억원 이상	0.8% 이내에서 당사자간 협의	3억원 이상 ~6억원 미만	0.4%이하
			6억원 이상	0.8%이내 협의

85㎡ 이하 일정 설비(부엌, 화장실, 욕실 등)를 갖춘 주거목적의 오피스텔의 중개보수 요율이 신설되어, 종전 0.9%이하 협의에서 매매·교환은 0.5% 이하, 임대차는 0.4% 이하로 각각 인하된다.

구 분	현행 요율	변경요율		비고
	오피스텔	85㎡이하 일정설비(부엌, 욕실 등)를 갖춘 오피스텔	그 외 오피스텔
매 매	0.9% 이내에서 당사자간 협의	0.5%이하	0.9% 이내에서 당사자간 협의
임대차		0.4%이하